【文章內(nèi)容簡介】 提供群眾休閑和交流，并可以作為日常舉辦社區(qū)文化活動的場所。 珠寶 主題體驗區(qū) 該區(qū)域主要是結(jié)合 珠寶文化，建立珠寶博物館、金礦、鉆石礦等 。通過實物標(biāo)本、互動電腦屏等多種方式，傳播珠寶文化。 酒文化體驗與特色酒吧街 該區(qū)域?qū)⒓腥澜绺鞯孛疲榻B和展示各地酒文化，建設(shè)顧客專用酒窖，定期舉辦品酒會，珍藏名酒交換和以酒會友活動。在此基礎(chǔ)上，建設(shè)成特色酒吧街，引入特色文化表演項目進入酒吧 街，建設(shè)小型露天電影放映場等，使本項目成為文化氛圍濃厚的中高檔消費第 20 頁 共 36 頁 20 區(qū)。 休閑會所與俱樂部 休閑會所和俱樂部面向園區(qū)內(nèi)人員和市場消費群體，以及專為私人酒窖擁有者等提供小型聚會、休閑娛樂等服務(wù)，如餐飲、 KTV、棋牌、沐足、水療、 SPA 等。 特別提供絕無僅有的黃金大餐。 遠(yuǎn)期包含一個五星級酒店。 四、教育研發(fā)區(qū) 配合珠寶首飾與工藝禮品產(chǎn)業(yè)主題，尤其是文化產(chǎn)業(yè)的特點，集中相關(guān)的設(shè)計開發(fā)與培訓(xùn)項目，不僅服務(wù)本園區(qū)內(nèi)客戶，更面向周邊地區(qū)。本區(qū)域內(nèi)包含兩個子功能區(qū)： 設(shè)計開發(fā)區(qū) 本區(qū)域的核心內(nèi)容是產(chǎn)品設(shè)計工作室和裝飾 工程與居家設(shè)計工作室。產(chǎn)業(yè)鏈條的上游環(huán)節(jié)基本集中在此，可以形成專業(yè)創(chuàng)意與設(shè)計基地，創(chuàng)意與設(shè)計成果既可以進入展示交易區(qū)進行直接展示和交易，也可以為園區(qū)內(nèi)制造工廠所采用 。 裝飾工程與居家設(shè)計工作室可以直接為 珠寶連鎖店提供店面設(shè)計裝修及 周邊日益增多的樓盤提供服務(wù)。 培訓(xùn)區(qū) 本區(qū)域內(nèi)將集中各類培訓(xùn)項目，包括“珠寶首飾設(shè)計”、“珠寶鑒定”、“裝飾工程設(shè)計”、“動漫設(shè)計”、“工業(yè)設(shè)計”等專業(yè)培訓(xùn)項目，也包括面向普通消費人群的培訓(xùn)項目，包括 珠寶 DIY、 樂器培訓(xùn)、美術(shù)培訓(xùn)、舞蹈培訓(xùn)、茶藝培訓(xùn)、棋類培訓(xùn)等。通過上述項目的實 施，可以使本園區(qū)成為周邊地區(qū)內(nèi)集中進行專業(yè)和群眾培訓(xùn)的中第 21 頁 共 36 頁 21 心。 五、公共服務(wù)區(qū) 本項目中專為其他功能區(qū)提供公共服務(wù)的區(qū)域， 實現(xiàn) 新品研發(fā)平臺、設(shè)計產(chǎn)品交易平臺、文化創(chuàng)意發(fā)布平臺、電子信息服務(wù)平臺、金融服務(wù)平臺、研發(fā)設(shè)計人才交流平臺、配套服務(wù)平臺 七大功能， 共包含五個子功能區(qū)： 珠寶質(zhì)量鑒定中心 與國內(nèi)知名質(zhì)量鑒定機構(gòu)合作，在本園區(qū)內(nèi)設(shè)立珠寶質(zhì)量鑒定中心，通過提供中立的第三方鑒定服務(wù)，使在本園區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商家遵守質(zhì)量和誠信守則，也使來此消費的不同類型的消費者安心消費。同時，堅定中心還將定期舉辦專業(yè)知識講座，以及為 個人收藏愛好者提供鑒定等服務(wù)。 會議與創(chuàng)意演播中心 為充分考慮園區(qū)內(nèi)中小型商家的需要，盡量降低其運營成本，園區(qū)將設(shè)立集中公共的會議與創(chuàng)意與演播中心，提供商家與客戶召開會議，向客戶進行創(chuàng)意設(shè)計演示的專業(yè)場所和設(shè)施，包括遠(yuǎn)程展示、大屏幕演播、專業(yè)演示文件制作、專業(yè)會議設(shè)施等。此類設(shè)施由于造價較高，中小商家由于使用頻率并不高，因此自己配制不經(jīng)濟，而通過有需要時租用則可以大幅度降低成本，此類設(shè)施還可以考慮向園區(qū)以外的用戶開放，以擴大本項目的影響。 