【文章內容簡介】 目概況)地塊位置：該基地東起，南至路，西至 路、北至，圍合區(qū)內土地面積約平方米，該地塊屬a市 類地段。)建設規(guī)模與目標：土地面積：畝(平方米)容積率：開發(fā)周期：土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)建筑面積(預計)：總建筑面積：㎡)周圍環(huán)境與設施(1)步行約10 分鐘可至a市中心。(2)西側為 市城市中心景點。(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。(4)西南靠近a市小學。(5)北面為a市人民銀行。項目swot分析優(yōu)勢及機會(1)該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。(2)a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(3)東側 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。(5)拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。(6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(7)該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。(8)我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。劣勢及威脅(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。(12)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。(13)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。(19)拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。(20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。二、市場分析a市概況(參考)a市位于河南岸，面積平方公里，人口 萬。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)。水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工。通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網(wǎng)絡。項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。a市房地產(chǎn)住宅市場分析a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。二oo三年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：表現(xiàn)之一：投資增幅大。，%,占全市建設系統(tǒng)投資65%，%。表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 ，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，比上分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，成交金額8800萬元。表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市gdp增加值14%。房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。對今后市場的預測：—從購房能力看伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱?！獜耐顿Y角度看由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%?！獜南M結構看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據(jù)調查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房?！獜男枨箨P系看根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。主要競爭項目分析住宅小區(qū)詳細情況如表：項目套數(shù) 建筑面積(萬㎡)平均單價(元/㎡)位置向陽小區(qū) 15001400寶山路新華小區(qū) 7851344黃河街銀河小區(qū) 1701460銀河街成光小區(qū) 1301400學院路太陽神小區(qū)5001508英雄路部分商業(yè)網(wǎng)點詳細情況項目面積㎡單價元/㎡位置匯豐花園 40~~804000~5600新城區(qū)秋爽花園 50~~705000~1XX市中心碧苑小區(qū) 36~~506800建設路桃園小區(qū) 車庫550秋浦路荷花村車庫550建設路三、項目財務分析(一)、拆遷成本分析圍合區(qū)域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結，圍合區(qū)內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。拆遷成本估算：按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補償評估報告。住宅：640元/平方米*(+++0)*34329平方米=34329*=經(jīng)營性用房：640元/平方米*(++++)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物(水、電、電話、空調以上其它)住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內地坪等：34929平方米*48元=1676592元搬家費、臨時過渡費等：1)、搬家費：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計：64500元2)、過渡費：住宅：34329平方米**6個月=514935元經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計：632535元其他費用3)、管理費，委托拆遷費：34929平方米*15元/平方米=523935元4)、房屋拆遷評估服務費費：35000元5)、獎勵：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費用小計：38533208元。按照a市人民政府令，對a市城市區(qū)域內房屋拆遷，在XX年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在XX年7月1日開始執(zhí)行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。+100元/平方米 =*34929平方米=(二)建筑成本分析對該宗地塊的建設規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：XX㎡。主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設在 路靠近小區(qū)的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。地塊內大致布置一棟 **15層。一棟 **12層。三棟 12層40*15*12層。一棟 15層40*15*15層。占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：%總建筑面積：61460㎡，容積率：高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。建設成本估算(一)、工程前期費：拆遷成本土地出讓金城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=人防基金：配套建地下室規(guī)劃技術服務費：56160*+5300*=墻改：61460*8=散裝水泥：61460*2=白蟻防治費：61460*2=質量監(jiān)督費：61460*2=施工圖審查：61460*1=防雷審查：61460*1=消防審查：文物：規(guī)劃設計：10萬元建筑設計：XX*12+59460*30=地質勘探：61460*2=測量定位：10萬元煤氣增容：2500元/戶供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡小計：、19項代收代繳，未計)(二)工程成本樁基：59460*100元/㎡=地下室：4861*600元/㎡=主體：59460*900+XX*500=電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元室外水電氣工程：61460*50=小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=監(jiān)理費：*1%=小計：總計、(三)項目費用分析依據(jù)比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡銷售收入 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計：142392800元營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604各項費用142392800*4%=5695712總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本=+81550300+7831604+5695712+x=毛利潤：銷售收入—總成本==四、項目費用分析結論如土地掛牌競價在五百二十八萬以內，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風險較大，項目不可行。房地產(chǎn)項目可行性研究報告2一、房地產(chǎn)項目總論項目背景建設單位基本情況項目建設意義及重要性存在問題及建議二、房地產(chǎn)項目市場分析和營銷戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場概況市場預測營銷戰(zhàn)略三、建設條件與場址選擇建設條件場址選址四、房地產(chǎn)項目建設規(guī)模及功能標準建設規(guī)模功能標準五、房地產(chǎn)項目建設方案建筑方案平面布置方案配套公用工程六、項目實施進度安排工程項目管理項目實施進度七、房地產(chǎn)項目投資估算與資金籌措投資估算資金籌措投資使用計劃八、房地產(chǎn)項目財務分析與敏感性分析生產(chǎn)成本和銷售收入估算財務評價不確定性分析敏感性分析九、社會效益分析社會效益分析項目與所在地區(qū)互適性分析十、風險分析風險類別風險應對措施十一、可行性研究結論與建議結論建議附件：項目承辦單位營業(yè)執(zhí)照、法人證書復印件當?shù)匾?guī)劃、國土、環(huán)保等部門關于項目的支持文件自有資金存款證明相關銀行貸款承諾其他相關證明材料項目財務分析報表房地產(chǎn)項目可行性研究報告3第一章 房地產(chǎn)項目總論 房地產(chǎn)項目背景 房地產(chǎn)項目名稱 房地產(chǎn)項目承辦單位 房地產(chǎn)項目主管部門 可行性研究工作的編制單位 研究工作概況 編制依據(jù)與原則 編制依據(jù) 編制原則 研究范圍 建設內容與規(guī)模 房地產(chǎn)項目建設地點 房地產(chǎn)項目性質 建設總投資及資金籌措 投資計劃與還款計劃 房地產(chǎn)項目建設進度 房地產(chǎn)項目財務和經(jīng)濟評論 房地產(chǎn)項目綜合評價結論 主要技術經(jīng)濟指標表 結論及建議 專家意見與結論 專家建議第二章 房地產(chǎn)項目背景和發(fā)展概況 房地產(chǎn)項目提出的背景 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 房地產(chǎn)項目發(fā)展概況 已進行的調查研究房地產(chǎn)項目及其成果 試驗試制工作情況 廠址初勘和初步測量工作情況 房地產(chǎn)項目建議書的編制、提出及審批過程 投資的必要性第三章 房地產(chǎn)項目市場分析與預測 市場調查 擬建房地產(chǎn)項目產(chǎn)出物用途調查 產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調查 產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調查 替代產(chǎn)品調查 產(chǎn)品價格調查 國外市場調查 市場預測 國內市場需求預測 產(chǎn)