【文章內(nèi)容簡介】 柜，以方便消費者？ l 是否設有自動提款機？ ※ 后勤設施 后勤設施的主要機能是為員工勞動、生活以及商品的加工處理與進貨等。主要包括：工作場、生活設施、辦公室、倉庫、器具等。 思考： l 配置的面積是否適當？ l 路線是否流暢？ l 設施是否符合衛(wèi)生、安全的要求？ l 員工生活設施是否讓員工感覺舒適、安逸？ l 辦公室居樞紐位置，是否能確實掌握前、后場？ 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 20 頁，共 68 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) l 倉庫的進出是否方便？ l 各種器具是否充足？ l 整個后場為一支援單位，相關設施是否能激發(fā)員工潛能、發(fā)揮效率？ ※ 建筑設施 ☆ 空調(diào)設施 ☆ 色彩 表示店鋪色彩的要素有商品、陳列器具、天花板、壁畫、地板及照明設施，主要考慮的因素為其色調(diào)是否均衡以及協(xié)調(diào)。如果菜大多采用綠色，水產(chǎn)大都采用藍色，畜產(chǎn)大多采用紅色等。 ☆ 照明 在店鋪中，照明的任務很大，有增加商 品魅力，增強商店的氣氛，提高購買力等效果。照明主要有直接照明、間接照明、半間接照明以及局部聚光照明等，應視各項商品的特性，采用不同的照明。超市的照明，最少應在 750 勒 — 1000 勒，至于特別陳列的部分，則視需要不同應在 1000 勒 — 3000 勒之間。 ☆ 音響 好的音響讓人流連忘返。如果店內(nèi)播放的音樂，能獲得消費者的喜愛，消費者會在聆聽音樂的同時，選擇更多的商品。音樂的選擇依時段不同，而做不同的搭配。 ◆ 商品的配置 有了好的設施，如果沒有商品的導入，則仍然只是一個“建筑物”。設施的目的，是要與商品結(jié)合而成為“賣 場”。超市所銷售商品依面積的不同而產(chǎn)生差別，少則四五千項，多則一兩萬項。超市的利潤來源，就是靠商品買賣的價差而獲得。故商品導入的好壞，影響了商店經(jīng)營的成敗。 ※ 面積分配 ☆ 參照現(xiàn)有超市平均比率做 賣場各項商品的面積配置比率應與國民消費支出的比率相同。但事實上，超市的商品結(jié)構比與國民消費支出的結(jié)構比有很大的差異，而且各種商品因陳列方法的不同，所需面積也有很大的差異。但我們?nèi)孕枰粩?shù)字做基準，做最簡單的分配后，再做調(diào)整。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 21 頁，共 68 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) ☆ 參考競爭對手的配置做面積分配的工作 找一家競爭對手或是某家經(jīng)營得很好可以模仿的店，先 了解對方的賣場配置，考慮自己的賣場狀況。其他超市，尤其是專業(yè)超市展現(xiàn)的是，經(jīng)有無數(shù)次經(jīng)驗而加以修正后才能達到最佳效果，我們應運用別人的經(jīng)驗，而不要自己去撞得頭破血流。部門類別的面積分配做好后，應再依中分類的商品結(jié)構比率，做各種分類商品分配，最后再細分至各項，就完成了陳列面積配置的工作。 ※ 商品的配置 通常消費者到市場的購物順序是這樣的： l 果菜 l 醬漬菜 l 肉類 l 魚類 l 冷凍食品類 l 調(diào)味類 l 糖果餅干 l 飲料 l 速食品 l 嗜好品 l 面包 l 日用品 四、現(xiàn)代超市投資收益分析 準 確的投資收益分析可以使超市經(jīng)營者作出準確的經(jīng)營預測，進而修正自己的經(jīng)營戰(zhàn)略和營銷策略，保證超市發(fā)展的資金動力。 ◆ 現(xiàn)代超市經(jīng)濟規(guī)模分析 調(diào)查超市所在地點是否有利，可從商圈內(nèi)的調(diào)查得知，商圈內(nèi)的購買力是營業(yè)的背景與后盾，從商圈內(nèi)國民消費支出的食品支出，可以決定商店所在地點是否合適，以及營業(yè)場地的面積、適當?shù)囊?guī)模。計算出賣場應有的規(guī)模后，還需考慮下列幾點： 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 22 頁，共 68 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) ※ 資金多少 ※ 租期期限 ※ 未來發(fā)展?jié)摿Φ鹊赇伒脑O施與機能 ◆ 資金需求評估 ※ 賣場規(guī)模是否適當 ※ 分租計劃 食品超市導入分租有兩個原因，一是使所 擁有的商業(yè)設施多樣化，二是通過分租的租金收入，來降低損益平衡點。 ※ 實施資金計劃的模擬 ☆ 根據(jù)商店概念、適當賣場規(guī)模及分租計劃，研究出直營租金負擔與分租租金機器設備的投資構成比 ☆ 預定地取得的成本，租金費用 ☆ 初期設備計劃以第（ 1）（ 2）項為基礎，計算內(nèi)部裝潢、雜項設備、備品等費用 ☆ 資金計劃設定如何取得調(diào)度資金 ☆ 營業(yè)額計劃以銷售額預估值為基礎，預估開店后各年度的銷售額。 ☆ 收益計劃從現(xiàn)有的狀況、競爭關系，來推定各年度的毛利率、毛利額，有關分租收入也須按年度分別來設定 ☆ 經(jīng)費計劃把銷售管理 費用項目，利用現(xiàn)有店資料，用年來設定。 ※ 長期資金收支計劃 有關資金計劃中的經(jīng)常收支及運轉(zhuǎn)資金，須實施 5 年左右的估算。應根據(jù)當年損益的數(shù)字及支付貸款、償還貸款期間等來作判斷。假若收支計劃產(chǎn)生問題而不能執(zhí)行時，應控制部分可緊縮的項目費用。 ◆ 投資明細報告及損益分析 ※ 營業(yè)額預估（不含加值營業(yè)稅） 影響因素： ☆ 物價上漲指數(shù) ☆ 人口數(shù)、戶數(shù)的異動 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 23 頁，共 68 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) ☆ 市場的沒落 ☆ 競爭店的加入 ☆ 道路交通體系的改變 ☆ 消費行為改變或產(chǎn)生業(yè)態(tài)發(fā)展新趨勢 ※ 銷售成本預估 ※ 營銷費用 ☆ 房地產(chǎn)取得成本的前提，必 須按有關法律規(guī)定。一般土地不列折舊，房屋則須提列折舊 ☆ 租金按照租屋合同規(guī)定做調(diào)整 ☆ 開店成本（貸款）的利息應包含押金利息負擔 ☆ 保險費用（產(chǎn)物保險）依承保金額按月計算每月保費 ☆ 有些超市附屬于大樓地下室，需按使用面積數(shù)提列管理費用 ☆ 薪資費用按調(diào)薪幅度調(diào)整，但需注意薪資在管理費用中所占的比例有限，超過時生產(chǎn)力將出現(xiàn)危機，故薪資水準的管理和職員、兼職打工的比例需依年度調(diào)整，以保持生產(chǎn)力的提高。 ☆ 水電費用也有調(diào)升的可能。 ☆ 單店促銷費用較高，多店則較低，但促銷費用以不超過營業(yè)額 %為主。 ☆ 新開店可少列些修理費用，而 3年以上的舊店則需多家預提 ☆ 其他費用 ※ 損益平衡點銷售額預測 損益平衡點銷售額是店鋪收益與支出相等時的營業(yè)額，超過此營業(yè)額，店鋪即產(chǎn)生盈余，低于此營業(yè)額即表示虧損。計算方式： ☆ 固定費用：將每月固定支出項目累加起來即為固定費用。