【文章內容簡介】 估要求要亮證執(zhí)業(yè)。凡進入房屋拆遷現(xiàn)場的估價人員都應亮明身份，告知當事人目的。第五，詳細做好查勘記錄和拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料，及時請有關當事人（拆遷當事人雙方、第三人、查勘人）在查勘記錄上簽字確認。（4）評估資料收集齊全：房屋拆遷許可證、房屋權屬和土地權屬證明及相關資料（無產權資料的要求有關部分提供證明或共同確認書，并在估價報告予以特別說明）、建筑面積測繪資料、市場交易案例、公證書或共同選擇協(xié)議等。（5）估價技術路線正確、估價方法合理、估價參數(shù)的選取和使用基本合理，估價計算過程較清晰、無錯誤，估價結果的確定符合規(guī)范。.4.（6）評估公示符合規(guī)定，評估要求公示七天，并在公示予以現(xiàn)場答復。（7）估價報告的要素組成完整，符合規(guī)范和《城市房屋拆遷估價指導意見》等文件規(guī)定，并按要求進行送達。（8）估價報告出具后異議期間的處理。三、與評估機構接受委托方式的問題（1）《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條第二款規(guī)定：“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。”（2）《湖南省實施辦法》第八條規(guī)定： 被拆遷房屋的補償金額，先由拆遷人委托房地產評估中介機構根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、結構、用途和建筑面積進行分類評估，確定房地產市場評估價格。第九條規(guī)定： 被拆遷房屋的補償金額，拆遷人與被拆遷人按照前條規(guī)定協(xié)商不成的，由拆遷人和被拆遷人共同選擇房地產評估中介機構進行分戶評估。雙方不能就評估中介機構的選擇達成一致意見，或者一方拒絕選擇評估中介機構的，任何一方可以申請房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定評估中介機構。（3）《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第八條規(guī)定： 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人按照前條規(guī)定協(xié)商不成的，拆遷人與被拆遷人應當共同選擇房地產價格評估機構進行分戶評估，并共同出具分戶評估委托書。拆遷人與被拆.，或者一方拒絕選擇房地產價格評估機構的，任何一方可申請市、縣房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定房地產價格評估機構。第九條 市、縣房屋拆遷管理部門受理抽簽申請后，應當向房地產價格評估機構發(fā)出分戶評估公開抽簽邀請函，接受房地產價格評估機構報名。報名參加公開抽簽的房地產價格評估機構不得少于3家。少于3家的，市、縣房屋拆遷管理部門應當再次邀請。市、縣房屋拆遷管理部門應當邀請拆遷當事人和有關方面的代表監(jiān)督公開抽簽，并聘請公證人員進行現(xiàn)場公證，當場宣布抽簽結果。之所以規(guī)定了估價機構確定的法定程序，是有其內在邏輯性和現(xiàn)實背景的：作為拆遷人的開發(fā)公司大多數(shù)與房地產管理部門具有種種密切關系，特別是一些國有的開發(fā)公司更是如此。這樣，房地產估價機構便通過房地產管理部門與作為拆遷人的開發(fā)公司都成了“同行”。拆遷評估的委托人比較普遍的是拆遷人委托，在眾多估價機構“爭飯吃”的情況下，估價機構一旦獲得拆遷人的委托，便屈從于委托人的壓力，過低評估以迎合拆遷人的要求，企圖與開發(fā)公司建立“良好的關系”以求下一個拆遷項目評估的委托；出現(xiàn)這種情況的另一個因素在于估價機構的委托和確定沒有引入公開、公平、公正的招標投標機制，整個評估市場在拆遷人的操縱之下，估價機構很難有獨立人格，只能在妥協(xié)與干預之中生存與發(fā)展。四、關于房屋拆遷估價現(xiàn)場實勘的問題.6.（1）《城市房屋拆遷估價指導意見》第十五條 拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。（2）《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十二條 拆遷當事人有義務協(xié)助評估機構開展現(xiàn)場調查、現(xiàn)場勘測、現(xiàn)場拍攝等工作?，F(xiàn)場調查記錄應當由評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行現(xiàn)場勘測、現(xiàn)場拍攝等工作或者被拆遷人不同意在現(xiàn)場調查記錄上簽字的，應當由無利害關系的第三人見證，并在評估報告中如實說明?，F(xiàn)場查勘程序符合規(guī)定：首先進場之前由委托方書面及電話通知評估人員進場時間；其次，要由無利害關系的第三人（社區(qū)工作人員等）見證、全程陪同；第三，評估機構在一個房屋拆遷項目應當有3名以上(含3名)的專職注冊房地產估價師作業(yè)；專職房地產估價員可以協(xié)助房地產估價師從事房屋拆遷評估業(yè)務。第四，房屋拆遷評估要求亮證執(zhí)業(yè)。凡進入房屋拆遷現(xiàn)場的估價人員都應亮明身份，告知當事人目的。第五，詳細做好查勘記錄和拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料，及時請有關.（拆遷當事人雙方、第三人、查勘人）在查勘記錄上簽字確認。五、評估之前應首先明晰評估對象產權文件的問題，以及違章建筑的問題（1）《城市房屋拆遷估價指導意見》第十二條 委托拆遷估價的，拆遷當事人應當明確被拆遷房屋的性質(包括用途)和面積。被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準；各地對被拆遷房屋的性質和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質和面積認定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產管理部門制定辦法予以解決。