參賽班主任需注意的事項(編輯修改稿)
2024-10-20 23:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 日起十天左右一定頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來的原因很可能在于開發(fā)商，比如，開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金、程度有誤等，一旦屬于這些情況，購房人就要提高警惕，一方面了解能否解決，一方面考慮是否要放棄購買該房產(chǎn)的計劃。（6）、面積問題?！逗贤ā返?條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。依法成立的合同，受法律保護?！币虼?，要防止面積糾紛，關(guān)鍵是訂好合同。期房最大的特征是在預售合同訂立時，房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實存在，有關(guān)房屋狀況只能體現(xiàn)在圖紙上，這樣，使得按圖紙預測的建筑面積和竣工后現(xiàn)場實測的建筑面積常有誤差。而預售商品房的價格又往往是按圖紙預測的建筑面積來計算的。三、如何驗收二書？買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。三、幾個購買期房時的幾個最重要的問題：(一)、面積問題：商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值。我們江陰用都是按照建筑面積，是套內(nèi)銷售面積和分攤的公用面積之和。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定。第二種是，如無約定，則從3%法則。（二）、交房時間問題在商品房合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責。（三）、合同和誰簽訂及違約金購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應(yīng)該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數(shù)，很多東西就差很多。（四）、最重要
電大資料相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1