【文章內容簡介】 的四平精神，堅定不移的實施 “五區(qū)”戰(zhàn)略的發(fā)展規(guī)劃，為建設富裕和諧新鐵東的偉大目標而不懈奮斗。第三篇：2010最新物權法(包含物權法全文和物權法司法解釋)2010最新物權法(包含物權法全文和物權法司法解釋)《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，通常叫做城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋（以下簡稱司法解釋），最高人民法院審判委員會于2009年6月22日討論通過，7月30日公布，9月1日實施。城鎮(zhèn)房屋租賃問題不是物權法而是合同法的問題，但是由于與商品房有關，所以又通常把它叫做商品房的司法解釋，與物權法有一定關系，也可以將其作為《物權法》的司法解釋。關于商品房和土地權屬問題，到目前為止，最高人民法院一共頒布了五個司法解釋，即建筑物區(qū)分所有權司法解釋、物業(yè)服務合同司法解釋、城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋、商品房買賣合同司法解釋和關于土地使用權糾紛司法解釋。這五個司法解釋合到一起，關于商品房以及相關的土地權屬問題的法律適用規(guī)則基本上完備，形成了一個比較完整的體系，在開發(fā)土地、建設商品房，商品房買賣問題，怎么行使所有權，如何進行管理使用，怎么去租賃，都有較為完善的規(guī)則。在2009年頒發(fā)的三部司法解釋，比較簡單的是物業(yè)服務合同司法解釋，解決的是合同范圍、合同效力、違約責任和合同權利義務終止等問題。建筑物區(qū)分所有權司法解釋更多的是補充《物權法》規(guī)定的不足，大部分也是具體規(guī)定。而城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋則很復雜，內容很多，涉及很多理論上爭論、實踐中沒有定論的問題，內容豐富，法理蘊含深刻，只在個別細節(jié)上還有值得斟酌的問題。我作為起草三部司法解釋的積極參與者，更欣賞這個司法解釋。這部司法解釋共講了七個問題。一、關于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力問題司法解釋在城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力問題上，主要從以下四個方面加以規(guī)定：（一）城鎮(zhèn)房屋租賃合同的概念如何界定司法解釋沒有從正面給城鎮(zhèn)房屋租賃合同做概念界定，但是說到了這個意思，即司法解釋第一條規(guī)定，本解釋所稱的城鎮(zhèn)房屋，是指按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，屬于城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內的房屋。這是界定什么是城鎮(zhèn)房屋。然后規(guī)定，當事人約定出租人將上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同糾紛案件適用本解釋。這表面上是說這個司法解釋的適用范圍，但是實際講的是城鎮(zhèn)房屋租賃合同的概念，即：當事人約定出租人將城鎮(zhèn)房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，就是城鎮(zhèn)房屋租賃合同。司法解釋規(guī)定的是城鎮(zhèn)房屋租賃合同，具體講了城和鎮(zhèn)的房屋，但后邊又附加了一個說明，如果鄉(xiāng)和村里的房屋進行租賃，法律沒有特別規(guī)定的，也可以參照本司法解釋的規(guī)定。這等于說，這個司法解釋可以包含全部的房屋租賃，原則上都適用同樣的規(guī)則，只是鄉(xiāng)和村的房屋租賃如果有特別規(guī)定的，按照特別規(guī)定?？梢哉J為，城鎮(zhèn)房屋租賃合同差不多相當于房屋租賃合同，不過以城鎮(zhèn)房屋租賃合同為主罷了。