電子商務(wù)服務(wù)中心 項目建設(shè)單位將專為本項目開設(shè)網(wǎng)上展示與交易 平臺，所有入駐第 22 頁 共 36 頁 22 商家可以通過該平臺不受國界限制，與海內(nèi)外商家開展交易和展示，也可以利用系統(tǒng)提供的專業(yè)服務(wù)進行在線支付和商家調(diào)查等，以確保交易的安全和快捷。 物流服務(wù)中心 面向園區(qū)內(nèi)商家，提供及時、周到的物流運輸服務(wù)，專門制定信息、 資金、人、貨、車的立體分流路線和指揮中心，方便各項交易的開展。 設(shè)計師公寓 園區(qū)內(nèi)專門為商家設(shè)立公寓設(shè)施，服務(wù)商家員工。 建立專項基金 通過和銀行、風(fēng)投公司合作成立專項基金，為園區(qū)企業(yè)服務(wù)。 第二節(jié) 項目的建設(shè)規(guī)劃 本項目的建設(shè)將在保留現(xiàn)有 熹涌工業(yè)區(qū) 建筑和基本道路格局的前提下，通過對現(xiàn)有建筑進行翻新、加固，對區(qū)間道路進行拓寬和修繕等，使其滿足項目功能規(guī)劃的需要。建設(shè)規(guī)劃主要分為 4 部分，即“建筑單體規(guī)劃”、“道路與園區(qū)規(guī)劃”、“市政設(shè)施規(guī)劃”和“園林綠化規(guī)劃”。 “建筑單體規(guī)劃”主要結(jié)合功能規(guī)劃，按照不同功能，對現(xiàn)有建筑進行改造和翻新。規(guī)劃原則是依據(jù)建筑不同功能，對于同一功能的建筑采用同一色彩和風(fēng)格的外部裝飾，以區(qū)分園區(qū)內(nèi)不同功能的建筑。對于建筑內(nèi)部的改造，則視不同產(chǎn)業(yè)的具體特點，采用不同的改第 23 頁 共 36 頁 23 造方法。例如，對于珠寶首飾類加工制造工廠，由于其所占面積并不大，因此可以選擇建筑體 量較小的原有廠房，而對于工藝禮品類工廠，有些需要較大規(guī)模的生產(chǎn)面積和較大尺量的電梯運輸條件，則可以考慮現(xiàn)有園區(qū)中建設(shè)期較晚的大廠房進行改造。對于園區(qū)內(nèi)現(xiàn)存較多的員工宿舍，其改造方向可以重點考慮設(shè)計師公寓、創(chuàng)意設(shè)計工作室、樂器培訓(xùn)、藝術(shù)培訓(xùn)、休閑娛樂、酒窖儲藏等用途，因為上述功能需要的面積不大，更多考慮的是環(huán)境和氛圍，因此，完全有條件經(jīng)過改造和翻新，使其滿足功能需要。 “道路與園區(qū)規(guī)劃”是本項目建設(shè)規(guī)劃的重頭，因為根據(jù)本項目的功能規(guī)劃可見，占地 9 萬余平方米的園區(qū)內(nèi)，將包含 5 大功能分區(qū)，每個功能分區(qū)內(nèi)又包含若干 子功能區(qū)，未來園區(qū)內(nèi)工作人員與游覽和消費人員的數(shù)量將比當(dāng)前高出數(shù)倍甚至十幾倍。如何很好地將這些人群分入到不同建筑內(nèi)，并疏導(dǎo)整體人流，對于道路和園區(qū)規(guī)劃提出了很高的要求。 在園區(qū)規(guī)劃中，結(jié)合河西工業(yè)區(qū)的建筑現(xiàn)狀，找出面積足夠大的露天廣場比較有難度，因此，應(yīng)重點考慮開辟現(xiàn)有建筑首層作為人流公共活動空間，創(chuàng)造有別于露天廣場的另一番風(fēng)情步行街，這樣可以解決大量人員公共活動區(qū)域不足的問題，而且還可以創(chuàng)造出獨一無二的別樣情調(diào)。 在園區(qū)靠近 羊大路 一側(cè)，重點安排文化主題廣場，因為此位置 是聯(lián)通周邊的關(guān)鍵，可以迅速到達 周邊已經(jīng) 相對成熟的商業(yè)街區(qū)，融入第 24 頁 共 36 頁 24 其中，可以帶動整個園區(qū)的發(fā)展。 在車位規(guī)劃上，應(yīng)考慮園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有道路比較狹窄的現(xiàn)狀，可以選擇在園區(qū)外部靠近河岸的區(qū)域，集中作為公共停車場；還可以結(jié)合園區(qū)道路翻新和改造，參考香港和澳門道路狹窄，但仍巧妙安排停車位的經(jīng)驗。 