【文章內(nèi)容簡介】 損零部件等，設備維護時要按規(guī)程進行。四、如果設備出現(xiàn)異?；虬l(fā)生故障，使用人員要及時向管理人員匯報，由設備管理或?qū)I(yè)技術人員確定維修方案及實施意見。五、如屬人為違章拆修造成的設備事故及損失要追究當事人的責任。六、設備維護、維修所需經(jīng)費由設備運行部據(jù)實報告預算，由物業(yè)公司批準撥付使用，以保證設備正常安全運行。七、設備維修運行人員對設備設施要做到會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。八、為了降低設備使用成本，提高經(jīng)濟效益，在條件允許的情況下，要修舊利廢，合理更新，避免浪費。九、設備維修應按維修與保養(yǎng)、中修與保養(yǎng)、大修與保養(yǎng)等程序進行。十、設備運行維護人員要認真及時填寫有關設備運行、維修和保養(yǎng)記錄，即《交接班記錄》、《設備運行記錄》、《設備維修保養(yǎng)記錄》等。第七章 設備管理檔案一、對物業(yè)公司接管的小區(qū)的設備應及時建立設備臺帳和編制檔案并有專人保管存檔。二、按設備運行的要求建立設備安全操作、使用、維護規(guī)程和崗位責任制度。三、收集整理所有相關資料，保證設備技術檔案的準確和完整。四、特種設備執(zhí)行注冊登記制度，取得驗收報告和安全檢驗合格證后方可運行使用。五、收集所有設備采購合同或協(xié)議，建立售后服務檔案。第八章 設備的安全使用及維護要求一、設備必須嚴格按照使用說明和安裝技術規(guī)程的要求進行安裝、調(diào)試后使用。二、使用操作人員必須經(jīng)過相應的安全技術培訓，剛接管的小區(qū)設備要有廠家的操作、維修、保養(yǎng)技術交底，并做好記錄。三、特種設備的操作人員必須經(jīng)過有關部門的培訓，經(jīng)考核合格后方可使用操作。四、設備的使用人員，負責設備的日常檢查和保養(yǎng)，并做好記錄 第九章 設備報廢一、堅持“安全第一，預防為主”的方針，對國家明令禁止使用或行業(yè)規(guī)定淘汰的及不能達到安全生產(chǎn)要求的設備設施實行淘汰制度。二、對一些經(jīng)常壞、維修成本大的設備設施，報領導批準后，及時淘汰。第十章 安全工作注意事項一、以嚴格執(zhí)行國家政策、法令及本公司各種安全操作和勞動保護規(guī)章制度。二、新員工入廠，由班組長牽頭進行安全教育后，方能上崗工作。三、工作前應檢查自已所用的一切設備和工作場地，確認安全后，方能開始工作。四、所有安全裝置不得拆卸，都應保證其完好有效、靈敏可靠。五、工作中要互相關心，既要注意自身的安全，又要關心他人的安全，如遇違章及冒險作業(yè)，有權(quán)勸阻。六、加強設備管理，做好防火、防洪（汛）、防竊等安全工作。七、電氣設備必須有可靠的接地（接零）裝置，防雷和防靜電設施必須完好，每年應定期檢測，并應做好記錄，否則責任人在當月考核中扣5分，分管領導扣2分。八、高壓設備無論帶電與否，值班人員不得單人移開或越過遮欄進行工作，若必須移開遮欄時，必須有監(jiān)護人在場，并符合設備不停電的安全距離。該項不做扣2分。九、嚴禁帶電作業(yè)，必要時需班組長批準，并采取安全絕緣防護措施，且要有監(jiān)護人在現(xiàn)場。該項不做扣2分。十、工作時間嚴禁喝酒上崗作業(yè)，輕者給于警告，并在當月考核中扣2分，重者根據(jù)公司有關規(guī)定給予處理。十一、所有絕緣、檢驗工具，應妥善保管，并應定期檢查、校驗。該項不做扣5分，分管領導扣2分。十二、有人觸電，立即切斷電源，進行急救。電氣著火，應立即將有關電源切斷后，使用泡沫滅火器或干砂滅火。否則重者將依法追究當事人的責任，輕者給予當事人警告，當月考核中口5分，年底不能參加先進評選。十三、發(fā)電機運轉(zhuǎn)時，嚴禁人體接觸帶電部分。第十一章 消防設備及維修保養(yǎng)一、火災自動報警系統(tǒng)主機和煙/溫感控頭一般委托廠家進行維護保養(yǎng)，配合維保單位檢查和試驗消防系統(tǒng)/設備的功能，并應填寫登記表。該項不填扣2分。二、對各種消防報警裝置需做好定期的檢查、試驗和保養(yǎng)維修工作，發(fā)現(xiàn)故障及時排除，若不能排除，要及時通知維保單位進行維修，并詳細登記，一般要求一周至少進行一次檢查，否則每發(fā)現(xiàn)一次在當月考核中扣2分。