包括員工薪資、公共事業(yè)水電費、電話費、固定租金、折舊、押金利息、開店貸款利息、保險費用、修理保養(yǎng)費用等 ☆ 銷售毛利率：即銷售毛利占營業(yè)收入之百分比 ☆ 變動費用：包括直接運營成本、包裝費、廣告促銷費、工資等。把會隨營業(yè) 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 24 頁，共 68 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 額多少而變動的項目累加之后 占營業(yè)額的百分比，稱為變動費用率。 ☆ 損益平衡點銷售額 =固定費用 /（銷售毛利率 變動費用率） 五、現(xiàn)代超市店名及招牌設立 招牌是超市的重要傳播媒體之一，她具有很強的指示與引導的功能。同時，也是一個超市店鋪區(qū)別于其他店鋪的重要工具，是超市的象征。顧客對于一個超市的認識，往往是從接觸超市的招牌開始的。它是傳播超市形象、擴大超市知名度、美化環(huán)境的一種有利的手段。 ◆ 現(xiàn)代超市店名設計策略 超市店名是外觀形象的重要組成部分。好的店名能給人留下生動、清晰的印象，同時還能快速地把超市的經(jīng)營理念傳播給消費者。正是由于它 是一種人們易于記憶且印象突出的符號，所以它成為在 VI 設計體系中首要考慮的故事。一個好的名稱，可以增強超市企業(yè)的感染力，帶來滾滾客流。 ※ 超市店名命名的幾種方式 ☆ 以人名來命名 ☆ 以經(jīng)營特色來命名 ☆ 以貨品的質(zhì)量、方便程度等形容詞來命名 ☆ 以所屬的購物中心或商廈來命名 ☆ 以其他方式來命名 ※ 超市命名的注意事項 ☆ 必須具有獨創(chuàng)性和識別性 ☆ 必須具有統(tǒng)一性 ☆ 必須具有可傳達性 ◆ 現(xiàn)代超市企業(yè)招牌的設計要求 ※ 招牌的色彩 消費者對于招牌的識別往往是先從色彩開始再過渡到內(nèi)容的，所以招牌的色彩在客觀上起著吸引消費者的巨大作用。因此，要求色彩選擇應溫馨、明亮而且醒目突出，使消費者過目不忘。 ※ 招牌的要求 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 25 頁，共 68 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 在表達上簡潔突出，而且字的大小要考慮到中遠距離的傳達效果，具有良好的可視度及傳播效果。 ※ 招牌的材質(zhì) 要使用耐久、耐雨、抗風的堅固材料，如木、塑料、金屬、石等，以燈箱來做招牌。在各種材質(zhì)選擇時，要注意充分全天候的視覺識別效果，使其作用發(fā)揮到最大。 ◆ 現(xiàn)代超市企業(yè)招牌的種類 ※ 廣告塔 ※ 橫置招牌 ※ 壁面招牌 ※ 立式招牌 六、現(xiàn)代超市賣場布局設計 賣場是超市的“臉面”，正如同熱鬧的臉總充滿 表情一樣，超市的賣場也要不斷地適應顧客的需求以及市場環(huán)境的變化加以調(diào)整，才能充滿活力。賣場的火力取決于有創(chuàng)意的賣場設計以及商品布局陳列，商品的表現(xiàn)、色彩的組合、燈光、設備的合理配置及恰當?shù)倪m用。 ◆ 賣場設計中應注意的幾個問題 賣場設計中應注意幾個關鍵的經(jīng)營管理技術，即：如何讓顧客進入店內(nèi)、如何讓顧客在店內(nèi)行走、如何讓顧客在商品面前停留、如何讓顧客購買。 一般來說，進入店內(nèi)購物的顧客的心理和行為基本上可以概括為以下的程序：進入店內(nèi) —— 店內(nèi)行走 —— 停留 —— 審視及聯(lián)想 —— 觸摸 —— 購買 —— 滿足。 基于以上店內(nèi)顧客 的購買心理和行為，在進行賣場設計時至少要認真考慮四個問題： ※ 如何讓顧客進入店內(nèi) 任何一種零售業(yè)態(tài)都是從請顧客進入店內(nèi)開始的。