【文章內(nèi)容簡介】 、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資 2021 年，桂林全市固定資產(chǎn)投資總額 261 億元，同比增長 %，近三年平均增幅 33%；房地產(chǎn)投資 51 億元，同比增長 %，近三年平均增幅 25%?？梢?，近兩 三年桂林房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重下滑較快，固定資產(chǎn)投資增長十分迅猛，遠(yuǎn)超出房地產(chǎn)投資增速，顯現(xiàn)出城市工業(yè)投資規(guī)?？涨疤岣撸康禺a(chǎn)投資發(fā)展穩(wěn)中有升的局面。 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資2 6 0 . 8 75 1 . 1 31 9 . 6 %0501001502002503002021 2021 2021 2021 2021 2021 20210 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)總投資（億元）房地產(chǎn)投資占固投比重 (% ) 商品房供求情況 從歷年商品房銷售情況看，全市房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn) 場 由過去的市區(qū)逐步向市區(qū)以外的擁有大量可利用土地資源的各縣區(qū)發(fā)展，近兩年縣區(qū)的銷售面積甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超 桂林 xx 項(xiàng)目市場研究 與定位 報(bào)告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 14 過了市區(qū)，呈現(xiàn)出城鄉(xiāng)建設(shè)步伐加速，城市框架的迅速增大，縣區(qū)市場出現(xiàn)井噴的火熱局面。 從銷售價(jià)格看，近幾年市區(qū)市場價(jià)格十分穩(wěn)定，增長緩慢，隨著各縣區(qū)供應(yīng)量逐年加大，全市的總體均價(jià)出現(xiàn)逐年下跌趨 勢。 2021 年，總供應(yīng)略有減少，但隨著全國房地產(chǎn)市場一片火爆的環(huán)境，桂林市場總體價(jià)格也出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)，全年累計(jì)增長 %。 商品房銷售面積（萬平米）44 516010513725823755800501001502002503002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021全市銷售面積 市區(qū) ( 七星、秀峰、疊彩、象山 ) 商品房銷售單價(jià) (元 /平米 )220026890500100015002021250030002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021全市 市區(qū) ( 七星、秀峰、疊彩、象山 ) 商品房施工面積（萬平米）15519024040555766970330739602004006008002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021全市施工面積 市區(qū) ( 七星、秀峰、疊彩、象山 ) 商品房竣工面積（萬平米）5063 68123144247174631020501001502002503002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021全市竣工面積 市區(qū) ( 七星、秀峰、疊彩、象山 ) 從各年商品房各統(tǒng)計(jì)面積看，施工面積近 6 年平均增速為 %、新開工面積平均增速為 %，竣工面積平均增速為 %，銷售面積平均增速為 %，空置面積平均增速為 22%，施工、新開工、竣工、銷售、空置各項(xiàng)面積基本保持相對平衡，增速合理，表明桂林市場正處于供銷結(jié)構(gòu)良好，均衡且較快發(fā)展的狀態(tài)。 2021年，受國家宏觀調(diào)控影響，各項(xiàng)面積增長均有回落，但回落力度 溫和，未出現(xiàn)跳躍式變化，整體的發(fā)展態(tài)勢呈較好延續(xù)。 桂林 xx 項(xiàng)目市場研究 與定位 報(bào)告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 15 商品房施工、竣工、銷售及空置面積（萬平米）0200400600800施工面積 155 190 240 405 557 669 703 新開工面積 58 115 107 226 260 244 229 全市竣工面積 50 63 68 123 144 247 174 銷售面積 44 51 60 105 137 258 237 空置面積 15 18 18 25 29 39 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 三、城市規(guī)劃 城市性質(zhì) 桂林市是國際性風(fēng)景旅游城市，國家級(jí)歷史文化名城，桂北地區(qū)與桂黔交界地區(qū)的中心城市。 