【正文】 個(gè)人住房貸款 也要認(rèn)清自身的位置所在采取適當(dāng)?shù)膽?zhàn)略和市場(chǎng)定位，不斷創(chuàng)新、調(diào)整、改革， 注重風(fēng)險(xiǎn)管理，以得到更迅速，茁壯成長(zhǎng)。 2. 金融機(jī)構(gòu)與借款人分擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn) 1960 年初 ，加拿大金融 部門 迅速發(fā)展?jié)L動(dòng)利率個(gè)人住房抵押貸款 ，這種貸款方式已經(jīng)占領(lǐng)全國(guó)的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù) 。 3. 創(chuàng)建完整的房貸 相關(guān)法律法規(guī) 香港對(duì)于個(gè)人住房貸款法律法規(guī)較為詳細(xì)明確， 個(gè)人住房貸款 出現(xiàn)不良貸款違約，銀行馬上會(huì)通過法律途徑解決 。 因 為交易價(jià)格 往往并不能真實(shí)反應(yīng)房屋的價(jià)格 。 所以在貸款審批時(shí)一定要明確調(diào)查這些指標(biāo)，以達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)控制的目的。再波動(dòng)向上至 十一 月 達(dá)到 13547 元 1 平方米。 從另一方面說， 個(gè)人住房貸款有面積分散、技術(shù)性強(qiáng)、期限長(zhǎng) 等問題 ， 潛在風(fēng)險(xiǎn)明顯 。 (二 ) 銀行自身管理 不足 導(dǎo)致不良信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生 1. 風(fēng)險(xiǎn)管理組織 組成 尚不健全 最近 幾年，我國(guó) 各大 商業(yè)銀行 都 進(jìn)行 了 風(fēng)險(xiǎn)管理 部門 的 創(chuàng)建 、 風(fēng)險(xiǎn)控制研究、 風(fēng)險(xiǎn)管理體制改革等探索， 但 有效的風(fēng)險(xiǎn) 防范體系 還 未 組建完成 。 20xx 年 現(xiàn)行 住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。具體情況如表 各銀行個(gè)人住房貸款情況。一方面： 個(gè)人住房貸款還款期限持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)（通常要 10―30 年左右）， 在這么長(zhǎng)一段時(shí)間里 ，由于借款人的收入、健康、家庭、工作等變量因素，難免會(huì)因 重大變故 而帶來借款人不能按期或無力償還銀行貸款，進(jìn)而影響借款人的還款能力。個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展使得居民在支付一筆較 少的首付 之 后，就能買得起價(jià)值 極大 的住房， 但是 只有在連本帶利還清全部貸款后，才能 完全 擁有住房的產(chǎn)權(quán)。s economic system reform development and continuous improvement of the system of the market economy, banks 39。 房地產(chǎn)業(yè) 得 快速發(fā)展讓大家對(duì)住房更加關(guān)注 ， 而且 其宣傳 力度較廣 也使得 具有購房需求的 人 基本 都濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 2 會(huì) 借助銀行 貸款的 支持 進(jìn)行購房 ， 商品房個(gè)人購買率逐年遞增 ， 購買人群遍及社會(huì)各個(gè)階層。 [4] 濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 3 二、 我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù) 發(fā)展 現(xiàn)狀 (一 ) 我國(guó)個(gè)人住房貸款發(fā)展情況 我國(guó)個(gè)人住房貸款余額 逐年 增加 ， 從 1998 年的 426 億元增長(zhǎng)到 20xx 年 的 萬億元 。 購房次數(shù) 首付比例 利率水平 戶籍限制 首套 30% 最低上浮 5%，開發(fā)商需承擔(dān)一部分費(fèi)用 省內(nèi)戶口均視為本地 二套 60% 最低上浮 20% 三套 不辦理 不辦理 濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 5 最后， 由于時(shí)代的發(fā)展 ， 公司 的資金需求 可以進(jìn)行 發(fā)行股票 或者 債券 方式獲得 ，貸款 需求對(duì)于 銀行 來說競(jìng)爭(zhēng)也非常 激烈 。社會(huì)原因主要是由于借款人失業(yè) 等導(dǎo)致沒有收入來源 ，從而無力償還貸款。我國(guó) 銀行至今尚無一套完整的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)， 也沒有這方面的專業(yè)人士和機(jī)構(gòu)可以依靠 ，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和控制能力較差。 3. 個(gè)人收入證明 虛假 銀行辦理個(gè)人住房貸款所要求的客戶單位收入證明沒有明確的法律規(guī)定，而對(duì)于私營(yíng)企業(yè)客戶個(gè)人資料也僅僅是客戶經(jīng)理調(diào)查得出 。 濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 11 五、 個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)管理發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)借鑒 和建議 世界范圍內(nèi) 出現(xiàn) 個(gè)人住房貸款 以來 ， 經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)于其研究和探索就不曾停頓過 。