土地抵押貸款提交材料(編輯修改稿)
2024-10-24 22:19 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 5．土地抵押風(fēng)險(xiǎn)5．1抵押物產(chǎn)權(quán)本身存在瑕疵引起的風(fēng)險(xiǎn)抵押物可能隱藏存在產(chǎn)權(quán)、債權(quán)或債務(wù)的糾紛。占有形式不合規(guī)。如辦理房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押時(shí)，房產(chǎn)與地產(chǎn)分離，并且沒(méi)同時(shí)進(jìn)行抵押登記，一旦所占用的房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，抵押土地的使用權(quán)將隨之轉(zhuǎn)移。抵押權(quán)滅失。《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地有動(dòng)工期限限制，超過(guò)出讓合同約定的時(shí)間可以加征土地閑置費(fèi)甚至無(wú)償收回土地使用權(quán)。依此規(guī)定，土地長(zhǎng)期閑置不用超過(guò)一年的，要進(jìn)行罰款。削弱了還貸能力，更為嚴(yán)重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權(quán)被國(guó)家無(wú)償收回，抵押物就不復(fù)存在。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)困難。如法律規(guī)定工程承包人被工程發(fā)包人拖欠的建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)，以及稅收優(yōu)先權(quán)都優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，導(dǎo)致土地抵押實(shí)現(xiàn)困難。即使實(shí)現(xiàn)了抵押的效力，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，必須按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，達(dá)不到法定轉(zhuǎn)讓條件的均不得轉(zhuǎn)讓。面對(duì)這樣的土地使用權(quán)，銀行或其他債權(quán)人還要面對(duì)受償以后抵債土地使用權(quán)如何處理的問(wèn)題。5．2土地抵押讓銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)放大從我們目前的情況來(lái)看，在銀行信貸方面來(lái)看，最為關(guān)注的是借貸者的信用度和抵押物的價(jià)值。對(duì)于土地抵押，土地價(jià)格及為抵押物價(jià)值。而土地價(jià)格迅速下降或突變，必然會(huì)讓土地抵押物價(jià)值下跌。這不僅把銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)完全暴露出來(lái)，也會(huì)把銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)無(wú)限放大。像一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)利用土地抵押獲得開(kāi)發(fā)資金，這種行為變相來(lái)說(shuō)既是將商務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)同銀行捆綁在一起，這也是目前一些國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行開(kāi)始減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的原因。5．3土地抵押造成房地產(chǎn)過(guò)熱我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)火熱朝天、勢(shì)頭兇猛，很多人將目光投向了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。同時(shí)目前來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款主流仍是土地抵押貸款，開(kāi)發(fā)商通常運(yùn)用手上持有的土地使用權(quán)來(lái)向銀行進(jìn)行抵押貸款。土地抵押貸款的便利即相當(dāng)于為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了一個(gè)鼓勵(lì)的平臺(tái)，這成了房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，房?jī)r(jià)持高不下的一大原因。這樣即使是沒(méi)有資本儲(chǔ)備的小企業(yè)，只要獲得了政府出讓的土地使用權(quán)，即可開(kāi)工造房，售房牟利，近似于“人人參與”房地產(chǎn)業(yè)的場(chǎng)景。房?jī)r(jià)的高升給人們的生活加上了沉重的負(fù)擔(dān)，雖然帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)gdp，但是卻為經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展埋下危機(jī)。這樣的風(fēng)險(xiǎn)，后果嚴(yán)重。5．4土地抵押引發(fā)社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)的不規(guī)范由于現(xiàn)有的法律、法規(guī)對(duì)咨詢?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估失真責(zé)任追究不嚴(yán)，為虛假評(píng)估報(bào)告，謀取不法私立，咨詢?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)易發(fā)虛假評(píng)估，抵押物評(píng)估價(jià)值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是市場(chǎng)價(jià)值，而不是變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距。這一后果再加上我國(guó)確定抵押率時(shí)，未從評(píng)估價(jià)值中扣除實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用一點(diǎn)，已經(jīng)導(dǎo)致我國(guó)現(xiàn)行的抵押率計(jì)算方法已不能有效控制風(fēng)險(xiǎn)。由于土地抵押所帶來(lái)的后續(xù)經(jīng)濟(jì)利益日益明顯，一些政府相關(guān)部門甚至在土地抵押管理方面出現(xiàn)了嚴(yán)重的漏洞。政府職能管理部門為一些不具備產(chǎn)權(quán)辦理?xiàng)l件、不符合抵押登記條件的申請(qǐng)者，通過(guò)特殊關(guān)系辦理產(chǎn)權(quán)證明和抵押登記手續(xù)。造成了行政的腐敗，社會(huì)的不公平。6．對(duì)土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范6．1政府——完善土地抵押貸款制度運(yùn)用土地抵押的融資方式容易積累風(fēng)險(xiǎn)，中央和地方已經(jīng)意識(shí)到問(wèn)題所在，政府應(yīng)該盡起職能對(duì)土地抵押率進(jìn)行科學(xué)的規(guī)定，按土地變現(xiàn)能力確定抵押率。調(diào)整抵押率的計(jì)算方式，對(duì)土地這種不容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物，應(yīng)在雙方認(rèn)可，并且預(yù)計(jì)到未來(lái)價(jià)值發(fā)展的評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)上，扣除處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為分母計(jì)算抵押率。規(guī)范合理化土地抵押年限，完善土地抵押制度。對(duì)作為抵押物件的土地進(jìn)行細(xì)分，明確規(guī)范不宜作抵押物的土地的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。2014年出臺(tái)政策規(guī)定全年新增土地抵押貸款率為50%，目前風(fēng)險(xiǎn)在可控制范圍內(nèi)。預(yù)警土地抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，出臺(tái)規(guī)定土地抵押貸款率的政策不僅是為了嚴(yán)格規(guī)范土地市
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