【文章內(nèi)容簡介】 對系統(tǒng)穩(wěn)壓，屋頂消防水箱設置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)增壓設備，保證系統(tǒng)最不利點消火栓的工作壓力要求。室內(nèi)消防布置應保證有兩支水槍的充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位。低區(qū)樓層消火栓栓口設減壓孔板，以防系統(tǒng)動壓超標。本工程室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20L/S。住宅區(qū)地下車庫、一層公建等場所均設置自動噴水滅火系統(tǒng)（簡稱噴淋系統(tǒng)），系統(tǒng)按各幢樓不同功能設置。一層公建按中危險Ⅰ級（噴水強度為6L/min㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為25L/S。地下車庫按中危險Ⅱ級（噴水強度為8L/min㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為35L/S。地下車庫、一層公建噴淋系統(tǒng)合用供水設備，噴淋泵高于地下車庫水泵房內(nèi)，噴淋泵從消防水池內(nèi)抽水，利用住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m179。）對系統(tǒng)穩(wěn)壓。地下車庫水泵泵房內(nèi)消防水池儲存2小時室內(nèi)消防用水量和1小時的噴淋用水量合計270m179。其它：室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)均設置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防給水管網(wǎng)補水。本工程計算機房及部分電氣機房按功能要求設置超細干粉滅火系統(tǒng)。室內(nèi)消防管道采用內(nèi)外壁熱鋅鋼管（管徑大于DN100的采用內(nèi)外壁熱鍍鋅無縫鋼管）。室外消防管道采用給水球墨鑄鐵管。地下層消防電梯旁設置2m179。（有效容積）集水坑，內(nèi)設潛水泵二臺，潛水泵流量不小于10L/S。滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GB501402005），在建筑室內(nèi)需布置手提式滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，滅火器設置位置保護半徑和配置基準按建筑物各功能區(qū)域分別考慮。 排水系統(tǒng)排水主要為雨水、污水。污水來源于生活污、廢水。室內(nèi)污、廢水采用合流制排至室外，室外排水系統(tǒng)采用雨、污水分流制。每個地塊雨水通過室外管網(wǎng)收集后分別排至其基地周邊市政道路雨水管網(wǎng)。每個生活污水通過室外污水管網(wǎng)收集并經(jīng)室外化糞池處理后排至其基地周邊市政道路污水管網(wǎng)。餐飲廚房污水通過隔油池處理后排至基地室外污水管網(wǎng)。地下車庫集水井廢水利用排水泵排至地塊室外污水管網(wǎng)。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網(wǎng)。住宅生活污水量按100%生活用水量計算，公建生活污水量按100%生活用水量計算，最大日生活污水量為830m179。/d，最大時生活污水量為40m179。/h。雨水排水量按當?shù)亟涤陱姸裙接嬎悖O計暴雨強度重現(xiàn)期以2年計。單體室內(nèi)雨、污、廢水管采用UPVC塑料管，室外埋地雨污水管采用HDPE加筋管。電氣系統(tǒng)方案 設計依據(jù)第四篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告房地產(chǎn)項目可行性研究報告隨著社會不斷地進步，報告的使用頻率呈上升趨勢，我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。一起來參考報告是怎么寫的吧，以下是小編收集整理的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。房地產(chǎn)項目可行性研究報告1可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經(jīng)濟分析論證的科學方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經(jīng)濟、技術等進行調(diào)研、分析汁匕較以及預測建成后的社會經(jīng)濟效益。一、項目背景項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)可行性研究報告的編制依據(jù)：(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》(2)《a市城市拆遷管理條例》(3)《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》(4)《住宅設計規(guī)范》(5)《住宅建筑設計標準》(6)《建筑工程交通設計及停車場設置標準》(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》(8)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》項目概況)地塊位置：該基地東起，南至路，西至 路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬a市 類地段。)建設規(guī)模與目標：土地面積：畝(平方米)容積率：開發(fā)周期：土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)建筑面積(預計)：總建筑面積：㎡)周圍環(huán)境與設施(1)步行約10 分鐘可至a市中心。(2)西側(cè)為 市城市中心景點。(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。(4)西南靠近a市小學。(5)北面為a市人民銀行。項目swot分析優(yōu)勢及機會(1)該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。(2)a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(3)東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。(5)拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。(6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(7)該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。(8)我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。劣勢及威脅(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。(12)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。(13)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。(19)拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。(20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。二、市場分析a市概況(參考)a市位于河南岸，面積平方公里，人口 萬。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)。水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工。通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網(wǎng)絡。項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。a市房地產(chǎn)住宅市場分析a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。二oo三年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：表現(xiàn)之一：投資增幅大。，%,占全市建設系統(tǒng)投資65%，%。表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 ，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，比上分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，成交金額8800萬元。表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市gdp增加值14%。房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。對今后市場的預測：—從購房能力看伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。——從投資角度看由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%?！獜南M結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。——從需求關系看根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。主要競爭項目分析住宅小區(qū)詳細情況如表：項目套數(shù) 建筑面積(萬㎡)平均單價(元/㎡)位置向陽小區(qū) 15001400寶山路新華小區(qū) 7851344黃河街銀河小區(qū) 1701460銀河街成光小區(qū) 1301400學院路太陽神小區(qū)5001508英雄路部分商業(yè)網(wǎng)點詳細情況項目面積㎡單價元/㎡位置匯豐花園 40~~804000~5600新城區(qū)秋爽花園 50~~705000~1XX市中心碧苑小區(qū) 36~~506800建設路桃園小區(qū) 車庫550秋浦路荷花村車庫550建設路三、項目財務分析(一)、拆遷成本分析圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。拆遷成本估算：按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補償評估報告。住宅：640元/平方米*(+++0)*34329平方米=34329*=經(jīng)營性用房：640元/平方米*(++++)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：34929平方米*48元=1676592元搬家費、臨時過渡費等：1)、搬家費：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計：64500元2)、過渡費：住宅：34329平方米**6個月=514935元經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計：632535元其他費用3)、管理費，委托拆遷費：34929平方米*15元/平方米=523935元4)、房屋拆遷評估服務費費：35000元5)、獎勵：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費用小計：38533208元。按照a市人民政府令，對a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在XX年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在XX年7月1日開始執(zhí)行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。+100元/平方米 =*34929平方米=(二)建筑成本分析對該宗地塊的建設規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：XX㎡。主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設在 路靠近小區(qū)的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大致布置一棟 **15層。一棟 **12層。三棟 12層40*15*12層。一棟 15層40*15*15層。占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：%總建筑面積：61460㎡，容積率：高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。建設成本估算(一)、工程前期費：拆遷成本土地出讓金城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=人防基金：配套建地下室規(guī)劃技術服務費：56160*+5300*=墻改：61460*8=散裝水泥：61460*2=白蟻防治費：61460*2=質(zhì)量監(jiān)督費：61460*2=施工圖審查：61460*1=防雷審查：61460*1=消防審查：文物：規(guī)劃設計：10萬元建筑設計：XX*12+59460*30=地質(zhì)勘探：61460*2=測量定位：10萬元煤氣增容：2500元/戶供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡小計：、19項代收代繳，未計)(二)工程成本樁基：59460*100元/㎡=地下室：4861*600元/