【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 民人均建筑面積 平方米。 恩格爾系數(shù) : 居住價(jià)格指數(shù)上漲 :%。 固定資產(chǎn)投資完成 : 億元 ,比上年增長(zhǎng) % 相關(guān)指標(biāo) 外貿(mào)進(jìn)出口總額完成 : ,下降 %。出口 ,增長(zhǎng) %。 全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 :2021 年末 億元 ,比年初增長(zhǎng) %。其中 ,單位存款 億元 ,增長(zhǎng) %。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款 億元 ,增長(zhǎng)%。元 ,按可比口徑比年初增加 億元 ,同比增長(zhǎng) %。 全市財(cái)政總收入完成 億元 ,比上年下降 %。 地方財(cái)政收入完成 億元 ,下降 %。其中 ,公共財(cái)政預(yù)算收入 億元 ,下降 %。全市財(cái)政總支出 億元 ,增長(zhǎng) %。其中 ,公共財(cái)政預(yù)算支出 億元 ,增長(zhǎng) %。 全年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù) ,提高 點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 億元 ,增長(zhǎng) %。實(shí)現(xiàn)利稅總額 億元 ,增長(zhǎng) %。其中 ,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元 ,增長(zhǎng) %。實(shí)現(xiàn)稅金 億元 ,增長(zhǎng) %。 消費(fèi)增長(zhǎng)的主要特點(diǎn) (今年一季度 ): (1)收入三升一降 ,工薪收入的增長(zhǎng)占主導(dǎo)地位 人均可支配收入構(gòu)成中 ,工薪收入 (扣除個(gè)人所得稅、個(gè)人社會(huì)保障金等 )同比增長(zhǎng) %。人均經(jīng)營(yíng)凈收入同比增長(zhǎng) 。人均財(cái)產(chǎn)性收入同比增長(zhǎng) 1倍 。轉(zhuǎn)移性收入下降。工薪收入的增長(zhǎng)一是去年底和今年初行政事業(yè)單位職工增加工資和企業(yè)發(fā)放效益工資及獎(jiǎng)金所致。二是隨著國(guó)企改革的深入進(jìn)行 ,部分改制成功企業(yè) ,生產(chǎn)強(qiáng)勁恢復(fù) ,職工的收入較改制前普遍大幅提高。說(shuō)明計(jì)劃經(jīng)濟(jì)帶給了市民穩(wěn)定的收入增長(zhǎng)。 (2)消費(fèi)支出快速增長(zhǎng) ,特征各異 A、消費(fèi)傾向 (消費(fèi)與收入的比例 )略有變化。一季度消費(fèi)支出占可支配收入的 %,比 上年提高 個(gè)百分點(diǎn) , 消費(fèi)支出的增幅高于可支配收入的增幅 個(gè)百分點(diǎn)。居民消費(fèi)心理正在悄然轉(zhuǎn)變 ,類(lèi)似住房按揭貸款的超前消費(fèi)形勢(shì)已經(jīng)為人們接受。 B、服務(wù)性消費(fèi)增幅較大 ,消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變。一季度 ,城鎮(zhèn)居民人均服務(wù)性消費(fèi)支出 元 ,同比增長(zhǎng) %,高于人均消費(fèi)性支出 %的增幅 ,其中 ,人均在外飲食、家庭服務(wù)、交通與通信服務(wù)、居民服務(wù)等消費(fèi)支出都有較大幅度的增長(zhǎng)。在滿足基本的衣食住行需求后 ,城鎮(zhèn)居民開(kāi)始注重生活質(zhì)量的提高 ,在健身強(qiáng)體、便利交通、通訊、改善居住條件、提高生活檔次等方面 ,成 為人們生活中追求的目標(biāo)。 C、食品消費(fèi)的增加使恩格爾系數(shù)有所回升。良好的收入水平和存款狀況 ,使齊齊哈爾人在消費(fèi)方式的選擇中普遍傾向于現(xiàn)款消費(fèi) ,而選擇貸款消費(fèi)的人群較少。 (3)全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平與上年同比上漲 %,其中服務(wù)價(jià)格上漲%。商品零售價(jià)格上漲 %。工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲 %。全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 %。 (4)全年商品房銷(xiāo)售價(jià)格水平同比上漲 %,漲幅與上年基本持平 ,其中 ,住宅商品房?jī)r(jià)格水平同比上漲 %,漲幅比上年低 。說(shuō)明 商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度減緩 ,預(yù)計(jì)在今年國(guó)家宏觀調(diào)控的強(qiáng)勢(shì)宣傳下 ,價(jià)格將趨于穩(wěn)定或略有下滑 。 (5)第二產(chǎn)業(yè)在各產(chǎn)業(yè)比重中占絕對(duì)優(yōu)勢(shì) ,是齊齊哈爾這個(gè)資源型城市的顯著特征。