【文章內容簡介】 第三篇：重慶農(nóng)村商業(yè)銀行服務創(chuàng)新重慶農(nóng)村商業(yè)銀行服務創(chuàng)新之農(nóng)房抵押貸款服務創(chuàng)新指導老師：劉汝萍金融0801 丁先騉20080546一、案例內容內容提要：重慶農(nóng)村商業(yè)銀行全國范圍內率先試行農(nóng)房抵押貸款并逐步在全市全面推廣這一惠農(nóng)政策關鍵字：重慶農(nóng)商行、農(nóng)房抵押貸款引言：2010年開始重慶農(nóng)村商業(yè)銀行以石柱縣為試點，出臺了《石柱縣農(nóng)村居民房屋抵押貸款管理辦法》，創(chuàng)新了農(nóng)房抵押這一貸款擔保方式，破解了農(nóng)房抵押難題。貸款額度最高可達房屋評估價值的60%，期限最長可達3年。重慶農(nóng)商行的董事長是劉建忠，他曾說：“作為地方最大的銀行，也是最大的支農(nóng)銀行，我們始終把創(chuàng)新作為服務‘三農(nóng)’重要突破口。”相關背景介紹：農(nóng)村居民房屋因量多、產(chǎn)權流轉難、政策障礙多等因素影響，被稱為“沉睡的資本”?！吨腥A人民共和國擔保法》等法規(guī)規(guī)定，農(nóng)民土地承包經(jīng)營權不能抵押，但承包林地、四荒地的經(jīng)營權可以用于抵押。原因在于前者是農(nóng)民生活的必需品，而后者是農(nóng)民維持溫飽所需之外的生產(chǎn)資料。而后下發(fā)的《中共中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》和《關于加快推進農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務方式創(chuàng)新的意見》，《決定》中的相關表述有“完善農(nóng)村宅基地制度，嚴格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權”，“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉讓土地使用權，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權益”?！兑庖姟穭t首次提出，“探索發(fā)展大型農(nóng)用生產(chǎn)設備、林權、水域灘涂使用權等抵押貸款，規(guī)范發(fā)展應收賬款、股權、倉單、存單等權利質押貸款。原則上，凡不違反現(xiàn)行法律規(guī)定、財產(chǎn)權益歸屬清晰、風險能夠有效控制、可用于貸款擔保的各類動產(chǎn)和不動產(chǎn)，都可以試點用于貸款擔保?！苯陙恚S著城鄉(xiāng)一體化建設進程的加快，如何盤活這些資本，以農(nóng)村居民房屋為抵押，拓寬“三農(nóng)”融資渠道，備受各界關注。在重慶農(nóng)商行啟動試點之前，山東萊蕪、浙江天臺、四川成都、浙江溫州等地已陸續(xù)啟動了農(nóng)村居民房屋抵押貸款的探索工作。主題內容： 發(fā)現(xiàn)需求首先是市委、市政府提出的“兩翼”農(nóng)戶萬元增收工程，深得人心。農(nóng)戶增收是石柱最大的民生，是農(nóng)民的希望工程。當前農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)趨于規(guī)?；⒓s化。農(nóng)民想致富，也能致富，所以縣政府根據(jù)石柱實際，全力推進，確保農(nóng)戶萬元增收工程早日實現(xiàn)。去年結合三項制度，村干部走村入戶，幫助農(nóng)民規(guī)劃新的增收產(chǎn)業(yè)，結合三進三同，機關干部帶技術、帶項目下鄉(xiāng)，31%的農(nóng)戶實現(xiàn)了萬元增收，一批專業(yè)大戶增收了20萬元以上，農(nóng)民人均實現(xiàn)1010元，%。在推進萬元增收過程中關鍵是要解決更大規(guī)模發(fā)展產(chǎn)業(yè)的啟動資金，解決過河的橋和船。通過調研了解到，農(nóng)村經(jīng)濟能人、專業(yè)大戶發(fā)展產(chǎn)業(yè)融資需求較為強烈，但由于無法提供擔保物從銀行那里獲得貸款支持，制約了發(fā)展。