【正文】 商業(yè)城建筑舊樓翻新改造工程項(xiàng)目立項(xiàng)申報(bào)建議書 第一章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建議書編制所依據(jù)的重要文件 : 廣東省發(fā)改委及相關(guān)行業(yè)對項(xiàng)目申請報(bào)告的編寫要求 ? 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》試用版 ? 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》 (第三版 )? 《中國建設(shè)項(xiàng)目管理實(shí)用大全》 ? ?佛山市建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商業(yè)城 A區(qū)、 B區(qū)、 C區(qū)建筑平立剖面圖 相關(guān)的法規(guī)和行業(yè)文件 與項(xiàng)目相關(guān)的其他文 件資料 項(xiàng)目地址及現(xiàn)狀 三水商業(yè)城位于三水主干道廣海大道中 27 號 ,是三水來往南海、禪城、廣州等地班車的必經(jīng)之路 ,也是各班車進(jìn)入三水中心城區(qū)的第一站和主要上落客點(diǎn)。黃金的地理位置以及商業(yè)娛樂、購物休閑的定位和早些年輝煌的歷史 ,使商業(yè)城成為三水的地標(biāo)之一。 商業(yè)城在建成初期 ,曾經(jīng)有兩三年非常興旺。 1998 年前后 ,商業(yè)城這一帶是很火的 ,有大水車娛樂城、保齡球場、電子游戲等娛樂項(xiàng)目 ,還有各類購物商家 ,差不多是當(dāng)時(shí)三水最旺的商業(yè)中心之一。 商業(yè)城占地約 2 萬平方米 ,總建筑面積約 萬平方米 ,樓齡已超過 10年 。由 A、 B、 C、 D 四個(gè)區(qū)組成 ,D 區(qū)首層為農(nóng)貿(mào)市場 ,D 區(qū)二至九層為多層住宅 。A區(qū)、 B 區(qū)、 C 區(qū)面積總共約 萬平方米 ,除了一樓的店鋪尚在營業(yè) ,樓上的鋪位全部閑置。本項(xiàng)目的工作是如何將 A、 B、 C區(qū)重新策劃、包裝 ,再推出市場。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 本工程為舊樓翻新改造工程。工程主要內(nèi)容為水電消防安裝以及室內(nèi)外裝修裝飾。 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資約 ,其中建設(shè)期投資約 ,鋪底流動(dòng)資金 50 萬元 ,項(xiàng)目營運(yùn)期投 資約 萬元。 項(xiàng)目建設(shè)的宏觀方向 項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容是對商業(yè)城進(jìn)行整體改造、包裝。改造后的商業(yè)城將參照三水廣場的模式 ,發(fā)展為集購物、娛樂、休閑于一體的商業(yè)中心 ,但主要面向中檔消費(fèi)群體。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景 建設(shè)背景 項(xiàng)目提出的理由和過程 佛山市委、市政府依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求 ,就佛山市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居改造 (簡稱“三舊” )制定了《佛山市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定》、《佛山市推進(jìn)舊城鎮(zhèn)改 造的指導(dǎo)意見》、《佛山市推進(jìn)舊廠房的改造指導(dǎo)意見》和《佛山市推進(jìn)舊村居改造的指導(dǎo)意見》 ,并要求相關(guān)部門遵照《佛山市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定》和《指導(dǎo)意見》推進(jìn)三舊改造工作。 佛山市三水區(qū)是廣佛都市區(qū)西北部重要的組團(tuán) ,作為珠三角向西部地區(qū)輻射的重要節(jié)點(diǎn) ,承擔(dān)著為珠三角拓展腹地 ,輻射粵西、廣西的二傳手作用。商業(yè)城舊樓氣地理位置優(yōu)越 ,交通便利 ,周邊有相當(dāng)數(shù)量的企事業(yè)單位和居民小區(qū) , 但并未充分利用其區(qū)位的優(yōu)勢。建設(shè)西南中心城區(qū) “三舊改造”之三水商業(yè)城舊樓改造招商招租項(xiàng)目是我區(qū)實(shí)施“ 三舊”改造的重要舉措 ,這一舉措將大大有利于中心城區(qū)品位的提升、消費(fèi)的帶動(dòng) ,有著不可替代的作用 ,尤其是在需要鼓勵(lì)消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需的當(dāng)下 ,此類商業(yè)中心更能發(fā)揮其獨(dú)有的優(yōu)越性。 三水要建設(shè)成為“生態(tài)時(shí)尚之都” ,云東海等高檔的生態(tài)時(shí)尚中心固然要傾力打造 ,但貼近市民生活消費(fèi)、娛樂休閑的項(xiàng)目 ,以及身邊現(xiàn)成的資源 ,更應(yīng)該得到及時(shí)有效的開發(fā)利用。建設(shè)西南中心城區(qū) “三舊改造”之三水商業(yè)城舊樓改造招商招租項(xiàng)目就是在這樣的背景下提出實(shí)施的 ,本項(xiàng)目的實(shí)施符合了居民強(qiáng)烈的改造愿望和三水社會(huì)發(fā)展的需要。 社會(huì)發(fā)展背景分析 2021 年開始 ,房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控拉開大幕 ,4 月 17 日出臺(tái)的《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》 ,調(diào)控力度之大 ,堪稱史無前例。新政主要針對住宅市場 ,而商業(yè)地產(chǎn)成為樓市調(diào)控新政的受益者。 2021 年我國商業(yè)地產(chǎn)呈爆發(fā)式增長 ,達(dá)到歷史新高。 