在道路改造上，應(yīng)為道路融入文化內(nèi)涵，可以考慮按照不同的功能劃分，將 珠寶文化結(jié)合 世界各地具有特色的街道風(fēng)格融入到本園區(qū)內(nèi)的街道翻新改造中。正因為本園區(qū)街道狹窄，但兩側(cè)建筑體量并不高，而且由于建筑年份不同，因此形成了高低錯落的現(xiàn)狀。在改造規(guī)劃中，可以充分利用這一現(xiàn)狀。如果能 夠選擇不同地域的街景，配合將兩側(cè)建筑的外墻及門面也改造成同樣風(fēng)格， 再加入珠寶造型做為雕塑和燈飾，地面變成愛心路、鉆石路等， 則園區(qū)本身也可以成為一個文化旅游的熱點，再將文化產(chǎn)品的展示、交易融入其中，則項目將會因此成為 順德 的一個旅游亮點。 “市政市規(guī)劃”方面，重點包含對現(xiàn)有園區(qū)供電、供水、消防、通訊和排污等設(shè)施的改造。其中，應(yīng)重新建設(shè)集中的變電站和消防中心，將現(xiàn)在的露天變壓器、分散的消防系統(tǒng)改為室內(nèi)干式變壓器和集中的消防控制系統(tǒng)，以提升園區(qū)整體用電和消防安全水平。另外，借助道路翻新，將現(xiàn)有園區(qū)的市政管網(wǎng)系統(tǒng)進行 一次翻新改造，將露天管線全部變?yōu)榘德窆芫€。在排污方面，將集中整理現(xiàn)有管線，結(jié)合建設(shè)公廁，集中處理全區(qū)的污水和垃圾。建設(shè)集中垃圾處理中轉(zhuǎn)站。 第 25 頁 共 36 頁 25 除上述考慮之外，對于園區(qū)內(nèi)重點街道和景點，如主題廣場、特色酒吧街等，應(yīng)設(shè)立景觀照明，以營造浪漫氛圍。 “園林綠化規(guī)劃”方面，由于本園區(qū)公共露天面積并不多，因此不宜采用大面積草坪和花園，而是應(yīng)重點選擇小品型雕塑、噴泉、綠化和垂直綠化，尤其是配合特色街道的改造，在街道中布置相應(yīng)的樹木、攀爬植物、花卉和小型噴泉等，使游客和客商在游覽和交易參觀過程中，感受到來自身邊的親切和不同 風(fēng)格的異域風(fēng)情。 屋頂綠化也是本項目考慮的一個重點，由于園區(qū)內(nèi)建筑高低錯落，由條件將屋面改造為花園，并在花園內(nèi)設(shè)立特色休閑、餐飲等設(shè)施，為客商和游客提供交流和休息的良好環(huán)境。 第三節(jié) 項目總投資及構(gòu)成 本項目總投資預(yù)計為人民幣 15 億元 ， 通過企業(yè)自籌、政府入股、風(fēng)投、土地置換股份等多種方式，分批籌集 。項目各功能劃分和相應(yīng)的投資構(gòu)成參見表 1。 第 26 頁 共 36 頁 26 按功能劃分的項目投資構(gòu)成表 （表 1） 序號 功能區(qū) 項目名稱 占地面積 (M2） 建筑面積 (m2) 投資總額 (萬元 ) 1 生產(chǎn)加工區(qū) 珠寶首飾加工 廠 1, 3,000 特種高端工藝 加工廠 1, 3,000 2 展示交易區(qū) 珠寶首飾展示交易區(qū) 1, 7,760 3, 國際高端奢侈品 展示交易區(qū) （商場） 4， 22， 440 41, 家居飾品展示交易區(qū) 2, 17,068 3, 玩具及動漫產(chǎn)品展示交易區(qū) 1, 9,110 2, 民間創(chuàng)意展示交易區(qū) 1,400 拍賣中心 1,880 3 文化旅游區(qū) 文化主題廣場（含園林景觀） 12, 1,000 酒文化與特色酒吧街 （含園林景觀） 22, 9,979 8, 珠寶文化 體驗區(qū) 1, 7,300 1, 休閑會所與俱樂部 （五星級酒店） 21, 189,000 4 教育研發(fā)區(qū) 創(chuàng)意設(shè)計中心 5,028 1, 培訓(xùn)中心 1, 3,000 5 公共服務(wù)區(qū) 珠寶首飾質(zhì)量鑒定中心 582 會議與創(chuàng)意演示中心 1, 3,000 設(shè)計師公寓 14, 22,000 6, 海關(guān) 物流服務(wù)中心 1, 6,000 1, 園區(qū)管理中心（含市政、電子商務(wù)平臺、消防等） 1, 2,000 6 合計 90， 314， 547 150, 合計 33, 第 27 頁 共 36 頁 27 本項目分四期，共 3 年建設(shè)完成，各期投資構(gòu)成參見表 2。 