三、消防弱電機房值班室要24小值班，夜間有保安進行值班，白天有專業(yè)人員值班，對設備每次報警多要到現(xiàn)場察看，確定是否有火情發(fā)生，并及時通知有關人員和單位，絕對不能隨意消除報警信號，否則重者將依法追究當事人 的責任，輕者給予當事人警告，當月考核中口5分，年底不能參加先進評選。第十二章 電器設備、配電室及發(fā)電機房的管理一、高壓開關柜停送電操作應填寫好工作單，并檢查各項操作機械完好，嚴格執(zhí)行一人操作，一人工作制，按工作單填寫程序進行操作。該項不填扣2分。二、配電室值班員應熟悉配電房開關柜的各項操作細則及工作程序，做到操作準確無誤。三、每周一次對所有配電房巡檢一次，并做好記錄，檢查設備運行狀況，包括外觀、聲音、氣味、溫度、電壓、電流及開關和指示燈狀態(tài)，以及機房照明和附屬設施狀況。該項不做扣2分。四、每月一次統(tǒng)計用電量及電壓變化。該項不做扣2分。五、每月一次對每層配電箱進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。該項不做扣2分。六、為保障本物業(yè)小區(qū)緊急情況下正常配電，技術員必須每月進行后備發(fā)電機運行操作2次，以保障市電停止后，仍能保持消防系統(tǒng)及污水泵系統(tǒng)的正常運作。該項不做扣2分。七、定期查看機油、柴油是否滿足使用，出現(xiàn)不足填報申請后及時購買（附發(fā)電機檢查表）。該項不做扣2分。第十三章 公共區(qū)域照明燈具一、每兩周一次對公共區(qū)域、走廊各照明燈具、疏散指示燈、安全出口指示燈、應急照明燈進行檢查，出現(xiàn)損壞及時更換。該項不做扣2分。二、定時開關公共區(qū)域的路燈、草坪燈。該項不做扣2分。第十四章 消防水泵、排污泵一、每周一次巡視各水泵運行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。該項不做扣2分。二、每月至少一次巡視管道、閥件接口有無異常。該項不做扣2分。三、每月對消防泵進行試機至少一次，時間不低10分鐘。該項不做扣5分。四、每月至少一次檢查消防水池浮球裝置、進/出水閥門及放水閥。該項不做扣2分。五、每周一次巡視污水泵運行狀況，檢查控制箱、液位報警裝置工作狀況，包括清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾，該項不做扣2分。六、雨季每天檢查各集水井泵工作狀況（包括手動、自動和控制箱指示燈），包括清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾。該項不做扣2分。第十五章 無負壓水泵一、每周一次巡視各水泵運行狀況，檢查控制箱電流、電壓、指示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修，并做好記錄，該項不做扣2分。二、每月至少一次巡視管道、閥件接口有無異常。并做好記錄，該項不做扣2分。三、負責小區(qū)內(nèi)生活用水，若要維修要提前通知住戶，避免影響住戶用水，并做好記錄，該項不做扣2分。十六章 弱電監(jiān)控系統(tǒng)一、每周一次檢查電視監(jiān)控設備的運行情況，包括攝像機、鏡頭、放錄機、傳輸信號、接收圖像的清潔和調(diào)校，發(fā)現(xiàn)故障及時維修，若維修不了，則報請專業(yè)公司修理，并做好記錄。該項不做扣2分。二、弱電監(jiān)控室實行24小時專人值班制，并填寫值班記錄，由保安部負責具體實施。該項不做扣2分。三、弱電監(jiān)控室的工作人員除例行保安監(jiān)控外，還要對小區(qū)內(nèi)的電梯進行監(jiān)控，遇緊急情況要及時通知設備維修人員，并及時應用電梯配置的通訊對講系統(tǒng)或其他可行方式，詳細告知電梯轎廂內(nèi)被困乘客應注意的事項。該項不做扣5分，分管領導扣2分。四、值班人員如遇不法分子或乘客蓄意破壞電梯等設備設施要及時通知保安進行制止或報警，并對破壞的設備依法賠償。