【文章內(nèi)容簡介】 ............. 67 項目目標(biāo)定位 ............................................................................................ 68 第 6 篇 酒店項目運(yùn)營 ............................................................................................... 69 影響本項目運(yùn)營方案的主要因素分析 ........................................................ 69 本酒店運(yùn)營方案選擇 ................................................................................. 70 酒店項目經(jīng)營計劃與測算 .......................................................................... 71 臨沂蘭亭大酒店項目商業(yè)計劃書 10 收入測算 .......................................................................................................... 71 酒店營業(yè)成本預(yù)測 ............................................................................................ 74 第 7 篇 投資估算 ...................................................................................................... 76 說明 .......................................................................................................... 76 土地購買 ................................................................................................... 76 前期籌辦費用 ............................................................................................ 76 項目 建設(shè)成本與流動資金估算 ................................................................... 76 一期工程：臨沂蘭亭大酒店和沿河精品屋項目 .................................................. 76 二期項目：酒店式公寓項目 .............................................................................. 80 三期項目：寫字樓和精品百貨樓項目 ................................................................ 80 項目總投資 ............................................................................................... 80 第 8 篇 項目財務(wù)分析 ............................................................................................... 81 一期項目財務(wù)分析 ..................................................................................... 81 蘭亭大酒店項目 ............................................................................................... 81 六棟精品屋 ...................................................................................................... 81 二期項目財務(wù)分析 ..................................................................................... 82 三期 項目財務(wù)分析 ..................................................................................... 83 寫字樓項目 ...................................................................................................... 83 精品百貨店項目 ............................................................................................... 83 項目整體現(xiàn)金流分析 ................................................................................. 84 項目在土地期限內(nèi)的綜合現(xiàn)金流 ............................................................... 87 第 9 篇 項目估值 ...................................................................................................... 88 未來經(jīng)營凈現(xiàn)金流折現(xiàn)估值 ...................................................................... 88 流通股票估值 ............................................................................................ 88 第 10 篇 融資計劃與退出安排 .................................................................................... 89 融資計劃 ................................................................................................... 89 融資方案一 ...................................................................................................... 89 融資方案二 ...................................................................................................... 90 投資保障承諾 ............................................................................................ 91 上市計劃、分紅及保證 ............................................................................. 91 上市計劃 .......................................................................................................... 91 分紅 ................................................................................................................. 91 投資人承諾 ............................................................................................... 91 第 11 篇 風(fēng)險分析及規(guī)避 ........................................................................................... 92 宏觀環(huán)境風(fēng)險 ............................................................................................ 92 區(qū)域環(huán)境風(fēng)險 ............................................................................................ 92 土地風(fēng)險 ................................................................................................... 93 資金風(fēng)險 ................................................................................................... 94 設(shè)計風(fēng)險 ................................................................................................... 94 工程風(fēng)險 ................................................................................................... 94 市場風(fēng)險 ................................................................................................... 95 第 12 篇 結(jié)論 ............................................................................................................. 96 附件： 97 臨沂蘭亭大酒店項目商業(yè)計劃書 11 第 1篇 摘要 投資要點 該城市已 有 近 40家星級以上酒店，但尚沒有一家五星級酒店。 高星級酒店的位置是第一位的，本酒店位于該城市最好的地理位置：三河交匯點，緊臨市政府。 臨沂市是 和中國浙江 義烏（義烏以出口為主）相當(dāng)?shù)闹袊畲蟮呐l(fā)物流城市之一，批發(fā)和物流都十分發(fā)達(dá)，并且，近幾年的升級改造，也大大提升了其在國際市場的形象。在國家統(tǒng)計局公布的中國大企業(yè)集團(tuán)競爭力 500 強(qiáng)中，臨沂占有 5 家， 246 家產(chǎn)值過億， 26 家產(chǎn)值過 10 億，利稅過千萬元的企業(yè) 194 家，同比增加 52 家；利稅過億元的企業(yè) 22 家，同比增加 6 家 。 臨沂近年高速增長， 2021 年 GDP 達(dá)到 1401 億元， GDP 平均增長率達(dá) 17%以上，遠(yuǎn)高于全國 GDP 平均增長率，增長強(qiáng)勁。 目前正在 著力 打造的沂河陽光人工沙灘將是中國 內(nèi)陸第一個天然的擁有集休閑、游泳、日光浴于一身的淡水沙灘，該沙灘的建成，結(jié)合臨沂現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游景點，將吸引境內(nèi)外游客的目光，也將大大增加臨沂星級酒店的客源。該濱河人工沙灘的部分灘位將于 2021 年投入使用。 臨沂保有山東省地市級城市里最多數(shù)量的豪華車，并且奧迪 A6 以上的車輛正以每天 200 輛以上的速度增長。 城市 排名參考 （ 1） 2021 年臨沂在中國 269 個地級以上城市 GDP100 強(qiáng)排名中，居第 40位。 摘錄如下： 排名 城市 排名 比上年增長 “ 39 西安市 1450 % 40 臨沂市 1405 % 41 徐州市 1400 % 42 威海市 1369 %