【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)拿地。例如：浙江的桐鄉(xiāng)四季匯、桐鄉(xiāng)頤高數(shù)碼港、桐鄉(xiāng)紅星美凱龍、桐鄉(xiāng)皮革城、世貿(mào)中心、宏圖三胞；海寧、安吉蕭山等地專業(yè)市 場(chǎng)也非常成熟；桐廬目前在專業(yè)的市場(chǎng)開發(fā)發(fā)展過程中處于較落后時(shí)期，桐廬也是浙江近些年來經(jīng) 濟(jì)發(fā)展比較快的地區(qū)之一，與此同時(shí)，桐廬目前未有專業(yè)的食品城，這樣我們對(duì)市場(chǎng)定位的充滿信心，給桐廬人又增加了新的投資產(chǎn)業(yè)；我們借此機(jī)會(huì)，在價(jià)格合理的基礎(chǔ)上，對(duì)桐廬食品城投入市場(chǎng)的銷售，將一炮打響。 桐廬綜合市場(chǎng)，項(xiàng)目位于桐君街道江南學(xué)圣路新區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)南側(cè)，是由 愷利置業(yè)投資建設(shè) ,項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積 18500 平米 地下： 1F(4600 平米 ) 裙房： 1F6F（約 2100 平米） 主樓： 7F11F（約 1100 平米） 現(xiàn)本市場(chǎng)到目 前已投入資金達(dá) 13000 萬元。 建議一： 桐廬市場(chǎng)定位：桐廬食品城 桐廬市場(chǎng)命名：桐廬食品城 桐廬食品城銷售策略： 一、 目標(biāo)群體：針對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營者、民辦企業(yè)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民、公務(wù)員及部分外的房地產(chǎn)投資者。 二、 價(jià)格定位：按照四層分布，價(jià)格分布如下： 一樓： 10500 元 /平方米 二樓： 7500 元 /平方米 三樓： 5500 元 /平方米 四樓： 5000 元 /平方米 均價(jià)為： 7125 元 /平方米（包括公攤面積） 四樓以上： 4800 元 /平方米（可以作為食品城輔助用房） 一、總體推廣戰(zhàn)略思路 二、營銷策略 鑒于本項(xiàng)目體量大、綜合性強(qiáng)、客 源分的現(xiàn)狀，我們建議采用 “ 在內(nèi)為圣、在外為王 ” 的營銷策略，總體思路為 “ 內(nèi)沿外拓 ” 。 “ 內(nèi)沿 ” ，是以食品城為中心，向桐廬周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、杭州招商城、市區(qū)范圍發(fā)散； “ 外拓 ” ，是以周邊城市為中心，向上海、杭州等重點(diǎn)外圍市場(chǎng)開拓。 總體營銷思路 支撐點(diǎn)： 第一戰(zhàn) 形象傳播 第二戰(zhàn) 產(chǎn)品推介 情景營銷 第三戰(zhàn) 情景傳播 第四戰(zhàn) 體驗(yàn)傳播 核心點(diǎn)： 正式開戰(zhàn) 整合傳播拉開序幕 核心點(diǎn)： 準(zhǔn)決戰(zhàn)階段 分解賣點(diǎn) 核心點(diǎn)： 大決 戰(zhàn) 品牌口碑 關(guān)注度 知各度 聯(lián)想度 促進(jìn)銷售 認(rèn)知度 銷售促進(jìn) 強(qiáng)勢(shì)銷售 推廣期 目標(biāo) 總體策劃思路分析 核心點(diǎn)： 形象建立 展示建立 時(shí)間段 四大戰(zhàn)略部署： 成立商業(yè)管理公司，同時(shí)制定招商政策 積極爭取政府支持，有效制定有力招商政策，成立專業(yè)商業(yè)管理公司，鎖定旗艦店主力商家，確保大客戶上岸。 “利潤分成”計(jì)劃 以全新投資模式，吸引客戶，打造“商鋪銀行”、“利潤分成”的投資概念，搶市場(chǎng)先機(jī)。 “購鋪易”計(jì)劃 針對(duì)中小客戶群體，推出“購鋪易”計(jì)劃，降低購鋪門檻，以“輕松創(chuàng) 富”吸引目標(biāo)消費(fèi)群。 三、主題宣傳推廣策略 事件營銷策略有三大功能：吸引更多人前往現(xiàn)場(chǎng)、豐富項(xiàng)目品牌內(nèi)涵、制造注意力和新聞話題。項(xiàng)目的慶典活動(dòng)（奠基、封頂、竣工、周年志慶等）公益活動(dòng)、投資論壇、勢(shì)活動(dòng)等（食品節(jié)、組團(tuán)參展食品博覽會(huì)）。參觀和慶典活動(dòng)（邀請(qǐng)目標(biāo)客戶、新聞單位現(xiàn)場(chǎng)參觀和采訪 /旗艦店開業(yè)等）。安排業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，與已購鋪的買家保持感情聯(lián)絡(luò)，一個(gè)已購鋪客戶很可能會(huì)再引進(jìn)一個(gè)或多個(gè)客戶前來購買。