【正文】 最高的不超過(guò) 30 年， 這是一個(gè)經(jīng)過(guò)探索總結(jié)的合理年限。 （ 2） 貸款價(jià)值比與還貸收入比 銀行 在發(fā)放 住房 貸款時(shí)，抵押房地 產(chǎn)的價(jià)值乘以 房地產(chǎn)融資折率 作為貸款額，即房地產(chǎn)融資折率 (LTV)=貸款額 /抵押房地產(chǎn)的價(jià)值 *100%。 本文 閱讀 美國(guó)、 澳大利亞 、 加拿大 等國(guó)家 在不良貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)下總結(jié)了我國(guó)可以施行的一些方案和借鑒 。 20xx 中度是房屋炒賣的高峰期，投資者在房?jī)r(jià)高升不降的狀態(tài)下進(jìn)入市場(chǎng)所以濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 10 這 段 時(shí)間都是高價(jià)購(gòu)得的房屋，一旦價(jià)格下降，損失巨大 。 4. 個(gè)人房屋產(chǎn)權(quán)證明不規(guī)范 銀 行為客戶辦理個(gè)人住房抵押貸款時(shí)無(wú)法知曉客戶的房產(chǎn)確切情況 ， 這時(shí) 可由客戶 自己 出具房產(chǎn)證明 并簽訂保證函 ， 這樣的政策讓辦理銀行根本無(wú)從得知客戶具體情況，房屋購(gòu)置對(duì)于不同客戶差別化無(wú)法實(shí)現(xiàn)。 如表 4 表 20xx 年商業(yè)銀行不良貸款情況表 單位：億元、％ 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 余額 占全部貸款比例 余額 占全部貸款比例 余額 占全部貸款比例 余額 占全部貸款比例 不良貸款 其中：次級(jí)類貸款 可疑類貸款 損失類貸款 不良貸款分機(jī)構(gòu) 主要商業(yè)銀行 國(guó)有商業(yè)銀行 股份制商業(yè)銀行 城市商業(yè)銀行 農(nóng)村商業(yè)銀行 外資銀行 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 資料來(lái)源中國(guó)銀監(jiān)會(huì)網(wǎng)站 濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 9 (二 ) 個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題 不良信貸風(fēng)險(xiǎn)管理中 ， 由于 商品房面對(duì)的 基本是 投資型 或者改善住房 客戶 ，而 不是單一的住房需求 客戶群體。 4. 個(gè)人信用 防范制度存在缺陷 個(gè)人信用制度、擔(dān)保、保險(xiǎn)制度、社會(huì)保障制度是分散、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的 良好 手段，在我國(guó) 的大環(huán)境和制度下 風(fēng)險(xiǎn) 防范效果 不明顯 。 銀行部門 基本上屬于分權(quán)制管理模式 ， 這種模式的 缺點(diǎn) 每一級(jí)別使短期目標(biāo)實(shí)現(xiàn) ， 強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)的展開(kāi)導(dǎo)致 風(fēng)險(xiǎn)控制 減少 ， 使 風(fēng)險(xiǎn)管理部門效果減少 ， 而 上級(jí)職能部門對(duì)下一級(jí)分支行 影響減少 。近年國(guó)內(nèi)離婚率逐年攀升居高不下，僅去年全國(guó)就有 196 萬(wàn)人離婚，夫妻雙方由于對(duì)婚姻關(guān)系解體后的財(cái)產(chǎn)分配法律缺乏了解， 無(wú)人承擔(dān)起還款責(zé)任或者喪失能力履行責(zé)任。 20xx 年 商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍；最低首付 款比例調(diào)整為 20%。因此 ， 傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù) 減少迅速 ，而 且 在接下來(lái)的新一代競(jìng)爭(zhēng)中 ， 誰(shuí)抓住了 個(gè)人住房貸款 ， 誰(shuí)就占 領(lǐng)了個(gè)人 消費(fèi)信貸的大部分競(jìng)爭(zhēng)地位。 首先， 個(gè)人住房貸款 的 優(yōu)勢(shì) 是 貸款期限最長(zhǎng) 可 達(dá) 30 年 ， 利率 較 低 ， 不存在轉(zhuǎn)貸、貸新還舊 等 繁瑣事物 ， 客戶 可以支付少量費(fèi)用使得 銀行綜合 運(yùn)營(yíng) 成本 降 低 。 20xx 年，在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩 ， 國(guó)內(nèi)從緊的貨幣政策及經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，個(gè)人住房貸款回落幅度較大，貸款余額為 萬(wàn)億元。抵押物價(jià)值下 降 風(fēng)險(xiǎn)主要指由于房?jī)r(jià) 下降 、抵押物折舊、 抵押物 毀損、功能落后等 幾方面使放假 下跌， 它的價(jià)格總值并不能抵償銀行所 要回收的本金和利息 。由于住房貸款債權(quán)債務(wù)關(guān)系明晰， 擔(dān)保物直接是購(gòu)買的房產(chǎn)。住房是 現(xiàn)代人生活關(guān)注度最高的生活必需品 ，具有價(jià)值 高 、使用價(jià)值持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn) ，所以住房貸 款余額是個(gè)人消費(fèi)信貸中比例最高的 。 