【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ............. 67 項(xiàng)目目標(biāo)定位 ............................................................................................ 68 第 6 篇 酒店項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) ............................................................................................... 69 影響本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案的主要因素分析 ........................................................ 69 本酒店運(yùn)營(yíng)方案選擇 ................................................................................. 70 酒店項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與測(cè)算 .......................................................................... 71 臨沂蘭亭大酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 10 收入測(cè)算 .......................................................................................................... 71 酒店?duì)I業(yè)成本預(yù)測(cè) ............................................................................................ 74 第 7 篇 投資估算 ...................................................................................................... 76 說(shuō)明 .......................................................................................................... 76 土地購(gòu)買 ................................................................................................... 76 前期籌辦費(fèi)用 ............................................................................................ 76 項(xiàng)目 建設(shè)成本與流動(dòng)資金估算 ................................................................... 76 一期工程：臨沂蘭亭大酒店和沿河精品屋項(xiàng)目 .................................................. 76 二期項(xiàng)目：酒店式公寓項(xiàng)目 .............................................................................. 80 三期項(xiàng)目：寫字樓和精品百貨樓項(xiàng)目 ................................................................ 80 項(xiàng)目總投資 ............................................................................................... 80 第 8 篇 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ............................................................................................... 81 一期項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ..................................................................................... 81 蘭亭大酒店項(xiàng)目 ............................................................................................... 81 六棟精品屋 ...................................................................................................... 81 二期項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ..................................................................................... 82 三期 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ..................................................................................... 83 寫字樓項(xiàng)目 ...................................................................................................... 83 精品百貨店項(xiàng)目 ............................................................................................... 83 項(xiàng)目整體現(xiàn)金流分析 ................................................................................. 84 項(xiàng)目在土地期限內(nèi)的綜合現(xiàn)金流 ............................................................... 87 第 9 篇 項(xiàng)目估值 ...................................................................................................... 88 未來(lái)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流折現(xiàn)估值 ...................................................................... 88 流通股票估值 ............................................................................................ 88 第 10 篇 融資計(jì)劃與退出安排 .................................................................................... 89 融資計(jì)劃 ................................................................................................... 89 融資方案一 ...................................................................................................... 89 融資方案二 ...................................................................................................... 90 投資保障承諾 ............................................................................................ 91 上市計(jì)劃、分紅及保證 ............................................................................. 91 上市計(jì)劃 .......................................................................................................... 91 分紅 ................................................................................................................. 91 投資人承諾 ............................................................................................... 91 第 11 篇 風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避 ........................................................................................... 92 宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................ 92 區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) ............................................................................................ 92 土地風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................... 93 資金風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................... 94 設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................... 94 工程風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................... 94 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................... 95 第 12 篇 結(jié)論 ............................................................................................................. 96 附件： 97 臨沂蘭亭大酒店項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書 11 第 1篇 摘要 投資要點(diǎn) 該城市已 有 近 40家星級(jí)以上酒店，但尚沒(méi)有一家五星級(jí)酒店。 高星級(jí)酒店的位置是第一位的，本酒店位于該城市最好的地理位置：三河交匯點(diǎn)，緊臨市政府。 臨沂市是 和中國(guó)浙江 義烏（義烏以出口為主）相當(dāng)?shù)闹袊?guó)最大的批發(fā)物流城市之一，批發(fā)和物流都十分發(fā)達(dá)，并且，近幾年的升級(jí)改造，也大大提升了其在國(guó)際市場(chǎng)的形象。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的中國(guó)大企業(yè)集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力 500 強(qiáng)中，臨沂占有 5 家， 246 家產(chǎn)值過(guò)億， 26 家產(chǎn)值過(guò) 10 億，利稅過(guò)千萬(wàn)元的企業(yè) 194 家，同比增加 52 家；利稅過(guò)億元的企業(yè) 22 家，同比增加 6 家 。 臨沂近年高速增長(zhǎng)， 2021 年 GDP 達(dá)到 1401 億元， GDP 平均增長(zhǎng)率達(dá) 17%以上，遠(yuǎn)高于全國(guó) GDP 平均增長(zhǎng)率，增長(zhǎng)強(qiáng)勁。 目前正在 著力 打造的沂河陽(yáng)光人工沙灘將是中國(guó) 內(nèi)陸第一個(gè)天然的擁有集休閑、游泳、日光浴于一身的淡水沙灘，該沙灘的建成，結(jié)合臨沂現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游景點(diǎn)，將吸引境內(nèi)外游客的目光，也將大大增加臨沂星級(jí)酒店的客源。該濱河人工沙灘的部分灘位將于 2021 年投入使用。 臨沂保有山東省地市級(jí)城市里最多數(shù)量的豪華車，并且?jiàn)W迪 A6 以上的車輛正以每天 200 輛以上的速度增長(zhǎng)。 城市 排名參考 （ 1） 2021 年臨沂在中國(guó) 269 個(gè)地級(jí)以上城市 GDP100 強(qiáng)排名中，居第 40位。 摘錄如下： 排名 城市 排名 比上年增長(zhǎng) “ 39 西安市 1450 % 40 臨沂市 1405 % 41 徐州市 1400 % 42 威海市 1369 %