第十七章 記錄與表格一、《材料、設備購置申請表》二、《圖紙設備檔案》三、《設備日常檢修、保養(yǎng)表》四、《設備報廢表》五、《設備運行日志》六、《設備修理、保養(yǎng)計劃》七、《消防報警系統(tǒng)設備檢修記錄表》八、《柴油機組檢查表》九、《消防水泵維修保養(yǎng)記錄表》十、《排污泵檢修表》十一、《水泵無負壓設備維修保養(yǎng)紀錄表》十二、《消防中心值班記錄表》十三、《弱電監(jiān)控中心值班記錄表》秩序部 管 理 制 度 秩序部的職責一、在集團、公司的領導下，維護物業(yè)小區(qū)治安秩序，保障小區(qū)內(nèi)居民的生命財產(chǎn)安全，為居民創(chuàng)造一個安全、舒適的居住、生活環(huán)境。二、認真做好防火、防盜、防搶劫工作，確保小區(qū)內(nèi)休閑椅、路燈、草坪燈、圍墻護欄、圍墻燈、消防栓、電子監(jiān)控等各種公共設施設備的完整無損，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告公司領導，需向公安部門報案的要及時報案，確保小區(qū)的安全。三、對小區(qū)內(nèi)的居民做好公司各項規(guī)章制度及治安保衛(wèi)有關規(guī)定的宣傳工作。四、保護小區(qū)內(nèi)刑事、治安案件或治安災害事故現(xiàn)場，并協(xié)助公安部門開展工作。五、負責管理好小區(qū)內(nèi)交通秩序。六、完成領導交辦的其他臨時性和特殊性任務。秩序部長職責一、熱愛安保工作，以身作則，帶頭遵守安保制度，遵紀守法，依法辦事，敢于同一切違法犯罪行為作斗爭，敢于管理，善于管理，正確處理個人利益與集體利益的關系，個人安全與公民人身安全的關系，不怕犧牲，做維護大局，維護群眾利益的模范。二、在公司領導下，全面負責秩序部的工作，嚴格管理，嚴格要求，認真貫徹落實集團和公司的各項規(guī)章制度，確保保安隊的各項任務圓滿完成。三、加強秩序人員業(yè)務和素質(zhì)方面的培訓，做好與有關部門和基層秩序人員的協(xié)調(diào)工作，及時匯集秩序人員反映的各種信息向上級匯報，為上級領導提供建設性工作建議，根據(jù)上級指示精神和工作安排意見開展工作；制定比較完善的秩序部內(nèi)部管理規(guī)定和標準，并學習外地及其他物業(yè)公司秩序管理的先進經(jīng)驗，結(jié)合自身特點建設一支具有特色的秩序管理隊伍。四、對秩序人員的值勤情況進行監(jiān)督檢查，白天靠上抓，每晚抽查不少于三次，將檢查情況記錄入檔，作為考核依據(jù)，并每天做好工作小結(jié)。五、對秩序人員的思想工作隨時調(diào)查了解，全面把握，對隊員中發(fā)生的不良苗頭要及時掌握，并及時做好思想教育工作，把問題解決在萌芽中。六、負責對秩序人員工作考核，每月底將每人的工作情況連同結(jié)果報公 司經(jīng)理審批。七、對秩序隊員中出現(xiàn)的違規(guī)違紀行為，必須在查明情況后，于當天向公司領導匯報，根據(jù)領導指示做出處理意見。八、每周召開秩序人員例會，傳達貫徹上級指示，總結(jié)本周工作，安排下周工作，并與全體人員一起分析研究住宅小區(qū)的治安管理問題；同時必須搞好崗前講評。九、熟悉掌握住宅小區(qū)內(nèi)各種安防設施的性能和操作程序，熟悉小區(qū)環(huán)境，做到心中有數(shù)。十、及時完成領導交辦的其他各項工作。秩序組長的職責一、對秩序部長負責，做好小區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)工作。二、以身作則，模范遵守國家法律、法規(guī)及公司、秩序部的各項規(guī)章制度，帶頭認真履行秩序隊員職責，帶領秩序組全體人員，認真嚴肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作。三、突出表率作用，嚴于律己，團結(jié)一致，服從命令，聽從指揮，熱愛本職工作，努力做好值勤工作，對小區(qū)內(nèi)發(fā)生事故，必須及時向秩序部長報告。四、發(fā)現(xiàn)組員有違規(guī)違紀行為，必須及時向部長報告，并對其批評教育，不得瞞報和遲報。五、將組員每天出勤情況，做好登記。對隊員中的好人好事、盡職盡責、成績突出以及遲到、早退、脫崗、誤崗、失職違規(guī)等情況要搞好記錄，并及時報告部長，以便獎罰。