【文章內(nèi)容簡介】 分析原因有以下幾點(diǎn)：（ 1）資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的目的為抵押，拆遷時抵押貸款尚未清償，這種結(jié)果在房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償中就會給被拆遷人種下預(yù)期價格過高的印象，達(dá)不到抵押的價格拆遷工作就很難進(jìn)行。（ 2）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在評估時未考慮土地的產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)剩余年期的問題，該商城于拆遷估價時點(diǎn)的剩余年期還有 。（ 3）具備雙資格的估價機(jī)構(gòu)出具的價格，不僅考慮了房地產(chǎn)市場狀況，還充分考慮了土地使用類型、年期等因素對房地產(chǎn)價格的影響，計(jì)算過程合理，理由充分，結(jié)果被采用。 50 第二、《城市房屋拆遷補(bǔ)償條例》由于掩蓋了土地的功能與作用，未體現(xiàn)土地使用權(quán)價格，特別是土地使用權(quán)存在劃撥與出讓二種方式的情況下，不同的評估機(jī)構(gòu)作出的評估結(jié)果存在較大差距。 51 例如：某地政府因公益設(shè)施建設(shè)，需要收回某片區(qū)劃撥土地使用權(quán)，并對居民進(jìn)行拆遷安置，政府委托了三家評估公司進(jìn)行拆遷費(fèi)用的摸底，結(jié)果為：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)采取的方法為區(qū)位價（基準(zhǔn)地價） +房屋現(xiàn)值，評估的總價值為 2200余萬元；土地評估機(jī)構(gòu)采取的方法為劃撥土地使用權(quán)價格 +房屋現(xiàn)值，評估出的總價為 1500余萬元；具備土地、房地產(chǎn)估價雙資格的估價師根據(jù)該片區(qū)的房、地產(chǎn)權(quán)的實(shí)際狀況，采用劃撥土地使用權(quán)價格 +（房與地）耦合收益 +房屋現(xiàn)值的方法，評估的總價值為 1700余萬元。 52 價格懸殊的原因是房地產(chǎn)估價師采用區(qū)位價 +房屋現(xiàn)值的方法，其中區(qū)位價的求取直接用基準(zhǔn)地價，忽視了基準(zhǔn)地價內(nèi)涵與估價對象的價值內(nèi)涵的差異性。而土地估價機(jī)構(gòu)雖注意了劃撥土地使用權(quán)益，但忽視了房地耦合后產(chǎn)生的增值收益；因此，不加區(qū)別的套用，不考慮估價對象的土地使用權(quán)類型，不注意房與地耦合收益，導(dǎo)致估價結(jié)果差別較大。 53 同時土地使用權(quán)不同于房屋的所有權(quán)，土地使用權(quán)可派生出諸如地役權(quán)、通行權(quán)等，因此如果對土地估價及土地管理知識不掌握，在評估時便容易產(chǎn)生錯誤。 例如：一宗出讓的國有土地內(nèi)部建有一飯店，存在債務(wù)關(guān)系，該飯店及基底涉及的土地使用權(quán)由法院裁定給債權(quán)人，為明晰抵債額度，法院委托二家評估機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行了估價。 54 某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估的價格為 3300/平方米；另一具備土地、房地產(chǎn)雙重資質(zhì)的不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的價格為 2700元 /平方米；同一估價對象，在同一估價時點(diǎn)所出具的估價結(jié)果差別較大；債務(wù)人認(rèn)為后者評估過低，有意壓價，向法院提出聽證要求，經(jīng)估價師解釋，該飯店涉及的土地使用權(quán)具有他項(xiàng)權(quán)利，其通行權(quán)（包括通路、通電、通水）受到原土地使用權(quán)限制。債務(wù)人聽后很高興的接受了結(jié)果。 55 第三、涉及改制企業(yè)的房地產(chǎn)拆遷評估也存在因估價機(jī)構(gòu)不同結(jié)果存在差異的現(xiàn)象。 