2021 年 112 月 ,商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達(dá)到 5, 和 1, 億元 ,分別增長 %和 %。2021 年112 月 ,商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓銷售額分別達(dá)到 5, 和 2, 億元 ,分別增長 %和 %,達(dá)到近年來最高水平。 2021 年 1 月 26 日 ,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(簡稱“新國八條” ),調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價(jià) ,標(biāo)志著中央政府加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房價(jià)上漲的強(qiáng)大決心。新“國八條”的出臺(tái)將“限購”推向了頂峰 ,房產(chǎn)稅以及各種金融信貸政策 ,使得住宅市場的投資空間進(jìn)一步緊縮 ,然而商業(yè)地產(chǎn)卻未在此次調(diào)控之列 ,在通脹壓力越來越大的預(yù)期下 ,商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值再次提升。 未來幾年內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)市場將蓬勃發(fā)展 ,真正屬于商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”即將來臨。中國商業(yè)地產(chǎn)將真正邁 入快速發(fā)展階段 ,前景十分廣闊。在一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和的背景下 ,未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢。 目前佛山商業(yè)地產(chǎn)市場處于一觸即發(fā)的階段 ,以往佛山商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)處于封閉自守 ,不完全競爭的市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)。隨著廣佛同城的推進(jìn) ,軌道交通的規(guī)劃執(zhí)行等多方面利好因素刺激影響 ,自 2021 年起 ,佛山商業(yè)地產(chǎn)真正地踏入發(fā)展飛躍期。 三水人擁有自己的商業(yè)廣場是從五年前開始的。 2021 年 ,三水廣場建成開業(yè) ,易初蓮花、肯德基、麥當(dāng)勞、屈臣氏等世界 500 強(qiáng)企業(yè)搶先進(jìn)駐。娛樂、飲食項(xiàng)目后 繼發(fā)力 ,寫字樓、商務(wù)酒店齊齊上陣 ,三水人雖然有了與禪城、南海相媲美的商業(yè)廣場 ,但禪城、南海、順德都有好幾家大型的商業(yè)廣場 ,三水目前只有除了三水廣場以及在建的恒福廣場之外別無他家。未來五年 ,商業(yè)地產(chǎn)是三水城市發(fā)展的一大看點(diǎn) ,伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ,三水區(qū)城市化進(jìn)程加快 ,居民的生活水平得到了很大的改善 ,中心城區(qū)人口 (包括流動(dòng)人口 )驟增 ,可以說消費(fèi)力是相當(dāng)可觀的 ,同時(shí)三水作為廣佛都市圈與肇慶、高明等粵西地區(qū)以及廣西地區(qū)聯(lián)系的重要通道 ,尤其是廣佛肇輕軌通車后 ,作為廣佛肇同城的連接點(diǎn) ,再加上三水作為環(huán)境優(yōu)美的旅游城市 ,每 年涌入大量的旅游人口 ,同樣有著巨大的消費(fèi)力。只依靠現(xiàn)有的商業(yè)圈 ,必將滿足不了三水人們的需求。 縱觀整個(gè)三水中心城區(qū) ,目前僅有三水廣場和西南影劇院片區(qū)這兩個(gè)較為成型的商業(yè)中心 ,整體的城市商業(yè)氛圍仍不夠成熟 ,距時(shí)尚都市更是相去甚遠(yuǎn)。況且 ,由于地理位置和定位等方面的原因 ,三水廣場部分店鋪除了周末和節(jié)假日外 ,客流量其實(shí)并不大 。而西南影劇院片區(qū)是老城區(qū) ,雖然平日里人氣較旺 ,但整體層次偏低 ,缺乏發(fā)展?jié)摿?,目前還面臨文鋒東路拆遷的影響。 因此 ,商業(yè)城如果能夠重新盤活 ,不僅可以從數(shù)量上為中心城區(qū)增加一個(gè)商業(yè)旺地 ,還能 夠提升中心城區(qū)的整體面貌和都市氣息。 商業(yè)城地理位置優(yōu)越 ,交通便利 ,周邊有相當(dāng)數(shù)量的企事業(yè)單位和居民小區(qū) ,而且它有輝煌的過去 ,積淀著很多三水人的情感 ,若加以合理規(guī)劃改造 ,幾乎可以肯定將成為三水城市建設(shè)的一個(gè)亮點(diǎn)。這樣一來 ,還能帶動(dòng)周邊的餐飲等服務(wù)業(yè)的發(fā)展 ,可謂一舉多得。 “三舊改造”背景分析 城市發(fā)展的自我完善 一般說來 ,城市的發(fā)展總是不斷地進(jìn)行著自我完善 ,經(jīng)歷著“新陳代謝”的過程 ,“三舊”改造是城市發(fā)展過程中出現(xiàn)的主動(dòng)提升和完善城市的城市更新形式。 目前 ,城市更新步伐加快顯 露出必然性 :城市化發(fā)展 ,城市聚集效益的提高、更大的吸引力和輻射作用 。城市居民的社會(huì)生活質(zhì)量提高 ,社會(huì)活動(dòng)日趨多樣化和多元化 ,追求寬敞的住宅、優(yōu)美的環(huán)境、充足的公共設(shè)施及多樣化的公共場所 。提升城市競爭力的需要。城市逐漸成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的焦點(diǎn) ,城市競爭力作為城市綜合發(fā)展能力的體現(xiàn) ,不僅決定著一個(gè)城市在發(fā)展過程中獲得資源的能力 ,也決定著市民提供就業(yè)機(jī)會(huì)和發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的能力。城市更新無疑是提升城市競爭力的有效方式之一 當(dāng)前 ,三水