城市發(fā)展目標(biāo) 、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 桂林城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本目標(biāo)是：保持風(fēng)景游覽城市與歷史文化名城兩頂桂冠、突出旅游和農(nóng)業(yè)兩個(gè)重點(diǎn)，爭創(chuàng)以高技術(shù)為特點(diǎn)的現(xiàn)代工業(yè)和以旅游商貿(mào)、旅游服務(wù)為特色的第三產(chǎn)業(yè)兩大優(yōu)勢，加強(qiáng)城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、建立良好的生態(tài)環(huán)境。 、人口發(fā)展目標(biāo) 規(guī)劃 2021 年，全市總?cè)丝跒?545 萬人，其 中非農(nóng)業(yè)人口為 206 萬人，城市化水平為 38%； 2020 年全市總?cè)丝跒?570 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口為 314 萬人，城市化水平為 55%。 桂林 xx 項(xiàng)目市場研究 與定位 報(bào)告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 16 城市規(guī)劃 、城域體系規(guī)劃 總體規(guī)劃范圍分為三個(gè)層次：市域 —— 城市規(guī)劃區(qū) —— 主城 市域：桂林市行政區(qū)及所轄所有縣域，總面積 27795 平方公里； 城市規(guī)劃區(qū)：桂林市行政區(qū)及所轄各縣的主要鎮(zhèn)，總面積為 4227 平方公里； 主城：桂林市秀峰、疊彩、象山、七星四區(qū)及雁山區(qū)部分區(qū)域、臨桂鎮(zhèn)和廟嶺鎮(zhèn)的部分區(qū)域，總面積約為 350 平方公里。 、主城區(qū)交通與道路規(guī)劃 主城區(qū)大力發(fā)展公共 交通、適度發(fā)展私人小汽車、城市中心區(qū)嚴(yán)格控制摩托車。 規(guī)劃主城城市干道總長度約 462 公里，干道網(wǎng)密度 公里 /平方公里，道路用地面積率 %。 、主城舊城改造規(guī)劃 規(guī)劃將舊城改造的重點(diǎn)放在舊城核心區(qū)。其具體范圍：南起南門橋，北至鐵封山、鸚鵡山，東至漓江，西至桂湖?？偯娣e約 3 平方公里，現(xiàn)居人口約 9 萬人。 沿漓江建筑高度控制 漓江兩岸 50 米范圍內(nèi)（河岸線以外）為非建筑區(qū)（除少量水工建筑和風(fēng)景建筑外）， 沿江第一排建筑高度不超過 18 米 。沿岸 300 米范圍內(nèi)為多層建筑控制區(qū)， 建筑高度不超過 24 米。 桂林 xx 項(xiàng)目市場研究 與定位 報(bào)告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 17 第二章 項(xiàng)目分析 一、地塊分析 地塊現(xiàn)狀與地勢地貌 本項(xiàng)目地塊位于桂林市七星區(qū)上關(guān)，漓江東岸，規(guī)劃用地 萬平方米。本地塊是桂林市中心最后一塊大規(guī)模江景用地，地塊江景線長 500 米，景觀資源得天獨(dú)厚，對岸即是著名的疊彩山和伏波山 。 地塊的地勢平坦，總體呈較狹窄的長條形，地塊最長處約 600 米，最寬處約 200米。地塊內(nèi)主要由大量待拆遷本地居民自建房和農(nóng)田組成。 項(xiàng)目地四至 、南側(cè) 項(xiàng)目南側(cè)為漓江的支流小東江。小東江 南側(cè) 是旅游景點(diǎn)漓江民俗風(fēng)情園，現(xiàn)正 桂林 xx 項(xiàng)目市場研究 與定位 報(bào)告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 18 在停業(yè)整修。本項(xiàng)目地塊通過惠濟(jì)橋與小東江南 岸連通，惠濟(jì)橋?yàn)榉鹿攀皹?，雙向兩車道。漓江民俗風(fēng)情園南面有五星級(jí)酒店帝苑酒店。 、西側(cè) 項(xiàng)目用地西側(cè)便是漓江，江面風(fēng)光優(yōu)美。沿漓江一側(cè) 現(xiàn) 正在進(jìn)行沿漓江風(fēng)光帶的施工，從現(xiàn)場狀況看，沿漓江風(fēng)光帶兩側(cè)為擋土墻護(hù)坡，建好之后預(yù)計(jì)比項(xiàng)目地中心高 2～ 3 米左右。 項(xiàng)目地漓江對面，就是桂林著名的旅游景點(diǎn)疊彩山和木龍湖。往西南遠(yuǎn)眺還能望見另一著名景點(diǎn)伏波山。 桂林 xx 項(xiàng)目市場研究 與定位 報(bào)告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 19 、東側(cè) 項(xiàng)目用地東側(cè)是沒有開發(fā)的農(nóng)田。 、北側(cè) 項(xiàng)目北側(cè)緊臨規(guī)劃中的香格里拉五星級(jí)酒店，目前工地只做了土地平 整，尚未開始施工。項(xiàng)目地連接酒店地塊及通往虞山橋的沿江公路已經(jīng)有部分建完。 二、交通狀況分析 項(xiàng)目地塊與外界交通聯(lián)系主要依靠規(guī)劃中的臨江路。臨江路南接解放橋，北通虞山橋，使得項(xiàng)目地塊南北兩個(gè)方向都只需 5 分鐘即可到達(dá)市中心?，F(xiàn)狀中臨江路尚未南北拉通，正處于施工階段。 桂林 xx 項(xiàng)目市場研究 與定位 報(bào)告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 20 從目前的城市規(guī)劃的情況看，項(xiàng)目地周邊在未來一段時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目地塊的對外交通情況不會(huì)有大的改善，在鄰近地塊相繼開發(fā)完成后，可能會(huì)形成幾個(gè)項(xiàng)目間的內(nèi)部環(huán)流的交通體系，改善入住居民的出行便捷性。 