【文章內容簡介】 間、洗澡間、晾衣間）及物料倉庫、清潔工工具房擬在地下室，請設計部、工程部和物業(yè)確定位置并給予基礎方面的解決落實。高層樓宇應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池（現(xiàn)設計有接水管，但無洗手池和排水）道閘系統(tǒng)：道閘須采用欄柵式的，防止人員從此處出入，弱電進場安裝須請物業(yè)參與 綠化帶植物物品種（尤其是高檔大型牧業(yè)小區(qū)）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷磚（防涂鴉，防污漬），樓層垃圾桶擺放位置墻面采取刷白色油漆、仿瓷或粘貼一定高度的瓷磚小區(qū)內的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易褪色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕大風、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）垃圾收集站最好設計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。并設置有水源和排水，便于清洗。單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。凡有空調機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調滴水面造成地面青苔）。建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送少窗安裝防護欄（以減少和杜絕高空拋物現(xiàn)象）各單元門、停車位、外圍、巡視死角、商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監(jiān)控。重要管路和線路要預留備用管線或活口。（以免日后發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）設計時最好設置套管。小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標準和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產的牌子、型號和規(guī)格。涉及小區(qū)物業(yè)的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、搞擠壓應力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質量關，綠化帶土質的厚度符合要求。所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯(lián)的中介單位都應與開發(fā)產就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內容、保質（修）期限、責任、費用（維修保證金）、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經營及資質證明、產品的產地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購地址及單位聯(lián)系電話，工程部應建立供貨商、安裝單位、和與之有關聯(lián)的中介單位的檔案目錄（１９）一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）采購和安裝須有物業(yè)參與，延長使用壽命提出物業(yè)的建議，目的是節(jié)約維護成本，從前期進行風險的規(guī)避。并對所有設施設備使用壽命進行市場調查，并要求廠家做出質保承諾對質保期的確定，除了國家規(guī)定外，盡量延長質保時間，也是對產品質量的檢驗，這些供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規(guī)的培訓。（２０）小區(qū)物業(yè)所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經過公安部門的安全技防沒合格后才準許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯交配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設備或儀表供供貨安裝單位一并解決。（２１）工程部需配合物業(yè)工程技術人員一起，做好質量跟進工作，深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。（２２）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。以上是****前期介入報告，物業(yè)提出的相關意見和建議，請集團領導及設計部、工程部對相關問題給予重視、解決、協(xié)調。