【文章內(nèi)容簡介】 估要求要亮證執(zhí)業(yè)。凡進(jìn)入房屋拆遷現(xiàn)場的估價(jià)人員都應(yīng)亮明身份，告知當(dāng)事人目的。第五，詳細(xì)做好查勘記錄和拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，及時(shí)請(qǐng)有關(guān)當(dāng)事人（拆遷當(dāng)事人雙方、第三人、查勘人）在查勘記錄上簽字確認(rèn)。（4）評(píng)估資料收集齊全：房屋拆遷許可證、房屋權(quán)屬和土地權(quán)屬證明及相關(guān)資料（無產(chǎn)權(quán)資料的要求有關(guān)部分提供證明或共同確認(rèn)書，并在估價(jià)報(bào)告予以特別說明）、建筑面積測繪資料、市場交易案例、公證書或共同選擇協(xié)議等。（5）估價(jià)技術(shù)路線正確、估價(jià)方法合理、估價(jià)參數(shù)的選取和使用基本合理，估價(jià)計(jì)算過程較清晰、無錯(cuò)誤，估價(jià)結(jié)果的確定符合規(guī)范。.4.（6）評(píng)估公示符合規(guī)定，評(píng)估要求公示七天，并在公示予以現(xiàn)場答復(fù)。（7）估價(jià)報(bào)告的要素組成完整，符合規(guī)范和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》等文件規(guī)定，并按要求進(jìn)行送達(dá)。（8）估價(jià)報(bào)告出具后異議期間的處理。三、與評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托方式的問題（1）《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條第二款規(guī)定：“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式?！保?）《湖南省實(shí)施辦法》第八條規(guī)定： 被拆遷房屋的補(bǔ)償金額，先由拆遷人委托房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途和建筑面積進(jìn)行分類評(píng)估，確定房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格。第九條規(guī)定： 被拆遷房屋的補(bǔ)償金額，拆遷人與被拆遷人按照前條規(guī)定協(xié)商不成的，由拆遷人和被拆遷人共同選擇房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行分戶評(píng)估。雙方不能就評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的選擇達(dá)成一致意見，或者一方拒絕選擇評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的，任何一方可以申請(qǐng)房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定評(píng)估中介機(jī)構(gòu)。（3）《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第八條規(guī)定： 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人按照前條規(guī)定協(xié)商不成的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)共同選擇房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行分戶評(píng)估，并共同出具分戶評(píng)估委托書。拆遷人與被拆.，或者一方拒絕選擇房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的，任何一方可申請(qǐng)市、縣房屋拆遷管理部門以公開抽簽方式確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。第九條 市、縣房屋拆遷管理部門受理抽簽申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)出分戶評(píng)估公開抽簽邀請(qǐng)函，接受房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名。報(bào)名參加公開抽簽的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得少于3家。少于3家的，市、縣房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)再次邀請(qǐng)。市、縣房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)拆遷當(dāng)事人和有關(guān)方面的代表監(jiān)督公開抽簽，并聘請(qǐng)公證人員進(jìn)行現(xiàn)場公證，當(dāng)場宣布抽簽結(jié)果。之所以規(guī)定了估價(jià)機(jī)構(gòu)確定的法定程序，是有其內(nèi)在邏輯性和現(xiàn)實(shí)背景的：作為拆遷人的開發(fā)公司大多數(shù)與房地產(chǎn)管理部門具有種種密切關(guān)系，特別是一些國有的開發(fā)公司更是如此。這樣，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)便通過房地產(chǎn)管理部門與作為拆遷人的開發(fā)公司都成了“同行”。