【文章內(nèi)容簡介】 85 分 ) 觀賞游憩使用價值 30 分 歷史文化科學(xué)價值 25 分 珍稀奇特程度 15 分 規(guī)模、豐度與幾率 10 分 完整性 5 分 資源影響力 (15 分 ) 知名度和影響力 10 分 適游期或使用范圍 5 分 總 分 100 分 附加值 環(huán)境保護(hù)與環(huán)境安全 5～ 3 分 XX 生態(tài)樂園 旅游開發(fā)項目可行性研究報告 19 XX 生態(tài)樂園 旅游資源等級數(shù)量 資 源 等 級 數(shù) 量 資源名稱 優(yōu)良級旅游資源 五級 1 桐城文化、黃梅文化發(fā)源地 四級 2 XX 湖（田沖水庫） 普通級旅游資源 三級 1 XX 二級 1 芭茅凹 三、項目區(qū) 資源條件 （一）用地條件 項目區(qū)位于 XX 鎮(zhèn) XX 村，有山林和田地，土層深厚，質(zhì)地疏松肥沃，田地主要種植水稻、小麥等主要農(nóng)產(chǎn)品，屬一類建設(shè)用地，非常適合農(nóng)業(yè)科技園區(qū)和農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游開發(fā)。 （二）用水條件 規(guī)劃區(qū)有 20 畝左右的 XX 湖（田沖水庫），流水四季不斷，地下水量較豐富，水量穩(wěn)定，水質(zhì)較好，屬碳酸鈣型， PH 值 68，礦化度低，符合飲用和漁業(yè)、灌溉用水標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到國家《景觀娛樂用水水 質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》中A 類標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)簡單處理，即可滿足景區(qū)用水之需。但景區(qū)開發(fā)仍要注意環(huán)境保護(hù)和節(jié)約用水，做到雨污分流，以期永續(xù)循環(huán)使用。 （三）大氣環(huán)境 因規(guī)劃區(qū)遠(yuǎn)離縣城和居民社區(qū)，綠樹成林，無工業(yè)三廢污染和社區(qū)生活污染源。大氣質(zhì)量完全達(dá)到國家《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB30951996）中的一級標(biāo)準(zhǔn)。屆時景區(qū)內(nèi)農(nóng)作物和景觀綠化茂密，氧吧般優(yōu)良清新的XX 生態(tài)樂園 旅游開發(fā)項目可行性研究報告 20 空氣質(zhì)量將會成為吸引市民和游人的主要因素之一。建設(shè)項目區(qū)盡量采用電能、太陽能等清潔能源，建設(shè)沼氣、桔桿、廁所、日光溫室能源生態(tài)模式，做到垃圾分類處理。 （四）區(qū)位條件 XX 鎮(zhèn) 地理位置優(yōu)越，交通便捷。 XX 鎮(zhèn)位于 XX 市北端，距 XX 市 28公里，桐城市 48 公里，楊新公路縱貫全境，東鄰樅陽，西連懷寧，北接桐城，北有練潭河澄碧如練，南有小龍山鐘靈毓秀。 項目區(qū)開發(fā)的農(nóng)業(yè)生態(tài)參與項目、水上休閑項目、農(nóng)業(yè)景觀觀光項目、養(yǎng)殖狩獵項目等，吸引生態(tài)農(nóng)業(yè)參與、觀光、休閑度假等游客。 XX 鎮(zhèn) 現(xiàn)已形成旅游景點 100 多處，奇峰、怪石、峭巖、險嶺、幽洞、清溪樣樣俱全，形成了與黃山，九華山、廬山，天柱山為一體的旅游景區(qū) ， 為全鎮(zhèn) 旅游業(yè)發(fā)展提供良好的發(fā)展機(jī)遇和廣闊空間 區(qū)，可以與周邊區(qū)域進(jìn)行整和，開發(fā)一系列的旅游產(chǎn)品 線路，作為游客旅游過程中的旅游地，進(jìn)行游客分流。 四、 資源開發(fā)價值 （一）基于開發(fā)商投資的評價 景 區(qū)投資企業(yè) XXXX 生態(tài)旅游發(fā)展有限公司（籌）資金實力雄厚， 技術(shù)力量強(qiáng)大， 經(jīng)營范圍是涉及房地產(chǎn)、化妝品 （香港） 、 制藥（香港）、餐飲、路橋建設(shè)等方面 、聘請了一批享譽(yù)省內(nèi)外的專家學(xué)者作為公司的技術(shù)顧問。 （二）旅游開發(fā)總體評價 XX 生態(tài)樂園 旅游開發(fā)項目可行性研究報告 21 從旅游資源單體條件、客源市場條件、社會經(jīng)濟(jì)條件三個方面建立項目旅游資源開發(fā)評價模型，確定綜合評價因子并對各因子進(jìn)行權(quán)重賦值，然后根據(jù)權(quán)重計算出單體評價的綜合因子值，最后對旅游資源開發(fā)價值進(jìn)行綜 合評價 。 