【文章內容簡介】 優(yōu)勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經營模式。第四，我國有關商品房預售的法律制度仍不夠完善。盡管在十幾年前我國就公布和實施了《中華人民共和國城市房地產管理法》及其《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產開放經營管理條例》等法律法規(guī)，但是，作為商品房預售及其市場規(guī)范化管理的一項法律制度來講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預售市場發(fā)展出現的許多新情況和新問題，更凸現了市場經濟發(fā)展變化的超前性與法律法規(guī)的滯后性。第五、商品預售制度是造成房價居高不下的重要原因之一。在房屋預售制度下，房地產開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔房屋的存貨成本。所謂“期房價格低”只是假象，對開發(fā)商而言，房屋預售可以減少市場成本和提高資金流轉速度，而可能的損失是預售價與建成后房價之間的差值。但是考慮到未來房地產市場的不確定性，這個可能損失的經濟價值的期待值要比這個差值要小。而預售制度更大的危害在于，當開發(fā)商提前拿到預收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒有了后顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房價上漲，而房價的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個項目的預收款創(chuàng)造了條件，因為在房價上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們未來房價增值的預期會推動房價屢創(chuàng)新高。（六）新舊商品房預售合同的區(qū)別住房城鄉(xiāng)建設部和國家工商總局近日聯合發(fā)布了新版《商品房買賣合同(預售)示范文本》(GF20140171)、《商品房買賣合同(現售)示范文本》(GF20140172)，較之2000年發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》（GF20000171），新版本的合同具有更強的適用性和可操作性，而且也更注重對購房人的保護。第一，新修訂《商品房買賣合同》示范文本分預售合同和現售合同兩個文本。原《商品房買賣合同》并未就預售和現售作區(qū)分，合同條款設計不明確，不能有效詮釋兩者之間的差異。意義：引導買賣雙方對簽訂合同過程中容易忽視的事項和法律法規(guī)沒有明確規(guī)定的事項作出明確約定，在避免引發(fā)糾紛的同時，為解決可能出現的糾紛提供有效的合同依據。第二，完善了商品房基本狀況。新修訂《商品房買賣合同》對商品房陽臺數量及是否封閉作出詳細約定，增加商品房抵押的明確情況、房屋權利狀況承諾和違反承諾的法律責任。意義：在買賣雙方信息不對稱的前提下，引導開發(fā)企業(yè)全面地、客觀地告知購房人商品房的基本狀況，說明商品房可能存在的權利瑕疵，引入懲罰性賠償金，加重開發(fā)企業(yè)信息披露責任。第三，強化對商品房預售資金的監(jiān)管。新修訂《商品房買賣合同》新增商品房的全部房價款應當存入預售資金監(jiān)管賬戶，用于工程建設，并要求開發(fā)企業(yè)公布監(jiān)管機構、監(jiān)管賬戶和賬號。意義：加強了對開發(fā)企業(yè)使用預售資金用途的監(jiān)管，讓開發(fā)企業(yè)用錢有章可循，能有效避免爛尾樓、開發(fā)企業(yè)卷款跑路的隱患。第四，明確了商品房交付條件和交付手續(xù)。新修訂的《商品房買賣合同》明確了商品房交付時至少滿足已取得建設工程竣工驗收備案證明材料和房屋測繪報告，同時也明確了商品房交付時基礎設備設施和公共服務及其他配套設施應達到的標準。意義：首先，建設工程竣工驗收備案證明材料包括建設工程竣工驗收備案表和竣工驗收報告；規(guī)劃、環(huán)保、消防、人防等部門出具的認可文件或者準許使用文件；施工單位簽署的工程質量保修書等，能有效表述商品房經過各項綜合驗收合格，符合質量、規(guī)劃、環(huán)保等要求。其次，更加明確了購房人關心的小區(qū)基礎設施和公共服務配套設施建設完成情況，開發(fā)企業(yè)是否完成合同約定的建設標準，是否滿足交付條件，一目了然。