租賃物為城和鎮(zhèn)的規(guī)劃區(qū)的房屋，是成立城鎮(zhèn)房屋租賃合同的條件。限制性條件是承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房和經濟實用房因租賃產生的糾紛案件，不適用本解釋，即這些房屋的租賃不按照城鎮(zhèn)房屋租賃合同來處理。此外，限價房也應當在限制之列，因為限價房比經濟實用房的條件稍微再高一點，但政策是一樣的，都是政府給城鎮(zhèn)住房極端困難戶的優(yōu)惠，因此價格很低，原因是這些房屋土地使用權是劃撥的，而不是有償出讓。目前，公有住房、廉租住房和經濟實用房以及限價房出租的情況比較普遍，引起社會強烈反映，政府部門也在干預{1]。有人分析，一種情況是買這種限價房和經濟實用房的業(yè)主原本可能就不是住房困難戶，是鉆空子買房；另一種情況是住房確有困難，現在有了房子租出去，可以拿一些租金維持生活。是不是對所有的經濟實用房和限價房出租的一律要進行干預，確認其無效？我的意見是未必如此。公有住房和廉租住房除外，在限價房或者經濟實用房的買賣合同中都有約定，經過一定時間，只要補交土地出讓金后，業(yè)主就可以轉讓。既然轉讓都可以，為什么不可以租呢？因此，不宜說這種租賃一律無效。按照司法解釋的規(guī)定，它是一個無效的租賃合同，是一個事實的租賃合同關系。但如果業(yè)主出租上述房屋已經補交了土地出讓金的，則應當認為有效。（二）關于城鎮(zhèn)房屋租賃合同效力的三種特殊情況司法解釋還規(guī)定了三種租賃合同效力的特殊情況：第一，司法解釋第二條規(guī)定，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，訂立的租賃合同一律無效。這是說建房沒有規(guī)劃批準，或者沒按照規(guī)劃批準去建的，這樣的房屋出租是沒有效力的。但是司法解釋也給了一個彈性，即如果發(fā)生這種情況，在一審法庭辯論終結前，已經取得的工程規(guī)劃許可證，或者經過有批準權的行政機關批準建設的，這個合同也認為是有效的。第二，司法解釋第三條規(guī)定，出租人以其未經批準或未按照批準的內容建設的臨時建筑訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前，經有審批權的行政機關批準了，就可以認定為有效。第三，當事人約定的租賃期限超過臨時建筑使用期間，例如臨時建筑是經過批準的，可以使用十年，但是租賃合同的期限已經超出這個期限了，那么超出部分無效。但如果在一審辯論終結之前，經過批準延長的，租賃期限只要在延長期限內的，都是有效的。（三）關于城鎮(zhèn)房屋租賃合同登記備案的效力問題房屋租賃合同的登記備案到底具有什么樣的效力，在司法實踐中一直不明確。按照現在的規(guī)定，城鎮(zhèn)房屋租賃合同簽訂之后一定要登記備案。那么，這個登記備案究竟起到什么作用，并不清楚。司法解釋對此做了規(guī)定，說得比較巧妙，一方面它沒有去公開評論說登記備案到底是什么，但事實上確認也就是個登記備案，不是房屋租賃合同必須經過登記備案才生效，不是生效條件。司法解釋規(guī)定了兩個方面的規(guī)則：首先，第四條第一款規(guī)定，當事人僅以房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。這就明確了登記備案的性質不是生效的要件，沒有備案不發(fā)生不生效的后果。實事求是地說，備案就是“備”一下而已，合同訂立了，把合同放到政府一“備”，就行了。比較巧妙的是，司法解釋并沒有說它不是生效要件，而是說以房屋租賃合同沒辦理登記備案手續(xù)為由請求確認合同無效的，法院不予支持。其次，如果當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，它當然是一個生效條件，這是附生效條件的合同。房屋租賃合同中的登記備案不是生效要件，但當事人把它約定成一個生效要件，當然可以。但這個生效要件不是絕對的，司法解釋規(guī)定，“但當事人一方已經履行合同主要義務，對方接受的除外”。雙方當事人盡管約定了登記備案是生效要件，但沒有登記備案，房子已經交付承租人使用，交租金出租人也接受了，租賃合同已經在事實上履行了，當然生效，原來約定的備案生效的約定被實際履行行為所否定。