六、負責本組的上崗交接班工作，完善交接班管理制度，并帶領組員搞好本組分工負責區(qū)域的衛(wèi)生保潔工作。七、及時完成領導交辦的其他各項工作。秩序隊員職責一、服從集團、物業(yè)公司的領導，聽從秩序部長及組長的命令，認真執(zhí)行集團、公司制定的各項規(guī)章制度，時刻維護秩序人員的良好形象。二、認真學習政治理論和法律知識，不斷提高自身素質(zhì)，做好學習筆記。三、嚴格遵守秩序隊員獎懲制度及其他法律法規(guī)，按規(guī)定履行職責，不準超權(quán)限行使職責。四、注重自身修養(yǎng)，提高內(nèi)在素質(zhì)，相互之間不準諷刺打擊，不準相互詆毀拆臺，不準亂加猜疑，不準在背后議論領導和同志；要互相支持，互相配合，精誠團結(jié)，共同完成工作任務。五、依法辦事，公正執(zhí)法，自覺維護法律尊嚴和秩序部的聲譽，不準以任何理由，任何名義，對任何人進行吃、拿、卡、要。六、樹立責任感，勇往直前，大膽與違法犯罪行為作斗爭，確保小區(qū)居民人身財產(chǎn)不受損壞。七、嚴格請銷假制度，有事及時請假，辦完后及時銷假；不準遲到、早退，不準中途脫崗；工作時間不準辦私事。八、要嚴格履行《秩序人員的基本要求》的規(guī)定，認真履行工作職責。九、嚴格按規(guī)定搞好宿舍及個人的衛(wèi)生。十、及時完成領導交辦的其他各項工作。秩序人員的基本要求一、秩序人員必須做到：必須樹立“愛崗敬業(yè)”高尚的道德品質(zhì)和工作作風，為物業(yè)公司負責，為小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、居民負責。根據(jù)公安部門的有關要求，熟練掌握安保崗位知識，維護集團利益，服從物業(yè)公司的領導，認真執(zhí)行集團、公司制定的各項規(guī)章制度，時刻維護秩序人員的良好形象。努力學習法律、科學、文化和業(yè)務知識，不斷提高政治素質(zhì)、業(yè)務素質(zhì)和工作能力。嚴格遵守秩序員職責及其他規(guī)章條例，嚴格遵守請銷假制度，對工作和生活中出現(xiàn)的問題要及時匯報。提高使用警械和保衛(wèi)能力，保持戰(zhàn)斗化作風，隨時制止各種違法犯罪活動，做好安全防范工作，嚴防火災、爆炸、盜竊等破壞性事故和案件的發(fā)生，同時注意自身安全。注意工作方法，學會做群眾工作，提高識別處理問題的能力，堅持原則，秉公執(zhí)法，不徇私情。提高獨立工作能力，根據(jù)各組擔負的具體任務，搞好安全保衛(wèi)的工作計劃，并積極組織實施。實行優(yōu)質(zhì)服務，任何情況下不得出現(xiàn)粗心大意、馬虎從事或有濫用職權(quán)、超越職權(quán)的行為。二、日常工作： ㈠儀表著裝按公司配發(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴，制服須保持潔凈、平整，各項配置標志齊全規(guī)范。風紀嚴整，不得敞開衣領，翻卷衣袖、褲邊；衣著整潔，必須佩帶工作證。上崗前、下崗后須到指定地點（宿舍）更衣，不得將制服帶離小區(qū)；勤換洗服裝，但服裝清洗不得影響正常上崗著裝。秩序人員儀表須潔凈端正，不得剃光頭、留怪異頭形，不得染發(fā)、紋身。㈡上崗姿態(tài)在崗時須精神飽滿，精力集中。站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，巡崗時須在站立的基礎上做到步伐穩(wěn)健，雙臂前后自然擺動，不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。兩人巡崗時須并排，保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進；兩人以上巡邏或同行時須列縱隊，保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進。㈢文明禮貌對待住戶或來賓須態(tài)度和藹、耐心周到，行為舉止須自然端正、落落大方。見到領導和來賓要面帶微笑，行舉手禮。禮貌待人，遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時，在開始前和完成后皆須先敬禮，當住戶或外來人員向你咨