【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有鋼管廠 3000 多畝土地，城東將進(jìn)入大盤時(shí)代。 2021 年躁動(dòng)一時(shí)的 “ 城東地王 ” 、新規(guī)劃的青羊新區(qū)以及 “ 騰籠換鳥 ” 后的的城東改造區(qū)，以及成龍路沿線、成仁路片區(qū)，則城東 2021 年城東價(jià)格上漲幅度較大的幾個(gè)區(qū)域內(nèi)片區(qū)。 總體看，放眼成都東西南北，城東的總體價(jià)位較低，今年將開始進(jìn)入快速發(fā)展期，無論是開發(fā) 量，還是房?jī)r(jià)，都非常具有成長(zhǎng)性。 二、東郊工業(yè)區(qū)調(diào)整歷史回顧 東郊工業(yè)調(diào)整，從城市化進(jìn)程看 ,主要存在以下問題 : 城市功能不完善 ,“ 企業(yè)辦社會(huì) ” 的社區(qū)功能割裂了東郊工業(yè)區(qū)與城市社會(huì)及其城市功能的有機(jī)聯(lián)系 ,阻礙了城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè) ,城市公共服務(wù)設(shè)施如行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研等配套相對(duì)滯后。 同時(shí) ,城市道路交通、市政管網(wǎng)及設(shè)施的配套 也因用地割據(jù)而無法更有效地服務(wù)于城市 ,許多企業(yè)不配套 ,重復(fù)建設(shè)較多 ,一方面造成資源浪費(fèi) ,另一方面使城市公共產(chǎn)品的 服務(wù)水平低下 。 城市結(jié)構(gòu)不合理 ,城市中心、副中心、片區(qū)中心、居住中心各自功能不清。隨著萬科、 24城、龍湖項(xiàng)目等的開發(fā)，將進(jìn)一步改善區(qū)域規(guī)劃環(huán)境。 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 環(huán)保問題突出 ,城市環(huán)境差。 東大街沿線通車、沙河沿線改造工程的順利進(jìn)行，使區(qū)域環(huán)境得到了相對(duì)改善。但區(qū)域內(nèi)老居住小區(qū)等仍然阻礙著區(qū)域整體環(huán)境的發(fā)展。 調(diào)整的總體思路 : 根據(jù)城市發(fā)展的要求 ,在對(duì)東郊工業(yè)區(qū)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí) ,輔之以沙河整治 ,進(jìn)一步帶動(dòng)?xùn)|郊的全面繁榮 。 利用東郊與區(qū)縣開發(fā)區(qū)土地的級(jí)差地租對(duì)企業(yè) “ 騰籠換鳥 ” 、 “ 退二進(jìn)三 ” ,通過招商引資、聯(lián)合 重組、制度創(chuàng)新、技術(shù)改造、實(shí)現(xiàn)搬遷企業(yè)的發(fā)展壯大 ,爭(zhēng)創(chuàng)東郊工業(yè)新優(yōu)勢(shì) ,通過對(duì)企業(yè)搬遷后土地的綜合整治和開發(fā) ,改善東郊城市功能 ,提升城市形象。 調(diào)整的重點(diǎn)區(qū)域 : 在一環(huán)路以外 ,南至府河以內(nèi) ,東至沙河以內(nèi) ,北起解放北路至駟馬橋路 ,經(jīng)八里莊、二仙橋、牛王路至沙河。涉及規(guī)模以上企業(yè) 85 家 ,總占地 15207畝 ,其中 :工業(yè)用地 12021 畝 ,職工人數(shù) 116202 人 ,總資產(chǎn) 214 億 ,總負(fù)債 149億元。（ 2021 年 6月數(shù)據(jù)） 東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整決策做出后 ,依據(jù)城市總體規(guī)劃和向東向南發(fā)展的城市發(fā)展戰(zhàn)略 ,市政府及 時(shí)制定了《東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃》。調(diào)整東郊的城市功能定位。將東郊的城市功能由工業(yè)為主調(diào)整為 “ 生活居住、物流配送、金融商貿(mào)、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑 ” 。對(duì)這一區(qū)域的工業(yè)企業(yè)實(shí)行分類處理 ,搬遷《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！ ： 69031789 改造一批污染企業(yè) ,淘汰退出一批劣勢(shì)企業(yè) ,就地發(fā)展一批都市型企業(yè)。在啟動(dòng)?xùn)|郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí) ,投資 30 億元 ,同步啟動(dòng)了流經(jīng)東郊工業(yè)區(qū)的沙河綜合整治工程。目前 ,沙河綜合整治工程已完成 ,“沙河八景 ” 成了成都市歷史人文資源的重要組成部分 ,為城市增加了靚麗的景色 ,保護(hù)了生態(tài)環(huán)境。實(shí)現(xiàn)了工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與完善城市功能 ,塑造城市形象 ,促進(jìn)城市轉(zhuǎn) 型 ,全面優(yōu)化城市環(huán)境的有機(jī)結(jié)合。 成華區(qū)是東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主陣地（東郊企業(yè)絕大多數(shù)位于該區(qū)），也是結(jié)構(gòu)調(diào)整的最大受益者。