【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 川等省市區(qū) 65 歲以上的老年人口已超過(guò)其總?cè)丝诘?7%，遼寧、河南、福建等省 65 歲以上的人口接近 7%。 表 31：我國(guó)人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(cè)一欄表 中國(guó)人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(cè) (%) 年份 1953 1964 1982 1990 20xx 2020 2040 2050 014 歲 1559 歲 ≥ 60 歲 老年住宅的現(xiàn)狀 14 （ 1）老年建筑的現(xiàn)狀 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過(guò) 億的 60 歲以上的老年人相比較，我國(guó)只有 420xx 多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100 萬(wàn) 張，只能為 1%（ 億）的老年人解決住房問(wèn)題。據(jù)估計(jì)，目前全國(guó)老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有 4000 億元，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的 4%～ 5%的數(shù)據(jù)，全國(guó)要為 560 萬(wàn)到 700 萬(wàn)的老人修建老年住宅，投資總額在 160 億到 200 億元。具體調(diào)查情況見下表： 表 32：當(dāng)前我國(guó)國(guó)內(nèi)老年設(shè)施狀況一覽表 當(dāng)前國(guó)內(nèi)老年設(shè)施狀況 項(xiàng)目 居住對(duì)象 自理程度 護(hù)理方式 功能組成 老年公寓 在一定幫助下能獨(dú)立生活的健康老人 自理 最低幫助 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、文娛、健身）服務(wù)用房 福利院 無(wú)親戚、子女贍養(yǎng)及無(wú)生活來(lái)源的老人 自理或辦自理 最低幫助半護(hù)理 管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、文娛、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健 托老所 白天家中無(wú)人照顧，而生活又不能自理的老人 半自理或不能自理 半護(hù)理 居住單元（臥室、活動(dòng)室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護(hù)、餐廳、管理、接待、活動(dòng)及服務(wù)用房 護(hù)理院 生活不能自理、需要半護(hù)理或全護(hù)理的老人 半自理或不能自理 半 護(hù) 理 /全護(hù)理 護(hù)理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動(dòng)空間、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等 老年設(shè)施綜合體 各種類 型均包括 綜合 老年設(shè)施綜合體 各種類型均包括 15 （ 2）老年人的居住模式 ① 購(gòu)買房屋居住 20xx 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，購(gòu)買商品房的占 %，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的占 %，購(gòu)買原公有住房的占 %。其中，市、鎮(zhèn)購(gòu)買商品房的家庭占 %和 %，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房 %和 %,購(gòu)買原公有住房的戶分別為 %和 %?？h購(gòu)買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不超過(guò) %。可以看出，目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民已購(gòu)買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購(gòu)買的住房中 。 ②自行建房居住 個(gè)人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個(gè)人出資建房也是我國(guó)居民住宅來(lái)源的主要方式之一。 20xx年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和 %，而縣自建住房高 %。說(shuō)明自建住房是目前我國(guó)居民尤其是農(nóng)民家庭住房來(lái)源的主要途徑。 ③租房居住 這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi)形式。 20xx 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，租房居住的占 %，其中，租用公有住房的為 %，租用商品房的占 %,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有 %和 %的家庭租用公有住房，租用商品房的均為 %。居住在農(nóng)村地區(qū)的老 16 年家庭戶，僅有 %的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房。 