桐廬食品城可行性研究報(bào)告(文件)
【正文】 目品牌內(nèi)涵、制造注意力和新聞話題。（節(jié)假日組團(tuán)旅游、傳統(tǒng)節(jié)日慶?；顒?dòng)等）。我們建議：先搞好本案工地圍墻沿線以及戶外廣告工程施工。 梁下不能放置主功能； 與樣板區(qū)之間需留有獨(dú)立顧客參觀通道； 從交通情況看：高速公路、輕軌、國(guó)道等交通樞紐貫穿，四通八達(dá)的交通顧客往來，擴(kuò)大本項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)半徑提供了有利條件。 六、項(xiàng)目定價(jià)策略 6． 1 定價(jià)考慮因素 6． 2 商場(chǎng)銷售價(jià)格考慮：均價(jià)近 7000 元 /平米 輔助用房部分價(jià)格建議：均價(jià)近 4800 元 /平米 策略一：提前介入制定招商政策 策略二、有意識(shí)選擇商戶 策略三、經(jīng)營(yíng)商品類別與商場(chǎng)定位一致 七、招商策略 結(jié)合以上，布置五大戰(zhàn)略組團(tuán) 引導(dǎo)戰(zhàn) 開盤戰(zhàn) 強(qiáng)銷戰(zhàn) 主力購(gòu)買戰(zhàn) 清盤戰(zhàn) 八、營(yíng)銷推廣計(jì)劃 執(zhí)行四 大提升計(jì)劃 傳播戰(zhàn)略目標(biāo)： 廣告戰(zhàn)略歸納為有三點(diǎn) 品牌樹立目標(biāo)： 通過一系列活動(dòng)，樹立項(xiàng)目良好品牌，使項(xiàng)目在推廣的目標(biāo)市場(chǎng)上形象鮮明，增強(qiáng)目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的好感。最終結(jié)果就是對(duì)細(xì)分后的目標(biāo)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)由物質(zhì)向?qū)Ь駥用娴娜轿徽洗驌?。前期主要采用大型戶外廣告計(jì)劃，以戶外高炮作為點(diǎn)射、以工地現(xiàn)場(chǎng)看板廣告為支援、以周邊戶外看板、路旗、燈箱、車身廣告為阻隔，全面展開形象引導(dǎo)戰(zhàn)，同時(shí)，特刊《華東摩爾》作為形象沖擊的輔助載體，重點(diǎn)突破消費(fèi)者心理防線。公關(guān)活動(dòng)作為戰(zhàn)略導(dǎo)彈部隊(duì)，機(jī)動(dòng)作戰(zhàn)，可在適當(dāng)時(shí)機(jī)聯(lián)合政府推出產(chǎn)品說明會(huì)、行業(yè)論壇、活動(dòng)招商、食品節(jié)、等系列活動(dòng)，將商圈范圍效應(yīng)擴(kuò)大。并通過各類媒體的有機(jī)結(jié)合，形成排山倒海式的連環(huán)攻擊，催促消費(fèi)者能立刻抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)參觀，必須在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行 SP 活動(dòng)，吸引大量人潮，以期創(chuàng)造銷售峰。 媒體組合 本項(xiàng)目采用的媒體主要以戶外、報(bào)紙、電視及公共活動(dòng)為主，通過軟性新聞、硬性廣告強(qiáng)化大眾對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注程度，通過動(dòng)感視覺效果渲染項(xiàng)目引領(lǐng)的新商業(yè)概念，通過公共活動(dòng)，鞏固項(xiàng)目的市場(chǎng)空間和市場(chǎng)認(rèn)知度。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 ●正式發(fā)售前的市場(chǎng)預(yù)熱 ●銷售 ●前期對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)的試探 ●聚集人氣，制造局部供不應(yīng) 求氣氛 ●廣告策略制定 ●創(chuàng)意主題（包括平面廣告和電視電視廣告） ●廣告設(shè)計(jì)、制作 ●促銷活動(dòng)方案擬訂及可行性驗(yàn)證 ●軟性宣傳組織 正式銷售階段 ●強(qiáng)勢(shì)推廣 ●銷售 ●相關(guān)主題活動(dòng)舉辦 ●創(chuàng)造良好的市場(chǎng)業(yè)績(jī) ●樹立良好的物業(yè)形象及品牌 ●配合進(jìn)行活動(dòng)組織 ●銷售廣告設(shè)計(jì) ●市場(chǎng)策略調(diào)整 九、入市前期各階段的工作內(nèi)容計(jì)劃 階段 目的 目的 準(zhǔn)備期 之發(fā) 包、施工 2. 