【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 型的綠化苗木，人造景觀再以水系貫穿，曲折收放，形成小組團(tuán)綠化、住宅組團(tuán)綠化、樓體間綠化、私家花園四個(gè)園林景觀層次，宛如生活在公園中，為人們提供了一個(gè)遠(yuǎn)離喧囂環(huán)境的休息之所。 雪梨澳鄉(xiāng)主體由聯(lián)排別墅構(gòu)成，三面采光 ，擁有前庭、后院、花園長(zhǎng)廊和中庭三面圍合式最高達(dá) 200 平米花園綠地，實(shí)現(xiàn)純正的澳洲別墅居住生活品質(zhì)。設(shè)計(jì)了 7 種面積不同的住宅戶(hù)型，以適應(yīng)不同購(gòu)房者的個(gè)性化需要，主力戶(hù)型面積為 139 平方米。每間房子都顯示出開(kāi)放的平面布局，充分體現(xiàn)澳大利亞的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，而且為居住更加舒適提供機(jī)會(huì)。建有 3000 平米大型會(huì)所；網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、親子樂(lè)園、老人健身活動(dòng)場(chǎng)所等配套設(shè)施一應(yīng)齊全，為客戶(hù)的居住、生活及休閑提供極大的便利。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 雪梨澳鄉(xiāng)一期房?jī)r(jià)為 2100 元每平方米。平均首付 5 萬(wàn)，月供 1000 元即可擁有一套別墅， 這對(duì)于城市中高收入階層以上的白領(lǐng)具有很大的誘惑力。相對(duì)于成都城區(qū)平均 3000元每平方米的房?jī)r(jià)，雪梨澳鄉(xiāng)更是極具競(jìng)爭(zhēng)力。用相當(dāng)于公寓的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)一套高品質(zhì)的別墅，不再只是夢(mèng)想。 此外，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級(jí)住宅區(qū)，臨近陽(yáng)光體育城、亞洲杯足球村。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已購(gòu)置大量土地于此，可以預(yù)期，除了現(xiàn)有項(xiàng)目外，周邊還會(huì)有樓盤(pán)項(xiàng)目競(jìng)相跟進(jìn)的態(tài)勢(shì)，形成開(kāi)發(fā)熱潮。該處房產(chǎn)極具升值潛力，投資回報(bào)率高。 項(xiàng)目交通條件及配套設(shè)施 項(xiàng)目位于成渝高速公路出成都首座互通式立交橋旁，距成都市中區(qū)僅 17 公里，這對(duì)于私家車(chē)擁有量居全國(guó) 第三位的成都人來(lái)講距離并不遙遠(yuǎn)，不過(guò)是幾分鐘的時(shí)間；項(xiàng)目也充分考慮到了沒(méi)有私車(chē)的客戶(hù)，專(zhuān)門(mén)為此開(kāi)通從天府廣場(chǎng)到雪澳梨鄉(xiāng)的大巴方便客戶(hù)來(lái)往市區(qū)。項(xiàng)目所在地龍泉同安鎮(zhèn)距國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 5 公里，離成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 28公里，東距重慶 327 公里，交通極為便利。龍泉區(qū)作為成都市向東延伸發(fā)展的重鎮(zhèn)，經(jīng)過(guò)十年多的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，“五縱三橫”的立體交通體系已經(jīng)形成。 項(xiàng)目所在地同安鎮(zhèn)是龍泉目前最理想的居住區(qū)域之一，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級(jí)住宅區(qū)，政府在現(xiàn)有條件上正著力完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，市鎮(zhèn)配套設(shè)施在短期內(nèi)就會(huì)健全；項(xiàng)目緊鄰 陽(yáng)光優(yōu)育城，可以充分滿(mǎn)足客戶(hù)休閑健身方面的需求； 大批醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)散布于小區(qū)周?chē)?，免去后顧之憂(yōu) ； 區(qū)內(nèi)會(huì)所、區(qū)外各類(lèi)商業(yè)場(chǎng)所、商業(yè)購(gòu)物極為便利。 物業(yè)管理上，建成后雪梨澳鄉(xiāng)擬引進(jìn)國(guó)內(nèi)著名物管公司，使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理為一體，實(shí)行“共管式”的星級(jí)管理，使小區(qū)配套設(shè)施完善，管理服務(wù)規(guī)范，環(huán)境清潔幽雅。 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目 以低密度、低價(jià)位、高品質(zhì)、高享受為目標(biāo)，以獨(dú)特的澳洲風(fēng)情、柔和的暖色調(diào)裝飾，創(chuàng)造一種介于公寓與別墅之間，集居住、休閑于一體的低密度高尚住宅區(qū)。