第五，擴大了購房人拒絕收房的條件。新修訂的《商品房買賣合同》增加了開發(fā)企業(yè)交付商品房時基礎設備設施和公共服務及其他配套設施不符合合同約定的，購房人可以拒絕收房，由此產生的逾期交付責任由開發(fā)企業(yè)承擔。意義：在實際生活中，購房人不清楚開發(fā)企業(yè)瑕疵交付是否應當收房。且對不少購房人來說，不收房而導致的延期交付責任，不知道到底應該由誰承擔，由此也出現了不少糾紛?，F新修訂的《商品房買賣合同》明確了開發(fā)企業(yè)不滿足商品房相關設施設備交付條件的，購房人可以拒絕收房，責任由開發(fā)企業(yè)承擔。第六，增加了購房人查驗房屋的環(huán)節(jié)。新修訂的《商品房買賣合同》增加了在辦理商品房交付之前，購房人有權對商品房進行查驗。意義：實際生活中，在業(yè)主未簽訂物業(yè)管理協(xié)議之前，是沒有機會實地看房的。因此，業(yè)主在辦理完畢各項手續(xù)后，即使查驗出房屋有質量問題，不少開發(fā)商也會怠于維修或處理。增加交付之前的查驗房屋環(huán)節(jié)，實現從期房到現房的平穩(wěn)過度，業(yè)主的提前介入，弱化了開發(fā)商“賣完房子了事”的思想。第七，填補了商品房套內建筑面積差異的處理方式。新修訂的《商品房買賣合同》對于商品房面積差異化處理，無論商品房是按照套內建筑面積計價還是按照建筑面積計價，均將套內建筑面積誤差絕對值在3%之內作為合同要素，而并非只是考量建筑面積誤差。意義：房屋建筑面積未變，但套內建筑面積變小糾紛層出不窮，因法律規(guī)定和合同約定不明確，給購房人維權帶來較大難度。將套內建筑面積作為考量依據，對開發(fā)商提出更高的要求，更為有效解決面積誤差提供明確的合同依據。第八，細化了開發(fā)企業(yè)關于商品房質量和保修責任。新修訂的《商品房買賣合同》從商品房地基基礎和主體結構，到其他房屋質量，到裝飾裝修及設備設施，再到室內空氣質量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施標準予以細化，明確了各項質量標準、處理措施和保修責任。意義：將室內空氣質量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施標準作為合同條款，對商品房建筑環(huán)保和能效指標提出明確要求，更加注重對購房人權益的保障，更能滿足購房人現代生活需要。第九，固定了業(yè)主對建筑物專有和共有部分所享有的權利。新修訂的《商品房買賣合同》對于業(yè)主共有部分予以明確，增加了對于小區(qū)內車位、車庫、會所等配套設施的所有權歸屬的約定。意義：業(yè)主除了自己房屋的一畝三分地之外，往往不清楚小區(qū)內的哪些設施、車位、車庫、會所屬于業(yè)主共有，如人防的車位、車庫歸誰所有，小區(qū)會所權屬和功能等等。明確權利，是為了更好地行使權利，在他人侵犯業(yè)主專有權或者共有權的時候，能夠及時拿起法律武器進行維權。第十，引導了買賣雙方對合同重要事項作出承諾。新修訂《商品房買賣合同》引導開發(fā)企業(yè)就不采取售后包租或者變相售后包租、依法依約建設和銷售商品房、不得擅自處置業(yè)主共有公共部位和設施、告知業(yè)主妨礙房屋正常使用的情況等事項作出承諾，引導業(yè)主就不得擅自改變房屋用途和承重結構作出承諾。意義：明確告知買賣雙方什么事情不能做，提前預警，規(guī)范商品房契約訂立和履行。第十一，突出開發(fā)企業(yè)信息保密義務。新修訂的《商品房買賣合同》增加購房人信息保護條款，明確了開發(fā)企業(yè)對購房人的信息負有保密義務，非經購房人書面同意，開發(fā)企業(yè)不得披露購房人信息或者將購房人信息挪作他用。意義：能有效遏制買受人個人隱私不受披露或者非法使用，最大限度保護買受人的合法權益。二、關于合同備案的問題（一）合同登記備案的概念商品房預售合同登記備案是指房地產開發(fā)企業(yè)取得了《商品房預（銷）售許可證》后，在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內，由房地產開發(fā)企業(yè)向項目管轄范圍的房產交易管理部門申請辦理《商品房買賣合同》登記備案手續(xù)。商品房預售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預售合同中約定的債權債務關系。在傳統(tǒng)民法中，登記制