根據(jù)成都市的規(guī)劃，東郊調(diào)整后工業(yè)用地將由目前的 30％多降到 11％左右，這意味著可以騰出 12 平方公里土地，而現(xiàn)在成華區(qū)的建成區(qū)面積總共只有 30 多平方公里。 三、城東兩區(qū)（成華區(qū)、錦江區(qū)）發(fā)展目標(biāo) 成華區(qū)確立了打造 “ 生態(tài)城區(qū)、活力成華 ” 的發(fā)展思路，確立了以都市工業(yè)為基礎(chǔ)、房地產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、商貿(mào)物流業(yè)為支柱、生態(tài)旅游業(yè)為特色的城市發(fā)展規(guī)劃。 成華區(qū)：建成一核兩帶五區(qū) 2021 年人均地區(qū) 生產(chǎn)總值達(dá)到 4500 美元以上 2021 年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 4500 美元以上；資源利用效率顯著提高，單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗比 “ 十五 ” 期末降低 20%左右。 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！ ： 69031789 描述百姓生活：城市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng) 8%。到 2021 年，居民人均住房建筑面積達(dá)到 30 平方米以上。 未來發(fā)展格局：未來成華區(qū)將劃分為 “ 一核、兩帶、五區(qū) ” 。其中，一核是休閑商務(wù)區(qū)；兩帶為沙河經(jīng)濟(jì)帶和三環(huán)路經(jīng)濟(jì)帶，五區(qū)為服務(wù)業(yè)優(yōu)化發(fā)展區(qū)、龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)、城東城市功能拓展區(qū)、城北城市功能拓展區(qū)、北郊風(fēng)景區(qū)。 錦江區(qū)：建西南第一大商業(yè)步行 街區(qū) 2021 年建設(shè)成為全國(guó)一流強(qiáng)區(qū) 構(gòu)建 “ 時(shí)尚錦江、人文錦江、現(xiàn)代錦江、和諧錦江 ” ，到 2021 年建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人民富足、環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)穩(wěn)定的全國(guó)一流強(qiáng)區(qū)。 未來發(fā)展格局：全區(qū)劃分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展區(qū)、現(xiàn)代傳媒區(qū)、工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光休閑區(qū)。發(fā)展以鹽市口、春熙路商圈與合江亭、水井坊商業(yè)延展區(qū)為主的商業(yè)核心區(qū)，建成西南第一大商業(yè)步行街區(qū)。 今年錦江區(qū)將依托東大街發(fā)展軸，大力引進(jìn)優(yōu)秀股份制商業(yè)銀行和外資金融機(jī)構(gòu)，積極發(fā)展證券市場(chǎng)，爭(zhēng)取新設(shè)的證券、保險(xiǎn)、基金管理、信托投資等來錦江設(shè)立分支機(jī) 構(gòu)，將錦江區(qū)打造成為省內(nèi)品種最齊全、環(huán)境最優(yōu)良的金融中心核心功能區(qū) ?? 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 四、城東規(guī)劃 成華區(qū)的分區(qū)規(guī)劃（ 2021 年 2020 年規(guī)劃）來看，物流基地區(qū)、大學(xué)教育基地功能區(qū)、科技研發(fā)基地區(qū)、龍?zhí)抖际泄I(yè)區(qū)、北郊風(fēng)景旅游功能區(qū)、舊城區(qū)、保和文化居住功能區(qū)、沙河城市發(fā)展帶這樣一個(gè) “ 七區(qū)一帶 ” 的格局，非常適合各種類型的房地產(chǎn)開發(fā)。 根據(jù)最新公布的城市規(guī)劃，跳蹬河片區(qū)的 10 條高壓走廊和 6條鐵路專線將陸續(xù)拆除，并新建一批區(qū)間道路。寬 40 米的杉板橋東延線至十里店與成華大道相連接，全長(zhǎng)共 1700 米；寬 25 米的跳蹬河南 延線，北起杉板橋，南止于成華大道，全長(zhǎng) 900 米；川棉廠內(nèi)也將修建一條長(zhǎng) 660 米、寬 25 米的城市道路，西起二環(huán)路東三段、南止于跳蹬河北路。全長(zhǎng) 1130 米的建設(shè)南路至崔家店之間的連接通道、長(zhǎng)約 1000 米的圣燈路南延線的修建都將讓老城東區(qū)域的交通更加順暢。 成都市成華區(qū)跳蹬河至團(tuán)結(jié)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃公布版正式公布。根據(jù)規(guī)劃，該片區(qū)所涉及的區(qū)域北起成南高速、南達(dá)成洛路、西至牛龍路、東達(dá)機(jī)場(chǎng)路東延線，片區(qū)內(nèi)西南方有沙河流過、東北角有東風(fēng)渠流過，還有大頭河等河道，受水的滋潤(rùn)較多。