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正文內(nèi)容

北京大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)居住區(qū)土地一級開發(fā)項目申請報告(編輯修改稿)

2025-01-09 06:09 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 于科學(xué)規(guī)劃,關(guān)鍵在于城市建設(shè)和城市管理并舉,重點在于形成特色。 按照組團(tuán)發(fā)展的思路做好城鎮(zhèn)發(fā)展布局。緊密結(jié)合北京城市總體規(guī)劃,統(tǒng)籌考慮發(fā)展條件和因素,以大興新城和亦莊 新城為核心,以重點鎮(zhèn)為基點,加快發(fā)展六個城鎮(zhèn)組團(tuán),即:大興新城組團(tuán),主要包括黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)和北臧村鎮(zhèn)北部;亦莊新城組團(tuán)主要包括舊宮鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)、青云店鎮(zhèn);龐各莊組團(tuán)主要包括龐各莊鎮(zhèn)和北臧村鎮(zhèn)南部;榆垡組團(tuán)主要包括榆垡鎮(zhèn)和禮賢鎮(zhèn)南部;安定組團(tuán)主要包括安定鎮(zhèn)、魏善莊鎮(zhèn)和禮賢鎮(zhèn)北部;榆垡組團(tuán)主要包括榆垡鎮(zhèn)和長子營鎮(zhèn)。通過深化各組團(tuán)規(guī)劃,加快編制控制性詳細(xì)規(guī)劃,推進(jìn)項目建設(shè),促進(jìn)組團(tuán)的形成。 全面推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)。堅持規(guī)劃先行,高標(biāo)準(zhǔn)編制完成各項規(guī)劃,為高質(zhì)量建設(shè)奠定良好基礎(chǔ)。創(chuàng)新城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)機(jī)制和模式,吸引有 實力的建設(shè)主體,提高城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)水平。按照北京城市總體規(guī)劃要求,大興新城規(guī)劃面積 65平方公里, 60萬人口,未來五年,必須積極促進(jìn)大興新城承擔(dān)中心城區(qū)疏解功能,全面提升 輻射與帶動能力,建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、相對獨(dú)立的具有綜合性區(qū)域服務(wù)功能的“京南綠色新城”。加快啟動大興新城核心區(qū)建設(shè),以新城開發(fā)和舊城改造促進(jìn)城市功能完善,不斷提供滿足現(xiàn)代化城市生活需要的文化、體育、商業(yè)、休閑等公共場所和設(shè)施。繼續(xù)建設(shè)結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施完善、管理規(guī)范的住宅小區(qū),加快推動危舊小區(qū)和城中村改造。充分利用資源和政策優(yōu)勢,加快龐各莊、榆垡、榆垡和安 定四個重點鎮(zhèn)發(fā)展步伐,提升城鎮(zhèn)現(xiàn)代化建設(shè)水平。扶持一般鎮(zhèn)發(fā)展,逐步改善鎮(zhèn)域面貌,增強(qiáng)自我發(fā)展能力。抓好中心村建設(shè),改善生活環(huán)境和條件,引導(dǎo)農(nóng)村人口適度聚集。 《北京市大興區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中提出要加快重點鎮(zhèn)建設(shè),抓緊完成各城鎮(zhèn)組團(tuán)內(nèi)鎮(zhèn)域規(guī)劃的調(diào)整編制,以榆垡鎮(zhèn)、龐各莊鎮(zhèn)、榆垡鎮(zhèn)、安定鎮(zhèn)等建設(shè)為重點,加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 榆垡鎮(zhèn)做為重點鎮(zhèn)要重點建設(shè)國家級農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范基地,以萬畝生態(tài)旅游區(qū)為基礎(chǔ),以北京野生動物園和其他娛樂項目為核心,結(jié)合永定河綠色生態(tài)帶,發(fā)展會展、休閑、娛樂、康體等休閑 旅游娛樂業(yè),完成北京育才小學(xué)榆垡分校等公共配套設(shè)施建設(shè),建設(shè)京南旅游休閑生態(tài)新鎮(zhèn)。同時,輻射帶動禮賢鎮(zhèn)南部發(fā)展。 3.行業(yè)準(zhǔn)入分析 北京市土地整理儲備中心大興區(qū)分中心是實施市區(qū)政府土地整理儲備的辦事機(jī)構(gòu),有能力承擔(dān)該項目的開發(fā)工作。 綜上所述,本項目符合北京市規(guī)劃要求及大興區(qū)功能規(guī)劃和定位,是促進(jìn)大興區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)和社會全面發(fā)展的需要,北京市土地整理儲備中心大興區(qū)分中心可以承擔(dān)本項目的建設(shè)。 