【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。第四，我國(guó)有關(guān)商品房預(yù)售的法律制度仍不夠完善。盡管在十幾年前我國(guó)就公布和實(shí)施了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，但是，作為商品房預(yù)售及其市場(chǎng)規(guī)范化管理的一項(xiàng)法律制度來(lái)講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預(yù)售市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)的許多新情況和新問(wèn)題，更凸現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的超前性與法律法規(guī)的滯后性。第五、商品預(yù)售制度是造成房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一。在房屋預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無(wú)息占用購(gòu)房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。所謂“期房?jī)r(jià)格低”只是假象，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，房屋預(yù)售可以減少市場(chǎng)成本和提高資金流轉(zhuǎn)速度，而可能的損失是預(yù)售價(jià)與建成后房?jī)r(jià)之間的差值。但是考慮到未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，這個(gè)可能損失的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的期待值要比這個(gè)差值要小。而預(yù)售制度更大的危害在于，當(dāng)開(kāi)發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒(méi)有了后顧之憂(yōu)，便通過(guò)囤積居奇等方式步步推高房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)的上漲又為開(kāi)發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲過(guò)程中，在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理推動(dòng)下，人們未來(lái)房?jī)r(jià)增值的預(yù)期會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。（六）新舊商品房預(yù)售合同的區(qū)別住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)家工商總局近日聯(lián)合發(fā)布了新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)示范文本》(GF20140171)、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(現(xiàn)售)示范文本》(GF20140172)，較之2000年發(fā)布的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》（GF20000171），新版本的合同具有更強(qiáng)的適用性和可操作性，而且也更注重對(duì)購(gòu)房人的保護(hù)。第一，新修訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本分預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩個(gè)文本。原《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并未就預(yù)售和現(xiàn)售作區(qū)分，合同條款設(shè)計(jì)不明確，不能有效詮釋兩者之間的差異。意義：引導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)簽訂合同過(guò)程中容易忽視的事項(xiàng)和法律法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定的事項(xiàng)作出明確約定，在避免引發(fā)糾紛的同時(shí)，為解決可能出現(xiàn)的糾紛提供有效的合同依據(jù)。第二，完善了商品房基本狀況。新修訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》對(duì)商品房陽(yáng)臺(tái)數(shù)量及是否封閉作出詳細(xì)約定，增加商品房抵押的明確情況、房屋權(quán)利狀況承諾和違反承諾的法律責(zé)任。意義：在買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)的前提下，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面地、客觀地告知購(gòu)房人商品房的基本狀況，說(shuō)明商品房可能存在的權(quán)利瑕疵，引入懲罰性賠償金，加重開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露責(zé)任。第三，強(qiáng)化對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。新修訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》新增商品房的全部房?jī)r(jià)款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，用于工程建設(shè)，并要求開(kāi)發(fā)企業(yè)公布監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管賬戶(hù)和賬號(hào)。意義：加強(qiáng)了對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金用途的監(jiān)管，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)用錢(qián)有章可循，能有效避免爛尾樓、開(kāi)發(fā)企業(yè)卷款跑路的隱患。第四，明確了商品房交付條件和交付手續(xù)。新修訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》明確了商品房交付時(shí)至少滿(mǎn)足已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明材料和房屋測(cè)繪報(bào)告，同時(shí)也明確了商品房交付時(shí)基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施和公共服務(wù)及其他配套設(shè)施應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。意義：首先，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明材料包括建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表和竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；規(guī)劃、環(huán)保、消防、人防等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)等，能有效表述商品房經(jīng)過(guò)各項(xiàng)綜合驗(yàn)收合格，符合質(zhì)量、規(guī)劃、環(huán)保等要求。其次，更加明確了購(gòu)房人關(guān)心的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)完成情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)是否完成合同約定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，是否滿(mǎn)足交付條件，一目了然。