東莞橋頭鎮(zhèn)春日電子廠三舊改造項目發(fā)展思路探討49p20(編輯修改稿)
2024-10-25 01:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 為可行,第三部分 項目本體解讀,項目,鎮(zhèn)政府,中心組團,景觀資源,生活配套,休閑商務(wù),教育資源,橋頭小學 橋頭中學 文德中學 田新小學 新聯(lián)小學,體育中心 博雅畫廓 文明商業(yè)城 高虹電器商場 東莞市橋頭醫(yī)院 宏達步行街 三余百貨 裕華百貨 田新文化廣場 電子數(shù)碼街 大和百貨 森鴻商業(yè)廣場 萬事發(fā)百貨,蓮湖公園 橋頭公園,鳳凰山莊 三正半山酒店 華爾登國際酒店 恒豐酒店,從區(qū)域資源看，項目擁有較好的景觀體閑商務(wù)教育資源； 項目所屬區(qū)域價值居橋頭鎮(zhèn)較高位，具備高端商住項 目的基本條件。,從地塊屬性看， 項目外圍大面積商業(yè)對本項目商業(yè)定位及規(guī)劃有一定 影響； 項目產(chǎn)品規(guī)劃具有多元化、綜合性的特 點。,北至：工業(yè)路、大和百貨、淘寶數(shù)碼等； 南至：宏達路、鴻豐酒店、恒源酒店等； 西至：橋光大道、宏達步行街、森鴻商業(yè)廣場、萬事發(fā)百貨等； 東至：碧蓮路、蓮湖公園、杉杉酒店、恒豐酒店等。,項目,從項目周邊看， 兩面緊臨城市主干道，具備較好的昭示性；同時擁有較好的景觀、 商務(wù)資源，如何結(jié)合周邊資源打造本案是關(guān)鍵；,本案,工業(yè)路,文明路,橋光大道,東江大道,往博羅、惠城,往東莞,,從道路交通看， 項目外部交通條件較好， 滿足了高端商住項目對 車流、人流的要求。,1,本體分析總結(jié),地處商業(yè)核心商圈和高尚居住區(qū)輻射范圍，發(fā)展價值較好。,2,用地周邊景觀資源豐富，周邊配套成熟，為項目發(fā)展提供有力的條件,3,良好的外部交通條件使項目具備了商住發(fā)展的良好的通達性條件。,在了解區(qū)域環(huán)境和項目本體情況后 ——我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)價值最大化？ ——我們?nèi)绾未_定項目定位？ ——我們該制定怎樣的開發(fā)步驟？,第三部分 項目操作思路,由于項目商業(yè)部分是項目未來發(fā)展的難點，故我司在此重點探討商業(yè)部分，將通過以下幾個方面進一步判斷和論證商業(yè)的發(fā)展。,商家需求驗證,項目整體定位,操盤思考,發(fā)展商愿景,商圈人口,商圈消費水平,商業(yè)市場研究,消費者研究,根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，一般商業(yè)項目80%消費群來自項目3公里范圍之內(nèi)，故消費群主要選取項目三公里范圍之內(nèi)，同時對周邊的消費群做一定的了解：,具體調(diào)研地點待定,計算公式：面積體量判斷=（商圈人口X人均消費額X項目吸引度）/商業(yè)坪效,,,市場及客戶研究,案例研究,項目分析,商家研究,項目定位,下一步明確市場定位：項目定位是突破市場競爭，獲得項目發(fā)展機會最重要的環(huán)節(jié)。,通過對項目主題、檔次、業(yè)態(tài)等各方面的系統(tǒng)性定位，才能最終實現(xiàn)項目差異化競爭。,業(yè)態(tài)定位依據(jù),驗證依據(jù),業(yè)態(tài)定位,步驟 1,步驟 2,步驟 3,項目業(yè)態(tài)定位模型,對于商業(yè)項目定位，我司還將通過對商家需求訪談加以驗證，確定本項目正確的商業(yè)定位：,從經(jīng)營者角度看本項目發(fā)展 有針對性地測試商家需求情況 充分了解商家選址及對店面要求 前期接洽主力商家，測試項目的定位及擬定業(yè)態(tài)的可操作性是否正確,商家進駐意向研究,商家物業(yè)要求,項目發(fā)展
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