這類借款人 貸款 即使 有很強(qiáng)的還款能力 而且沒有負(fù)債 ， 銀行也不愿意貸款給它們。我國(guó)可以加快這方面的建設(shè)，早日擁有自己的完美電子化系統(tǒng)。 (五 ) 積極實(shí)施金融創(chuàng)新 ，完善風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制 1. 加快推進(jìn)個(gè)人住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新 我國(guó)目前的 個(gè)人住房貸款 產(chǎn)品在創(chuàng)新 方面 與發(fā)達(dá)國(guó)家還有不少 的 差距 ，不良信貸風(fēng)險(xiǎn)管理方面很大一方面依靠于產(chǎn)品創(chuàng)新 。我國(guó)商業(yè)銀行在進(jìn)行貸款管理時(shí)可以將風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低 ， 收入相對(duì)穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)住房抵押貸款以證 券化的形式出售， 著重發(fā)展 。 此外 ,感謝我的所有同學(xué)和朋友 ,在朝夕相處中互相幫助、解決困難、鼓勵(lì)完成論文 ,以及在各個(gè)方面為 我的論文寫作提供過幫助的人。 個(gè)人 住房貸款證券化 政策對(duì)于 商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 有較大 成效 ， 其 在我國(guó) 的推廣 勢(shì)在必行 ， 但是我們要在學(xué)習(xí)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上 探索出 符合一條中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)證券化道路 而 不能照搬西方國(guó)家模式。 最完美的 的激勵(lì) 體制 應(yīng)該 根據(jù)守信級(jí)別提供不同的優(yōu)惠政策 ， 借款人守信程度越高得到的優(yōu)惠也就越多 。如果催收無效，借款人繼續(xù)逾期不還， 出現(xiàn) 3 個(gè)月以上逾期 時(shí)，該筆貸款 立 即轉(zhuǎn)入保全處理程序，金融機(jī)構(gòu)可公開拍賣 房產(chǎn) ，以拍賣所得 錢 款來 償還 借款人所欠貸款。 美國(guó)規(guī)范 的 信用 體系 值得借鑒 ， 其 個(gè)人信用 情況 在國(guó)家信用管理 部門 和 正規(guī) 信用咨詢公司 都 可 以查到 。 20xx 年后深圳 銀行 數(shù)據(jù)顯示 ： 6 月末這個(gè)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額 31 個(gè) 億 ，不良貸款占 %， 逾期 不還出現(xiàn)的比率為 %， 逾期不還中 2 期 以上的占總逾期 %而 連續(xù)逾期 2 期 或以上 貸款 最終發(fā)展成不良貸款的占 %[16]。 2. 個(gè)人住房貸款客戶 不需要評(píng)級(jí) 大部分銀行都沒有對(duì)個(gè)人住房貸款客戶準(zhǔn)入評(píng)級(jí)要求 ， 僅僅是簡(jiǎn)單的根據(jù)征信記錄進(jìn)行判斷 。現(xiàn)行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作 過程 依 就 是 申請(qǐng)、批準(zhǔn)，發(fā)放和貸后管理。被迫違約指借款人因?yàn)槟撤N自然 或 社會(huì)原因而喪失還款能力。 其次， 21 世紀(jì)以來 ， 國(guó)家 的 福利分房 政策停止 ， 基本 以 貨幣 形勢(shì) 分配。 （ 4） 市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 指國(guó)民經(jīng)濟(jì) 發(fā)展過程中周期性繁榮蕭條的波動(dòng) ， 從而使房地產(chǎn)業(yè)動(dòng)蕩 并給銀行帶來 風(fēng)險(xiǎn) 損失。 （ 2） 個(gè)人住房貸款 面向度廣 。本文從分析目前我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的 發(fā)展 現(xiàn)狀入手，指出存在的問題 以及問題出現(xiàn)的原因 ， 并著重針對(duì)商業(yè)銀行如何發(fā)展好個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù) 減少不良信貸風(fēng)險(xiǎn)，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并 提出思考及相應(yīng)對(duì)策 進(jìn)行管理 ， 以 加快 這一業(yè)務(wù)的 正確 快速發(fā)展。 2. 個(gè)人住房貸款 的 特征 個(gè)人住房 貸款 包含于 消費(fèi)信貸 中 ， 但是個(gè)人 住房貸 款和 中、短期消費(fèi)信貸 有很多不同的地方，其 除了 擁有 消費(fèi)信貸的 一些特點(diǎn) 外 也 具有 這樣 特征 ： （ 1） 個(gè)人住房貸款數(shù)額大 時(shí)間長(zhǎng) 。 （ 2） 抵押物的風(fēng)險(xiǎn) 抵押物風(fēng)險(xiǎn) 是指 抵押物價(jià)值 下降的 風(fēng)險(xiǎn)。 現(xiàn)在 銀行 業(yè) 均 有 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù) ， 并 陸續(xù) 提出更加 便利 的 服務(wù)與低利率的政策 ， 用 激烈 的 競(jìng)爭(zhēng) 來搶奪 個(gè)人住房貸款 客戶 ， 所以 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù) 的開展是勢(shì)不可擋的 。 