【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 利率水平 戶籍限制 首套 30%（單身 40%） 最低上浮 10% 本市外戶口需要提供一年以上養(yǎng)老保險(xiǎn)或納稅證明等資料 二套 60% 最低上浮 20% 三套 不辦理 不辦理 招商銀行： 購(gòu)房次數(shù) 首付比例 利率水平 戶籍限制 首套 30% 上浮 5%10% 本市外戶口需要提供一年以上養(yǎng)老保險(xiǎn)或納稅證明等資料 二套 60% 上浮 10%15% 三套 不辦理 不辦理 (二 ) 我國(guó)個(gè)人住房貸款 業(yè)務(wù)地位 我國(guó)個(gè)人住房貸款 發(fā)展的基礎(chǔ)是銀行傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù) ， 其重要性不可質(zhì)疑 ， 目前約占全國(guó) 70%信貸 市場(chǎng)份額 ， 是信貸業(yè)務(wù)中值得信賴的一部分 。 現(xiàn)在 銀行 業(yè) 均 有 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù) ， 并 陸續(xù) 提出更加 便利 的 服務(wù)與低利率的政策 ， 用 激烈 的 競(jìng)爭(zhēng) 來(lái)?yè)寠Z 個(gè)人住房貸款 客戶 ， 所以 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù) 的開展是勢(shì)不可擋的 。 首先， 個(gè)人住房貸款 的 優(yōu)勢(shì) 是 貸款期限最長(zhǎng) 可 達(dá) 30 年 ， 利率 較 低 ， 不存在轉(zhuǎn)貸、貸新還舊 等 繁瑣事物 ， 客戶 可以支付少量費(fèi)用使得 銀行綜合 運(yùn)營(yíng) 成本 降 低 。 而 對(duì)公 貸款 時(shí)間短 ， 利率 較 高 ， 不停的轉(zhuǎn)貸轉(zhuǎn)存 ， 每轉(zhuǎn)一次 都比較繁瑣 費(fèi)用重復(fù) ， 銀行 人力和資源浪費(fèi) 。 另一方面 個(gè)人住房貸款 面對(duì)整個(gè)社會(huì)，存款客戶多樣化，還有廣告效應(yīng)，還 有利于調(diào)整信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu) ， 降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)公業(yè)務(wù)集中性風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng) ， 一旦出現(xiàn)問題 ，銀行往往難以承受。 其次， 21 世紀(jì)以來(lái) ， 國(guó)家 的 福利分房 政策停止 ， 基本 以 貨幣 形勢(shì) 分配。這一政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn) 相關(guān) 業(yè)務(wù)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響 ， 國(guó)家鼓勵(lì)個(gè)人買房和建房 ， 發(fā)放個(gè)人住房貸款可以刺激房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng) ， 擴(kuò)大內(nèi)需 ， 符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和銀行信貸政策。 購(gòu)房次數(shù) 首付比例 利率水平 戶籍限制 首套 30% 最低上浮 5%，開發(fā)商需承擔(dān)一部分費(fèi)用 省內(nèi)戶口均視為本地 二套 60% 最低上浮 20% 三套 不辦理 不辦理 濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 5 最后， 由于時(shí)代的發(fā)展 ， 公司 的資金需求 可以進(jìn)行 發(fā)行股票 或者 債券 方式獲得 ，貸款 需求對(duì)于 銀行 來(lái)說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)也非常 激烈 。 但是 小公司的 經(jīng)營(yíng)管理 ， 抗風(fēng)險(xiǎn)能力 這些問題往往讓銀行不信任 ， 所以 很難得到行貸款。因此 ， 傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù) 減少迅速 ，而 且 在接下來(lái)的新一代競(jìng)爭(zhēng)中 ， 誰(shuí)抓住了 個(gè)人住房貸款 ， 誰(shuí)就占 領(lǐng)了個(gè)人 消費(fèi)信貸的大部分競(jìng)爭(zhēng)地位。 總之， 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)是全國(guó)各個(gè)大小銀行的重中之重 ， 隨著生活條件改善與全民素質(zhì)提高 ， 提前消費(fèi)觀念也將深入人心 ， 而個(gè)人住房貸款正式消費(fèi)信貸中最重要的一種 ， 所以個(gè)人住房貸款的發(fā)展研究是非常必要的。 我國(guó)對(duì)于個(gè)人住房貸款的利率政策調(diào)整也是不曾間斷的。如表 表 我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款利率政策的演變過程 時(shí)間 房貸利率調(diào)整政策 20xx 年 自 1995 年 7 月經(jīng)過連續(xù)八次降息后，商行個(gè)人房貸利率為 %。 20xx 年 5 年以下自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率由 %上升至 %的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準(zhǔn)利率的 倍； 5 年以上房貸利息由 %加到 %。 