從規(guī)劃圖上可以看到，該片區(qū)大片的區(qū)域 都是黃色，是一個(gè)以居住為主的片區(qū)，只有片區(qū)的西南角規(guī)劃有集中的工業(yè)用地。由于以居住為主，片區(qū)內(nèi)的中小學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、道路等配套設(shè)施比市中心的舊城區(qū)完善，但是目前一些配套還未實(shí)施，有待下一步在開發(fā)建設(shè)《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！ ： 69031789 中同步實(shí)施。從規(guī)劃圖中可以看出，該片區(qū)是以居住為主的城市功能片區(qū)，配套設(shè)施完善，片區(qū)內(nèi)路網(wǎng)密集，交通便利，是一個(gè)較為適合居住的片區(qū)。 第三部分 區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析 一、 區(qū)域代表個(gè)案分析 經(jīng)過前期市場(chǎng)調(diào)研，我們重點(diǎn)選取了 3 個(gè)與本項(xiàng)目位置、銷售價(jià)格相對(duì)接近的項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比。 （一） 花樣年 .花郡 開 發(fā) 商 ： 花樣年實(shí)業(yè)發(fā)展（成都）有限公司 樓盤位置：成華區(qū)城東萬年場(chǎng) 占地面積： 108 畝 建筑面積： 30 萬㎡ 容 積 率 ： 物業(yè)形態(tài)： 高層電梯公寓 交房標(biāo)準(zhǔn)： 清水 開盤時(shí)間： 2021 年 7月 8 日 總 套 數(shù)：約 4000 戶 物 管 費(fèi)： 元 /㎡ .月 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 戶型面積： 77128 ㎡ 立面風(fēng)格 ：現(xiàn)代 園林風(fēng)格：中央四大法 式庭院 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： ? 一期項(xiàng)目體量較大， 性價(jià)比較高，對(duì)成都本地中等收入購(gòu)房群體有一定吸引力，但二期價(jià)格上漲幅度較大 ? 戶型平均面積約 110 ㎡ /戶 ， 除少量頂躍戶型外，戶型設(shè)計(jì)以緊湊、實(shí)用型居家戶型為主。 ? 準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位。 ? 高性價(jià)比。 ? 景觀環(huán)境人性化設(shè)計(jì)。 ? 花樣年的品牌和誠(chéng)信。 （二） 千居朝陽 開 發(fā) 商： 四川潮陽 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 樓盤位置：成華區(qū)城東萬年場(chǎng)雙慶路 5號(hào) 占地面積： 150 畝 建筑面積： 28 萬㎡ 容 積 率 ： 物業(yè)形態(tài)：小高層、 高層電梯公寓 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！ ： 69031789 交房標(biāo)準(zhǔn)： 清水 開盤時(shí)間： 2021 年 8月 總 套 數(shù)： 2021 戶 物 管 費(fèi)： 元 /㎡ .月 戶型面積： 831118 ㎡ 立面風(fēng)格 ：現(xiàn)代 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： ? 項(xiàng)目體量大， 性價(jià)比較高，對(duì)成都本地中等收入購(gòu)房群體很有吸引力。 ? 主力戶型區(qū)間 83－ 118 ㎡ ， 除少量頂躍戶型外，戶型設(shè)計(jì)以緊湊、實(shí)用型居家戶型為主。 ? 高性價(jià)比 ? 景觀環(huán)境人性化設(shè)計(jì) ? 項(xiàng)目品牌度相比花郡弱 （三） 沙河麗景 開 發(fā) 商：四川中澤實(shí)業(yè)有限公司 樓盤位置：成都市跳蹬河南路 占地面積： 畝 建筑面積： 8萬㎡ 容 積 率 ： 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！ ： 69031789 物業(yè)形態(tài)：小高層 電梯公寓 交房標(biāo)準(zhǔn)： 清水 開盤時(shí)間： 2021 年 8月 總 套 數(shù)： 669 戶 物 管 費(fèi)： 1 元 /㎡ .月 戶型面積： 55160 ㎡ 立面風(fēng)格 ：現(xiàn)代 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： ? 項(xiàng)目在該區(qū)域相對(duì)較小， 性價(jià)比較高，對(duì)成都本地中等收入購(gòu)房群體很有吸引力。 ? 主力戶型面積約 90－ 123 ㎡ /戶 ， 總體戶型相對(duì)偏大。 ? 性價(jià)比高，相比花郡 3 期 5500 的價(jià)格， 4700 的均價(jià)性價(jià)比較高， 景 觀環(huán)境設(shè)計(jì)一般。 二、 區(qū)域項(xiàng)目類比分析 ◆ 建筑面積（單位：平方米） 千居朝陽 花郡 沙河明珠 沙河麗景 二十四城 28 萬方 30 萬方 9 萬方 萬方 260 萬（ 20 萬商業(yè)） 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。?： 69031789 項(xiàng)目平均體量都在 10 萬－ 30 萬之間，只有二十四城為上萬方級(jí)。 ◆ 容積率 千居朝陽 花郡 沙河