這就像房屋租賃期限已滿，承租人繼續(xù)交房租，出租人繼續(xù)收房租，就認為成立了新的租賃合同，從過去有期限的租賃合同變成了未約定期限的租賃合同。在這種情況下，一方當事人主張因沒有備案而合同沒有生效，為無理由，法院不支持這樣的請求。二、關于城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效及其責任問題司法解釋關于城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效及責任的規(guī)定內容較多，主要問題是：（一）租賃合同無效可以要求支付房屋使用費司法解釋第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的，人民法院應當支持。這里說的是，房屋租賃合同無效已經確認了，承租人一方要騰房，這沒有問題，但承租人已經使用了這么長時間的房子，難道騰房就完了，就算恢復原狀了嗎[1]？司法解釋規(guī)定，盡管合同是無效的，但是使用了租賃房屋，不要求交租金，但要交房屋使用費。司法解釋這樣規(guī)定，是出于對出租人占有利益的保護，對租賃合同無效采用的是折價補償的方式{2]，是公平的、合理的。合同無效的法律后果，是雙方返還依據無效合同而取得的對方的財產，合同法沒有規(guī)定要給予使用費。但承租人住出租人的房子，如果不交使用費，就不公平。房屋使用費用按什么標準來算，司法解釋規(guī)定，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的，法院一般應予支持。那就是說，房屋使用費的標準相當于租金的標準。這樣做的原因，在于避免不必要的評估對當事人增加負擔，因而為之{3]。對此，我的想法是，完全按照租金的標準計算房屋使用費有一定的問題，因為畢竟是一個無效合同，房屋使用費可以適當低于租金標準，最高也不應超過約定的租金。這就體現了合同是無效的，無效的房屋租賃合同和生效的房屋租賃合同后果應當有所區(qū)別。如果按照我的這個想法辦，效果可能會更好。這就像保證合同，保證合同無效，保證人也要承擔責任，只是根據過錯程度來承擔責任，而不是按照約定承擔保證責任。（二）房屋租賃合同無效的賠償損失責任房屋租賃合同因合同無效而請求賠償損失的，司法解釋規(guī)定，按照《合同法》的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定來處理。這就明確了房屋租賃合同無效時請求賠償損失，法院應該支持的三種損失：1．承租人經出租人同意裝飾裝修，但租賃合同無效的，如果沒有構成附和的裝飾裝修物由承租人拆除造成的損失。比方說，承租人租了房子，租賃合同無效，出租人當時是同意裝飾裝修，但裝飾裝修物沒有構成附和，也就是沒有與租賃房屋構成一體不可拆除，是可以拆除的，那么拆除就是一種損失，應當賠償。如果已經構成附和，已經與租賃房屋這種不動產構成一體，無法拆除或者拆除必然影響不動產價值的，出租人不同意利用，還得拆除。這個拆除造成的損失也是一種損失，必須賠償。2．承租人沒有經過出租人同意裝飾裝修，或者擴建發(fā)生的費用，由于沒有經過出租人的同意，這個損失也是損失，是給出租人造成的損失，應當予以賠償。3．承租人經過出租人同意擴建，租賃合同無效或者有效而終止履行，雙方當事人對擴建費用沒有辦理合法建設手續(xù)的，當事人雙方對擴建費用沒有約定，未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用造成的損失，也是損失，應當賠償。經過約定，原來也經過批準的，就按照約定處理。這三種損失怎么賠償，司法解釋做了原則性規(guī)定，即按照過錯程度確定賠償責任，該誰的過錯誰就承擔，誰的過錯比例大就多承擔，誰的過錯比例小就少承擔，按照過錯原則承擔責任。一方過錯一方承擔，雙方過錯雙方承擔，按照過錯的比例來承擔。（三）房屋雙重租賃的效力問題司法解釋第六條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立兩份以上的租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：第一順序，是已經合法占有租賃房屋的；第二順序，是已經辦理登記備案手續(xù)的；第三順序，是合同生效在先的。