由于近年來(lái)受?chē)?guó)際原油市場(chǎng)影響 ,油價(jià)持續(xù)攀升 ,給齊齊哈爾經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的效益 ,也給齊齊哈爾的收入水平提高帶來(lái)巨大的實(shí)惠。 宏觀分析小結(jié) 從宏觀環(huán)境分析可以看出 ,齊齊哈爾市的經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展階段。各個(gè)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展 ,以及大規(guī)模的城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造工程使得齊齊哈爾市的城市競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不斷提升 ,為本項(xiàng)目的投資開(kāi) 發(fā)創(chuàng)立了良好的外部環(huán)境。 近年來(lái) ,齊齊哈爾市民的收入也在不斷提高 ,隨著收入的提高 ,人們的對(duì)消費(fèi)需求居住環(huán)境也在不斷變化 ,因此滿足市民們不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)需求是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基本原則和出發(fā)點(diǎn)。 外商及港澳臺(tái)商、民間投資的增長(zhǎng)速度非常大 ,表明齊齊哈爾市的經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境得到認(rèn)可 ,民資、外資的投資主體地位進(jìn)一步加強(qiáng) ,大量外資及外來(lái)企業(yè)的進(jìn)入 ,對(duì)于城市商務(wù)辦公物業(yè)的需求增加。 齊齊哈爾市作為中國(guó)齊齊哈爾綠色食品國(guó)際博覽會(huì)的主辦城市 ,已成功舉辦了七屆。政府對(duì)城市的金融貿(mào)易、商務(wù)辦公、科技會(huì)展、文體休閑、現(xiàn)代生活等功能的開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)劃要求 ,對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展具有政策上的規(guī)劃支持。 從宏觀環(huán)境來(lái)看 ,在政府政策和規(guī)劃下 ,齊齊哈爾市房地產(chǎn)在較好的投資環(huán)境將穩(wěn)步發(fā)展。 齊齊哈爾市區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯 ,連續(xù)成功舉辦了四屆國(guó)際小商品交易會(huì) ,已成為承接國(guó)際小商品交易的一個(gè)平臺(tái) ,吸引國(guó)際資本參與中國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一個(gè)載體 ,鏈接中國(guó)小商品進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)的一個(gè)橋梁。小商品交易會(huì)是融天時(shí)、地利 、人和于一體 ,賦機(jī)遇、優(yōu)勢(shì)、發(fā)展于一身 ,以國(guó)際合作“俄羅斯中國(guó)友好年”為契機(jī) ,進(jìn)一步開(kāi)拓國(guó)內(nèi)外小商品交易市場(chǎng) ,打造小商品對(duì)俄遠(yuǎn)東地區(qū)和東北亞地區(qū)貿(mào)易平臺(tái) ,形成黑龍江省西北部地區(qū)規(guī)模最大的小商品集散地和生產(chǎn)加工基地 ,逐步形成“南有義烏、北有鶴城”的小商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)格局。 齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及動(dòng)態(tài)分析 齊齊哈爾市房地產(chǎn)整體分析 市場(chǎng)發(fā)展水平 由于齊齊哈爾市特殊的歷史和產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ,齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步相對(duì)較晚 (宿舍型住宅比率較大 ),商品房市場(chǎng)整體發(fā)育不夠完善 ,居民消費(fèi)心態(tài)不夠成熟。