【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 員會(huì)的產(chǎn)生，體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)人通過(guò)建立團(tuán)體關(guān)系、維護(hù)共同性物業(yè)權(quán)益的強(qiáng)烈愿望。業(yè)主委員會(huì)是大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它負(fù)責(zé)實(shí)施其決議，代表業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行有效管理。這有利于改變業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)責(zé)不對(duì)稱的狀況，從而有效地緩解矛盾，并最大限度地避免糾紛的發(fā)生。（二）加強(qiáng)物業(yè)公司的資質(zhì)管理房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)管理，實(shí)施注冊(cè)和許可證制度，扶持市場(chǎng)化、社會(huì)化的專業(yè)性物業(yè)管理公司，引導(dǎo)專業(yè)性物業(yè)公司向大型化發(fā)展，創(chuàng)造規(guī)模效益，并將業(yè)績(jī)優(yōu)良的物業(yè)管理公司向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行推薦。（三）加大宣傳力度，進(jìn)一步提高對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)水平物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)，最受益者是廣大居民，同時(shí)又減輕了政府的負(fù)擔(dān)，還能解決部分下崗職工的再就業(yè)問(wèn)題，可以帶來(lái)很大的社會(huì)效益、環(huán)境效益和一定的經(jīng)濟(jì)效益。推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，要加大對(duì)物業(yè)管理的宣傳力度，提高公眾對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)水平，營(yíng)造一種全社會(huì)關(guān)心和支持物業(yè)管理工作的社會(huì)氛圍。（四）建立專項(xiàng)維修基金管理委員會(huì)專項(xiàng)維修基金的收取、管理、使用、續(xù)籌與監(jiān)督等均應(yīng)明確到位，建立專項(xiàng)維修基金管理委員會(huì)，對(duì)其使用情況、利息情況定期予以公布。從實(shí)際情況看，專項(xiàng)維修資金的籌集一般有三種途徑，第一是開發(fā)商售房時(shí)按房款2%收取，然后轉(zhuǎn)給物業(yè)公司保管。第二是業(yè)主購(gòu)房時(shí)不交專項(xiàng)維修基金，待用時(shí)再以業(yè)主大會(huì)決議形式籌集。第三是在收取物業(yè)管理費(fèi)用中分兩部分，一部分為平時(shí)物業(yè)管理支出，另一部分為專項(xiàng)維修資金。至于采取哪種方式續(xù)籌專項(xiàng)維修基金，也必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。（五）設(shè)置機(jī)構(gòu)，規(guī)范管理國(guó)家有必要設(shè)置專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，利用國(guó)家和地方政府制定的一些法規(guī)、政策對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、開發(fā)商實(shí)施綜合管理，并盡快編制物業(yè)管理勞動(dòng)定額，各物業(yè)各工種的工作量、材料消耗，及以機(jī)械臺(tái)班損耗等做出明確的測(cè)定，使物業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中一方面即可雙向選擇，又可防止物業(yè)行業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。（六）加大組織領(lǐng)導(dǎo)力度理順管理體制按照建設(shè)部《辦法》第三條“房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的歸口管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)”的規(guī)定，建議明確市房產(chǎn)管理局為市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門。管理局要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，組織物業(yè)公司開展各項(xiàng)活動(dòng)，不斷提高企業(yè)管理服務(wù)水平。（七）處理好物業(yè)公司與其他方面的關(guān)系物業(yè)管理是通過(guò)管理公司實(shí)施的，而物業(yè)公司對(duì)物業(yè)點(diǎn)的管理必須符合當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，并接受屬地政府職能部門的管理，因此，物業(yè)公司在管理中要積極與居委會(huì)、街道辦、派出所、物價(jià)、稅務(wù)等單位取得聯(lián)系，輔助行政機(jī)關(guān)工作，共創(chuàng)文明小區(qū)。內(nèi)部條件包括處理好行業(yè)內(nèi)部的平衡，成立行業(yè)協(xié)會(huì)提高管理服務(wù)水平，重視員工素質(zhì)保證基本隊(duì)伍的技術(shù)力量，提供多種服務(wù)和多層次服務(wù)，以及合理收取和使用管理經(jīng)費(fèi)等五個(gè)方面。（八）強(qiáng)化管理、樹立品牌，建立激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展對(duì)于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步比較晚，在社會(huì)的影響力還不夠，相關(guān)的體制還不完善，強(qiáng)化管理樹立品牌，建立激勵(lì)機(jī)制，能步斷的提升行業(yè)在社會(huì)上的影響了，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。結(jié)論物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也是伴隨于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生而產(chǎn)生的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，有著十分廣闊的發(fā)展前景，從物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)服務(wù)型企業(yè)，它需求完善機(jī)制去求得企業(yè)的生存與發(fā)展。