本項(xiàng)目突出的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為： 其一、雪 梨澳鄉(xiāng)建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對(duì)市區(qū)要低得多，另一方面規(guī)?；漠a(chǎn)出也使建筑成本大大降低，價(jià)格上具有優(yōu)勢(shì)。其均價(jià)僅為 2100 元平米。 其二，雪梨澳鄉(xiāng)的高綠化率、低容積率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然。容積率僅為 ,密度僅為 %， 低密度的住宅為都市人提供了自由呼吸空間。 綠化率高達(dá)61%， 高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀使居住環(huán)境更貼近自然，每戶(hù)均有天有地，滿(mǎn)足了人們親近自然的需要。 其三，雪梨澳鄉(xiāng)住宅功能齊全，是普通公寓住宅無(wú)法比擬的。雪梨澳鄉(xiāng)雖然沒(méi)有獨(dú)立豪華型別墅那樣更加舒適的空間和環(huán)境， 但在住宅功能上已經(jīng)和獨(dú)立別墅相差無(wú)幾。而且除了具有高級(jí)公寓所具備的基本功能外，還有門(mén)廳、車(chē)庫(kù)、私家花園、閣樓等，并在儲(chǔ)藏、 露臺(tái)、退臺(tái)、走路式衣柜、工作陽(yáng)臺(tái)等功能上放大，雪梨澳鄉(xiāng)所具有的這些功能，同時(shí)也滿(mǎn)足了自有空間和私密性的要求，是普通公寓所無(wú)法比擬的。 此外在規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目風(fēng)格及其戶(hù)型等方面項(xiàng)目也具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。用相當(dāng)于公寓的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)一套高品質(zhì)的別墅，這是本項(xiàng)目最突出的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。 二 .項(xiàng)目市場(chǎng)形勢(shì)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 市場(chǎng)形勢(shì) 雪梨澳鄉(xiāng)項(xiàng)目以其獨(dú)特的澳洲風(fēng)情，絕佳的環(huán)境品質(zhì)，良好的基礎(chǔ)設(shè)施，較低的價(jià)位等競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)上將具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 隨著居民收入的提高，人們對(duì)于改善居住條件意愿日益強(qiáng)烈，在成都消費(fèi)者購(gòu)房出于這方面考慮的占到 90%以上，反映出 成都居住水平在 進(jìn)入小康之后，人們對(duì)居住環(huán)境和空間條件有了更高的要求。住宅郊區(qū)化、 “5+2”生活模式是后小康之居住宅的發(fā)展趨勢(shì)之一；山水住區(qū)和山水摟盤(pán)也是后小康住宅的追求之一；綠色、生態(tài)、環(huán)保是后小康住宅的環(huán)境要求。 未來(lái)對(duì)住宅的需求將特別注重以下幾個(gè)方面： 崇尚生態(tài)型、環(huán)保型的環(huán)境設(shè)計(jì) ； 突出房型的多樣化和個(gè)性化 ； 人們的居住健康意識(shí)已經(jīng)得到了極大的提升。本項(xiàng)目作為低密度低容 積的高尚住宅區(qū)，不僅體現(xiàn)了后小康生活對(duì)居住水平的需求，更承載著二十一世紀(jì)文明的生活模式，上市后前景將非常光明，銷(xiāo)售上有很大的把握。從宏觀面上來(lái)看， 今年初國(guó)土資源部明確規(guī)定停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)， 5 年內(nèi)不再批準(zhǔn)別墅項(xiàng)目的規(guī)定對(duì)已獲批并上市的別墅及聯(lián)排別墅是一大利好消息，該政策從源頭上堵住了可能存在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，使別墅項(xiàng)目逐漸奇貨可居，也可進(jìn)一步促進(jìn)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售。 龍泉陽(yáng)光體育城的輻射作用 本項(xiàng)目與陽(yáng)光體育城相距 60 米，陽(yáng)光體育城豐富的運(yùn)動(dòng)元素為項(xiàng)目提供了良好的運(yùn)動(dòng)、健康、休閑概念。 龍泉陽(yáng)光體育城是大行宏 業(yè)由地產(chǎn)向體育產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的產(chǎn)品。根據(jù)龍泉的區(qū)域環(huán)境特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)了人與自然、地域文化與地形生態(tài)的和諧統(tǒng)一?！