20xx 年 現(xiàn)行 住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以 5 年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率 %的 倍（即 %），比現(xiàn)行優(yōu)惠利率 %高出 個(gè)百分點(diǎn)。 20xx 年 商業(yè)性個(gè)人房 貸利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的 倍擴(kuò)大為 倍，其 他商業(yè)性貸款利率下限保持 倍不變。 20xx 年 商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍；最低首付 款比例調(diào)整為 20%。 資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行網(wǎng)站 濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 6 三、 我 國(guó)個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因 (一 ) 我國(guó) 個(gè)人住房貸款欠款形成的 外部 原因 1. 源于借款人的原因 （ 1） 主動(dòng)違約。借款人故意違約 以獲得比不違約更多的利益來(lái)減少損失 ， 比 如所購(gòu)買的房屋價(jià)格比買的時(shí)候低了很多，而不還貸款導(dǎo)致的懲罰比那個(gè)差價(jià)小 ，借款人 就 會(huì)選擇主動(dòng) 違背合同約定 。 （ 2）被迫違約 。被迫違約指借款人因?yàn)槟撤N自然 或 社會(huì)原因而喪失還款能力。自然原因主要包括借款人因疾病、車禍、 洪水、雷電 等意外事故導(dǎo)致傷殘 ，死亡等 ，從而無(wú)法償還貸款。社會(huì)原因主要是由于借款人失業(yè) 等導(dǎo)致沒有收入來(lái)源 ，從而無(wú)力償還貸款。 （ 3）個(gè)人住房貸款屬家庭負(fù)債行為。近年國(guó)內(nèi)離婚率逐年攀升居高不下，僅去年全國(guó)就有 196 萬(wàn)人離婚，夫妻雙方由于對(duì)婚姻關(guān)系解體后的財(cái)產(chǎn)分配法律缺乏了解， 無(wú)人承擔(dān)起還款責(zé)任或者喪失能力履行責(zé)任。 2. 源于開發(fā)商的原因 （ 1）開發(fā)商在 資金短缺的 情況下， 以 借款人的身份 用非真 實(shí) 購(gòu)房交易 獲得 銀行個(gè)人住房貸款 稱為假個(gè)貸 ， 這樣的貸款 不容易發(fā)現(xiàn)而且常有發(fā)生 ， 在開發(fā)商 借款人經(jīng)營(yíng) 正常 、還款 及時(shí) 的情況下 難以發(fā)現(xiàn) ， 不過只要 他們的資金鏈斷裂， 就非常容易發(fā)生 ,其危害就會(huì)顯現(xiàn)。 （ 2）開發(fā)商交付房產(chǎn) 不及時(shí) ， 這樣的 情況下 購(gòu)房合同 執(zhí)行困難 ，導(dǎo)致個(gè)人住房貸款合同 也 無(wú)法正常履行， 然后 借款人不按時(shí)還款從而損害到銀行的信貸資產(chǎn)。 開發(fā)商所建房屋與合同 描述 不符， 比 如所建房屋存在質(zhì)量 問題 ，面積 不達(dá)標(biāo) 與售前承諾不符 ，房產(chǎn)證拖延 等種種問題， 導(dǎo)致 借款人 可能 拒絕繼續(xù)還款或解除住房買賣合同，進(jìn)而 影響 到銀行利益。 還有 開發(fā)商存有商 業(yè)欺詐行為，如一房多賣，嚴(yán)重侵害借款人的利益導(dǎo)致借款人拒絕還款。 (二 ) 銀行自身管理 不足 導(dǎo)致不良信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生 1. 風(fēng)險(xiǎn)管理組織 組成 尚不健全 最近 幾年，我國(guó) 各大 商業(yè)銀行 都 進(jìn)行 了 風(fēng)險(xiǎn)管理 部門 的 創(chuàng)建 、 風(fēng)險(xiǎn)控制研究、 風(fēng)險(xiǎn)管理體制改革等探索， 但 有效的風(fēng)險(xiǎn) 防范體系 還 未 組建完成 。 出現(xiàn)問題的原因主要有兩個(gè)方面 :第 一是 部門的 獨(dú)立 方面 ，上級(jí) 銀行 對(duì)下級(jí) 銀行 風(fēng)險(xiǎn)管理部 僅有 業(yè)務(wù) 上 方面 管理 的 權(quán)限，下級(jí) 銀行 風(fēng)險(xiǎn)管理部門 不能獨(dú)自執(zhí)行 ； 第 二是從集中性來(lái)看，缺乏 與濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 7 國(guó)際先進(jìn)銀行 擁有 的各種專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，自身風(fēng)險(xiǎn)控制 分別由自己負(fù)責(zé) ，風(fēng)險(xiǎn)管理職能 的分離使風(fēng)險(xiǎn)的控制分析難以執(zhí)行 ，同時(shí)由于各業(yè)務(wù) 分別設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)管理崗位，專業(yè)性較弱。 2. 現(xiàn)行風(fēng)險(xiǎn) 部門設(shè)置模式不適應(yīng) 根據(jù)目前銀行 職能 部門 直線形勢(shì)使 經(jīng)營(yíng)管理劃分，風(fēng)險(xiǎn)管理部門與其他職能部門平行，負(fù)責(zé)整個(gè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理職能。 銀行部門 基本上屬于分權(quán)制管理模式 ， 這種模式的 缺點(diǎn) 每一級(jí)別使短期目標(biāo)實(shí)現(xiàn) ， 強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)的展開導(dǎo)致 風(fēng)險(xiǎn)控制 減少 ， 使 風(fēng)險(xiǎn)管理部門效果減少 ， 而 上級(jí)職能部門對(duì)下一級(jí)分支行 影響減少 。 