目前國(guó)內(nèi)老人住宅的銷售情況 老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場(chǎng)上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計(jì)的本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。而從規(guī)模上來(lái)說(shuō)，純粹作為老年住宅來(lái)發(fā)展的樓盤國(guó)內(nèi)有兩個(gè)，一個(gè)是廣州的頤年園，中國(guó)第一個(gè)規(guī)模最大的長(zhǎng) 者社區(qū)，另外一個(gè)是北京的東方太陽(yáng)城，目前國(guó)內(nèi)最大的退休社區(qū)。 目前國(guó)內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū)有北京東方太陽(yáng)城、廣州頤年園；酒店式服務(wù)的老年公寓：浦東老年公寓、上海假日老年公寓；按照星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院：上海松江社會(huì)福利院；各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。 我國(guó)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì) 按照投資和經(jīng)營(yíng)主體劃分，我國(guó)目前發(fā)展起來(lái)的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)大致有：“政府辦老年公寓”、“政府投資、個(gè)人運(yùn)營(yíng)型老年公寓”和“社會(huì)辦老年公寓”這三種類型，他們?cè)诜?wù)設(shè)施、 資金來(lái)源、經(jīng)營(yíng)管理等方面各有異同，發(fā)展?fàn)顩r也各有差別。 “政府辦老年公寓” 17 這類老年公寓由政府投資興建，并作為經(jīng)營(yíng)主體對(duì)公寓實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理。建國(guó)以后，我國(guó)政府在養(yǎng)老福利設(shè)施上，主要是針對(duì)“五保戶”、“困難戶”等對(duì)象所建立起來(lái)的“敬老院”、“養(yǎng)老院”等，隨著人口老齡化程度的加深，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，政府在養(yǎng)老福利設(shè)施方面的認(rèn)識(shí)開始發(fā)生變化，并且開始鼓勵(lì)“社會(huì)福利社會(huì)化”，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與興建老年福利設(shè)施，但在另一方面，以政府為主要資金來(lái)源和主要經(jīng)營(yíng)者的老年公寓等養(yǎng)老設(shè)施也在逐漸增多。 這種類型的老年公寓 由于是政府投資興辦，采取全額事業(yè)撥款，管理、護(hù)理、服務(wù)的人員多，周圍的環(huán)境好，設(shè)施內(nèi)老人學(xué)習(xí)、健身、文娛的各種場(chǎng)所、設(shè)備齊全，而且管理規(guī)范，對(duì)外聲譽(yù)好，入住率一般保持在 90％以上，在用地、用水、用電、稅收等方面的優(yōu)惠政策也能夠較好的執(zhí)行。 “政府投資、個(gè)人運(yùn)營(yíng)型老年公寓” 這種類型老年公寓的主要特點(diǎn)就是由政府來(lái)劃撥土地，由政府來(lái)投資興建老年公寓的基礎(chǔ)設(shè)施，但在經(jīng)營(yíng)管理上則采用聘用制，招聘社會(huì)人員來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 一些地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)表明，由政府部門建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，招聘人員進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，這樣硬件起點(diǎn)高，護(hù)理人員穩(wěn) 定，服務(wù)質(zhì)量有保障，并且分高、中、低檔以滿足不同層次人群的需要，供不應(yīng)求，因?yàn)榻鉀Q了前期的投入，運(yùn)營(yíng)的負(fù)擔(dān)比較小，加之經(jīng)營(yíng)靈活，因而呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)。 18 煙臺(tái)市老年公寓和福建省廈門市金尚老年公寓都是屬于這種類型的公寓，它是由民政局建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，招聘人員進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)的，這些老年公寓的共同特點(diǎn)是設(shè)施齊全，漂亮美觀舒適，因?yàn)橛芯幹贫狗?wù)人員有保證，服務(wù)質(zhì)量也較好，相應(yīng)的收費(fèi)也較高，能入住的大多是離退休干部，也有一些是子女經(jīng)濟(jì)條件好，愿意資助老人入住的。 “社會(huì)力量辦老年公寓” 由于“社會(huì)福利社會(huì)化”政策的鼓勵(lì)， 近幾年，由社會(huì)力量興辦的老年公寓發(fā)展較快，有些已初步形成了一定的規(guī)模，為我國(guó)老年福利設(shè)施的社會(huì)化與市場(chǎng)化開辟了前進(jìn)的道路。 