绑w育城”以其健身、度假、投資、居家為一體的“四合一生活方式”。 600 畝的運(yùn)動(dòng)、生態(tài)、休閑中心在陽(yáng)光、水波、樹(shù)林、綠草蔭蔭中孕育而生，由足球、籃球等 10 多項(xiàng)體育項(xiàng)目組成的體育場(chǎng)館以及各類(lèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，讓人充分體驗(yàn)置身于運(yùn)動(dòng)海洋中的無(wú)窮魅力。與運(yùn)動(dòng)區(qū)相間的生態(tài)娛樂(lè)休閑區(qū)，小橋流水，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，融合了各類(lèi)棋牌、茶室、咖啡廊、野趣營(yíng)地、游泳池等，為入住其間的客人和主人營(yíng)造了一種詩(shī)意般的仙境，勾畫(huà)出了一座緩坡新城的基本雛形 。 雪梨澳鄉(xiāng)緊鄰陽(yáng)光體育城，將吸引一批對(duì)體育、 健身、休閑及度假感興趣的人士來(lái)此居住；同時(shí)陽(yáng)光體育城巨大的客流量為項(xiàng)目帶來(lái)了人氣，同時(shí)對(duì) 雪梨澳鄉(xiāng)的形象展示、品牌宣傳和市場(chǎng)促銷(xiāo)來(lái)說(shuō)都是很好的機(jī)會(huì)。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 目前龍泉陽(yáng)光城及其鄰近地區(qū)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已有一定規(guī)模，龍泉的商品房銷(xiāo)售也持續(xù)走高，從去年６０萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積到今年的８０ ~１００萬(wàn)平方米，今年的施工面積達(dá)到了１５０萬(wàn)平方米。同安的別墅項(xiàng)目也是風(fēng)起云涌，從占地１５００畝的國(guó)際名城、占地面積 1100 畝天泉聚龍國(guó)際生態(tài)別墅到總 占地 2021 畝 的玉龍山莊還 有陽(yáng)光假日、優(yōu)詩(shī)美地等等。雪梨澳鄉(xiāng)作為低密度小別墅社區(qū)類(lèi)高品質(zhì)住宅區(qū)，其目標(biāo)消費(fèi)群體主要為城市中產(chǎn)階級(jí)，與純別墅類(lèi)項(xiàng)目的消費(fèi)群體有所差別；其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要為一般聯(lián)排別墅和高層小高層住宅項(xiàng)目。 我們選擇陽(yáng)光假日、山水人家、戀日家園三個(gè)項(xiàng)目與雪梨澳鄉(xiāng)進(jìn)行比較，來(lái)分析 雪梨澳鄉(xiāng)與它們之間的差異及優(yōu)勢(shì)。（見(jiàn)下圖） 本項(xiàng)目與同類(lèi)型陽(yáng)光假日比較，綠化率幾乎相同，容積率相差也不多，只比對(duì)方高17 個(gè)百分點(diǎn)，但陽(yáng)光假日均價(jià)比本項(xiàng)目高了將近 200 元平米。此外，在樓盤(pán)具體位置、項(xiàng)目風(fēng)格、戶(hù)型上項(xiàng)目也比陽(yáng)光假日勝過(guò)一籌。而且目前陽(yáng) 光假日的銷(xiāo)售已超過(guò)九成，更增添了本項(xiàng)目運(yùn)作的信心。與山水人家和戀日家園這類(lèi)多層項(xiàng)目相比，在綠化率、容積率這些環(huán)境指標(biāo)上本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，位置上也優(yōu)于它們，在價(jià)格上，本項(xiàng)目?jī)H比山水人家高 300元平米。整體上看，項(xiàng)目以其優(yōu)秀的品質(zhì)環(huán)境及較低的價(jià)位對(duì)城市白領(lǐng)階層中產(chǎn)階級(jí)的誘樓盤(pán)名稱(chēng) 雪梨澳鄉(xiāng) 陽(yáng)光假日 山水人家 戀日家園 位置 同安鎮(zhèn) 同安鎮(zhèn) 龍泉驛馬河側(cè) 洪河鎮(zhèn) 類(lèi)型 聯(lián)排別墅 聯(lián)排別墅 高層小高層 多層 均價(jià) 2100 2280 1800 1200 占地面積 547 畝 154341平方米 80 畝 建筑面積 90000 78750 平米 91000 平米 63000 平米 綠化率 60% 62% 45% 34% 容積率 戶(hù)型 110－ 206 140－ 218 90－ 255 83－ 128 惑是顯而易見(jiàn)的，這也是其他樓盤(pán)不具備的。綜合來(lái)看，雪梨澳鄉(xiāng)有著顯著的優(yōu)勢(shì)。 陽(yáng)光城的建成吸引了大量資本，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的條件已經(jīng)具備； 雪梨澳鄉(xiāng) 作為公寓和別墅的中間形態(tài)――聯(lián)排別墅既滿(mǎn)足了人們親近自然，實(shí)現(xiàn)別墅夢(mèng)想的愿望，又有比較方便的交通條件。本項(xiàng)目作為 一類(lèi)聯(lián)排別墅居住人群多為收入水平較高的中產(chǎn)階級(jí)，他們對(duì)公寓嗤之以鼻，對(duì)別墅卻望而興嘆。 