拆遷評(píng)估的委托人比較普遍的是拆遷人委托，在眾多估價(jià)機(jī)構(gòu)“爭飯吃”的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)一旦獲得拆遷人的委托，便屈從于委托人的壓力，過低評(píng)估以迎合拆遷人的要求，企圖與開發(fā)公司建立“良好的關(guān)系”以求下一個(gè)拆遷項(xiàng)目評(píng)估的委托；出現(xiàn)這種情況的另一個(gè)因素在于估價(jià)機(jī)構(gòu)的委托和確定沒有引入公開、公平、公正的招標(biāo)投標(biāo)機(jī)制，整個(gè)評(píng)估市場在拆遷人的操縱之下，估價(jià)機(jī)構(gòu)很難有獨(dú)立人格，只能在妥協(xié)與干預(yù)之中生存與發(fā)展。四、關(guān)于房屋拆遷估價(jià)現(xiàn)場實(shí)勘的問題.6.（1）《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十五條 拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。（2）《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十二條 拆遷當(dāng)事人有義務(wù)協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場調(diào)查、現(xiàn)場勘測、現(xiàn)場拍攝等工作?，F(xiàn)場調(diào)查記錄應(yīng)當(dāng)由評(píng)估人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘測、現(xiàn)場拍攝等工作或者被拆遷人不同意在現(xiàn)場調(diào)查記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在評(píng)估報(bào)告中如實(shí)說明。現(xiàn)場查勘程序符合規(guī)定：首先進(jìn)場之前由委托方書面及電話通知評(píng)估人員進(jìn)場時(shí)間；其次，要由無利害關(guān)系的第三人（社區(qū)工作人員等）見證、全程陪同；第三，評(píng)估機(jī)構(gòu)在一個(gè)房屋拆遷項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)有3名以上(含3名)的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師作業(yè)；專職房地產(chǎn)估價(jià)員可以協(xié)助房地產(chǎn)估價(jià)師從事房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)。第四，房屋拆遷評(píng)估要求亮證執(zhí)業(yè)。凡進(jìn)入房屋拆遷現(xiàn)場的估價(jià)人員都應(yīng)亮明身份，告知當(dāng)事人目的。第五，詳細(xì)做好查勘記錄和拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，及時(shí)請(qǐng)有關(guān).（拆遷當(dāng)事人雙方、第三人、查勘人）在查勘記錄上簽字確認(rèn)。五、評(píng)估之前應(yīng)首先明晰評(píng)估對(duì)象產(chǎn)權(quán)文件的問題，以及違章建筑的問題（1）《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條 委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途)和面積。被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。對(duì)拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。（2）《湖南省實(shí)施辦法》第七條 被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途等以房屋權(quán)屬證書為準(zhǔn)；權(quán)屬證書未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。.8.（3）《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十四條 被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)、用途存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋的面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。估價(jià)人員查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息，收集以下資料：房屋拆遷許可證、房屋權(quán)屬和土地權(quán)屬證明及相關(guān)資料（無產(chǎn)權(quán)資料的要求有關(guān)部門提供證明或共同確認(rèn)書，并在估價(jià)報(bào)告予以特別說明）、建筑面積測繪資料、市場交易案例、公證書或共同選擇協(xié)議等。各種房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)屬內(nèi)涵各不相同，但都與房地產(chǎn)估價(jià)息息相關(guān)，例如在城市房屋動(dòng)遷評(píng)估中，我們經(jīng)常會(huì)遇到有些房屋下面的土地是劃撥性質(zhì)，有些房屋下面的土地是出讓，有些有產(chǎn)權(quán)證，有些沒產(chǎn)權(quán)證，有些房產(chǎn)證注明用途為住宅，而實(shí)際上有商業(yè)價(jià)值，有些房產(chǎn)證上證明為辦公樓，而實(shí)際上卻是大型的商場，對(duì)于這種情況我本人認(rèn)為在選用評(píng)估方法時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“合理，合法，合情”的原則。對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)屬權(quán)所出現(xiàn)非正常情況，應(yīng)在報(bào)告中特別是假設(shè)與限制條件中予以充分說明，或特別假設(shè)與限制說明。