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 土地資源、礦產(chǎn)資源、水資源等自然資源是人類賴以生存的基礎(chǔ),是經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì) 保證。本項目主要涉及土地資源的開發(fā)及利用。 我國人多地少的基本國情決定了土地資源的緊缺性,因此高效集約的土地利用是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀,構(gòu)建和諧社會,實現(xiàn)人口、資源、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的重要前提。在城市化進(jìn)程中,通過對于土地的利用、土地宏觀調(diào)控政策與微觀政策、土地資源優(yōu)化配置等方面的研究,力求尋找集約利用土地資源的途徑,以實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行,為全面建設(shè)小康社會,建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會提供保障。 北京市的年度土地供應(yīng)計劃是根據(jù)本市的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃和城市近期建設(shè)規(guī)劃堅持總量控制、結(jié)構(gòu)合理的原則而制定的,是落實國務(wù)院對北京城市總體規(guī)劃批復(fù)意見,促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)社會又快又好發(fā)展,保證北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃、北京城市總體規(guī)劃、北京市土地利用總體規(guī)劃的有效實施。 一、資源開發(fā)方案 本項目位于榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊,北起榆平路,南至榆緯四路,西起通和街,東至今榮大街。項目區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢明顯。 北京市大興區(qū)土地儲備中心作為本項目的實施主體,具體負(fù)責(zé)本項目土地前期手續(xù)辦理、拆遷、市政規(guī)劃設(shè)計等土地一級開發(fā)工作,使項目用地達(dá)到很好的建設(shè)條件。 二、資源利用方案 按照項目規(guī)劃 方案,本項目總用地面積 ,建設(shè)用地面積 ,代征道路 ,代征綠地 頃;新建面積 ,其中居住用地建筑面積 平方米,安置用房 A039的建筑面積 ,商業(yè)用地建筑面積 ,容積率為 ,綠化率 30%,建筑高度24米。本項目用地內(nèi)需拆除舊有建筑 5639平方米。 三、資源節(jié)約措施 建設(shè)用地合理的容積率是滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境建設(shè)的需要,過高的容積率帶來人口的密集、環(huán)境的影響、市政及交通的負(fù)荷加大等問題,過低的容積 率又會阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,本項目的二級開發(fā)將在滿足規(guī)劃要求的前提下,通過合理布局,有效提高土地的利用率。另外,在二級開發(fā)工程實施時注意做到合理利用能源和節(jié)約能源。 第四章 節(jié)能方案分析 節(jié)約能源是我國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的一項長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針,也是當(dāng)前一項極為緊迫的任務(wù)。 為推動全社會開展節(jié)能降耗,緩解能源瓶頸制約,建設(shè)節(jié)能型社會,進(jìn)一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式,加快建設(shè)節(jié)約型社會,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展,實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo),必須大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)工作中的節(jié)能工作,這有利于緩解我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源瓶頸制約,有利于循環(huán) 經(jīng)濟(jì)的形成,是促進(jìn)資源永續(xù)利用,保障經(jīng)濟(jì)安全,減輕大氣污染,減少溫室氣體排放,實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會和率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇。 本項目屬于土地一級開發(fā)項目,為保證做到合理利用能源和節(jié)約能源,必須在本項目的二級開發(fā)過程中按國家《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB 501892021和北京市《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》( DBJ 016212021)、建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB 50016202《辦公建筑設(shè)計規(guī)范》( JGJ 672021)、《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》( GB501761993)等相關(guān)規(guī)范進(jìn)行 節(jié)能設(shè)計。