按建設(shè)期劃分的項目總投資構(gòu)成表 （表 2） 項目建設(shè)期 起止時間 總投資（萬元） 1 期 2021 年 1 月至 2021 年 12 月 16, 2 期 2021 年 6 月至 2021 年 6 月 11, 3 期 2021 年 7 月至 2021 年 6 月 63, 4 期 2021 年 7 月至 2018 年 6 月 60, 合計 2021 年 1 月至 2018 年 6 月 150, 第五章 項目經(jīng)濟效益分析 本項目綜合修繕建筑面積為 270,000 平方米，修繕后的園區(qū)內(nèi)物業(yè)租金等綜合收益均價有望達到 50 元 /平方米，僅租金一項年收益約為 16,200 萬元，項目采取滾動方式發(fā)展，自項目啟動至前期收益變現(xiàn)，前期所投資金約為人民幣 20,000 萬元，按 90 年不變價累計滾動發(fā)展之資金成本， 項目投資回收期 約 4 年。項目建成后，年資金收益率約為 40%。 其中按項目產(chǎn)能 80%計，每年交易額高達人民幣 200 億元。同時解決中、高收入就業(yè) 2,000 人，對當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)人才及智力儲備現(xiàn)狀有較大改善。 第 28 頁 共 36 頁 28 第六章 項目的運營與管理 第一節(jié) 項目管理模式 本項目采用委托專業(yè)商業(yè)管理公司模式進 行管理。即項目建設(shè)單位在完成項目規(guī)劃、立項和基礎(chǔ)設(shè)施改造建設(shè)后，項目的招商和運營管理委托專業(yè)的商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。此管理模式將充分發(fā)揮專業(yè)公司、人員和技能的優(yōu)勢，突出“專業(yè)的人做專業(yè)的事”，從而確保項目能夠在一開始就按照正確的方向開展。 除此之外，項目將“合作” 作為管理的主要形式。其中，將重點與專業(yè)的行業(yè)協(xié)會和商會合作，目的是擴大項目的影響，借助已經(jīng)具備相當(dāng)實力的社會權(quán)威機構(gòu)，幫助進入園區(qū)的商家主動擴大和挖掘市場機會。例如，項目建設(shè)單位與 順德區(qū)政府 開展合作，將項目列為該 政府 面向國際市場的重要出口展示和供應(yīng)基 地；與 中國地址大學(xué)（武漢）、復(fù)旦大學(xué)等合作 ，將項目作為 學(xué)校 的教學(xué)、研究和交易展示基地；與 順德區(qū) 旅游局 、廣東省旅游局 和各主要旅行社合作，將本項目列為 順德 旅游景點之一 、成為廣東省工業(yè)旅游示范基地、科普教育基地 等等。通過上述合作，一方面擴大了項目的影響，同時為進駐項目的商家提供了更立體的多層次服務(wù)，獲得市場實惠，反之又促進了項目的影響和招商。 第二節(jié) 項目營銷管理 本項目的服務(wù)對象分為專業(yè)和普通消費群體兩類。 第 29 頁 共 36 頁 29 所謂專業(yè)群體主要指業(yè)內(nèi)制造商、批發(fā)商和設(shè)計商等，其根本的目的，是通過進入園區(qū)而獲得更好的產(chǎn)業(yè)氛圍和條件， 并更直接地進入市場。因此，針對此部分群體的營銷主要是宣傳本項目的專業(yè)管理與專業(yè)的合作伙伴。這些都會使其認(rèn)可項目所營造的強烈的商業(yè)和產(chǎn)業(yè)氛圍。 所謂普通消費群體主要指參與項目提供的各類文化、娛樂和休閑購物活動的群體。對于此類對象，項目營造的特色文化氛圍和良好的購物休閑環(huán)境將作為重點宣傳和營銷賣點。包括特色酒吧、酒文化專區(qū)、動漫體驗、培訓(xùn)與講座以及購物休閑等內(nèi)容。因此，項目在營銷方面沒，將通過舉辦一些具有影響力的活動來聚攏人氣和關(guān)注。同時，圍繞項目主題展開的促銷活動和常規(guī)廣告宣傳等也是不可缺少的。 第七章 項 目的環(huán)境影響分析 本項目屬于商業(yè)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的項目，其中，商業(yè)部分主要產(chǎn)生的是生活垃圾和生活廢水