第五，擴(kuò)大了購(gòu)房人拒絕收房的條件。新修訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)交付商品房時(shí)基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施和公共服務(wù)及其他配套設(shè)施不符合合同約定的，購(gòu)房人可以拒絕收房，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。意義：在實(shí)際生活中，購(gòu)房人不清楚開(kāi)發(fā)企業(yè)瑕疵交付是否應(yīng)當(dāng)收房。且對(duì)不少購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，不收房而導(dǎo)致的延期交付責(zé)任，不知道到底應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)，由此也出現(xiàn)了不少糾紛?，F(xiàn)新修訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》明確了開(kāi)發(fā)企業(yè)不滿(mǎn)足商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件的，購(gòu)房人可以拒絕收房，責(zé)任由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。第六，增加了購(gòu)房人查驗(yàn)房屋的環(huán)節(jié)。新修訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》增加了在辦理商品房交付之前，購(gòu)房人有權(quán)對(duì)商品房進(jìn)行查驗(yàn)。意義：實(shí)際生活中，在業(yè)主未簽訂物業(yè)管理協(xié)議之前，是沒(méi)有機(jī)會(huì)實(shí)地看房的。因此，業(yè)主在辦理完畢各項(xiàng)手續(xù)后，即使查驗(yàn)出房屋有質(zhì)量問(wèn)題，不少開(kāi)發(fā)商也會(huì)怠于維修或處理。增加交付之前的查驗(yàn)房屋環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)從期房到現(xiàn)房的平穩(wěn)過(guò)度，業(yè)主的提前介入，弱化了開(kāi)發(fā)商“賣(mài)完房子了事”的思想。第七，填補(bǔ)了商品房套內(nèi)建筑面積差異的處理方式。新修訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》對(duì)于商品房面積差異化處理，無(wú)論商品房是按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)還是按照建筑面積計(jì)價(jià)，均將套內(nèi)建筑面積誤差絕對(duì)值在3%之內(nèi)作為合同要素，而并非只是考量建筑面積誤差。意義：房屋建筑面積未變，但套內(nèi)建筑面積變小糾紛層出不窮，因法律規(guī)定和合同約定不明確，給購(gòu)房人維權(quán)帶來(lái)較大難度。將套內(nèi)建筑面積作為考量依據(jù)，對(duì)開(kāi)發(fā)商提出更高的要求，更為有效解決面積誤差提供明確的合同依據(jù)。第八，細(xì)化了開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)于商品房質(zhì)量和保修責(zé)任。新修訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》從商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)，到其他房屋質(zhì)量，到裝飾裝修及設(shè)備設(shè)施，再到室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施標(biāo)準(zhǔn)予以細(xì)化，明確了各項(xiàng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、處理措施和保修責(zé)任。意義：將室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施標(biāo)準(zhǔn)作為合同條款，對(duì)商品房建筑環(huán)保和能效指標(biāo)提出明確要求，更加注重對(duì)購(gòu)房人權(quán)益的保障，更能滿(mǎn)足購(gòu)房人現(xiàn)代生活需要。第九，固定了業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有和共有部分所享有的權(quán)利。新修訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》對(duì)于業(yè)主共有部分予以明確，增加了對(duì)于小區(qū)內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)、會(huì)所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬的約定。意義：業(yè)主除了自己房屋的一畝三分地之外，往往不清楚小區(qū)內(nèi)的哪些設(shè)施、車(chē)位、車(chē)庫(kù)、會(huì)所屬于業(yè)主共有，如人防的車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸誰(shuí)所有，小區(qū)會(huì)所權(quán)屬和功能等等。明確權(quán)利，是為了更好地行使權(quán)利，在他人侵犯業(yè)主專(zhuān)有權(quán)或者共有權(quán)的時(shí)候，能夠及時(shí)拿起法律武器進(jìn)行維權(quán)。第十，引導(dǎo)了買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)合同重要事項(xiàng)作出承諾。新修訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)就不采取售后包租或者變相售后包租、依法依約建設(shè)和銷(xiāo)售商品房、不得擅自處置業(yè)主共有公共部位和設(shè)施、告知業(yè)主妨礙房屋正常使用的情況等事項(xiàng)作出承諾，引導(dǎo)業(yè)主就不得擅自改變房屋用途和承重結(jié)構(gòu)作出承諾。意義：明確告知買(mǎi)賣(mài)雙方什么事情不能做，提前預(yù)警，規(guī)范商品房契約訂立和履行。第十一，突出開(kāi)發(fā)企業(yè)信息保密義務(wù)。新修訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》增加購(gòu)房人信息保護(hù)條款，明確了開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房人的信息負(fù)有保密義務(wù)，非經(jīng)購(gòu)房人書(shū)面同意，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得披露購(gòu)房人信息或者將購(gòu)房人信息挪作他用。意義：能有效遏制買(mǎi)受人個(gè)人隱私不受披露或者非法使用，最大限度保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。二、關(guān)于合同備案的問(wèn)題（一）合同登記備案的概念商品房預(yù)售合同登記備案是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》后，在與承購(gòu)人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門(mén)申請(qǐng)辦理《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》登記備案手續(xù)。商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在傳統(tǒng)民法中，登記制