雪梨澳鄉(xiāng) 正是為了這一群中產(chǎn)階級(jí)度身打造的優(yōu)質(zhì)住宅。雪澳梨鄉(xiāng)相對(duì)于 天泉聚龍、國(guó)際名城這些別墅項(xiàng)目有著明顯價(jià)位優(yōu)勢(shì)。比起這些別墅動(dòng)輒高達(dá) 3000元以上每平方米的價(jià)格，雪梨澳鄉(xiāng)更容易為白領(lǐng)階層所接受。 再?gòu)难├姘泥l(xiāng)與公寓相比較來(lái)看， 龍泉的公寓一般都在 1200 元／平方米與 1500 元／平方米范圍內(nèi)， 雪梨澳鄉(xiāng) 2021元／平方米的價(jià)格與其距離并不大，然而 雪梨澳鄉(xiāng)的居住環(huán)境與品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于高層及小高層等公寓。 三 . 雪梨澳鄉(xiāng)目標(biāo)消費(fèi)群 體 雪梨澳鄉(xiāng)作為介乎城市公寓與郊區(qū)別墅之間的一種住宅模式， 主要的客戶(hù)群是中等收入以上的家庭。本項(xiàng)目標(biāo)消費(fèi)群體細(xì)分為以下幾類(lèi)： 成都市區(qū)中高等收入白領(lǐng)階層 。 本項(xiàng)目作為一種 澳洲園林式、低密度高尚住宅區(qū)，將 吸引一批向往自然健康高品質(zhì)生活的小資人士，中間將有很大一部分是拿來(lái)做第一居所的； 或是作為第二居所，適宜于 “5+2”生活模式 。 其支付能力在 20 萬(wàn)元以上，對(duì)居住空間的健康性和休閑性需求大，強(qiáng)調(diào)高品位及服務(wù)功能。這部分人群在成都已有很大基礎(chǔ)，已占成都家庭總數(shù)的 10%以上；成都 私家車(chē)擁有量居全國(guó)第三位，這 為項(xiàng)目成功銷(xiāo)售提供了基礎(chǔ) 。 龍泉當(dāng)?shù)馗呤杖氤晒θ耸?。 成都向東戰(zhàn)略的實(shí)施，東部城市副中心的形成，將使龍泉經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)能力提升一個(gè)檔次，也將形成當(dāng)?shù)氐母呤杖腚A層包括成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)一批大型企業(yè)的中高收入管理人員。高收入階層其家庭財(cái)產(chǎn) 30 萬(wàn)左右，有堅(jiān)實(shí)的事業(yè)基礎(chǔ)，具有理性消費(fèi)觀念，對(duì)高尚住宅有充分的認(rèn)同和需要。 周邊城市部分高收入階層 。 外地人在成都的購(gòu)房比例已超過(guò) 35％，成為成都市住房消費(fèi)的重要力量。本項(xiàng)目地處成渝高速龍泉出口附近，將吸引沿線及附近城市如重慶、內(nèi)江、瀘州的市民入?。煌瑫r(shí)項(xiàng)目的優(yōu)秀品質(zhì)也將 吸引川內(nèi)其他城市居民及四川周邊省份如西藏的部分人士來(lái)此居住。 這些地方的部分高收入階層由于看好成都的投資及生活環(huán)境，紛紛到成都安家落戶(hù)。這部分人數(shù)量雖不算太多，但大多數(shù)已考慮在蓉安家，他們看重房產(chǎn)的品質(zhì)、檔次，考慮的條件已不是一般市民所能達(dá)到的，高品質(zhì)的別墅更易成為他們的目標(biāo)。 第五章 項(xiàng)目地址與建設(shè)條件 一、項(xiàng)目地址 位于成都市東郊龍泉驛區(qū)， 其基礎(chǔ)環(huán)境完全可以滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)的需要。 1. 區(qū)位特征 在競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的城區(qū)，開(kāi)發(fā)商已難有更大的發(fā)展空間，于是將目光紛紛投向周邊二級(jí)市場(chǎng)及郊縣的開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)總體開(kāi) 發(fā)戰(zhàn)略偏向于龍泉、雙流、溫江等郊縣市場(chǎng) ,而各周邊城區(qū)也抓住西部大開(kāi)發(fā)機(jī)遇，發(fā)展自身城區(qū)特色，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到明顯促進(jìn)作用。本項(xiàng)目位于成都市龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)，該區(qū)不僅以自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美著稱(chēng)，是四川省“花果山風(fēng)景名勝旅游區(qū)”和成都市“旅游度假區(qū)”，被譽(yù)為“成都市的后花園”，而且該區(qū)還是“國(guó)家農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)區(qū)”、“國(guó)家農(nóng)業(yè)資源綜合開(kāi)發(fā)型三高農(nóng)業(yè)示范片區(qū)”，“國(guó)家級(jí)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)”，是成都市最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘行聟^(qū)；同安鎮(zhèn)是四川省五大旅游開(kāi)發(fā)區(qū)之一，是