總的來(lái)說(shuō)各 大 銀行 都樂(lè)于發(fā)展 個(gè)人住房貸款 業(yè)務(wù) ， 并加強(qiáng)這方面的開(kāi)發(fā)管理，使其穩(wěn)定健康 的發(fā)展 。我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)在其發(fā)展的同時(shí)，存在的不良信貸風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題以及競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)不容樂(lè)觀 ， 在一定程度上阻 礙了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，要持續(xù)快速發(fā)展 ， 必須加強(qiáng)對(duì)一系列問(wèn)題的研究管理。 (一 ) 個(gè)人住房貸款 概述 1. 個(gè)人住房貸款 的定義 個(gè)人住房貸款也稱個(gè)人住房按揭貸款或個(gè)人住房抵押貸款，是金融機(jī)構(gòu)以個(gè)人未來(lái)預(yù)期收入為還匯款源，提供給消費(fèi)者個(gè)人用于購(gòu)買、 建造、改 建 、維修住房的貸款，借貸行為 發(fā)生在消費(fèi)過(guò)程中 ， 是住房金融資金運(yùn) 作 業(yè)務(wù)的一個(gè)重要組成部分。馬來(lái)西亞 貸款時(shí)間差不多 25 年， 部分發(fā)達(dá)國(guó)家的住房 貸款時(shí)間 一般為 1545 年 [2]。個(gè)人住房貸款 不良信貸 風(fēng)險(xiǎn)是指 商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款的過(guò)程中，由于 無(wú)法預(yù)料的不確定因素發(fā)生 ，使商業(yè)銀行 或 其他金融機(jī)構(gòu)不能按期 收回本金和利息 ，由此給商業(yè)銀行 或 其他金融機(jī)構(gòu)造成損失的可能性。假按揭 有 3 部分構(gòu)成 ：一是指其購(gòu)房意圖不真實(shí)，二是指 虛假 的購(gòu)房行為，三是指借款人資料 為編造的 。 我國(guó) 20xx20xx 年 個(gè)人住房貸款余額具體情況如表 。而對(duì)公業(yè)務(wù)集中性風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng) ， 一旦出現(xiàn)問(wèn)題 ，銀行往往難以承受。如表 表 我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款利率政策的演變過(guò)程 時(shí)間 房貸利率調(diào)整政策 20xx 年 自 1995 年 7 月經(jīng)過(guò)連續(xù)八次降息后，商行個(gè)人房貸利率為 %。 （ 2）被迫違約 。 開(kāi)發(fā)商所建房屋與合同 描述 不符， 比 如所建房屋存在質(zhì)量 問(wèn)題 ，面積 不達(dá)標(biāo) 與售前承諾不符 ，房產(chǎn)證拖延 等種種問(wèn)題， 導(dǎo)致 借款人 可能 拒絕繼續(xù)還款或解除住房買賣合同，進(jìn)而 影響 到銀行利益。 但是現(xiàn)在銀行內(nèi)部管理的不健全導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生， 首先 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制 手段 不完善。 濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 8 四、 個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題 (一 ) 我國(guó)商業(yè)銀行 個(gè)人住房不良 貸款狀況 個(gè)人住房貸款 發(fā)展是和房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)發(fā)展起來(lái)的 ，住房貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大 在銀 行中資產(chǎn)比例也隨之增大 ， 并且商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人房貸業(yè)務(wù)較為信任所以 將其作為 重點(diǎn)信貸業(yè)務(wù) 發(fā)展 。 要是突然市場(chǎng) 金融 發(fā)生變化導(dǎo)致 開(kāi)發(fā)商資金 周轉(zhuǎn)不了就難以 保證合作樓盤(pán)按期 完成建設(shè) ， 完成住房貸款合同 。 二月份開(kāi)始房?jī)r(jià)一直下跌到 5 月份跌至谷底價(jià)格 為 11014 元 1 平方米。 根據(jù)銀行信貸部門的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)前住房貸款 違約 的基本是在房屋高價(jià) 入市的 房屋 自住者和 投資者， 而 65%以上基本是投資者 。美國(guó)的個(gè)人信用評(píng)分模型 分為 三部分：申請(qǐng)分、行為分、利 潤(rùn)分，以此來(lái)確定是否貸款。 （ 3） 借款人信用狀況審查 個(gè)人信用 是 規(guī)范 人們行為和經(jīng)濟(jì) 活動(dòng) 的一個(gè)重要 因素 。 2. 加強(qiáng)對(duì)抵押房產(chǎn)的管理 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù) 的特征就是以所購(gòu)房屋為抵押，違約保證性強(qiáng)， 因此銀行對(duì)于抵押物的估計(jì)至關(guān)重要。 