通過調研了解到，一個農(nóng)業(yè)大戶自籌10余萬元，貸款10余萬，年可增收15萬至20萬，同時還可帶動3—5個農(nóng)戶實現(xiàn)萬元增收。農(nóng)房抵押貸款潛力巨大。在石柱有勞動能力的農(nóng)戶約11萬，以實現(xiàn)萬元增收為目標，按2:1投入產(chǎn)出計算需投入22億元，按總戶數(shù)30%的戶均貸款10萬元計，4萬農(nóng)戶則需40億元。2010年石柱銀行存款總余額85億元，目前，%，農(nóng)房抵押貸款潛力巨大。 服務的產(chǎn)生與推廣盡管清楚的了解并認識到其中存在的巨大潛力，但就如前面背景介紹中所說，農(nóng)房抵押貸款在國家法律中是明令禁止的。但由于有了后面出臺的兩個相關政策，所以就有了變動的機會和可變通的余地。于是作為推出農(nóng)房抵押貸款的基礎和前提條件，政府必須出臺相關規(guī)定，才能真正將這項創(chuàng)新服務付諸實施。此后，重慶農(nóng)商行圍繞如何將農(nóng)戶手中“沉睡”的房產(chǎn)資源轉化為“活”資本，在借鑒多方經(jīng)驗的基礎上，多方磋商，廣泛聽取農(nóng)戶意見，最終與石柱縣農(nóng)委、縣國土房管局聯(lián)合出臺了《石柱縣農(nóng)村居民房屋抵押貸款管理辦法（試行）》，明確規(guī)定農(nóng)民以富余農(nóng)村住房作為擔保，就可以向農(nóng)商行申請貸款。政策的推出，開啟了農(nóng)房抵押在重慶的“破冰之旅”，農(nóng)房抵押貸款強大的金融支持，助推了全縣萬元增收工程的突飛猛進，對于創(chuàng)新農(nóng)村土地流轉模式，推動重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)建設具有重要意義。 解決貸款風險大的問題錢貸出去了，最重要的就是收回來。之所以國家法律禁止農(nóng)房抵押貸款，主要原因就在于貸款難收回的問題。雖然有農(nóng)房作為抵押，但是農(nóng)房產(chǎn)權流轉難，即使銀行拿去拍賣，也只能賣給符合規(guī)定要求的農(nóng)民，而不能賣給城鎮(zhèn)居民，所以大大限制了農(nóng)房的流通性。不僅如此，在中國這樣的發(fā)展中國家，土地承包權、宅基地和房產(chǎn)是農(nóng)民最后的生存依據(jù)，在任何情況下，都不能拿走農(nóng)民土地承包權、宅基地和房產(chǎn)，否則會引發(fā)農(nóng)民流離失所，影響社會穩(wěn)定。必須避免農(nóng)民“失地、失業(yè)、失住房”的情況發(fā)生。所以重慶農(nóng)商行規(guī)定，貸款農(nóng)戶均為貸款所在機構服務轄區(qū)內的農(nóng)戶、具有集體土地房屋的場鎮(zhèn)居民。生產(chǎn)經(jīng)營項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和環(huán)保政策、產(chǎn)品有市場、經(jīng)營有效益、資金流動性強，主要用于養(yǎng)兔、養(yǎng)雞、養(yǎng)牛、養(yǎng)豬以及糧食、藥材收購、食品批發(fā)等生產(chǎn)經(jīng)營活動。均有合法的經(jīng)濟來源，具備按期償還貸款本息的能力，資信良好，遵紀守法，無惡意不良信用記錄，借款人年齡與貸款期限之和不超過60周歲，且所抵押的農(nóng)房具備《房屋所有權證》和《集體土地使用證》或《房地產(chǎn)權證》，房屋狀況良好，無權屬糾紛，已使用年限未超過15年。有了以上幾個條件，就大大降低了貸款農(nóng)戶還不起貸款的風險。 農(nóng)房抵押貸款實驗取得四大成效農(nóng)房抵押貸款在石柱推行大半年時間取得的成效主要表現(xiàn)在四個方面：（1）增加了農(nóng)戶融資有效渠道。圍繞我縣農(nóng)戶萬元增收工程，石柱縣農(nóng)商行出臺了“3331”支農(nóng)工程，計劃用3年時間，發(fā)放貸款3億元，支持和帶動3萬農(nóng)戶實現(xiàn)戶均增收1萬元。