另：違章建筑的問題：.9.《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十二條規(guī)定 《湖南省實(shí)施辦法》第七條 《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十四條《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十七條 違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的評(píng)估價(jià)值為零。拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，根據(jù)其剩余年限，評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。六、關(guān)于城郊農(nóng)村房屋的拆遷評(píng)估問題隨著加快城市化進(jìn)程加快，許多中小城市迅速的向城郊擴(kuò)張，帶來了大量的城郊農(nóng)村房屋拆遷。農(nóng)村房屋所占用土地大多原為農(nóng)村集體土地，現(xiàn)被征收為國有土地，沒有房產(chǎn)證和土地證，對(duì)于這種情況下，作為估價(jià)師應(yīng)采用何種方法進(jìn)行估價(jià)呢？兩種方式：一是有《房屋拆遷許可證》的，可以按照正常的城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)思路一樣；二是沒有《房屋拆遷許可證》的，一般由國土部門按土地征收政策執(zhí)行，評(píng)估時(shí)按照市場價(jià)格評(píng)估思路。實(shí)際評(píng)估中，與安置方式很有關(guān)。如果以實(shí)物安置（拆一補(bǔ)一），就應(yīng)采用成本法對(duì)房屋裝修以及附屬物進(jìn)行估價(jià)，如果以貨幣形式進(jìn)行補(bǔ)償，就應(yīng)當(dāng)以重量價(jià)對(duì)房屋、裝修以及附屬物進(jìn)行評(píng)估，再考慮原有土地使用權(quán)的價(jià)值，這里的原有土地使用權(quán)不應(yīng)低于該地塊當(dāng)前市場出讓價(jià)格，而實(shí)際工作中，采用貨幣補(bǔ)償時(shí)，往往由政府定個(gè)區(qū)位地價(jià)，再考慮房屋重量價(jià)，我覺得這.。七、關(guān)于城市房屋拆遷評(píng)估的價(jià)格內(nèi)涵，以及房屋裝修裝飾評(píng)估的問題《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第三條第二款規(guī)定：房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定。評(píng)估價(jià)格包括房屋裝修裝飾部分的價(jià)格，但應(yīng)單獨(dú)評(píng)估。估價(jià)人員可結(jié)合實(shí)地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質(zhì)量、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計(jì)算的差異不宜超過30%。房屋裝修裝飾部分價(jià)格=房屋裝修裝飾重置價(jià)格（耐用年限實(shí)際使用年限）247。耐用年限房屋裝修裝飾重置價(jià)格應(yīng)按照本地房屋裝修裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評(píng)估?！堕L沙市城市房屋拆遷管理若干規(guī)定》中明確規(guī)定：非住宅房屋裝飾裝修第1年不予折舊，第25年每年折舊20％，使用6年以上的，補(bǔ)償10％的殘值；住宅房屋裝飾裝修第2年不予折舊，％，使用10.，補(bǔ)償10％的殘值。違法違章建筑或臨時(shí)建筑內(nèi)的裝飾裝修不予補(bǔ)償。發(fā)布拆遷通告后，擅自突擊裝修的不予補(bǔ)償。八、關(guān)于土地出讓金問題《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》第十六條規(guī)定 城市房屋拆遷評(píng)估，采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開的房地產(chǎn)市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，也不考慮土地使用權(quán)取得的不同方式所造成的影響?，F(xiàn)在的老百姓對(duì)政策了解不夠，分不清“劃撥”“出讓”。而實(shí)際上土地政策執(zhí)行不嚴(yán)謹(jǐn)，確實(shí)在實(shí)際生活中沒有體現(xiàn)出兩種產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，相鄰不同性質(zhì)的土地使用權(quán)的商業(yè)房地產(chǎn)，其帶來的租金收入沒什么區(qū)別并不明顯，最終的房地產(chǎn)價(jià)格也應(yīng)該接近?？蛇@個(gè)問題一拿到拆遷補(bǔ)償上，我們就開始斤斤計(jì)較“出讓”“劃撥”的區(qū)別，對(duì)拆遷戶好像不太公平。對(duì)于拆遷評(píng)估，最近很多人都在談?wù)撏恋爻鲎尳鸬膯栴}。劃撥土地上的房屋拆遷要不要扣除土地出讓金呢？爭論很多。我想大家為什么就不能換一個(gè)角度想一想，我們是估價(jià)師，而不是造價(jià)師，拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見提倡的市場比較法呢？拆遷評(píng)估，還是建議用市場比較法。這樣土地的性質(zhì)問題、房屋的年限問題，還可以回避一些。舉個(gè)例子：在我們這一片，劃撥地的房改房的上市交易價(jià)格并不比同類的二手商品房的交易價(jià)格低。這么大的市場，我們干嘛非得收集出讓地上房屋的交易案例呢？市場決定一切。在階段的公眾認(rèn)知水平條件下