房地產(chǎn)、土地抵押辦理他項(xiàng)權(quán)證的程序和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(編輯修改稿)
2024-10-13 21:47 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 土地使用權(quán)租賃合同的主要內(nèi)容：由出租人和承租人根據(jù)出讓合同的基本內(nèi)容和出租的實(shí)際情況協(xié)商確定。由于它是確定當(dāng)事人在租賃關(guān)系中權(quán)利義務(wù)的法律文書，是當(dāng)事人出租活動(dòng)的行為準(zhǔn)則，因此，其內(nèi)容要全面、準(zhǔn)確、具體。主要包括：租賃標(biāo)的物：為附有地上建筑物、其他附著物的土地使用權(quán)。要明確地塊位置、四至、面積、開發(fā)程度等。關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬，出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對(duì)土地的占有、使用、收益權(quán)，并非土地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未到出讓年限時(shí)，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。租賃用途：與出讓合同中規(guī)定的用途相同。但在租賃合同中進(jìn)一步明確很有必要，有利于承租人按照土地利用性質(zhì)正確、合理地使用土地，防止糾紛和誤解。租賃期限：租賃期限是租賃關(guān)系起始與終止的日期。租賃期限受兩個(gè)方面的約束：一是土地使用權(quán)出讓合同，租賃期限必須在出讓期限范圍內(nèi)；二是《合同法》第214條的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，.....租賃期滿可以續(xù)訂合同。若租賃合同未規(guī)定具體租期，只要在出讓期限內(nèi)，出租方無(wú)特殊的、需要收回土地的原因，且承租方依約使用土地，土地使用權(quán)租賃合同為有效繼續(xù)。但出租方和承租方有特殊原因需終止合同的，在雙方取得一致意見的情況下，也可隨時(shí)終止。租金：租金的標(biāo)準(zhǔn)、支付期限和方式，以及貨幣的種類，由合同當(dāng)事人根據(jù)土地所在地的實(shí)際情況及出租市場(chǎng)供需關(guān)系和市場(chǎng)價(jià)格約定。交付土地的期限和條件：合同中應(yīng)明確規(guī)定合同簽訂之后，出租人交付土地的時(shí)限及條件，以確保承租人能按時(shí)占有、使用土地，主張其權(quán)利。改變土地用途的約定：一般來(lái)說(shuō)，租賃合同約定的土地使用條件，必須符合出讓合同規(guī)定的條件和土地使用規(guī)則，如須改變，需要按照土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后方可。雙方當(dāng)事人需要約定用途改變的可能性，以及在辦理變更登記的過(guò)程中分別承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。終止合同的條款：分為兩種情況：①出租人單方終止合同的情況。在租賃合同有效期間，承租人如有下列情況，出租人可終止合同：承租人私自轉(zhuǎn)租的；長(zhǎng)期閑置不用的；物故長(zhǎng)期拖欠租金的；承租人利用承租土地搞非法活動(dòng)的。②承租人單方終止合同的情況。如出租人有下列情況的，承租人也可終止合同：未 按時(shí)交付土地的；未按使用條件提供土地的；合同規(guī)定土地用途與出讓合同或規(guī)劃用途不一致的。出租人和承租人雙方的權(quán)利義務(wù)。違約條款：違反土地使用權(quán)租賃合同的責(zé)任，對(duì)于違約人來(lái)講，主要是就違約行為承擔(dān)解除合同的違約后果，以及對(duì)違約造成的損失支付違約賠償。承租人租期屆滿時(shí)返還土地的期限、方式和條件。明確合同登記的部門、時(shí)間和方式。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：租賃期間，土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，在同等條件下承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)土地使用權(quán)租賃關(guān)系是平等主體間的民事法律關(guān)系，出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的，即出租人作為權(quán)利主體享有的權(quán)利就是承租人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；承租人享有的權(quán)利就是出租人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。出租人的主要義務(wù)(即承租人的權(quán)利)1．按租賃合同約定的時(shí)間和條件將土地提供給承租人使用。2．出租人出租土地時(shí)，依法負(fù)有將出租土地的地上建筑物、其他附著物同時(shí)出租的義務(wù)。其交付與交付土地的行為同時(shí)進(jìn)行。但合同另有約定的，從合同。3．出租人轉(zhuǎn)讓已出租的土地使用權(quán)及地上建筑物時(shí)，應(yīng)事先通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先受讓的權(quán)利。但承租人的這種優(yōu)先權(quán)不得優(yōu)先于國(guó)家及其代表：4．租賃合同有效期間，出租人將已出租的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，新的土地使用權(quán)受讓人作為出租人應(yīng)繼續(xù)履行與承租人的租賃合同，所謂“買賣不破租賃”。5．出租人在承租人合法依約使用土地期間，具有保證不憑借使用權(quán)人的權(quán)利干擾承租人正常占有使用土地的義務(wù)：保證租賃
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