并對意見建議逐一反饋。第三篇：前期介入心得體會為此，公司設置了自己前期介入工作的重點和規(guī)范：房地產立項的介入——房地產商業(yè)規(guī)劃——房地產設計——房地產圖紙審核——房地產施工建設階段的介入(房屋主體質量)——房地產設備設施的安裝調試介入——房地產接管驗收階段的介入7個方面。房地產立項階段的介入工作。重點是在拿地立項階段，從物業(yè)管理和業(yè)主的角度，考慮目標地塊的交通、商業(yè)價值，從升值空間、周邊配套設施的完善程度等方面提出物業(yè)管理公司的建議和意見，供開發(fā)商參考。房地產商業(yè)規(guī)劃階段的介入工作。重點是科學合理地提出規(guī)劃的重要內容節(jié)點，比如應該考慮公辦學校和私立學校、社區(qū)衛(wèi)生間、物業(yè)管理用房等公建主體建筑的位置、面積大小、交通便利性、位置等。房地產的設計階段。例如衛(wèi)生間不能距離物業(yè)管理用房較遠。一樓的商業(yè)鋪面的房門必須達到相應的高度，否則會為后期使用帶來不便。房地產圖紙的審核階段。物業(yè)管理公司站在小區(qū)周邊配套設施和生活便利性、物業(yè)使用綜合功能等方面，提出自己的見解。房地產施工階段的介入工作。房地產的施工階段包含的內容眾多，比如施工質量、材料的選取、施工工藝的合理性、監(jiān)理公司的監(jiān)管是否到位等問題。房屋公共設備設施的安裝和調試階段。很多物業(yè)管理公司為了規(guī)避管理中的風險，往往對設備安裝和調試階段不聞不問，主要是害怕承擔責任。但是，如果主動迎上去，主動尋找問題，主動參與各種設備的安裝和調試，查看相關合同條款，就能為以后的物業(yè)管理工作贏得主動。房地產接管驗收階段的工作。除了參與各種設備設施的安裝和調試之外，物業(yè)管理公司的前期介入工作重點應該放在主體工程合格與否，主體建筑質量的施工是否存在瑕疵，成品保護階段各種問題的匯聚等方面。前期介入工作需要掌握的重點和界限雖然怡和物業(yè)的前期介入工作開展了一年多，并得到了開發(fā)商的肯定，但是，要如何處理好自身和開發(fā)商、監(jiān)理方、施工方之間的關系，還是需要繼續(xù)思考的問題。而且，雖然在《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》中，物業(yè)的前期介入工作得到了法律的明確界定和定位，但比較模糊，而且開發(fā)商對此的認識也有所欠缺，導致目前物管的介入工作還是存在一定的難度。通過這一年來的介入，筆者認為可以總結如下：注意法律的界定和尺度。如果在前期介入，特別是筆者在上述重點介入工作要點上，找不到明確的法律依據，很難與開發(fā)商、施工方、監(jiān)理公司形成良性共識。注意掌握介入的尺度。公司在對一些項目進行介入時，遇到問題后找到施工方和監(jiān)理方，監(jiān)理方認為物管方“越俎代庖”。因此，物業(yè)管理公司需要對雙方的職責有明確的認識，把握好介入的尺度。以代表業(yè)主和物業(yè)使用人作為工作的核心。雖然物業(yè)管理公司掌握了介入工作中的產品缺陷和設計遺憾，但是產品的最終使用者和產權人是業(yè)主和物業(yè)使用人，只有得到他們的認可才是工作的最終目標。夯實基礎，提高專業(yè)程度。物業(yè)管理公司的前期介入工作，除了選擇具有五年以上的物業(yè)管理經驗者參加之外，土建、水電、弱電、智能化工程師的加入，也會為前期介入工作的開展加強專業(yè)力量。當然，我們也高興地看到，越來越多的開發(fā)公司，已經非常重視前期介入的產品質量和綜合使用功能。只有參與物業(yè)開發(fā)和使用的各方一起重視前期介入工作，方可打造百年基業(yè)，讓廣大業(yè)主在今后漫長的使用過程中減少對產品缺陷的抱怨，舒心地工作生活和學習。第四篇：前期介入方案前期介入方案在物業(yè)管理早期介入階段，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節(jié)約成本。根據某項目工程進展情況，從以下方面綜合考慮制訂方案：一、工作內容：（1）從政策法規(guī)的角度，提供有關物業(yè)管理的意見和依據。（2）從物業(yè)管理的角度，對以下方面提出合理化意見。（3）園區(qū)規(guī)劃設計。（4）建筑設計和選材。（5）環(huán)境整體設計。（6）標識系統(tǒng)的設計、配置。（7）綠化設計。（8）其它公建配套設施配置。（9）電梯、空調系統(tǒng)的配置。（10）消防設施配置。（11）安全監(jiān)控系統(tǒng)配置。（12）弱電系統(tǒng)其它配置。（13）各類設備配置、選型。（14）隱蔽工程施工。二、接管驗收管理方案為確保項目的環(huán)境、建筑和設施設備等符合有關法規(guī)政策及規(guī)劃設計的要求，維護業(yè)主的合法權益，方便日后的物業(yè)管理，特制項目接管驗收方案。管理內容：（1）了解接管物業(yè)的基本情況。（2）編制《物業(yè)接管驗收計劃》，確定物業(yè)驗收的標準、方法和日程安