項目資源總體開發(fā)評價 項目層 旅游資源單體評價 (40%) 客源市場評價 (30%) 社會經(jīng)濟(jì)背景評價 (30%) 總 賦分 因子層 資源要 素價值 資源 影響力 附加值 客源地 區(qū)位 條件 客源市 場出游 能力 游客 偏好 區(qū)域經(jīng) 濟(jì)總體 水平 政府 旅游 政策 人力 資源 條件 基礎(chǔ) 和服務(wù) 設(shè)施 權(quán)重值 32 5 3 10 10 10 7 8 5 10 100 賦分值 賦值小計 從資源總體開發(fā)評價來看，總分為 分 ，總體開發(fā)價值 很高 。 XX 生態(tài)樂園 旅游開發(fā)項目可行性研究報告 22 第四章 旅游 市場分析與預(yù)測 一、 市場分析 XX 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測 根據(jù)《 XX 市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十一五規(guī)劃 》 “ 十一五 ” 期間， XX 市 把建設(shè) “ 千 億 XX” 、 “ 活力 XX” 、 “ 和諧 XX” 作為確定全市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展各項目標(biāo)的總體要求，強(qiáng)力推進(jìn) “ 三大建設(shè) ”( 以石化等骨干企業(yè)為支撐的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)群建設(shè)、以鐵路和高速公路為重點的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、以 “ 雙百 ” 城市為龍頭的新型城市化建設(shè) )，著力實施 “ 兩個計劃 ” ，若干 企業(yè) “ 翻番計劃 ” 、園區(qū)經(jīng)濟(jì) “ 倍增計劃 ” ，精心打造 “ 三大基地 ”加 工制造業(yè)基地、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、旅游文化休閑基地；全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長 12％左右，在實際執(zhí)行中力求更快更好發(fā)展，力爭 “ 十一五 ” 末全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 1000 億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到全省平均水平，其中宜城板塊地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 400 億元，人均達(dá)到 5000 美元 。 XX 市旅游業(yè)發(fā)展 現(xiàn)狀及潛力分析 XX 市 2021 年共接待游客 萬人次，其中海外游客 萬人次，國內(nèi)旅游者 萬人次，較上年分別增長了 %、 %、%。實現(xiàn)旅游總收入 億元，其中國際旅游外匯收入 萬美元，國內(nèi)旅游收入 億元，較上年分別增長了 %、 %、%。 2021 年 安徽 省按新口徑統(tǒng)計、測算各市接待游客量、旅游收入XX 生態(tài)樂園 旅游開發(fā)項目可行性研究報告 23 等指標(biāo)，并對各市旅游業(yè)發(fā)展指標(biāo)進(jìn)行排名。 XX 市國內(nèi)游客接待量、國內(nèi)旅游收入、旅游總收入三項指標(biāo)均居全省第三位。 依托 “桐城文化”、“黃梅 文化 ”、天柱山等品牌，發(fā)揮優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢、交通格局的變化， XX 旅游業(yè)發(fā)展在未來相當(dāng)長一段時間必然保持高速增長的態(tài)勢。 XX 生態(tài)樂園 旅游客 源市場分析與定位 1）按產(chǎn)品功能 休閑度假市場 景區(qū)內(nèi)有大量的休閑娛樂設(shè)施，如水上游樂中心、度假村、沙灘等，景區(qū)環(huán)境優(yōu)美，有大量的名花、名草、蔬菜、瓜果，同時還有精美的 農(nóng)家風(fēng)情 餐飲，可以盡情品位 當(dāng) 地風(fēng)味小吃。 游客還 可以體驗純真的農(nóng)家風(fēng)情 。景區(qū) 賓館和 農(nóng)家風(fēng)情 一應(yīng)俱全，是游客休閑度假的好場所。預(yù)計這部分客源市場將占到整個市場的 3040%。 會議市場 會議客人的消費能力較高，停留時間也較長，在會議期間對各類服務(wù)設(shè)施的使用頻繁，會議前后還會進(jìn)行一些旅游活動，能為舉辦會議 的景區(qū) 帶來豐富的旅游收入。而且，會議往往在 旅游淡季召開，能有效延長旅游時間，發(fā)揮旅游設(shè)施的潛能，是一項綜合效益良好的旅游形勢，因此會議旅游一向是旅游地十分重要的一個客源市場。 景區(qū)可通過會議設(shè)施及配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，增強(qiáng)會議接待能力，提高經(jīng)濟(jì)效益 。 XX 生態(tài)樂園 旅游開發(fā)項目可行性研究報告 24 修學(xué)市場 建成后的 景 區(qū)內(nèi) ， 農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光 區(qū)種植有大量的植物、蔬菜、花草等，這些資源對青少年將具有較強(qiáng)的吸引力，通過參觀，青少年可以獲得很多關(guān)于農(nóng)業(yè)種植方面的知識，開拓視野，園區(qū)將發(fā)揮修學(xué)旅游的功能。 周末出游市場 周末出游市場這塊具有巨大的潛力。周末 XX 市民 或周邊 城市 的家庭可以全家出游或者開車自駕游前來參 觀游玩，既可以陶冶情操、愉悅身心，又可以使孩子增加大量的生態(tài)農(nóng)業(yè)科技方面的科普知識。這部分市場潛力巨大，預(yù)計將占到整個市場份額的 2030%。 農(nóng)家 風(fēng)情 市場 景 區(qū)擇地建設(shè)農(nóng)家風(fēng)情餐飲， 在 景 區(qū) 內(nèi)的部分農(nóng)戶 如果 由于影響到景 區(qū) 的建設(shè)必須搬遷，而不影響 景 區(qū) 建設(shè)的農(nóng)戶和 景 區(qū)外圍的農(nóng)戶可以與 景 區(qū)合作， 開展形式豐富多彩的農(nóng)家樂活動。通過農(nóng)家風(fēng)情 活動不僅使游客能吃到農(nóng)家飯、干農(nóng)家活，而且還能使游客體驗農(nóng)家生活，提高旅游的參與性。預(yù)計這部分市場將占整個市場的 10%。 生態(tài)旅游市場 景 區(qū) 內(nèi) 有良好的生態(tài)環(huán)境， 有良種培育展示園和 栽培技術(shù)示范園，游客 還 可以親 水 體驗 、游樂 。 這些正是久居城市的居民夢寐以求的 。 2）按地區(qū)分 XX 生態(tài)樂園 旅游開發(fā)項目可行性研究報告 25 XX 市居民 景 區(qū)對于 XX 市民來說是屬于近郊旅游場所， 景 區(qū)到 XX 市半小時車程，結(jié)合景區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢，未來 XX 生態(tài)樂園 必將成為 XX 市居民周末休閑度假的主要目的地。 合肥市場 合肥人均可支配收入 突 破一千美元 。 人均可支配收入一千美元 ，是旅游者產(chǎn)生國際旅游動機(jī)的經(jīng)濟(jì)門檻。 2021 年合肥居民年人均可支配收入為 元，比上年增長 %，年人均消費支出 元，比上年增長 %。在市民的眾多消費支 出中，食品類消費支出最多，其次分別為居住、交通和通信、醫(yī)療保健、家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出。 旅游消費在居民消費中的比重越來越大。 合肥市工業(yè)經(jīng)濟(jì)仍呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢，合肥市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)增加值，繼上兩年分別增長%和 %后， 2021 年同比增長 %，連續(xù) 3 年實現(xiàn)了快速遞增。居民收入也出現(xiàn)快速增長態(tài)勢。合肥距離 XX 僅一個半 小時車程，也將成為景區(qū)的主要客源市場之一，且增長潛力巨大。 XX 周邊 其他城市市場 XX 周邊的銅陵、池州、巢湖、六安等等也都是景區(qū)的潛在市場。 長江三角洲市場 長江三角洲：位 于我國東部沿海開放帶和沿江產(chǎn)業(yè)密集帶的交匯部，面積約 10 萬 Km2，約占全國國土面積的 1%；人口 稠密 ， 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)， 2021年長三角地區(qū) GDP 總量達(dá) 萬億元， 占全國經(jīng)濟(jì)總量的 %；平均增幅達(dá)到 %。 “ 十一五 ” 長三角經(jīng)濟(jì)占我國經(jīng)濟(jì)總量的 比例 將會 進(jìn)XX 生態(tài)樂園 旅游開發(fā)項目可行性研究報告 26 一步提高， 預(yù)測到 2021 年 GDP 占全國的比重為 ％ ， 根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，長三角必將是我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極，并有可能成為亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)之一 。也是其周邊地區(qū)景點的主要客源地， 市場前景巨大。 入境市場 近年來， XX 市入境客源市場以 20%以上的 速度快速增長， 未來，景區(qū)應(yīng)提高外賓接待能力，開拓入境旅游市場。 二、 游客量預(yù)測 根據(jù)景區(qū)開發(fā)進(jìn)度及營銷宣傳情況，結(jié)合主要客源市場的經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展情況，預(yù)計，未來 XX 生態(tài)樂園 的客源市場的發(fā)展趨勢如下表： 發(fā)展階段 近期 （ 20212021） 中期 （ 20212018） 遠(yuǎn)期 （ 20192024） 游客量（人次） 50000 100000 1500000 XX 生態(tài)樂園 旅游開發(fā)項目可行性研究報告 27 第五章 景區(qū) 空間布局和項目設(shè)計 一、 景區(qū) 空間布局的依據(jù)與原則 ? 旅游資 源分布狀況 根據(jù)景區(qū)內(nèi)不同類型資源的分布狀況，確定不同的旅游功能區(qū)域。 ? 突出特色資源，發(fā)揮資源優(yōu)勢 通過空間結(jié)構(gòu)的安排突出景區(qū)的特色旅游資源，盡可能地發(fā)揮資源優(yōu)勢，實現(xiàn)旅游資源優(yōu)勢向旅游經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢的轉(zhuǎn)化。 ? 有利于產(chǎn)品、線路組織與整合的原則 即根據(jù)景區(qū)旅游資源的空間分布特征，充分考慮旅游產(chǎn)品線的組織與區(qū)內(nèi)旅游資源的空間整合。 二、 景區(qū) 空間布局規(guī)劃 （一）總體布局結(jié)構(gòu) 確定 景區(qū)的 空間 總體布局結(jié)構(gòu)為：“ 一軸 ， 五區(qū) ” 。 “ 一軸 ”：景區(qū)核心景觀軸 “ 五區(qū) ”： ? 綜合服務(wù)區(qū) ? 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū) ? 親水游樂活動區(qū) ： ? 濱湖 度假休閑區(qū) ： ? 山林運動休閑區(qū)： XX 生態(tài)樂園 旅游開發(fā)項目可行性研究報告 28 三 、 分區(qū)開發(fā)方向 及旅游項目設(shè)計 （一） 迎賓園區(qū)（綜合服務(wù)區(qū)） 旅游節(jié)點 ： 景區(qū)大門、生態(tài)停車場、游客中心、土特產(chǎn)品銷售中心 旅游要素 ： 景區(qū)大門、停車場、廣場 主 題 詞 ： 景區(qū)綜合服務(wù) 功能定位 ： 停車、景區(qū)管理、購物、游客集散 開發(fā)方向 ： 總體構(gòu)思 ： 迎賓園區(qū) 由入口大門、生態(tài)停車場、游客 服務(wù)中心、生態(tài)文化廣場等組成，主要承擔(dān)車輛停放、人流集散、門票 售檢 、游客服務(wù)等 功能 。 入口大門 ： 主入口大門應(yīng)與景區(qū)旅游定位相一致，可配植高大的四季常青喬木作為景區(qū)意向入口大門，采用質(zhì)樸自然的表現(xiàn)方式，結(jié)構(gòu)簡約 、外形樸素、體量適中、意向鮮明，同時在大門上題匾“ XX 生態(tài)樂園 ”字樣，采用陰刻描紅的方式；或在 門前豎巨石，巨石采用不規(guī)則形狀，上書“ XX 生態(tài)樂園 ”字樣。 生態(tài)停車場 ：生態(tài)停車場位于大門右側(cè)，為了方便交通組織，停車場進(jìn)出口獨立設(shè)置，內(nèi)部交通實施單向行駛。并分別設(shè)置摩托車、小車和旅游大巴停放站。整個停車場要種植常綠的喬木給予遮蔭，非硬化的地面用耐踏綠草鋪就，不同車位間用不同植物分隔，使停放的車輛掩蔭在綠色的“車庫”中，盡顯生態(tài)、自然的豐姿。 游客服務(wù)中心： 游客服務(wù)中心位于大門左側(cè)，單層結(jié)構(gòu)，設(shè)售票處、管理處（咨 詢、醫(yī)療、導(dǎo)游、保安）、司機(jī)休息室、星級公廁等，入口