三、項(xiàng)目周邊分析 周邊配套與市政設(shè) 施 、教育配套 東江小學(xué)、七星小學(xué)、田家炳中學(xué)、民族師范附小、七星中心校三聯(lián)分校。 、生活配套 果菜批發(fā)市場、屏風(fēng)市場、百花市場等。 、旅游設(shè)施 七星公園、漓江民俗風(fēng)情園、帝苑酒店、金嗓子大酒店等。 、醫(yī)療配套 第七人民醫(yī)院、第二人民醫(yī)院、桂林醫(yī)學(xué)院等。 景觀分析 項(xiàng)目周邊景觀資源豐富，自然、人文景觀眾多。一江之隔就是疊彩山、伏波山、木龍湖，南面是漓江民俗風(fēng)情園，西北能看到虞山公園，項(xiàng)目地正處于五星環(huán)抱之 桂林 xx 項(xiàng)目市場研究 與定位 報(bào)告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 21 中。 三、項(xiàng)目地塊價(jià)值 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 本 地塊西臨漓江，西南有伏波山景觀，正西有疊彩山景觀，西北有虞山景觀，可以說，項(xiàng)目地塊西側(cè)的景觀價(jià)值最高；地塊東面是目前還沒有開發(fā)的農(nóng)田，景觀價(jià)值最低，所以項(xiàng)目地塊的觀景價(jià)值是從漓江沿線往東一路遞減。 項(xiàng)目地正南向是漓江民俗風(fēng)情園，經(jīng)臨江路、解放橋可進(jìn)入城市最繁華區(qū)域，因此，從購房者的心理角度，南端是最接近市區(qū)的方向；項(xiàng)目地正北有在建的香格 桂林 xx 項(xiàng)目市場研究 與定位 報(bào)告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 22 里拉大酒店，再經(jīng)虞山橋進(jìn)入市區(qū)，由于北極廣場在桂林市民的心中已相對偏遠(yuǎn)，所以項(xiàng)目地塊的 區(qū)位價(jià)值是由南向北遞減 。 另外，項(xiàng)目地塊南端的小東江，現(xiàn)狀污染較大，且無景觀可借用。項(xiàng)目 規(guī)劃時(shí)應(yīng)將地塊東部和臨小東江的劣勢加以彌補(bǔ)，使其景觀均質(zhì)化。 項(xiàng)目地塊價(jià)值利用 為了使漓江沿線景觀資源最大化，項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)應(yīng) 從沿江一線向東按照由低到高的順序?qū)?獨(dú)棟別墅、疊加別墅、電梯洋房依次排 開，盡量將江景戶型的比例做到最大，同時(shí)，朝向也應(yīng)做一定角度的偏轉(zhuǎn)，使戶型的景觀角度更大。 四、項(xiàng)目 SWOT 分析 所謂 SWOT 分析法，是從市場營銷的角度，從市場環(huán)境各方面對項(xiàng)目內(nèi)外部條件進(jìn)行綜合和概括，分析項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢，將要面臨的機(jī)會(huì)和威脅。其中優(yōu)劣勢分析主要考慮自身的實(shí)力及其與競爭對手的比較，而機(jī)會(huì)和威脅分析將主 要放在外部環(huán)境的變化及對項(xiàng)目的可能影響上。 ? 宏觀調(diào)控 ，政策多變 ? 地段好，位置佳 ? 景觀優(yōu)越，景觀面長 ? 地塊規(guī)模較大，規(guī)劃設(shè)計(jì)有空間 ? 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，市場機(jī)會(huì)較大 ? 地塊認(rèn)同度高，升值潛力大 ? 絕版地塊，再無供應(yīng) ? 舊城改造，拆遷難度大 ? 地塊不完整，影響統(tǒng)一性 ? 交通通達(dá)性不高 ? 限制性條件約束 項(xiàng)目優(yōu)勢（ Strength） 項(xiàng)目劣勢（ Weakness） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ Opportunity） 項(xiàng)目威脅（ Threat） 桂林 xx 項(xiàng)目市場研究 與定位 報(bào)告 深圳市尺度市場策略顧問有限公司 23 、優(yōu)勢分析 ? 地段好，位置佳 本項(xiàng)目所處區(qū)位是城市中心區(qū)的邊緣位置，這樣的地理位置十分有利于高檔樓盤項(xiàng)目的開發(fā)，因?yàn)樗磽碛辛私纪獾膶庫o與舒適，又與現(xiàn)代都市的繁華、熱鬧不遠(yuǎn)。 ? 景觀優(yōu)越，景觀面長 本項(xiàng)目占有絕佳的漓江風(fēng)景和伏波山、疊彩山等山景，外部景觀資源十分優(yōu)勢。項(xiàng)目的地塊為狹窄狀，臨江面長達(dá) 500 米，使得地塊的大部分位置都能共享江、山景觀。 ? 地塊規(guī)模較大，規(guī)劃設(shè)計(jì)有空間 本項(xiàng)目占地 10 萬平方米左右，最高建筑容積率 ，這使得本項(xiàng)目在各類產(chǎn)品的組合上有較多的空間，為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)不同產(chǎn)品以滿足不同客戶的需求提供了可能。 策略 ? 本 項(xiàng)目 的最大優(yōu)勢就是 景觀資源和 所處的地段，因此應(yīng)該充分發(fā)揮這個(gè)最大的優(yōu)勢， 在完善的 項(xiàng)目功能