（節(jié)假日組團(tuán)旅游、傳統(tǒng)節(jié)日慶祝活動(dòng)等）。 四、事件營銷策略 大件事 /轟動(dòng)效應(yīng) /實(shí)效營銷 銷售環(huán)境的整體包裝設(shè)計(jì) 主要包括項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì) /VI 系統(tǒng)基本組成部分 /VI 系統(tǒng)應(yīng)用部（具體內(nèi)容不述），工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì) /將整個(gè)工地現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)建筑施工的進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色，對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體良好的視覺效果。一部分內(nèi)容為工地圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)牌制作、掛旗、路燈安等，另一部分為綠化和其他配套工程完善。我們建議：先搞好本案工地圍墻沿線以及戶外廣告工程施工。 五、銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略 建議在公開發(fā)售前完成營銷接待中心的建設(shè)，面積約 500 平方米，明快的色調(diào)、經(jīng)典的造型、優(yōu)良 的品質(zhì)，先聲奪人地樹立起良好的口碑。 營銷接待中心主要組成部分有： 形象墻 /展板及場(chǎng)地布置 /大屏幕彩電 /透視圖及項(xiàng)目模型 營銷接待中心的裝飾應(yīng)給人親切、清新的感覺，從座椅圍臺(tái)、展板、噴畫墻、沙盤模型、大屏幕彩電、到接待臺(tái)資料擺放處，處處體現(xiàn)專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的品牌意識(shí)和品牌形象，激發(fā)看樓者的購買欲望。 銷售中心的設(shè)計(jì)和布置 展示未來經(jīng)營空間 區(qū)域 位置 面積 主功能 層高 燈光 特別要求 過渡區(qū) 入口處 100 玄關(guān) /導(dǎo)客 /柜臺(tái) /企業(yè)背景板 高 冷光 /弱 特色造型設(shè)計(jì) 展示區(qū) 臨過渡區(qū)和 銷售區(qū) 100 模型、形象版、戶型、樣品 高 混合光 /強(qiáng) 高檔、品質(zhì)、整潔 銷售區(qū) 臨展示區(qū) 150 談判桌、交易板 低 暖光 /中 熱烈、圍合、免干擾、私密 輔助區(qū) 遠(yuǎn)離銷售區(qū) 100 經(jīng)理室 /更衣 /WC / / 經(jīng)理室需接待顧客 特別說明 梁下不能放置主功能； 銷售區(qū)域不能放置過多的包裝板； 除輔助區(qū)外，不允許有高差； 需預(yù)留活動(dòng)性臨時(shí)看板位； 與樣板區(qū)之間需留有獨(dú)立顧客參觀通道； 銷售區(qū)不能有綠化植物； 需要外環(huán)境（玻璃透景）支持； 裝修、設(shè)備、 飾品、用品配置高檔、新潮； 展示未來經(jīng)營空間 從項(xiàng)目區(qū)位看：本項(xiàng)目地處桐廬食品城，位于政府規(guī)劃的大型商業(yè)中心，具有良好的商業(yè)前景。 從交通情況看：高速公路、輕軌、國道等交通樞紐貫穿，四通八達(dá)的交通顧客往來，擴(kuò)大本項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)半徑提供了有利條件。 從消費(fèi)群體來看：目前客戶主要以“食品城”為主，桐廬缺乏大型商超、休閑娛樂設(shè)施，本案具備一定的消費(fèi)基礎(chǔ)。 從競爭環(huán)境來看：本項(xiàng)目是集綜合市場(chǎng)、物流中心、城市街區(qū)、休閑娛樂、購物觀光為一體的商業(yè)項(xiàng)目，在桐廬市場(chǎng)上沒有參照物，全新的商業(yè)形態(tài)使本項(xiàng)目具備獨(dú)特的競 爭優(yōu)勢(shì)。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢(shì)，迎合了地區(qū)對(duì)食品城設(shè)施的需求，具備良好的市場(chǎng)前景。 六、項(xiàng)目定價(jià)策略 6． 1 定價(jià)考慮因素 6． 2 商場(chǎng)銷售價(jià)格考慮：均價(jià)近 7000 元 /平米 輔助用房部分價(jià)格建議：均價(jià)近 4800 元 /平米 策略一：提前介入制定招商政策