同時,在項目的建設(shè)過程中,還應(yīng)注意以下幾方面: 貫徹執(zhí)行國家能源政策:節(jié)約能源,提高能源利用效率和經(jīng)濟(jì)效益,保護(hù)環(huán)境,保障國民經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展,本項目的建設(shè)將采用各種節(jié)能措施以降低能源消耗。 綠化環(huán)境:綠化設(shè)計改善項目的使用環(huán)境和區(qū)域氣候條件。 總體規(guī)劃布局:項目的設(shè)計盡量采用南北朝向布局,充分利用自然采光、冬季日照、夏季遮陽及自然通風(fēng)。 圍護(hù)結(jié)構(gòu):外墻采用高效保溫材料;玻璃及幕墻采用低輻射鍍膜 LOWE中空玻璃,以減少太陽輻射,保證室內(nèi)的熱舒適與視覺舒適的目的;加強(qiáng)戶間的隔熱以適應(yīng)不同用戶的空 調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。 選用節(jié)能型產(chǎn)品:各專業(yè)均選用節(jié)能型的設(shè)備、材料、機(jī)械和產(chǎn)品。 用能系統(tǒng):采用合理的變電室、換熱站、泵站、中水站等各種站房的布局,為優(yōu)化設(shè)計和節(jié)能運(yùn)行創(chuàng)造條件。 計量配置:水、電、采暖、燃?xì)?、供熱等均設(shè)置符合節(jié)能政策的計量裝置。 系統(tǒng)控制和運(yùn)行管理:為達(dá)到節(jié)能運(yùn)行,系統(tǒng)設(shè)置滿足根據(jù)不同氣候條件、不同時段、不同區(qū)域,能夠自動調(diào)節(jié)或手動調(diào)節(jié)控制。滿足節(jié)能運(yùn)行管理的各種模式。 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 一、項目選址及用地方案 1.建設(shè)地點 本項目位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊,北起榆平路 ,南至榆緯四路,西起通和路,東至今榮大街。 2.建設(shè)用地現(xiàn)狀 本項目規(guī)劃用地面積為 (合 ),用地性質(zhì)為集體土地,其中農(nóng)用地 ,建設(shè)用地 。用地范圍內(nèi)現(xiàn)有涉及需要拆遷的民宅 16戶,建筑面積 4000平方米;土地種植部分主要為小麥等農(nóng)作物;項目地塊范圍內(nèi)沒有古樹和文物設(shè)施。 區(qū)域分析 榆垡鎮(zhèn)位于北京市最南端,距北京市區(qū) 35公里,距大興新城 23公里。素有“京南第一鎮(zhèn)”美譽(yù)。鎮(zhèn)域南北長約 11 公里,東西寬約 20公里,鎮(zhèn)域總面積約 136平方公里。依據(jù)總體規(guī)劃,榆垡鎮(zhèn)是北京市西南部重要門戶,是集農(nóng)業(yè)、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一體的綜合型重點發(fā)展城鎮(zhèn)。 榆垡鎮(zhèn)隔永定河與河北省交界,處于北京“兩軸-兩帶-多中心”發(fā)展格局中的“西部生態(tài)帶”范疇,是多中心中的重要一點。 交通情況 有京開路從鎮(zhèn)區(qū)中部穿過,規(guī)劃京開高速南延長線從鎮(zhèn)區(qū)西側(cè)穿過,規(guī)劃南部貨運(yùn)通道從鎮(zhèn)區(qū)北部穿過,發(fā)達(dá)的高速路網(wǎng)絡(luò)豐富了區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的渠道。 規(guī)劃條件優(yōu)勢 規(guī)劃中預(yù)留有發(fā)展備用地,為城鎮(zhèn)發(fā)展預(yù)留了空間,為打造首都概念新市鎮(zhèn)創(chuàng)造了條件,也為結(jié)合重大基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃定位調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。 3. 用地方案 本項目用地控制性指標(biāo)如下: 項目規(guī)劃指標(biāo)表 規(guī)劃 情況 總 用 地面積 (公頃 ) 建 筑 面積 (萬 m2) 容積率 建 設(shè) 用地面積 居住 代 征 道路面積 商業(yè) 代 征 綠地面積 安置房 其他 0 其它 0 高度(m) 24 編號 類別 用地性質(zhì) 用地規(guī)模 ( 平 方米) 總建筑面積 (平方米) 容積率 建筑高度(米) 建筑密度( %) 綠地率(%) 備注 A039 [B] R2 55916.4 4 18 30 30 安置房 A040 [B] R2 44475.61 71160.976 18 30 30 A030 [B] C2 11915.75 17873.625 1.5 24 35 30 A038 [A] G1 3 0 0 0 0 100 A033 [A] G1 4 0 0 0 0 100 代征 道路 32769.55 二、土地利用合理性分析 本項目符合土地利用規(guī)劃,占地規(guī)模合理,符合集約和有效使用土地的要求。