【文章內(nèi)容簡介】 防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。消防及安全管理前期介入小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產(chǎn)的安全。外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當局的批準。業(yè)主全面進駐準備小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進駐之前，管理處將主動與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數(shù)量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關(guān)人員在現(xiàn)場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。二、前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度人員安排計劃根據(jù)前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步招調(diào)到位。（1）施工期人員安排及職責① 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經(jīng)理擔任；組員4人，負責領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場管理人員3人，在中標15天后進入現(xiàn)場，負責與施工管理方保持密切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場的物業(yè)管理前期工作。（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責成立以工程部經(jīng)理為組長，由配電、給排水、空調(diào)、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓負責掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書等。① 接管驗收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責大廈物業(yè)管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等。② 此階段物業(yè)管理公司將適時派出由總經(jīng)理帶隊的專業(yè)人員7人參與接管驗收，擬定小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理接管驗收方案》，協(xié)助管理處開展工作。③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。工作進度根據(jù)小區(qū)（大廈）實際情況和待業(yè)慣例，建議在定標后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標15天后開展前期管理。★小區(qū)（大廈）前期介入工作進度表月份5月底項目簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記69月初10月底11月底12月錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放崗?fù)ぁ⒌篱l與標識系統(tǒng)方案竣工驗收物業(yè)接管現(xiàn)場驗收（包括備品 備件）物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗及試運行 清潔開荒公眾文件送審并發(fā)布 準備迎接全面進駐 物資裝備的準備 外部公共關(guān)系的建立 全面進駐并開始正式運行注：籌備期具體工作時間視施工進度調(diào)整第四篇：前期介入方案前期介入方案在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。根據(jù)某項目工程進展情況，從以下方面綜合考慮制訂方案：一、工作內(nèi)容：（1）從政策法規(guī)的角度，提供有關(guān)物業(yè)管理的意見和依據(jù)。（2）從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見。（3）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計。（4）建筑設(shè)計和選材。（5）環(huán)境整體設(shè)計。（6）標識系統(tǒng)的設(shè)計、配置。（7）綠化設(shè)計。（8）其它公建配套設(shè)施配置。（9）電梯、空調(diào)系統(tǒng)的配置。（10）消防設(shè)施配置。（11）安全監(jiān)控系統(tǒng)配置。（12）弱電系統(tǒng)其它配置。（13）各類設(shè)備配置、選型。（14）隱蔽工程施工。二、接管驗收管理方案為確保項目的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護業(yè)主的合法權(quán)益，方便日后的物業(yè)管理，特制項目接管驗收方案。管理內(nèi)容：（1）了解接管物業(yè)的基本情況。（2）編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安排。（3）與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。（4）與開發(fā)、施工單位一起，對項目物業(yè)進行現(xiàn)場復(fù)驗，直至符合規(guī)定的要求和標準。（5）與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行項目物業(yè)交接。（6）核對、接收各類房屋和鑰匙。（7）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔。（8）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備。（9）核對、接收各類標識。管理措施：（1）組建接管驗收小組，負責項目的接管驗收工作。（2）制定接管驗收規(guī)程。（3）掌握物業(yè)驗收的標準和程序。（4）提高對接管驗收重要性的認識。（5）實事求是地開展接管驗收工作。（6）按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。三、業(yè)主入住管理方案在辦理業(yè)主入住手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理公司的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用管理內(nèi)容：（1）在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準備齊全。（2）精心布置業(yè)主入住現(xiàn)場，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)。（3）業(yè)主所持的入住通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料。（4）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費用。（5）陪同業(yè)主驗房，辦理領(lǐng)房手續(xù)。在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)業(yè)主確認后，填入《業(yè)主驗收交接表》。（6）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，與業(yè)主約定時間，及時解決。管理措施：（1）制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》。（2）策劃業(yè)主入住現(xiàn)場布置方案。（3）按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程。（4）熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見。（5）按規(guī)定辦理業(yè)主入住手續(xù)。四、秩序維護管理方案在項目物業(yè)管理中，應(yīng)當運用現(xiàn)有的科學技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進設(shè)備、工具和人的主觀能動性，維護項目物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時全天候管理方案。管理內(nèi)容：（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，維護項目物業(yè)小區(qū)公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主安全的行為。門崗的任務(wù)：（向業(yè)主行舉手禮或注目禮）；；；；；，即與物主核實，并作登記。巡邏崗的任務(wù)：，不留死角；，維護道路暢通，做好安全防范工作；；；；；。管理措施：（1）實行半軍事化管理，制訂各項秩序維護員管理制度和獎懲措施，并嚴格付諸實施，以增強秩序維護員的工作責任心。（2）強化秩序維護員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓，提高秩序維護員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，每年組織不少于4次會操。（3）加強秩序維護員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。（4）嚴格執(zhí)行秩序維護巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量。（5）監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時清除。五、消防管理方案結(jié)合物業(yè)小區(qū)特點，尤其有高層樓宇的消防管理是物業(yè)管理的重中之重，要根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合住宅的實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主、物業(yè)財產(chǎn)安全。管理內(nèi)容：（1）做好消防監(jiān)控中心的管理；（2）做好消防設(shè)施、器材的管理；（3）保持消防通道的暢通；（4）加強物業(yè)小區(qū)裝修期間的消防安全管理；（5）嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；（6）防止電器短路、管煤泄漏等引發(fā)火災(zāi)因素。管理措施：（1）制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；（2）制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；（3）建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；（4）定期進行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；（5）做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；（6）制止任何違反消防安全的行為；（7）積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳達消防知識；（8）發(fā)生火災(zāi)，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警六、清潔綠化方案清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲，是小區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個小區(qū)的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案：管理內(nèi)容：（1）綠化養(yǎng)護：綠化工應(yīng)做到管理日?；?、養(yǎng)護科學化。根據(jù)氣候，給花木適量澆水。根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗； 制定預(yù)防措施，防治病蟲害；做好惡劣天氣花草樹木的保護工作； 定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。（2）清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。（3）地下車庫：每天清掃地坪，輕抹各類標志牌，隨時處理大面積油漬、積水；每周沖洗地坪，去除下水道口雜物；每月對墻身進行去漬和除塵；每季清潔、擦拭照明系統(tǒng)，天花及管道外除塵。管理措施：（1）建立綠化保潔制度，狠抓落實；（2）按操作規(guī)程進行規(guī)范操作；（3）加強綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓，