【文章內(nèi)容簡介】 灣同胞 10003 萬人次，增長 %。在入境旅游者中，過夜人數(shù)4681 萬人次，增長 %。國際旅游外匯收入 293 億美元，增長 %。全年國內(nèi)出境人數(shù)達(dá) 3103 萬人次，增長 %。全年國內(nèi)出游人數(shù)達(dá) 12 億人次，增長 %；國內(nèi)旅游總收入5286 億元，增長 %。國際國內(nèi)旅游總收入 7686 億元，增長 %。 未來 10 年間，我國旅游業(yè)將保持年均 %的增長速度，其中個(gè)人旅游消費(fèi)將以年均 %的速度增長，企業(yè) /政府旅游的增長速度將達(dá)到 %，到 2020 年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。到 2021 我國旅游總收入占 GDP的比例將從 2021年的%達(dá)到 8%。因此， 作為六大新興消費(fèi)熱點(diǎn)行業(yè)之一的旅游行業(yè)，在今后幾年內(nèi)的發(fā)展前景將十分的廣闊。 十一五”期間及未來一段時(shí)期將是我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，同時(shí)也是旅游業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期。中央在“十一五”規(guī)劃建議中明確提出，“促進(jìn)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展”，“積極發(fā)展文化、旅游、社區(qū)服務(wù)等需求潛力大的產(chǎn)業(yè)”。在科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下，節(jié)約資源、建設(shè)和諧社會(huì)、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展等理念成為新時(shí)期政策導(dǎo)向的主基調(diào)。旅游行業(yè)在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、節(jié)約資源、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、縮小區(qū)域發(fā)展差距、縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差距等方面具有明顯的優(yōu)勢?！笆晃濉逼陂g的政策導(dǎo)向?qū)槁糜螛I(yè)的發(fā)展 創(chuàng)造寬松的政策環(huán)境，旅游業(yè)必將成為新時(shí)期的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 二、四川旅游市場分析 四川是旅游大省，四川旅游業(yè)大力實(shí)施政府主導(dǎo)戰(zhàn)略、旅游精品戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，旅游產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。四川已擁有世界級旅游資源 9處，其中世界遺產(chǎn) 4 處，世界地質(zhì)公園 1 處。擁有國家級風(fēng)景名勝 15 處，國家級自然保護(hù)區(qū) 18處，國家級森林公園 28處，國家級地質(zhì)公園 11 處，全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位 62 處，中國歷史文化名城 7 座。 三、都江堰旅游房地產(chǎn)市場分析 本項(xiàng)目位于國家“ AAAA”級優(yōu)秀旅游城市都江堰，擁有異常豐富的旅游景點(diǎn)和人文 景觀，都江堰不僅擁有世界雙文化遺產(chǎn)地都江堰景區(qū)和著名道教文化青城山景區(qū)，還擁有風(fēng)景秀美、生態(tài)絕佳的國家級龍池森林公園，以運(yùn)動(dòng)休閑為特色的虹口風(fēng)景區(qū)；都江堰周邊交通極為便利，距離四川省會(huì)城市成都僅 40 公里路程，是成都周邊重點(diǎn)旅游城市，同時(shí)都江堰地處九環(huán)線黃金旅游帶東進(jìn)西出的最后一站，特別是都江堰至汶川高速公路通車后，將大大縮短都江堰至九寨溝的行程，吸引大量“九環(huán)線”游客來到都江堰旅游。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的旅游房地產(chǎn)市場分析如下： 都江堰風(fēng)景優(yōu)美，是成熟的旅游房地產(chǎn)市場 都江堰市物華天寶，人杰地靈，資源富 集。一是人文勝跡眾多。建于戰(zhàn)國時(shí)期的都江堰，歷經(jīng)兩千多年風(fēng)雨仍發(fā)揮著越來越巨大的作用，堪稱“舉世無雙”，其人與自然和諧統(tǒng)一的思想，凸現(xiàn)了中華民族的偉大智慧 ,是世界水文化寶庫中首屈一指的稀世奇寶，人類共同的珍貴遺產(chǎn)。自古即以“幽甲天下”著稱于世的青城山是中國道教發(fā)祥地、天師道的祖山祖庭，凝聚了中國道教文化的精華。距今 4500 多年的芒城遺址是成都平原目前發(fā)現(xiàn)的幾處早期史前遺址之一，是新石器時(shí)代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要見證，是研究長江上游人類文明起源的重要標(biāo)本。都江堰市作為成都平原往川西北地區(qū)的重要通 道，是西蜀文化與藏羌文化的交匯區(qū)，民族民俗文化獨(dú)具特色。二是生態(tài)環(huán)境絕佳。市內(nèi)地形多樣，平原、丘陵、低中高山齊備，地形地貌奇特，植被豐富，是岷江上游和成都平原的重要生態(tài)屏障。龍溪 — 虹口國家級自然保護(hù)區(qū)（龍池國家森林公園）內(nèi)有四川盆地周圍唯一的高山湖泊－－龍池。有包括大熊貓、金絲猴、珙桐等珍稀物種在內(nèi)的高等植物和動(dòng)物 14000 余種，被譽(yù)為“世界天然植物園”、“野生珍稀動(dòng)物基因庫”，并建有亞洲規(guī)模最大的杜鵑專類植物園和苔蘚園，是中科院全國生物多樣性五大基地之一。國家西部大開發(fā)標(biāo)志性工程－紫坪鋪水利樞紐工程，集灌 溉、防洪、發(fā)電、旅游功能為一體，是開發(fā)水體生態(tài)旅游的重要資源。三是人居環(huán)境最佳。全市森林覆蓋率高達(dá) ％，城區(qū)綠化率 33％，年平均氣溫 ℃，空氣質(zhì)量和水質(zhì)常年保持國家一級水平，是長江上游重要的生態(tài)屏障，人稱“天然氧吧”。全市人均壽命 75 歲，高出全國平均水平 4 歲，是著名的“長壽之鄉(xiāng)”。城市與都江堰水利工程天然交融，背靠千里岷山，前擁萬傾平疇，奔騰而下的五條河流宛若綠色動(dòng)脈穿城而過，給城市憑添無窮魅力，蒼翠欲滴的玉壘山聳立其間，山水人文渾然一體，交相輝映，特色獨(dú)絕。 都江堰每年 5月 —— 9 月都將舉行 聲勢浩大的啤酒節(jié)活動(dòng)，吸引更多的游客到都江堰觀光、休閑度假， 2021 年到都江堰來參觀、休閑度假、登山觀光、參加啤酒節(jié)的各地游客已高達(dá)530 萬人。根據(jù)今年五一黃金周各新聞媒體和有關(guān)部門報(bào)道都江堰風(fēng)景區(qū)旅游人數(shù)居全市第一位，青城山、離堆風(fēng)景區(qū)人數(shù)達(dá) 萬人，虹口風(fēng)景區(qū)達(dá) 7 萬人。而本項(xiàng)目距都江堰市中心僅 ，交通極為方便，與上述景點(diǎn)構(gòu)成旅游體系，各景點(diǎn)相互輝映，有利于整個(gè)景區(qū)吸引力的提升及配套娛樂設(shè)施、游樂性的增強(qiáng)，目前都江堰和青城山已經(jīng)開發(fā)了上百個(gè)樓盤，建設(shè)面積達(dá)到 600 萬平方米，就是在地震后，樓盤銷 售仍然旺盛，銷售價(jià)格不降反升，都江堰市區(qū)住宅樓盤銷售均價(jià)為 5000 元 /平方米青城山別墅銷售均價(jià)為 7000 元 10000 元 /平方米。 項(xiàng)目購買客戶分析 成都是四川的省會(huì)城市，是四川乃至中國西部政治、經(jīng)濟(jì)、文化的核心，是集旅游、休閑、商貿(mào)為一體的大都市，成都是西南地區(qū)最大的平原，共 6 個(gè)城區(qū)、 4 個(gè)郊區(qū)、 6 個(gè)縣、總面積 萬平方公里，年平均氣溫 ℃，平均海拔高度 500 米，市區(qū)常住人口 600 萬人，加上流動(dòng)人口總計(jì)有 1300 萬人。 成都市民喜歡休閑、娛樂、旅游，由于成都城區(qū)人口、車輛眾多，空氣環(huán)境較差， 每到周末成都人多數(shù)外出度假呼吸新鮮空氣，而都江堰作為成都的“后花園”，是成都市民休閑度假的最佳去處，這是成都周邊縣城無法比擬的，因?yàn)槎冀呗糜我殉蓜荩瑩碛卸嗵幨澜缂壜糜尉包c(diǎn)和每年都將舉辦的啤酒節(jié)活動(dòng)，而且都江堰具有上風(fēng)上水的環(huán)境優(yōu)勢，都江堰海拔高度671 米，年平均氣溫比成都低 3℃，空氣水質(zhì)常年保持國家一級水平，負(fù)氧離子含量是成都的 5 倍，空氣質(zhì)量當(dāng)?shù)鼐用袢司鶋勖? 歲 ,比全國人均壽命高 歲，獲“天然氧吧”、“長壽之鄉(xiāng)”美譽(yù)； 另外，對于成都 600萬市民來說，前往侏羅紀(jì)溫泉公園非常方便，項(xiàng)目地處都江堰市 區(qū)，緊臨靈巖山，面對蒲陽大道和蒲陽河，這是四川省內(nèi)其它任何一個(gè)溫泉項(xiàng)目無法比擬的優(yōu)勢。因此成都市民將成為房地產(chǎn)主要購買客戶。 四、本項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢分析 本項(xiàng)目在吸取四川省內(nèi)多數(shù)溫泉項(xiàng)目的教訓(xùn)基礎(chǔ)上，將都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園定位于娛樂、休閑、旅游、洗浴、度假為一體的主題旅游項(xiàng)目，形成以溫泉洗浴為亮點(diǎn)，老、中、青、少、兒童自選項(xiàng)目，各自所樂，適應(yīng)旅客多種需要的集洗浴、中西餐飲、品茶、棋牌、浴足、休閑、健身于一體的森林花園。 吸取花水灣溫泉項(xiàng)目的教訓(xùn)，都江堰溫泉項(xiàng)目決不向外供應(yīng)熱溫泉水，以確保都江堰侏羅紀(jì)溫泉公 園對天然溫泉的壟斷性。項(xiàng)目建設(shè)以打造溫泉配套環(huán)境為主、充分整合、利用溫泉資源，打造最佳休閑旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。 第一、將侏羅紀(jì)展示園區(qū)與溫泉結(jié)合起來，創(chuàng)造最佳園林休閑環(huán)境 都江堰侏羅紀(jì)溫泉休閑娛樂中心凈用地 120 畝，休閑中心溫泉洗浴池就有 3500 平方米以上，由于不是同時(shí)浸泡，按每位游客洗泡時(shí)間 30— 90 分鐘計(jì)算（從早上 8： 00 至晚上 23： 00）接待 5000 余人洗浴是完全可行的；休閑中心內(nèi)的餐飲區(qū) —— 兒童娛樂中心可同時(shí)容納 600— 800 個(gè)兒童同時(shí)進(jìn)餐，成人餐飲區(qū)可同時(shí)解決 1500 人同時(shí)就餐（另設(shè)有快餐外賣部）， 從以上數(shù)據(jù)表明凈用地 120 畝的溫泉園區(qū)在高峰時(shí)每天接待 5000 人左右是沒有問題的。 該項(xiàng)目將投資方向重點(diǎn)放在了娛樂、休閑、洗浴及各種配套設(shè)施上，而不是放在建設(shè)賓館和住宿上。為了增加園區(qū)觀賞力，園內(nèi)不僅有結(jié)合道家文化的休閑園區(qū)，而且還有 8大園林式川西民居洗浴園區(qū)和中央溫泉洗浴區(qū)，中央溫泉洗浴區(qū)是具有現(xiàn)代氣息的溫泉池，入夜后華燈齊放、輕歌曼舞，更為情侶提供了情侶卡坐，可謂風(fēng)情別異。溫泉周邊大量種植高大、名貴樹木、花草，讓游客置身于以花為名的園林式溫泉洗浴館。另外園區(qū)在溫泉邊設(shè)有 6000平方米的茶位，可供 3000 人同時(shí)品茶、娛樂。讓洗浴、就餐、品茶、棋牌、浴足、休閑在園區(qū)內(nèi)很好的融為一體。游客泡完溫泉就可在溫泉邊品茶、就餐，環(huán)境十分優(yōu)雅而且十分方便，并有專業(yè)服務(wù)人員提供服務(wù)，使游客用最低的消費(fèi)得到了高質(zhì)量的享受， 第二，在園區(qū)內(nèi)將修建占地 20 畝的兒童歡樂中心， 315 歲以下的少年可以免費(fèi)進(jìn)入中心，每位兒童只需交納 元的就餐費(fèi)就可進(jìn)入兒童歡樂中心。這 元包含了 5萬元的兒童人身保險(xiǎn)，增加了大人的安全感，讓大人能放心的把兒童交給兒童歡樂中心。兒童歡樂中心內(nèi)，設(shè)有 2 個(gè)滾動(dòng)電影放影廳，供不同年齡 段的兒童觀看，另設(shè)有 500多臺各類電子游戲機(jī)和多種玩具，讓兒童能盡情的玩耍。兒童歡樂中心也為喜歡安靜的小孩設(shè)置了圖書室，供他們?yōu)g覽學(xué)習(xí)。兒童歡樂中心設(shè)施齊全，設(shè)有急救室和食堂，每天定時(shí)給不同年齡階段的兒童提供營養(yǎng)豐富的食品，有快餐、漢堡包、薯?xiàng)l、可樂等孩子門喜歡的食品，讓孩子們在歡樂中心能耍得開心吃得滿意。因此，休閑中心解決了國內(nèi)大部分園區(qū)所不能解決的大人和小孩共同娛樂的問題，即讓兒童玩的開心，也讓大人玩的放心，滿足了各自需求。 第三、打造“侏羅紀(jì)”展覽中心，提升文化氛圍 公園大量引進(jìn)了恐龍 化石、硅化木、桫欏樹進(jìn)入溫泉娛樂休閑中心，其中桫欏樹是國家一級保護(hù)活化石，極為珍貴稀少，只有在原始森林等少數(shù)地區(qū)適宜生長，具有很高的觀賞價(jià)值。侏羅紀(jì)溫泉公園已與成都理工大學(xué)建立了“侏羅紀(jì)”培訓(xùn)教育基地，園區(qū)打造“世界第一桫欏園”，引進(jìn)和栽培大量桫欏樹，另配以大量恐龍模型，讓游人進(jìn)入園區(qū)就好像置身于侏羅紀(jì)世紀(jì)一樣，提升園區(qū)的文化氛圍和增加園區(qū)的旅游觀光項(xiàng)目。 五、項(xiàng)目收益預(yù)測 依據(jù)國家房地產(chǎn)新 政出臺后幾個(gè)月都江堰市區(qū)住宅樓盤銷售情況調(diào)查，目前多層住宅銷售均價(jià)為 5000 元 /平方米，青城山別墅銷售均價(jià)為 7000 元 10000元 /平方米，本項(xiàng)目建成后銷售價(jià)格預(yù)定為多層洋房 5500 元 /平方米，低層洋房 8500 元 /平方米 (全部為精裝修 )，價(jià)位已低于市場價(jià)，地下車位 50000 元 /個(gè)，項(xiàng)目銷售收入如下： 洋房住宅（ 6+1）： ㎡ *5500 元 /㎡ = 億元 底層商鋪： ㎡ *10000 元 /㎡ = 億元 低層洋房（疊拼）： ㎡ *8500 元 /㎡ = 億元 商務(wù)樓： 4137 ㎡ *6000 元 /㎡ = 億元 酒店： 18598 ㎡ *5000 元 /㎡ = 億元 地下車位 ㎡ *1500 元 /㎡ = 萬元（每個(gè)車位 30 ㎡計(jì)） 合計(jì)收入： 億元 第七章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與規(guī)劃設(shè)計(jì) 一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)定位 四川都江堰侏羅紀(jì)溫泉是在原公園區(qū)內(nèi)修建，基礎(chǔ)設(shè)施基本完成，園林打造也已完成，主要是完成樓體修建。 