農(nóng)房抵押貸款的推出，破解了農(nóng)貸抵押難這一瓶頸，擁有農(nóng)村住房所有權的農(nóng)戶經(jīng)所在村委會同意后，均可用農(nóng)村住房抵押貸款，貸款額度最高可達房屋評估價值的60%，期限最長3年，并且實行利率優(yōu)惠。（2）實現(xiàn)了銀農(nóng)雙贏。長期以來，農(nóng)戶申請的貸款主要是農(nóng)戶小額信用貸款，授信額度較小，最高才3萬元，只能滿足零星的生產(chǎn)需要。農(nóng)房抵押貸款推出后，不但解決了農(nóng)戶“貸款難”問題，也解決銀行“難貸款”問題，因額度為房屋總價的60％，極大的提高了農(nóng)戶貸款額度。同時，因有房屋作為抵押，在一定程度上減少了銀行發(fā)放貸款的風險，提高了銀行放貸的積極性、主動性。例如：三河鎮(zhèn)川主村黃華銀利用20萬元的農(nóng)房抵押貸款擴大規(guī)模，肉兔養(yǎng)殖由原來的年出欄5000只擴大了年出欄2萬只，2010年增加收入15萬元。龍沙鎮(zhèn)石嶺村馬培貴，新租用土地11畝，搭建16個鋼架大棚，用于規(guī)?；N植草莓、西瓜，2010年增加純收入25萬元。（3）實現(xiàn)了農(nóng)農(nóng)共贏，加快了農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。目前，農(nóng)房抵押貸款的農(nóng)戶絕大多數(shù)重點是農(nóng)村專業(yè)大戶和經(jīng)濟能人，他們都有一顆干事業(yè)的決心和信心，農(nóng)房抵押貸款解決了他們因資金周轉困難而無力更好發(fā)展的難題，讓他們在較短時間便獲得了顯著效益，成為了萬元增收的排頭兵和示范戶。例如肉兔示范戶譚其順，本身就承擔著為周邊農(nóng)戶提供兔仔、技術培訓和市場銷售的任務，帶動了近100戶農(nóng)戶實現(xiàn)增收。在他們的帶動下，今年石柱縣的肉兔、土雞、中藥材等產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴大，集約化程度大大提高。據(jù)統(tǒng)計，肉兔、土雞的出欄量分別達到270萬只和160萬只，中藥材產(chǎn)業(yè)基地新增2萬畝，達到30萬畝。同時，農(nóng)村商貿流通業(yè)快速發(fā)展，農(nóng)村消費市場全面激活，農(nóng)村經(jīng)濟提速發(fā)展。（4）促進了農(nóng)村優(yōu)質資產(chǎn)向農(nóng)商行集中。因此，哪家銀行先探索，哪家銀行就先占領市場，獲得優(yōu)質客戶。 五大舉措保證形成長效機制針對農(nóng)房抵押貸款工作存在的無法回避的問題，還需進一步加大工作力度，群策群力做好農(nóng)房抵押貸款工作。（1）尋求政策和法律上的認同與支持，使農(nóng)房抵押合法化，統(tǒng)一本地區(qū)農(nóng)房抵押流轉管理辦法，明確產(chǎn)權，規(guī)范評估、交易流轉。同時，建立農(nóng)房交易平臺，實現(xiàn)農(nóng)房自由交易。（2）建立內部激勵機制，真正實現(xiàn)農(nóng)房抵押貸款全覆蓋。一方面加強貸前調查和貸后管理，嚴格按照貸款流程操作，嚴禁弄虛作假而出現(xiàn)道德風險和操作風險；另一方面建立內部激勵機制，通過加大考核力度來加快農(nóng)房抵押貸款的發(fā)放進度，有效促進農(nóng)戶萬元增收工程的開展。（3）政府部門設立農(nóng)房抵押貸款專項風險補償基金，促進其長期推行，更好地為“三農(nóng)”發(fā)展投入信貸資金，增強金融部門抵抗風險能力，提高放貸的積極性。（4）制定貼息政策，提高農(nóng)戶積極性和推動農(nóng)村金融市場健康持續(xù)發(fā)展。由于農(nóng)戶貸款主要用于養(yǎng)兔、養(yǎng)雞、養(yǎng)牛、養(yǎng)豬以及糧食、藥材收購、食品批發(fā)等生產(chǎn)經(jīng)營活動，因此，此類貸款創(chuàng)收的效益周轉周期較長，政府將制定財政貼息政策，提高農(nóng)戶增收積極性和推動農(nóng)村金融市場健康持續(xù)發(fā)