4. 違約處理程序啟動(dòng)科學(xué)及時(shí) 加拿大金融機(jī)構(gòu) 擁有超前的電子化網(wǎng)絡(luò) ， 個(gè)人住房貸款系統(tǒng)中擁有完全的客戶信息 ，金融機(jī)構(gòu) 每天 可以通過(guò)系統(tǒng)查詢功能及時(shí)掌握個(gè)人住房貸款違約情況，如果 出現(xiàn)濟(jì)南大學(xué)畢業(yè)論文 13 借款人 逾期 還款 ，貸款 銀行 可以 馬上 做出反應(yīng)并 查明原因進(jìn)行催收。 2. 政府引導(dǎo)職能穩(wěn)定發(fā)揮 由于個(gè)人住房貸款的流動(dòng)性差 、期限長(zhǎng) 的因素 ， 導(dǎo)致了 個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn) 產(chǎn)生 的必然性， 而且 個(gè)人住房貸款與房地產(chǎn)行業(yè)的 緊密 聯(lián)系又決定了房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的 緊密 聯(lián)系，這三者之間互相影響、互相制約，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都充當(dāng)著重要的角色。 創(chuàng)建 守信激勵(lì)機(jī)制 勢(shì)在必行， 銀行 無(wú)法獲得完全的信息根本無(wú)法 掌握借款人未來(lái)的守信程度 。根據(jù) 這個(gè)不同 ，美國(guó)金融機(jī)構(gòu) 用 不同的產(chǎn)品與家庭生命需求特征 精準(zhǔn)的匹配 ： 新婚家庭對(duì)于住房需求較大但收入較低而年輕人的收入也將提高 ，銀行 可以 為他們提供階段性貸款 （ GPM） ， 各階段的利息還款次數(shù)是固定的 ， 還款階段 剛開(kāi)始幾年還款較少，然后隨著收入的增加逐年增加 不同階段還款數(shù)量也不同 。 學(xué)習(xí) 國(guó)外 的先進(jìn)經(jīng) 驗(yàn) ， 資產(chǎn)證券化 是對(duì)于 個(gè)人住房貸款的證券化， 這樣 可以融合大量 小額信貸資金 并且可以 穩(wěn)定資金來(lái)源分散資本市場(chǎng) 的 風(fēng)險(xiǎn) ， 使資金在銀行的利率風(fēng)險(xiǎn) 積累 減少 。同時(shí)，關(guān)于 個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)管理 仍然有很多問(wèn)題需要解決，例如 個(gè)人住房貸 款是否因繼續(xù)大力發(fā)展 ， 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù) 如何在國(guó)際金融中占據(jù)一席之地等等這些都有待深入研究和繼續(xù)探討。 深深地感謝學(xué)校對(duì)我的栽培 ,使我在大學(xué)四年中學(xué)到了很多東西 ,為我提供了學(xué)習(xí)、生活的有利條件。劉老師的敬業(yè)和奉獻(xiàn)精神 ,確保了本論文的順利完成。雖然我國(guó)在住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步進(jìn)行，但其業(yè)務(wù)的展開(kāi)還需要一定時(shí)間 。 另外 ，國(guó)外銀行還推出了 循環(huán)住房抵押貸款、 分享增值抵押貸款、隨價(jià)格水平調(diào)整的抵押貸款（ PLAM）等 一些分擔(dān)利率風(fēng)險(xiǎn)工具 ，對(duì)降低風(fēng)險(xiǎn)和滿 足需求達(dá)到了一定的平衡。 雖然近年來(lái) 我國(guó)個(gè)人 住房 貸款業(yè)務(wù) 發(fā)展迅速，但是其階段性還是剛起步。 美國(guó)的銀行根據(jù) 《美國(guó) 371 號(hào)法典》 控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不良貸款處理 ， 該法典的要求 銀行發(fā)放貸款自覺(jué)遵守其規(guī)定 。 (三 )政府調(diào)控職能的穩(wěn)定發(fā)揮 1. 充分貫徹實(shí)施中央政府的政策 20xx 年溫總理在政府工作報(bào)告中 指出 要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng) 穩(wěn)定正確 發(fā)展， 嚴(yán)格控制 部分城市房?jī)r(jià) 上漲太快 ，抑制投機(jī)性購(gòu)房。 另一方面，由于住房貸款期限長(zhǎng)，所以房屋價(jià)格變化也會(huì)非常大，市場(chǎng)波動(dòng)價(jià)格也可能導(dǎo)致房屋違約處置款無(wú)法償還借款人對(duì)于銀行的違約損失。 （ 4） 貸款的期限 人住房貸款一般為長(zhǎng)期貸款 ，而時(shí)間越長(zhǎng)的貸款變故的可能性就越高 ， 產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能也會(huì)增大。 所以銀行還應(yīng)控制貸款的額度與借款人未來(lái)收入預(yù)期相符合， 貸款收入比 嚴(yán)格控制不但保證了借款人還款能力符合 ， 也會(huì)減少不良貸款產(chǎn)生 。在總體上來(lái)看， 西方國(guó)家銀行對(duì)于不良貸款風(fēng)險(xiǎn)的研究較為領(lǐng)先，風(fēng)險(xiǎn)控制體系較為完整，有 很多地方值得我們借鑒的。 這是由于 20xx 年房?jī)r(jià)的上升 使 深圳市民 大幅度加入房屋買賣行為 ，人民銀行深圳中心