然后規(guī)定，不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定處理。這是關于雙重租賃的完整規(guī)則。在合同領域中，涉及雙重關系的主要有兩種，一種是雙重租賃，還有一種是雙重買賣。雙重也可以是多重，三個以上的重合的關系是多重。在現實中，經常會用“一女二嫁”來表示這個意思，當然，《婚姻法》規(guī)定一夫一妻制、婚姻自主，當然由該“女”自己決定嫁給誰。雙重租賃、雙重買賣與一女二嫁是一樣的道理。一個東西，既要賣給甲，又要賣給乙，當然只能賣給一個人。只有一間房，既要租給甲，又要租給乙，也只能租給一個人。雙重買賣的規(guī)則，出賣人與先手買受人和后手買受人訂立了兩個買賣合同，即前手合同和后手合同，前手合同和后手合同到底要履行哪一個，要遵循兩個原則：第一，是契約自由原則。履行前手合同還是后手合同，由出賣人的意志決定，可以賣給甲，也可以賣給乙，只能賣給其中一個人。第二，是債權平等原則，先手合同的買受人不能主張其有優(yōu)先權，應當按照債權平等原則，每一個債權都是平等的，只能由出賣人決定賣給哪一方{4]。對于后一種原則，很多人不同意，認為一定要有先有后，先者優(yōu)先。但是，債權法的規(guī)則和物權法的規(guī)則是不一樣的，債權法的規(guī)則是債權平等，不管先后；物權法的規(guī)則是不平等的，應當是先設立的物權優(yōu)先，在一個建筑物上先后設立了兩個物權，是完全可以的，在行使物權時，設立在先的物權優(yōu)先行使，這就是物權優(yōu)先原則{5]。既然如此，在雙重買賣的兩個買受人中，沒有理由主張誰優(yōu)先。雙重買賣的后果是，盡管出賣人有權利決定賣給前手買受人或者后手買受人，但只能履行一個合同，那么，對另外一個合同的買受人則必須承擔違約責任，要賠償損失。雙重買賣的違約責任，出賣人是沒有辦法逃避的。租賃合同大體如此，構成雙重租賃，也應該實行這樣的規(guī)則，即：第一，契約自由，第二，債權平等。但是，在租賃合同當中有一些特殊的情況，盡管兩個租賃合同的效力是平等的，但由于存在特殊情況，而使某一個合同具有了優(yōu)先權。司法解釋規(guī)定雙重租賃，有三個順序要遵守，順位在先的優(yōu)先：第一，已經合法占有租賃房屋的。兩個租賃合同訂立以后，有一個承租人已經占有租賃房屋，基于占有，或者說基于已經履行的合同，具有優(yōu)先權，因為后手合同已經無法履行了。所以，已經占有房屋的承租人的合同優(yōu)先，確認合同效力。第二，已經辦理登記備案手續(xù)的。雙方誰都沒有對租賃房屋占有，但有一方的合同先登記備案，備案的合同優(yōu)先，確認其效力。第三，是合同生效在先。對此，我有不同意見，理由是，兩個承租人的債權平等，沒有在先在后的問題。司法解釋認為生效在先而效力優(yōu)先，就要履行前手合同，違反債權平等原則。不過，司法解釋已經這樣規(guī)定了，在司法實踐中可以先執(zhí)行，總結經驗教訓，以后還可以研究解決。不論出現上述哪一種情況，對于沒有履行的那個合同的承租人，出租人都要承擔違約責任，賠償違約行為造成的損失，或者賠償違約金，或者定金不退。（四）出租人的法定解除權房屋租賃合同在履行過程中，出租人在什么情況下享有租賃合同的解除權，司法解釋第七條做了規(guī)定，即：“承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理?！卑凑者@個規(guī)定，出租人的解除權的產生條件是擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，出租人要求合理期限內仍不予恢復原狀。符合這個要求，就構成承租人的根本違約，出租人就享有解除權。出租人主張解除合同，法院應該支持。（五）承租人的法定解除權司法解釋第八條規(guī)定：“因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；（二）租賃房屋權屬有爭議的；（三）租賃房屋具有違