（2）《湖南省實施辦法》第七條 被拆遷房屋的權屬、面積、結構、用途等以房屋權屬證書為準；權屬證書未注明的，以產權檔案記錄或者其他有效文件為準；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關部門的批準文件為準。.8.（3）《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十四條 被拆遷房屋的性質、用途、面積，以房屋權屬證書、產權檔案記錄或者其他有效文件為準；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關部門的批準文件為準。當事人對被拆遷房屋的性質、用途存在分歧的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。當事人對被拆遷房屋的面積、權屬存在分歧的，應當向市、縣房地產行政主管部門申請確認。估價人員查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息，收集以下資料：房屋拆遷許可證、房屋權屬和土地權屬證明及相關資料（無產權資料的要求有關部門提供證明或共同確認書，并在估價報告予以特別說明）、建筑面積測繪資料、市場交易案例、公證書或共同選擇協(xié)議等。各種房地產產權文件所記載的房地產權屬內涵各不相同，但都與房地產估價息息相關，例如在城市房屋動遷評估中，我們經(jīng)常會遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質，有些房屋下面的土地是出讓，有些有產權證，有些沒產權證，有些房產證注明用途為住宅，而實際上有商業(yè)價值，有些房產證上證明為辦公樓，而實際上卻是大型的商場，對于這種情況我本人認為在選用評估方法時應堅持“合理，合法，合情”的原則。對于房屋產權屬權所出現(xiàn)非正常情況，應在報告中特別是假設與限制條件中予以充分說明，或特別假設與限制說明。另：違章建筑的問題：.9.《城市房屋拆遷估價指導意見》第十二條規(guī)定 《湖南省實施辦法》第七條 《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十四條《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十七條 違章建筑和超過批準期限的臨時建筑的評估價值為零。拆除未超過批準期限的臨時建筑應當給予適當?shù)难a償，根據(jù)其剩余年限，評估房地產價值。六、關于城郊農村房屋的拆遷評估問題隨著加快城市化進程加快，許多中小城市迅速的向城郊擴張，帶來了大量的城郊農村房屋拆遷。農村房屋所占用土地大多原為農村集體土地，現(xiàn)被征收為國有土地，沒有房產證和土地證，對于這種情況下，作為估價師應采用何種方法進行估價呢？兩種方式：一是有《房屋拆遷許可證》的，可以按照正常的城市房屋拆遷評估技術思路一樣；二是沒有《房屋拆遷許可證》的，一般由國土部門按土地征收政策執(zhí)行，評估時按照市場價格評估思路。實際評估中，與安置方式很有關。如果以實物安置（拆一補一），就應采用成本法對房屋裝修以及附屬物進行估價，如果以貨幣形式進行補償，就應當以重量價對房屋、裝修以及附屬物進行評估，再考慮原有土地使用權的價值，這里的原有土地使用權不應低于該地塊當前市場出讓價格，而實際工作中，采用貨幣補償時，往往由政府定個區(qū)位地價，再考慮房屋重量價，我覺得這.。七、關于城市房屋拆遷評估的價格內涵，以及房屋裝修裝飾評估的問題《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條第二款規(guī)定：房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。評估價格包括房屋裝修裝飾部分的價格，但應單獨評估。估價人員可結合實地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質量、維護、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計算的差異不宜超過30%。房屋裝修裝飾部分價格=房屋裝修裝飾重置價格（耐用年限實際使用年限）247。耐用年限房屋裝修裝飾重置價格應按照本地房屋裝修裝飾工程定額標準的有關規(guī)定評估。《長沙市城市房屋拆遷管理若干規(guī)定》中明確規(guī)定：非住宅房屋裝飾裝修第1年不予折舊，第25年每年折舊20％，使用6年以上的，補償10％的殘值；住宅房屋裝飾裝修第2年不予折舊，％，使用10.，補償10％的殘值。違法違章建筑或臨時建筑內的裝飾裝修不予補償。發(fā)布拆遷通告后，擅自突擊裝修的不予補償。八、關于土地出讓金問題《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第十六條規(guī)定 城市房屋拆遷評估，采用的價值標準為公開的房地產市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，也不考慮土地使用權取得的不同方式所造成的影響?，F(xiàn)在的老百姓對政策了解不夠，分不清“劃撥”“出讓”。而實際上土地政策執(zhí)行不嚴謹，確實在實際生活中沒有體現(xiàn)出兩種產權的區(qū)別，相鄰不同性質的土地使用權的商業(yè)房地產，其帶來的租金收入沒什么區(qū)別并不明顯，最終的房地產價格也應該接近?？蛇@個問題一拿到拆遷補償上，我們就開始斤斤計較“出讓”“劃撥”的區(qū)別，對拆遷戶好像不太公平。對于拆遷評估，最近很多人都在談論土地出讓金的問題。劃撥土地上的房屋拆遷要不要扣除土地出讓金呢？爭論很多。我想大家為什么就不能換一個角度想一想，我們是估價師，而不是造價師，拆遷估價指導意見提倡的市場比較法呢？拆遷評估，還是建議用市場比較法。這樣土地的性質問題、房屋的年限問題，還可以回避一些。舉個例子：在我們這一片，劃撥地的房改房的上市交易價格并不比同類的二手商品房的交易價格低。這么大的市場，我們干嘛非得收集出讓地上房屋的交易案例呢？市場決定一切。在階段的公眾認知水平條件下