3. 銀行 內(nèi)部管理 不健全 風(fēng)險(xiǎn)控制是商業(yè)銀行永恒的主題。銀行業(yè)作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)控制能力的強(qiáng)弱是評(píng)價(jià)一家商業(yè) 銀行經(jīng)營(yíng)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，是檢驗(yàn)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、價(jià)值創(chuàng)造力的關(guān)鍵因素。 但是現(xiàn)在銀行內(nèi)部管理的不健全導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生， 首先 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制 手段 不完善?，F(xiàn)行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作 過程 依 就 是 申請(qǐng)、批準(zhǔn)，發(fā)放和貸后管理。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，銀行應(yīng)遵循 先評(píng)估再發(fā)放，而不是出現(xiàn)問題后再著急。我國(guó) 銀行至今尚無(wú)一套完整的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)， 也沒有這方面的專業(yè)人士和機(jī)構(gòu)可以依靠 ，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和控制能力較差。 其次 現(xiàn)行個(gè)人住房貸款操作辦法中對(duì)貸后管理方面 要求不嚴(yán) ， 貸后跟蹤考查 標(biāo)準(zhǔn)不明確，貸款 之后 銀行對(duì)房屋 使用 情況 和 借款人經(jīng)濟(jì)收入變化 不 注 意 ，貸后管理制度形同虛設(shè)。 4. 個(gè)人信用 防范制度存在缺陷 個(gè)人信用制度、擔(dān)保、保險(xiǎn)制度、社會(huì)保障制度是分散、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的 良好 手段，在我國(guó) 的大環(huán)境和制度下 風(fēng)險(xiǎn) 防范效果 不明顯 。目前我國(guó)尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度，個(gè)人信用檔案 缺乏 ，個(gè)人信用評(píng)估機(jī)制 沒有完整建立 ，缺乏明確的個(gè)人信用記錄和專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)， 對(duì)于個(gè)人家庭的負(fù)債財(cái)務(wù)情況關(guān)注度不高 ，個(gè)人財(cái)產(chǎn)和收入 不透明 。 在個(gè)人住房貸款發(fā)生時(shí) ，商業(yè)銀行 根據(jù) 借款人身份 和 個(gè)人收入證明進(jìn)行判斷和決策，對(duì)個(gè)人的信用調(diào)查 是自我陳述和單位資料證明 ， 比較容易作假而 不 一定 是真實(shí)的記錄， 由此帶來(lái)信用風(fēng)險(xiǎn)。 濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 8 四、 個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題 (一 ) 我國(guó)商業(yè)銀行 個(gè)人住房不良 貸款狀況 個(gè)人住房貸款 發(fā)展是和房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)發(fā)展起來(lái)的 ，住房貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大 在銀 行中資產(chǎn)比例也隨之增大 ， 并且商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人房貸業(yè)務(wù)較為信任所以 將其作為 重點(diǎn)信貸業(yè)務(wù) 發(fā)展 。 1997 到 20xx 年 ，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額增加了近 33 倍，但在當(dāng)前特定的金融市場(chǎng)環(huán)境下，個(gè)人住房貸款 中也出現(xiàn)了不少不良貸款 。 從另一方面說(shuō)， 個(gè)人住房貸款有面積分散、技術(shù)性強(qiáng)、期限長(zhǎng) 等問題 ， 潛在風(fēng)險(xiǎn)明顯 。 要是 商業(yè)銀行 不注重對(duì)于不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)管 理 ， 緊接著 個(gè)人住房貸款的 發(fā)展帶動(dòng) 的風(fēng)險(xiǎn)問題 反而會(huì)變的 困難重重 。 所以 ， 我們要 把個(gè)人住房貸款中的不良信貸 風(fēng) 險(xiǎn)管理 作為 重 中之重 。 如表 4 表 20xx 年商業(yè)銀行不良貸款情況表 單位：億元、％ 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 余額 占全部貸款比例 余額 占全部貸款比例 余額 占全部貸款比例 余額 占全部貸款比例 不良貸款 其中：次級(jí)類貸款 可疑類貸款 損失類貸款 不良貸款分機(jī)構(gòu) 主要商業(yè)銀行 國(guó)有商業(yè)銀行 股份制商業(yè)銀行 城市商業(yè)銀行 農(nóng)村商業(yè)銀行 外資銀行 % % % % % % % % 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