所以，小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，要從實(shí)際情況出發(fā)，一方面要堅(jiān)持業(yè)主的自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合的原則，依法對(duì)業(yè)主進(jìn)行正面的引導(dǎo)、幫助，指導(dǎo)其樹立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和城市現(xiàn)代化文明程度相適應(yīng)的科學(xué)消費(fèi)觀念；另一方面要嚴(yán)格依法規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理行為，樹立企業(yè)誠(chéng)信無(wú)欺、服務(wù)優(yōu)良、管理科學(xué)、業(yè)主滿意的經(jīng)營(yíng)思想，對(duì)企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)條件和面臨的各種困難、問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查研究，切實(shí)幫助企業(yè)建立和完善有利于物業(yè)管理市場(chǎng)良性發(fā)展的經(jīng)濟(jì)秩序。發(fā)展具有中國(guó)特色的物管之路，并更好地為業(yè)主提供高質(zhì)量的人性化的服務(wù)，以滿足業(yè)主的真正要求和得到業(yè)主的理解，到時(shí)，業(yè)主們一定會(huì)迎來(lái)陽(yáng)光明媚的春天。參考文獻(xiàn)[1]王保慶，中華工商時(shí)報(bào)網(wǎng)絡(luò)版 2008年10月7日[3]張桂英，關(guān)于我市住宅小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的研究。2009年1月21日 [4]廖善康，淺議物業(yè)管理在實(shí)踐中的困境及其解決對(duì)策 [5]王建廷 《物業(yè)管理 》中國(guó)建筑工業(yè)出版社2007年第三篇：我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)存的問(wèn)題我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)存的問(wèn)題目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法規(guī)政策正在不斷完善，但在具體的實(shí)施中，由于某些房地產(chǎn)開發(fā)商的不規(guī)范操作，造成了房地產(chǎn)買賣糾紛的不斷上升，使眾多購(gòu)房者對(duì)購(gòu)買商品房心存疑慮。而實(shí)際上，房產(chǎn)交易糾紛時(shí)明顯的問(wèn)題，其更大的隱患則是房產(chǎn)的物業(yè)管理。隨著一批又一批業(yè)主入住新樓，隨著一個(gè)又一個(gè)小區(qū)正常運(yùn)作，房產(chǎn)物業(yè)管理的矛盾也越來(lái)越突出，業(yè)主們對(duì)此的呼聲也越來(lái)越強(qiáng)烈。那么，物業(yè)管理的矛盾究竟為何一直難以根除呢？1.“配角”地位造成中國(guó)物業(yè)管理身處險(xiǎn)境近年來(lái)物業(yè)管理在我國(guó)發(fā)展迅猛，新建設(shè)的小區(qū)，大廈基本上全部實(shí)行了物業(yè)管理，這說(shuō)明物業(yè)管理企業(yè)自有其賣點(diǎn)。這個(gè)賣點(diǎn)就在于，物業(yè)管理企業(yè)在有利于解決小區(qū)、大廈業(yè)主所面臨的公共產(chǎn)品的消費(fèi)問(wèn)題。然而，作為一種新興的產(chǎn)業(yè)，中國(guó)的物業(yè)管理從產(chǎn)生至今，一直將自己擺在“房地產(chǎn)開發(fā)商從屬部門”的配角地位，把發(fā)展方向地位于一些簡(jiǎn)單的、具體的服務(wù)形式，并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)要應(yīng)集中對(duì)公共事務(wù)的協(xié)調(diào)和處理，從而導(dǎo)致了該行業(yè)的被動(dòng)局面。，包括看法公司與業(yè)主之間，業(yè)主委員會(huì)與物管企業(yè)之間，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司與全體業(yè)主之間等。盡管這些年為規(guī)范物業(yè)管理出臺(tái)了一系列法規(guī)、政策，但由于缺乏大法和行政法規(guī)，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾、糾紛到不到及時(shí)解決，司法機(jī)關(guān)對(duì)日前增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)難以及時(shí)處理。開發(fā)商的工程質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施不完善，矛盾在居民入住并實(shí)施物業(yè)管理后反映出來(lái)，業(yè)主意見強(qiáng)烈意見強(qiáng)烈，而此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)將代人受過(guò)；還有的開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時(shí)，對(duì)物業(yè)掛歷做出不切實(shí)際的承諾，給后續(xù)的管理帶來(lái)困難；有的項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)階段，由開發(fā)商和選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了一定年限的物業(yè)管理合同，在合同期內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)成立并另行選出了物業(yè)管理企業(yè)，引發(fā)合同糾紛。這些問(wèn)題必須依靠開發(fā)商與物管企業(yè)之間訂立的規(guī)范合同去解決。在傳統(tǒng)的房屋管理體制下，房管所是管理者，住戶總體上處于比較被動(dòng)的地位。推行物業(yè)管理體制以來(lái)，我們?cè)欢葟?qiáng)調(diào)業(yè)主至上，把業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)視同“主人”與“仆人”的關(guān)系，沒(méi)有確立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)平等的民事主體關(guān)系，對(duì)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的行為也缺乏約束。所以隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，這就勢(shì)必形成業(yè)主和物業(yè)管理公司間不平等的“雙向選擇”關(guān)系。近幾年，不斷有物業(yè)管理企業(yè)被起訴，要求承擔(dān)各類賠償，包括汽車在小區(qū)被盜、住戶在家中被謀殺、其他私有財(cái)產(chǎn)被盜，等等。迫于社會(huì)各方面的壓力，甚至要物業(yè)管理公司對(duì)開發(fā)建設(shè)單位乃至政府的責(zé)任承擔(dān)后果。究其原因，一方面是法制不完善，沒(méi)有明確物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)法律義務(wù)的范圍，另一方面是物業(yè)管理企業(yè)不注重自身利益的保護(hù)。在物業(yè)管理法制初期，為方便住戶，曾經(jīng)倡導(dǎo)在管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行五費(fèi)統(tǒng)收，不少物業(yè)管理公司大包大攬，無(wú)償實(shí)施水、電、氣費(fèi)代收代繳，不僅加大了管理人員的開支，甚至連水