這些由社會(huì)力量興辦的老年公寓，有些是通過(guò)改造以往的廢舊設(shè)施，盤活不良資產(chǎn)改建而成。 隨著非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及社會(huì)福利社會(huì)化政策的實(shí)施，社會(huì)力量興辦的老年公寓正在逐漸增加，并取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 登封市老年服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì) 隨著老齡化社會(huì)的到來(lái)，老年人養(yǎng)老問(wèn)題日益突出。登封市一些養(yǎng)老院因社會(huì)需求旺盛出現(xiàn)了床位嚴(yán)重供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 同時(shí)，因?yàn)楦鞣N條件的限制，登封 市各養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)水平參差不齊。登封市老齡辦工作人員表示，登封市許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在設(shè)施簡(jiǎn)陋、服務(wù)水平低的狀況，大多數(shù)還停留在集體宿舍的層面，只能滿足老人 19 基本的生活需求，老人的伙食、文娛方式都很單一，不能真正意義上滿足市民養(yǎng)老需要。 未來(lái)新建的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將以多功能性綜合性養(yǎng)老服務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)內(nèi)容包括居住、教育、休閑、醫(yī)療、臨終關(guān)懷等多項(xiàng)功能，以便更大限度地滿足市民的不同層次需求。 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)選址也將盡可能選在依山傍水、遠(yuǎn)離喧囂的區(qū)域內(nèi)，生活配套設(shè)施齊全，在老年人活動(dòng)區(qū)域內(nèi)，將設(shè)飯店、咖啡館、幼兒園、學(xué)校等公共設(shè)施， 方便老年人與其他社會(huì)人群的交流。 登封老年服務(wù)中心市場(chǎng)前景分析 目前我國(guó)老年人口已超過(guò) 億，到 2020 年，中國(guó)的老年人口將達(dá)到 億人，老齡化水平將達(dá)到 ％。到 2050 年，中國(guó)的老年人口總量將超過(guò)４億人，老齡化水平將超過(guò) 30％以上。人口專家預(yù)計(jì)， 2035 年前后，我國(guó) 65 歲以上老人占總?cè)丝诒壤龑⑸仙?20%.不斷擴(kuò)容的老年人群，使“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”商機(jī)日益凸顯。根據(jù)全國(guó)老齡工作委員會(huì)提供的數(shù)據(jù)，目前我國(guó)老年人市場(chǎng)的年消費(fèi)需求為 6000億元，預(yù)計(jì)到 20xx 年將達(dá)到 1 萬(wàn)億元。 在異軍突起的“銀發(fā) 經(jīng)濟(jì)”中，養(yǎng)老、托老服務(wù)最為引人注目。年輕人由于工作壓力增大，無(wú)暇照料父母長(zhǎng)輩，使目前老人家庭“空巢”現(xiàn)象日益明顯。據(jù)國(guó)家民政部門預(yù)計(jì)，到 20xx 年，在我國(guó)老人家庭中“空巢”比例將高達(dá) 70%左右。在這種背景下，激活了社會(huì)化養(yǎng)老、托老的市場(chǎng)需求，越來(lái)越多的老年人開始自費(fèi)走進(jìn)養(yǎng)老院。面 20 對(duì)我國(guó)億萬(wàn)老人養(yǎng)老這一旺盛的市場(chǎng)需求，養(yǎng)老、托老服務(wù)已成為一個(gè)新的創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域。 近年來(lái)，登封市老年社會(huì)福利事業(yè)在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，得到了較快發(fā)展，在一定程度上緩解了老年人的社會(huì)福利服務(wù)需求，為本市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定做出了積 極貢獻(xiàn)，但是，隨著社會(huì)的發(fā)展，特別是人口老齡化呈現(xiàn)較快的發(fā)展趨勢(shì)； 登封市不僅已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，而且老齡化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。 而以市福利為代表的各類福利機(jī)構(gòu)檔次低、設(shè)施簡(jiǎn)陋、占地狹窄、環(huán)境嘈雜，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足日益增長(zhǎng)的社會(huì)老年人福利服務(wù)需求。 因此，新建設(shè)施功能先進(jìn)、面向社會(huì)全方位開放、滿足社會(huì)不同層次老年人福利服務(wù)需求的現(xiàn)代化老年服務(wù)中心，市場(chǎng)前景廣闊。 