因此如何讓顧客很容易地進入店內(nèi)購物就成為賣場設計首先考慮的問題。一個超市在顧客心目中的形象首先取決于下面的一些因素： ☆ 超市的選址及附件交通狀況 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 26 頁，共 68 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) ☆ 停車場的大小及其位置 ☆ 店面的色彩、標識及照明 ☆ 出入口的位置、開入程度及有無障礙 ☆ 店內(nèi)的通透性 ☆ 出入口處商品的布局及陳列方式 ☆ 正門入口處的清潔及整理整頓 ※ 如何讓顧客在店內(nèi)行走 如何讓顧客在店內(nèi)行走，實際上是賣場 商品的如何配置，即商品布局的問題。商品布局要實現(xiàn)三個目的：一是讓顧客在店內(nèi)自然走并且其行走的路線正是店方所期望的路線，即所謂顧客流動路線的控制；二是讓顧客了解店內(nèi)商品位置，便于選購；三是讓顧客購物結(jié)束后感到滿足并愿意再度光臨。實現(xiàn)上述三個目的要取決于以下幾項技術應用： ☆ 顧客流動路線的設計 ☆ 通路的設計、特別是主通路的設計 ☆ 賣場內(nèi)磁石點的設置 ☆ 商品的分類 ☆ POP 廣告 ※ 如何讓顧客在商品面前停留 如何讓超市賣場的商品吸引顧客，讓流動中的顧客停下來，拿取商品欣賞并能夠?qū)⑸唐贩诺劫徫镘嚴?，這是商 家必須努力去探討去做的工作。包括： ☆ 陳列的商品是什么 ☆ 商品陳列的位置 ☆ 商品陳列的形式 ☆ 商品陳列的量以及陳列的面 ☆ 商品的色彩組合 ☆ 照明與 POP 廣告 ※ 如何讓顧客購買 考慮： 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 27 頁，共 68 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) ☆ 反復購買、連帶商品的擺放位置 ☆ 新商品、特賣商品的陳列位置及陳列形式 ☆ 試食商品的陳列 ☆ 生活提案形式的陳列 ◆ 賣場布局的基本要求 ※ 賣場的基本原則 ☆ 入口、出口處要分清 ☆ 入口處要擺放富有季節(jié)感、色彩感、購買頻率高的商品 ☆ 店內(nèi)深處擺放具有吸引的、購買頻率高的商品 ☆ 商品擺放要充分考慮到購 物的順序 ☆ 生活必需品要擺放在商店各處重要位置，以便顧客走便整個商場 ☆ 相關聯(lián)商品的陳列要下功夫 ☆ 收銀處要設在出口附近 ☆ 通道要有足夠的寬度 ☆ 整體布局應當一目了然，不存死角 ※ 賣場的入口與出口 ☆ 超市賣場的入口與出口應分開，各設一處，并與主通道連結(jié)，這樣保證沒有死角，使顧客盡可能轉(zhuǎn)遍整個商場。 ☆ 大型綜合超市賣場的出入口設計示范： l 沃爾瑪：在設計賣場布局時，分為上下兩層，將入口處設計為從二層賣場入口，將一層賣場設計為出口。 l 家樂福：賣場出入口設計與沃爾瑪恰恰相反，將入口處直接設計 在一層，而將出口處設計在二層。 ※ 賣場的通道 ☆ 超市的通道分主通道和副通道。主通道從入口開始沿墻壁直到出口；副通道指貨架之間的通道。 ☆ 通道設計的原則要： l 寬闊 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 28 頁，共 68 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) l 筆直 l 平坦 l 少拐角 l 比賣場明亮 l 沒有障礙物 ☆ 通道的寬度 l 通行人數(shù)和通道寬度基準 通行人數(shù) 通道寬度基準 1 2 3 4 5 l 不同規(guī)模超市通道寬度基本設定值 1層銷售面積 主