而且房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)疲軟 ,較大慶市場(chǎng)有較大差距 ,城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度緩慢 ,人們收入水平偏低 ,市場(chǎng)承接力不足 ,市場(chǎng)呈飽和狀態(tài) ,產(chǎn)品品質(zhì)較低 ,競(jìng)爭(zhēng)激烈 ,對(duì)本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)提出了嚴(yán)竣的考驗(yàn) ,但同時(shí)由于市場(chǎng)較為初級(jí) ,仍有不少市場(chǎng)空白點(diǎn)可充分挖掘 ,也為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 市場(chǎng)主要特征 去年 ,我們先后對(duì)齊齊哈爾市樓市進(jìn)行了全面的調(diào)查 ,從調(diào)查中可以看出齊齊哈爾房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下特征 : 1 市場(chǎng)總體開(kāi)發(fā)量大 ,在售樓盤(pán)多 現(xiàn)階段共有近 20 個(gè)項(xiàng)目在售 ,其中 5 個(gè)為期房銷(xiāo)售 ,13 個(gè)為現(xiàn)房現(xiàn)房銷(xiāo)售 ,與本項(xiàng)目有較強(qiáng)參照價(jià)值的項(xiàng)目有上表中 7 個(gè) ,在后面的解析中將著重分析此類(lèi)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目分布較為分散 ,但總體可劃分為 3個(gè)區(qū)域 ,一為市中心區(qū)西北側(cè)、勞動(dòng)湖周邊 。二為卜奎南大街兩側(cè) 。三為城東龍華路東段兩側(cè)。除勞動(dòng)湖周邊外 ,板塊特征不是太明顯。其中商業(yè)中心區(qū)內(nèi) ,在建和在售住宅項(xiàng)目很少 ,且都是高層住宅 ,多層和其他物業(yè)形態(tài)大多集中在新開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)。 2)市場(chǎng)空置率較高 ,銷(xiāo)售速度過(guò)于緩慢 截至 2021年 9月止 ,市場(chǎng)空置房達(dá) 200余萬(wàn)平米 ,市場(chǎng)所有竣工項(xiàng)目無(wú)一例外都余有不同數(shù)量的尾房待售 ,大多 數(shù)樓盤(pán)余房數(shù)量偏大。 3)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格明穩(wěn)實(shí)降 ,市場(chǎng)價(jià)格偏高 ,與消費(fèi)者承受價(jià)格差距較大 市場(chǎng)所有項(xiàng)目雖為明碼實(shí)價(jià)銷(xiāo)售 ,但幾乎都存有較大的隱性降價(jià)空間 ,尤其是針對(duì)一次性付款客戶。市場(chǎng)價(jià)格總體偏高 , 其價(jià)格有上揚(yáng)趨勢(shì) , 市場(chǎng)在售住宅項(xiàng)目執(zhí)行價(jià)格總體來(lái)說(shuō)偏高 ,與目標(biāo)消費(fèi)者所能承受的價(jià)格水平存有較大差距 ,這也是住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)疲軟、空置率高的主要原因。 (4 戶型配比面積偏大 各樓盤(pán)的戶型面積涵蓋面較廣 ,面積偏大 ,主要集中在 90?160 平米左右 ,面積最小的在 60?80平米左右的一室一廳 ,面積 最大則有 460多平米的七室三廳 ,戶型均以二室一廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)為主力戶型 ,三室房多集中在 140?160 平米左右 ,二室房多集中在 90?140平米左右?？傮w來(lái)說(shuō) ,戶型面積偏大 ,尤其是戶型配比面積 ,戶型功能布局缺乏合理性 ,尤其以前兩年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目表現(xiàn)最為突出。其中現(xiàn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目中二室房主要集中在 90?140平米左右 ,而在這面積段內(nèi)又大致可分為兩個(gè)區(qū)間 ,90?110平米左右二室一廳一衛(wèi)房和 110?140平米左右二室二廳一衛(wèi)房 ,90?110平米以內(nèi)的二室房各項(xiàng)目銷(xiāo)售較為理想 ,在同類(lèi)二室房戶型銷(xiāo)售速度快 ,而 110?140 平米左右的二室房銷(xiāo)售速度緩慢 ,成為各項(xiàng)目的主要滯銷(xiāo)房 。三室房面積段又主要集中在130?200 平米左右 ,在這個(gè)面積段中面積相對(duì)較小如 130?140 平米左右的三室二廳一 /二衛(wèi)戶型銷(xiāo)售情況較好 ,而超出 160 平米的三室房市場(chǎng)接受度非常有限 ,各項(xiàng)目此面積段戶型銷(xiāo)售速度極其緩慢 ,銷(xiāo)售情況不好 ,成為了每個(gè)滯銷(xiāo)樓盤(pán)的主要剩余戶型。 綜上所述 ,市場(chǎng)中較缺乏相對(duì)較小面積戶型 ,如 4050 平米的一室房、 70平米左右的二室一廳一衛(wèi)房、 100 平米左右的三室一廳一衛(wèi)房和 120平米以內(nèi)的三室二廳二衛(wèi)房 ,以現(xiàn)在市場(chǎng)特點(diǎn)情況和消費(fèi)者需求調(diào)查情況來(lái)看 ,只要抓住這幾個(gè)面積段的戶型產(chǎn)品 ,就能填補(bǔ)市場(chǎng)空白 ,贏得市場(chǎng)先機(jī)。 (5)戶型布局類(lèi)型相對(duì)單一 現(xiàn)有市場(chǎng)項(xiàng)目戶型平面布局較為單一 ,多數(shù)仍停留在傳統(tǒng)的平層布局上 ,缺乏新產(chǎn)