20xx 年 商業(yè)性個(gè)人房 貸利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的 倍擴(kuò)大為 倍，其 他商業(yè)性貸款利率下限保持 倍不變。 2. 現(xiàn)行風(fēng)險(xiǎn) 部門設(shè)置模式不適應(yīng) 根據(jù)目前銀行 職能 部門 直線形勢(shì)使 經(jīng)營(yíng)管理劃分，風(fēng)險(xiǎn)管理部門與其他職能部門平行，負(fù)責(zé)整個(gè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理職能。 所以 ， 我們要 把個(gè)人住房貸款中的不良信貸 風(fēng) 險(xiǎn)管理 作為 重 中之重 。 這是由于 20xx 年房?jī)r(jià)的上升 使 深圳市民 大幅度加入房屋買賣行為 ，人民銀行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示 較上年度房屋買賣活躍度增加了 14%， 房屋一項(xiàng)的花費(fèi)投資 增長(zhǎng)5%。 所以銀行還應(yīng)控制貸款的額度與借款人未來收入預(yù)期相符合， 貸款收入比 嚴(yán)格控制不但保證了借款人還款能力符合 ， 也會(huì)減少不良貸款產(chǎn)生 。 另一方面，由于住房貸款期限長(zhǎng)，所以房屋價(jià)格變化也會(huì)非常大，市場(chǎng)波動(dòng)價(jià)格也可能導(dǎo)致房屋違約處置款無法償還借款人對(duì)于銀行的違約損失。 美國(guó)的銀行根據(jù) 《美國(guó) 371 號(hào)法典》 控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不良貸款處理 ， 該法典的要求 銀行發(fā)放貸款自覺遵守其規(guī)定 。 另外 ，國(guó)外銀行還推出了 循環(huán)住房抵押貸款、 分享增值抵押貸款、隨價(jià)格水平調(diào)整的抵押貸款（ PLAM）等 一些分擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)工具 ，對(duì)降低風(fēng)險(xiǎn)和滿 足需求達(dá)到了一定的平衡。劉老師的敬業(yè)和奉獻(xiàn)精神 ,確保了本論文的順利完成。同時(shí)，關(guān)于 個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)管理 仍然有很多問題需要解決，例如 個(gè)人住房貸 款是否因繼續(xù)大力發(fā)展 ， 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù) 如何在國(guó)際金融中占據(jù)一席之地等等這些都有待深入研究和繼續(xù)探討。根據(jù) 這個(gè)不同 ，美國(guó)金融機(jī)構(gòu) 用 不同的產(chǎn)品與家庭生命需求特征 精準(zhǔn)的匹配 ： 新婚家庭對(duì)于住房需求較大但收入較低而年輕人的收入也將提高 ，銀行 可以 為他們提供階段性貸款 （ GPM） ， 各階段的利息還款次數(shù)是固定的 ， 還款階段 剛開始幾年還款較少，然后隨著收入的增加逐年增加 不同階段還款數(shù)量也不同 。 2. 政府引導(dǎo)職能穩(wěn)定發(fā)揮 由于個(gè)人住房貸款的流動(dòng)性差 、期限長(zhǎng) 的因素 ， 導(dǎo)致了 個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn) 產(chǎn)生 的必然性， 而且 個(gè)人住房貸款與房地產(chǎn)行業(yè)的 緊密 聯(lián)系又決定了房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的 緊密 聯(lián)系，這三者之間互相影響、互相制約，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都充當(dāng)著重要的角色。 2. 加強(qiáng)對(duì)抵押房產(chǎn)的管理 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù) 的特征就是以所購房屋為抵押，違約保證性強(qiáng)， 因此銀行對(duì)于抵押物的估計(jì)至關(guān)重要。美國(guó)的個(gè)人信用評(píng)分模型 分為 三部分：申請(qǐng)分、行為分、利 潤(rùn)分，以此來確定是否貸款。 二月份開始房?jī)r(jià)一直下跌到 5 月份跌至谷底價(jià)格 為 11014 元 1 平方米。 濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 8 四、 個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題 (一 ) 我國(guó)商業(yè)銀行 個(gè)人住房不良 貸款狀況 個(gè)人住房貸款 發(fā)展是和房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)發(fā)展起來的 ，住房貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大 在銀 行中資產(chǎn)比例也隨之增大 ， 并且商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人房貸業(yè)務(wù)較為信任所以 將其作為 重點(diǎn)信貸業(yè)務(wù) 發(fā)展 。 開發(fā)商所建房屋與合同 描述 不符， 比 如所建房屋存在質(zhì)量 問題 ，面積 不達(dá)標(biāo) 與售前承諾不符 ，房產(chǎn)證拖延 等種種問題， 導(dǎo)致 借款人 可能 拒絕繼續(xù)還款或解除住房買賣合同，進(jìn)而 影響 到銀行利益。如表 表 我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款利率政策的演變過程 時(shí)間 房貸利率調(diào)整政策 20xx 年 自 1