21 第四章 項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件 項(xiàng)目區(qū)概況 登封市位于河南省中西部，中岳嵩山南麓。市境東西長(zhǎng) 56 千米，南北寬 千米，總面積 1220 平方千米 。總?cè)丝?64 萬(wàn)人（ 20xx 年），有 24 個(gè)民族。 地形以山地丘陵為主，屬溫帶大陸性氣候，年平均降水量 640 毫米，年平均氣溫 ℃。 207 國(guó)道與 21 316 省道貫通全境，鄭少洛、禹登高速公路縱橫交錯(cuò)，登封鐵路與京廣、隴海、焦枝鐵路干線相連，形成了四通八達(dá)、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，登封已成為中州大地上一座人居環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)景致怡人的現(xiàn)代旅游名城。 本項(xiàng)目位于登封市 ***鎮(zhèn) **莊村（三皇寨景觀大道旁）。 三皇寨景區(qū)自然風(fēng)光奇特，人文景觀豐富，森林環(huán)境優(yōu)美，主要人文景觀有蓮花寺、清微宮、安陽(yáng)宮、三皇寺、盤古洞、玉 皇廟等。自然景觀有好漢坡、龍脊峽、猴子觀云海、老虎石、龍頭、龍尾、駱駝石、象門關(guān)、一線天、飛來(lái)石、吊橋、三仙石、石林、千佛迎賓、懸空棧道等幾十處，是登山健身，休閑觀光，探險(xiǎn)尋幽的著名旅游勝地。 項(xiàng)目選址如下圖所示： 22 基礎(chǔ)設(shè)施條件 登封市近年來(lái)城鄉(xiāng)建設(shè)成效明顯，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。 一是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，小城鎮(zhèn)及新農(nóng)村建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。編制完成了市域村鎮(zhèn)體系規(guī)劃、 12 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃和 201 個(gè)村莊規(guī)劃。 8 個(gè)建制鎮(zhèn)生活垃圾中轉(zhuǎn)站全部實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)行，總投資 9000 萬(wàn)元，開工 29項(xiàng)小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目；鄭州市 17 個(gè)新農(nóng)村 建設(shè)項(xiàng)目點(diǎn)全部開工， 86 個(gè)分類整治村村容村貌整治工程全面展開。累計(jì)完成投資 億元，新建農(nóng)村住房 11 萬(wàn)平方米，新修道路 公里，農(nóng)村生產(chǎn)生活環(huán)境有效改善。 二是規(guī)劃先行，實(shí)施精品工程，加快中心城區(qū)建設(shè)。全面啟動(dòng)新一輪《登封市城市總體規(guī)劃》修編工作，完成了 10 個(gè)重點(diǎn)區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作；南環(huán)一路、嵩陽(yáng)南路、嵩山南路等工程進(jìn)展順利，“三館”動(dòng)工拆遷，龍騰大道、棋盤山公園前期準(zhǔn)備工作有序進(jìn) 23 行；完成了洧河西路、福佑路、谷路街南段綠化和市區(qū)主干道行道樹、綠籬補(bǔ)栽工程。 三是深入開展“靚化城市、整潔鄉(xiāng)村” 環(huán)境衛(wèi)生集中整治和“精品街”、“嚴(yán)管街”綜合治理活動(dòng)，城鄉(xiāng)面貌進(jìn)一步改善，我市順利通過(guò)國(guó)家園林城市復(fù)驗(yàn)。 自然條件 地形、地貌 登封市居“天地之中”、國(guó)之中、河南省中西部，東臨省會(huì)鄭州，西接古都洛陽(yáng)，東南接許昌，南望伏牛山脈，北眺九曲黃河。地形以山地丘陵為主。 氣候條件 登封市屬溫帶大陸性氣候，年平均氣溫 ℃，四季分明，氣候宜人。登封城處于中岳嵩山之懷，周邊是滿山遍野、四季常青的松柏，市區(qū)的綠色游園、花園式單位、沿街花木密布，綠化面積達(dá) 124 公頃，市區(qū)綠化覆蓋率 %，壞境優(yōu)美，空氣 清新宜人。 自然條件對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的影響 （ 1）對(duì)施工條件的影響 登封市水源豐富且雨量集中，光照充足，無(wú)霜期長(zhǎng)，自然條件總體來(lái)說(shuō)有利于施工，只是部分年季有水災(zāi)、旱澇現(xiàn)象，冬季輕凍，工程施工有影響。 （ 2）對(duì)工程造價(jià)的影響 24 登封市建筑材料資源豐富，無(wú)需長(zhǎng)途運(yùn)輸。主要材料能自給足。部分水泥、石子來(lái)自毗鄰地區(qū)，這樣大大降低了工程造價(jià)。 25 第五章 建設(shè)規(guī)劃和內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是根據(jù)本地區(qū)老年服務(wù)市場(chǎng)需求和政府資金籌措情況進(jìn)行確定的。 本項(xiàng)目總用地面積 42700 平方米（約 畝），建筑基底面積 平方米，總建筑面積 平方米，樓層主體結(jié)構(gòu)為三層，局部為二層，項(xiàng)目建成后可容納老年人 400 人入住。 其中：（一）、老年公寓 5 棟，建筑面積為 平方米（ A棟 平方米； B 棟 平方米； C 棟 平方米； D棟 平方米； E 棟 平方米