具體的規(guī)劃意見書等法律文件正在辦理過程中。建筑規(guī)劃要求如下: 建筑使用性質(zhì):住宅、商業(yè) 總建筑面積: 本項目實施后的土地具體利用方案將在二級開發(fā)中體現(xiàn)。本項目二級開發(fā)必須嚴(yán)格按照規(guī)劃要求,注意通過合理布局,符合土地利用規(guī)劃,符合集約和有效使用土地的要求。 三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 1. 征地方案 按照《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》(北京市人民政府令第 148號)文件的規(guī)定執(zhí)行。 償標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》(市政府 148號令) “征地單位支付的征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的,還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi) ” ( 1)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)目前該地區(qū)集體土地征地補(bǔ)償?shù)囊话闱闆r及榆垡鎮(zhèn)與土地中心簽訂的協(xié)議價格,結(jié)合興創(chuàng)公司開發(fā)經(jīng)驗,對涉及榆垡鎮(zhèn)域范圍內(nèi)的農(nóng)用地補(bǔ)償價格暫定為 6 萬元 /畝(含土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助,含地上物及青苗補(bǔ)償費(fèi)用)。 ( 2)征地相關(guān)稅費(fèi) 在征地過程中需繳納的相關(guān)稅費(fèi)主要包括防洪費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅等。其 中: 防洪費(fèi):根據(jù)北京市人民政府令( 1994)第 21 號《北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定》,防洪費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)為 20 元 /平方米。計費(fèi)基數(shù)為用地范圍內(nèi)建設(shè)用地面積。 耕地占用稅:根據(jù)北京市人民政府《北京實施〈中華人民共和國耕地占用稅暫行條例〉的辦法》自 2021年 1月 1日起施行,規(guī)定大興區(qū)耕地占用稅為 40元 /平方米。 耕地開墾費(fèi):根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四章第三十一條規(guī)定,國家實行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的,按照“占多少,墾多少”的原則,由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占耕地的數(shù)量和 質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?;沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的,應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi),??钣糜陂_墾新的耕地。通過估價人員的實地調(diào)查,根據(jù)北京市土地整理儲備中心大興區(qū)分中心提供的數(shù)據(jù)和估價對象所在區(qū)域的實際情況,該區(qū)域開墾新耕地的費(fèi)用大約為 /畝。 本項目范圍內(nèi)總用地面積 (合 ),全部為集體土地。 按照上述征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),土地取得費(fèi)為 2297 萬元,本項目土地取得成本見下表: 征地成本構(gòu)成表 序號 費(fèi)用名稱 數(shù)量 計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 補(bǔ)償金額(萬元) 備注 1 土地補(bǔ)償費(fèi) 6 萬元/畝 1316 含安置補(bǔ)助費(fèi)及青苗補(bǔ)償 2 復(fù)墾費(fèi) 萬元/畝 272 3 耕地占用稅 121057平方米 40 元 /平方米 484 4 防洪費(fèi) 平方米 20 元 /平方米 225 5 合計 2297 征地單位將征地補(bǔ)償費(fèi)專戶存儲,接受土地行政主管部門的監(jiān)管,依法支付。 土地一級開發(fā)單位按照北京市征地補(bǔ)償政策的相關(guān)規(guī)定,將土地補(bǔ)償費(fèi)中的交納保險部分直接撥付給區(qū)社會保險經(jīng)辦機(jī)構(gòu) ,勞動力安置費(fèi)由相關(guān)部門按照安置方案進(jìn)行處理,地上物補(bǔ)償費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)除用于人員安置費(fèi)外支付給村民委員會。 根據(jù)對項目拆遷工作的摸底調(diào)查,本項目涉及拆遷面積共計 5639平方米,包括民宅
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