例如：某企業(yè)因改制需要委托了某資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，對其資產(chǎn)進(jìn)行了全面評估，當(dāng)時企業(yè)用地性質(zhì)為劃撥，地上房屋為 60年代建造的倉儲，已基本失去功能，可該資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的房屋增值率為 %,土地竟然存在減值率為%,改制過程中政府實(shí)施新規(guī)劃需對企業(yè)搬遷 ,某房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對其房地產(chǎn)評估后 ,房屋僅剩殘值 3%,土地評估機(jī)構(gòu)對其劃撥土地使用權(quán)評估的價格比原值增加了近 10倍 ,企業(yè)對此疑惑不解 ,不知道選用何種結(jié)果。 56 （四）拆遷補(bǔ)償評估研究的必要性 城市房屋拆遷從無法無序到依法有序、從“大公無私”到“尊重產(chǎn)權(quán)”、從“無償”到“有償”的變化，體現(xiàn)了我國由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了我國的法律進(jìn)程，是社會進(jìn)步的體現(xiàn)，但是伴隨著市場經(jīng)濟(jì)而產(chǎn)生的房屋拆遷補(bǔ)償評估，卻因法規(guī)政策的缺失存在著許多問題，因此，急需完善和規(guī)范。 57 房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上就是房地產(chǎn)權(quán)益價格，是房價和地價的耦合價，地價隱含于房價中。分析我國目前情況，一方面房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣化、復(fù)雜化；另一方面各省市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場狀況及微觀政策不同；再就是國家尚未制定統(tǒng)一的拆遷估價辦法?！段餀?quán)法》今年 10月 1日實(shí)施后，《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》都要有相應(yīng)修改，特別是規(guī)定了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。鑒于此，研究和探討拆遷過程中的補(bǔ)償評估問題以及解決這些問題的方法途徑是十分迫切必要的。 58 二、房屋拆遷補(bǔ)償評估的理論思考及方法研究（一）理論思考 城市房屋拆遷補(bǔ)償評估存在的種種問題，原因在于理論研究的滯后。加強(qiáng)城市房屋拆遷補(bǔ)償評估理論研究是解決這一問題的重要途徑。 房屋拆遷補(bǔ)償評估的學(xué)科定位 房屋拆遷補(bǔ)償?shù)睦碚摽蚣? 59 綜上研究，提出了兩個核心問題： ①產(chǎn)權(quán)是制度的基礎(chǔ)，是經(jīng)濟(jì)學(xué)的前提條件，土地產(chǎn)權(quán)作為整個產(chǎn)權(quán)理論的重要組成部分，勢必成為城市房屋拆遷評估補(bǔ)償?shù)暮诵睦碚摗? ②房地產(chǎn)是“房”與“地”不可分割的統(tǒng)一整體，拆遷評估中要明確估價目的、估價對象，選擇科學(xué)的估價方法。 60 （二）房屋拆遷及土地權(quán)益補(bǔ)償評估一般方法 市場比較法： 市場比較法在同一地區(qū)或同一供需范圍內(nèi)的類似區(qū)域中，與估價對象相類似的房地產(chǎn)的交易較多時才能有效使用，在房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)、交易情況較少的情況下不適用。 運(yùn)用該方法應(yīng)注意分析房地產(chǎn)市場，選取適當(dāng)可比實(shí)例，仔細(xì)分析影響價格的因素及影響程度，客觀確定修正系數(shù)。 61 成本法：使用該方法的難點(diǎn)是合理區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，并結(jié)合市場供求分析確定房地產(chǎn)價格；另一個難點(diǎn)是折舊的求取，在求取折舊時注意以下幾點(diǎn)： （ 1）、房地產(chǎn)估價中的折舊不同于會計(jì)上的折舊，估價中折舊是一種減價修正。 62 （ 2）建筑物的壽命有自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命之分，經(jīng)濟(jì)壽命是建筑物建造完成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收益大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)期，房地產(chǎn)估價采用的為建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。 （ 3）建筑物使用年限特別要注意土地使用權(quán)年限，如果是出讓用地，要注意剩余年期，注意房屋的尚可使用年限不能超過土地剩余年期。 63 收益法：該方法的難點(diǎn)在于求取凈收益時扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確界定和科學(xué)確定資本化率。 目前商業(yè)辦公類房地產(chǎn)出現(xiàn)了一方面房地產(chǎn)價格上漲，一方面是房屋空置率較高，房屋租金微升甚至下降的現(xiàn)象，公認(rèn)的價格租金比 812，據(jù)了解目前多數(shù)地方已超過 20，個別項(xiàng)目甚至超過 30，如果按照通常采用的存貸款利率確定資本化率得出估價結(jié)果會與市場價格相去甚遠(yuǎn)，因此必須對片區(qū)內(nèi)的房地出租及銷售情況認(rèn)真仔細(xì)調(diào)查后，計(jì)算其租售比，以科學(xué)地確定資本化率。 64 24個人，每列 5人，怎么排成 6行。 一個人能做，兩個人能做，大家都能做，但兩個人以上不能同時做，做什么呢？ 65 66 67 （三）創(chuàng)新研究 “標(biāo)本房屋”市場價格評估法 該方法的基本思路為，在一個拆遷片區(qū)中按房屋使用類型（居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)）選取一個有代表性的房屋作為評估標(biāo)本，運(yùn)用市場比較法或其他方法評估該“標(biāo)本房屋”的市場價格，然后將各拆遷房屋與標(biāo)本房屋進(jìn)行比較，一般只需進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正即得出各拆遷房屋的市場價格。 68 （ 1）標(biāo)本房屋的確定 標(biāo)本房屋在拆遷片區(qū)內(nèi)應(yīng)具有代表性，能反映拆遷范圍內(nèi)多數(shù)房屋的情況。主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 建筑類型（平房、二層、多層） 建成年代 建筑結(jié)構(gòu)（磚木、磚混） 樓層、戶型、面積、朝向等。 房屋及土地的使用性質(zhì)。 69 （ 2）利用市場比較法評估標(biāo)本房屋時，可比實(shí)例的一般要求： ①地區(qū)相同，即拆遷區(qū)位等級應(yīng)相同或相似； ②用途相同； ③建筑結(jié)構(gòu)和類型相同； ④規(guī)模相當(dāng)； ⑤權(quán)利性質(zhì)相同； ⑥成交日期與估價時點(diǎn)相近； ⑦一般應(yīng)選取二手房交易實(shí)例； 70 例某項(xiàng)目，需要拆遷 1棟 6層居民樓，共 48戶居民，這棟居民樓的套型、面積、建成年份相同。每戶僅僅在層次、室內(nèi)裝修及使用情況存在差異。經(jīng)分析，采用“標(biāo)本房屋”評估法評估較為便捷。具體做法如下：第一步，確定“標(biāo)本房屋”，根據(jù)勘察情況，東單元 5樓西戶在 48戶中，在層次、室內(nèi)裝修及使用情況具有代表性，確定為“標(biāo)本房屋”。第二步，選用市場比較法等方法，評估出該戶價格。第三步，其他房屋與該戶對比，找出存在的差異，進(jìn)行價格修正，求得其他各戶房屋的評估價格。結(jié)果順利通過了公示。 71 該方法是市場比較法的一種延伸，從比較修正的因素看，其他房屋與“標(biāo)本房屋”比較修正僅限于個別因素的比較修正，修正幅度相對小，便于對比分析，得出結(jié)果相對公平合理，減少了每戶都選取案例評估計(jì)算中的大量重復(fù)工作，節(jié)省了人力、財力，提高了工作效率。該方法關(guān)鍵是“標(biāo)本房屋”的估價結(jié)果是否客觀、公正。 72 綜合平衡法 是基于房地耦合收益的基礎(chǔ)上提出的，即房與地分別評估后根據(jù)實(shí)際情況科學(xué)設(shè)定耦合收益系數(shù)，綜合平衡得出的結(jié)果，以公式表示： 房地產(chǎn)總價＝房屋現(xiàn)值價 +土地使用權(quán)價格 +房地耦合收益價格 ＝（房屋現(xiàn)值單價建筑面積 +土地使用權(quán)單價土地使用權(quán)面積）（ 1+房地耦合收益率） 73 而耦合收益率采用多因素綜合評價方法。假設(shè)房地耦合收益率（ R）與建筑容積率（ R1）、區(qū)域條件（ R2）結(jié)構(gòu)（ R3）層次（ R4）、布局（ R5）、朝向（ R6）等 6個因素關(guān)聯(lián)。 74 R=R1+R2+……+R 6 (0～ 1) 層次 布局 朝向 R4 R5 R6 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 R4