二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)原則 都江堰侏羅紀(jì)溫泉娛樂休閑中心是為都江堰雙文化遺產(chǎn)增輝配套的旅游項(xiàng)目。項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)的總原則是：“以可持 續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)，堅(jiān)持開發(fā)與環(huán)保生態(tài)高度統(tǒng)一，融歷史文化與現(xiàn)代一體，將旅游開發(fā)同經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密結(jié)合。充分體現(xiàn)吸收與創(chuàng)新和與時(shí)俱進(jìn)的精神。將項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)為國內(nèi)一流的生態(tài)度假休閑中心。設(shè)計(jì)、建設(shè)的原則是： 堅(jiān)持開發(fā)與環(huán)保的高度統(tǒng)一 珍貴的天然地下醫(yī)療溫泉需開發(fā)利用，讓它造福于人類，但又必須保護(hù)好，過度開發(fā)造成資源枯竭和浪費(fèi)。項(xiàng)目運(yùn)營取水嚴(yán)格按照國家取水許可證要求控制。并要高度的保護(hù)好溫泉開發(fā)區(qū)地質(zhì)、地貌、植被。項(xiàng)目設(shè)計(jì)首先要保護(hù)好現(xiàn)有的植被，還要增加綠化，項(xiàng)目規(guī)劃綠化率達(dá) 60%。 融歷史與現(xiàn)代一體 溫泉住宅 樓盤設(shè)計(jì)建設(shè)時(shí)，充分考慮已建成的川西民居、蘇杭園林的風(fēng)格，進(jìn)行一體化的設(shè)計(jì)，既要將四川、都江堰悠久的歷史文化體現(xiàn)在建筑中，還要考慮將現(xiàn)代的建筑元素融在其中。 吸收與創(chuàng)新，體現(xiàn)與時(shí)俱進(jìn) 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)請知名的設(shè)計(jì)單位創(chuàng)作，在設(shè)計(jì)中要吸收迪斯尼樂園、深圳歡樂谷及其它公園中吸引游客的項(xiàng)目。還要不斷的改進(jìn)創(chuàng)新，讓游人有不到侏羅紀(jì)溫泉娛樂休閑中心就沒有去過都江堰的遺憾。 三、設(shè)計(jì)依據(jù) 《中國人民共和國城市規(guī)劃法》 《四川省 城市規(guī)劃法 實(shí)施辦法》 《成都市城市建設(shè)規(guī)劃管理?xiàng)l例》 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（ GB137－ 90） 《中心城一般地段建筑容積率、建筑密度控制指標(biāo)表》 《各類建筑用地適建范圍表》 《城市綠地分類標(biāo)準(zhǔn)》（ CJJ/T85－ 2021） 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50096－ 1999） 《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 《汽車庫防火規(guī)范》 1《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50011－ 2021） 1《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（二級標(biāo)準(zhǔn)） 四、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)： 總用地面積 (M2) 凈用地面積 (M2) 代征地面積 (M2) 商業(yè)用地面積 (M2) 住