確立企劃方案細(xì) 。 板。 引導(dǎo)試 銷期 資料先 期成交。 期銷售。 。 。 。 作業(yè)。 。 。 、周五、周六日派發(fā)宣傳品。 。 。 十、銷售隊(duì)伍組建及培訓(xùn) 1．銷售隊(duì)伍架構(gòu)及職能 銷售經(jīng)理 1 人：制定總體銷售計(jì)劃和市場(chǎng)推廣策略，把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，抓住時(shí)機(jī) ，促成大型客戶的成交。 三、 市場(chǎng)推廣計(jì)劃 。 廣告 語： 桐廬最大的食品批發(fā)市場(chǎng) 桐廬食品“ SHOPPINGMALL” 媒體投放：（略） 傳播工具：（略） 銷售方式：在銷售簽訂購(gòu)房合同時(shí)，和購(gòu)房者簽訂招商和管理模式。 對(duì)于桐廬食品城的優(yōu)劣分析： 優(yōu)勢(shì)：首先，可以增加開發(fā)商的利潤(rùn)； 其次，提升了此地段的價(jià)值，為此給樓盤升值帶來巨大的空間； 再次，為開發(fā)商的將來經(jīng)營(yíng)帶來了一個(gè)綜合管理模式的市場(chǎng)。 四、 市場(chǎng)推廣計(jì)劃 （一）、推廣目 標(biāo)： 總目標(biāo)：通過對(duì)市場(chǎng)的整體運(yùn)作，及該盤地段的珍貴性；周圍形成的商業(yè)氛圍讓客戶認(rèn)可該樓盤的形象。 客戶尋找：桐廬縣大型的企事業(yè)，開娛樂、餐飲、通訊汽車展示、開電器（包括 IT 老板）等老板。 劣勢(shì)：開發(fā)商利潤(rùn)相對(duì)縮?。? 總價(jià)過高，客戶挖掘較困難，可能會(huì)導(dǎo)致銷售速度降低； 商鋪客戶群體不統(tǒng)一，比較混亂； 停車問題等。 設(shè)想類型： （ 1）、一二層定位針織服裝、電器、汽車展示、銀行郵局等； （ 2）、三四層定位在高檔酒店、西餐廳、健身會(huì)所等。 （二）、推廣策略 廣告定位：延續(xù)先前的市場(chǎng)定位及宣傳。 評(píng)： 建議二： 市場(chǎng)商鋪定位：大面積分割銷售 市場(chǎng)商鋪銷售策略： 一、 目標(biāo)群體：桐廬縣大型的企事業(yè)，開娛樂、餐飲、通訊等老板，先和客戶接觸，然后分割。 食品城產(chǎn)品結(jié)構(gòu)： 一層： 二層： 三層： 四層： 招商： A、對(duì)于自己經(jīng)營(yíng)的業(yè)主，和業(yè)主簽訂管理協(xié)議。 分目標(biāo)：短期內(nèi)銷售出桐廬食品城的鋪面，制定招商策略。 銷售主任 3 人：協(xié)助銷售經(jīng)理開展工作；跟蹤目標(biāo)客戶，參加項(xiàng)目推廣宣傳實(shí)施，收集戶信息，定期每月制定客戶信息匯總報(bào) 告、銷售情況匯總報(bào)告及現(xiàn)場(chǎng)銷售管理情況報(bào)告，向銷售經(jīng)理匯報(bào)。 。 。 。 。 、平面圖冊(cè)。 。 、旗幟等張掛完成。 入第一 階段強(qiáng)銷。 。 。 售信息 。 。 。 媒體階段 報(bào)紙 電視 電臺(tái) 展示會(huì) 戶外廣告 軟性報(bào)道 公關(guān)活動(dòng) 禮品廣告 推廣造勢(shì)期 ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及試銷期 ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ 銷售擴(kuò)張期 ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ 強(qiáng)勢(shì)銷售期 ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ ∨ 清盤鞏固期 ∨ ∨ 媒介投放比例配比表 特別說明本媒體排放粗算，僅為說明策劃思想的概念性組合，不作為正式媒介計(jì)劃書和預(yù)算案，具體媒介、價(jià)格應(yīng)根據(jù)創(chuàng)意表現(xiàn)需要、向發(fā)展商提 報(bào)，并隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化和售況進(jìn)行調(diào)整。 本階段的媒體應(yīng)配合現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)賣場(chǎng)展示功能，將“現(xiàn)場(chǎng)殺傷力”擴(kuò)散到媒體上，使之形成有效促動(dòng)，讓更多的客戶
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