【文章內(nèi)容簡介】 應(yīng)收賬款（3）應(yīng)付工資開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資 借：現(xiàn)金 貸：銀行存款 借：應(yīng)付工資貸：現(xiàn)金 結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項 借：應(yīng)付工資貸：其他應(yīng)收款——代扣水電費代扣房租 月末分配工資費用 借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）銷售用費（銷售機構(gòu)）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）管理費用——勞動保險費（長期放假員工）應(yīng)付福利費（醫(yī)務(wù)人員）（4）應(yīng)付福利費（按工資總額的14%計提）借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）銷售用費（銷售機構(gòu)）管理費用（行政管理部門）采購保管費（采購部門）貸：應(yīng)付福利費 用現(xiàn)金支付福利費時 借：應(yīng)付福利費貸：現(xiàn)金（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國家交納的各項稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應(yīng)交稅金 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅月末如按規(guī)定計算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅 借：管理費用貸：應(yīng)交稅金——房產(chǎn)稅——車船使用稅——土地使用稅 月末計算的所得稅 借：所得稅貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅 實際交納的稅金借：應(yīng)交稅金——XX稅貸：銀行存款（6）其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應(yīng)交款 月末按規(guī)定提取教育附加 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：其他應(yīng)交款——教育費附加三、成本、費用主要會計科目核算（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括： 土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設(shè)施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細。可根據(jù)上述六項來設(shè)置三級明細科目 ①開發(fā)土地成本費用： 借：開發(fā)成本——土地開發(fā) 貸：銀行存款或應(yīng)付賬款——XX公司 分配開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本——土地開發(fā)貸：開發(fā)間接費用 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費用 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。②配套設(shè)施開發(fā) 計算公式：某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率配套設(shè)施費預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計劃成本）/應(yīng)負擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*100% 發(fā)生的配套設(shè)施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)貸：開發(fā)產(chǎn)品支付的配套設(shè)施開發(fā)費用借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)貸：銀行存款 同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā) 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)貸：庫存設(shè)備或庫存材料 分配應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)間接費用 借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 自已組織施工的借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)貸：銀行存款或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款應(yīng)付工資庫存材料或設(shè)備⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項目 企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出 借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：銀行存款或庫存材料或現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本借：開發(fā)成本——代建工程 貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)借：主營業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本貸：開發(fā)成本——代建工程（2）開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷 發(fā)生的間接費用時 借：開發(fā)間接費用貸：銀行存款或應(yīng)付賬款或應(yīng)付工資 分配開發(fā)的間接費用借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)貸：開發(fā)間接費用 竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：開發(fā)產(chǎn)品——房屋貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（3）管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用（4）財務(wù)費用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機構(gòu)手續(xù)費用（5）銷售費用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費、不品看護費、水電費、采暖費；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工工資、福利費、業(yè)務(wù)費等經(jīng)常費用 發(fā)生的銷售費用 借：銷售費用貸：銀行存款或應(yīng)付賬款四、收入、利潤的主要會計科目核算1）主營業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入。由于營業(yè)收入的實現(xiàn)與價款結(jié)算時間上的不一致，我們應(yīng)該分開計算 ①在實現(xiàn)營業(yè)收入同時收到價款時 借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入②營業(yè)收入實現(xiàn)前，價款收取后的。借：應(yīng)收賬款 貸：主營業(yè)務(wù)收入③預(yù)收價款時，待開發(fā)完工后再移交使用的 借：銀行存款貸：預(yù)收賬款 移交使用時 借：應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入 借：預(yù)收賬款銀行存款貸：應(yīng)收賬款④以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認為收入 借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入（2）其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、開形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 借：銀行存款 或應(yīng)收賬款貸：其他業(yè)務(wù)收入（3）主營業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無余額 轉(zhuǎn)讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：主營業(yè)務(wù)成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品如分期開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：主營業(yè)務(wù)成本貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品（4）其他業(yè)務(wù)支出（5）主營業(yè)務(wù)稅金及附加計提本月份主營業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加及土地增值稅 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅——應(yīng)交土地增值稅其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費附加月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)支出貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費附加五、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 一）、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。按照現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實際執(zhí)行過程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品成本。為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；2．對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本；3．對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集。由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計入有關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。（二）、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項目，應(yīng)以各配套設(shè)施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設(shè)施的開發(fā)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費。其中配套設(shè)施費項目用以核算分配的其他配套設(shè)施費。因為要使這些設(shè)施投入運轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù) 的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設(shè)地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預(yù)算成本或計劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設(shè)置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。（三）、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算企業(yè)發(fā)生的各項配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的相應(yīng)成本項目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本—— X X”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的“開發(fā)間接費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費用”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負擔(dān)的配套設(shè)施費，無法接配套設(shè)施的實際開發(fā)成本進行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應(yīng)負擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費的計算，一般可按以下公式進行：某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費＝該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計劃成本）配套設(shè)施費預(yù)提率配套設(shè)施費預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）247。應(yīng)負擔(dān)該配套設(shè)施費各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）合計100%式中應(yīng)負擔(dān)配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由10102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：101商品房 1000 000元102商品房 900 000元151出租房 800 000元181周轉(zhuǎn)房 800 000元201大配套設(shè)施——商店 500 000元251幼托設(shè)施 320 000元則幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提率＝320000247。（1000000+900000+800000+800000+500000）100%＝320000247。4000000100%＝8%各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費為：101商品房：1000 000元8％＝80 000元102商品房：900 000元8％＝72000元152出租房：800 000元8％＝64000元182周轉(zhuǎn)房；800 000元8％＝64000元201大配套設(shè)施——商店：500 000元8％＝40 000元按預(yù)提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