【文章內容簡介】 文 )的相關規(guī)定執(zhí)行。其中 : (1)建設單位管理費按“財建 [2021]394 號文”計算并參考市場行情調整 。 (2)工程監(jiān)理費按“國家發(fā)改委、建設部《建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定》發(fā)改價格 [2021]670 號文”計算并參考市場行情調整 。 (3)工程設計費按 “國家計委及建設部計價格 [2021]10 號文”計算并參考市場行情調整 。 (4)招標代理管理費按“按國家計委計價格 [2021]1980 號文”執(zhí)行分段計算并參考市場行情進行調整 。 (5)項目建議書編制費 “國家計委計價格 [1999]1283 號文”計算并參考市場行情調整 。 (6)造價咨詢費按照市場行情計算 。 (7)施工圖審查費按設計費的 10%計算 ,竣工圖編制費按設計費的 8%計算 。 (8)工程質監(jiān)費按“按國家計委計價格 [2021]1980 號文”執(zhí)行分段計算并參考市場行情調整。 第三部分不可預備費計算基本預備費 ,基本預備費按第一、二部分費用之和的 5%計算 ,銀行貸款 3000 萬的利息 ,利率為 %。 商業(yè)城整改工程概算表 序號 項 目 單 位 數(shù)量 單價、費率 (元 ) 合價 (萬元 ) 備注 一 直接工程費 (一 ) 裝飾部分 1 墻體拆除 m3 3430 2 運磚渣 m3 4020 3 樓地面鏟拆除 m2 35200 4 墻面鏟拆除 m2 4200 5 塊料樓地面 m2 35200 6 塊料踢腳線 m2 570 7 塊料樓梯面層 m2 2120 8 不銹鋼扶手帶欄桿 (樓梯間 ) m 650 9 不銹鋼鑲夾玻璃欄板 (A 區(qū)內圓盤、 B 區(qū)采光井 ) m 480 10 不銹鋼扶手帶欄桿 (玻璃幕墻 ) m 2120 11 墻面一般抹灰 m2 5080 12 柱面一般抹灰 m2 15580 13 全玻幕墻 m2 7920 14 天棚 (木龍骨、面飾防火板 ) m2 35800 15 天面防水 m2 7900 16 綜合腳手架 m2 7920 17 里腳手架 m2 3580 (二 ) 安裝工程 1 給排水部分 m2 37000 2 消防部分 消防栓 m2 37000 噴淋 m2 37000 自動報警系統(tǒng) m2 37000 防排煙 m2 37000 3 低壓配電部分 m2 37000 4 高壓配電改造部 分 項 1 5 中央空調部分 RT 1480 6 電梯 臺 6 7 自動扶梯 臺 6 二 其他費用 1 建設單位管理費一 *1% 萬元 2 工程監(jiān)理費 (一 *% 萬元 3 項目建議書編制費 (其他 ) 項 1 4 工程設計費 (一 )*2% 萬元 5 招標代理費 (一 )*% 萬元 6 預算編制費 (一 )*% 萬元 7 工程質監(jiān)費 (一 )*% 萬元 8 施工圖審查費 (4)*10% 萬元 9 竣工圖編制費 (4)*8% 萬元 三 預備費 不可預見費 (一 +二 )*5% 萬元 四 投資利息 3000 是貸款 ) 萬元 3000 五 概算總額 (一 +二 +三 +四 ) 項目總投資 項目總投資 =建設投資 +鋪底流動資金 +運營期投資 (1)建設投資包括第一部分工程費用、第二部分工程建設其他費用、第三部分不可預見費 ,建設投資概算價約 萬元。詳見上頁商業(yè)城整改工程概算表。 (2)由于本項目為舊樓改造工程 ,鋪底流動資金主要是短期日常經(jīng)營現(xiàn)金 ,人工、購貨、水、電、膳食等開支 ,本項目的鋪底流動資金約 50 萬元。 (3)運營期投資包括貸款利息 ,水電費 ,工資福利費 ,維修費等開支約 萬元。詳見附件 4 總成本費用估算表。 (4)項目總投資約 萬元。 第五章 財務分析以及經(jīng)濟評價 本工程經(jīng)濟評價的方法與原則是按照國家計委制定的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) (第三版 )》及其他有關文件的規(guī)定進行的。 根據(jù)《評價方法》的規(guī)定 ,經(jīng)濟評價分為財務評價和國民經(jīng)濟評 價。本工程系城市公用事業(yè)工程 ,屬公用事業(yè)和城市建設基礎設施 ,它所產生的效益除一部分可以定量分析外 ,其他往往表現(xiàn)為許多難以用貨幣量化的社會效益 ,本項目符合城市國民經(jīng)濟建設發(fā)展的需要 ,是城市經(jīng)濟建設必不可少的基礎設施項目。 財務評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系的條件下 ,從項目財務角度分析、計算項目的財務盈利能力和清償能力 ,據(jù)以判別項目的財務可行性。 基礎數(shù)據(jù)表 基礎數(shù)據(jù)表 序號 項目 單位 數(shù)據(jù) 1 建筑面積 萬 m2 2 可租面積 萬 m2 3 基準收益率 (取銀行貸款利率 ) % 4 建設期 年 5 長期借款年利率 % 6 無形及遞延資產攤銷年限 年 15 7 固定資產綜合折舊率 % 8 固定資產攤銷年限 年 15 9 大修理率 % 10 維護費率 % 11 定員 人 12 工資福利標準 元 /人年 13 綜合稅率 % 14 所得稅率 % 財務指標一覽表 序號 指標名稱 單位 數(shù) 量 備注 1 出租收費單價 元 /m2 2 年出租收入 萬元 正常期 3 年繳納營業(yè)稅金及附加 萬元 正常期 4 年總成本 萬元 平均值 5 單位總成本 元 /m2 平均值 6 年經(jīng)營成本 萬元 平均值 7 單位經(jīng)營成本 元 /m2 平均值 8 內部收益率 (全部投資 稅后 ) % % 9 內部收益率 (全部投資 稅前 ) % % 10 靜態(tài)投資回收期 (全部投資 稅后 ) 年 11 靜態(tài) 投資回收期 (全部投資 稅前 ) 年 12 財務凈現(xiàn)值 (I8% 稅后 ) 萬元 13 財務凈現(xiàn)值 (I8% 稅前 ) 萬元 14 投資利潤率 % 15 投資利稅率 % 16 借款嘗還期 年 17 資本金額 :貸款金額 4:6 成本估算 總成本費用估算見附表 4。 固定資產折舊和無形及遞延資產攤銷計算 固定資產投資中其他建設費用作為無形及遞延資產。 商業(yè)城折舊年限為 15 年 ,綜合折舊率為 5%,年折舊 金額約 萬元。 無形及遞延資產按 15 年攤銷 ,年攤銷費用約 萬元。 修理費計算 修理費按安裝部分 %計算 ,每隔 3年進行一次大修理 ,修理費為 萬 借款利息計算 長期借款利率為 %,借款利息計入財務費用。 水電費計算 (物業(yè)管理公司收取 ) 年水電費暫估 萬元。 工資及福利費計算 定員 35人 ,工資及福利費按每人每年 30000元計算 ,全年工資及福利費為 萬元。 維護費計算 維護費按固定資產原值的 1%計取 ,年維護費約 萬元。進行大修理的當年不考慮維護費。 業(yè)主管理費計算 業(yè)主管理費的計算按業(yè)主低價出租房的情況計算。未售房部分面積為 ,按每月 6元 /?計算 。已售房部分面積為