【文章內容簡介】 差額體現(xiàn)在讓利上。四、變更簽證方面合同條款應規(guī)定現(xiàn)場簽證、洽商等文件的具體人員簽字并蓋章有效，明確應由經(jīng)辦人、主管、項目負責人共同簽字后才能生效。這樣規(guī)范后有利于管理，有利于結算。避免因甲方個別人員給公司造成的損失。合同條款必須明確土方、商砼運距應有簽證，無簽證視同未發(fā)生，且必須在事前經(jīng)甲方確認，事后的責任由施工方承擔。明確簽證零星用工的計算方法，變更、拆除工程等應按規(guī)定執(zhí)行定額。避免乙方因定額價格低而出現(xiàn)雙方的分歧，并規(guī)定違約責任。明確簽證變更的項目為合同的工程內容的一部分，乙方不得拒絕工程內容中的變更簽證項目。應規(guī)定發(fā)生增加工程變更簽證時承包人高估冒算的責任。五、工期方面明確總包單位對總工期負全責，因甲方分包項目延誤工期的處理方法。明確合同工期嚴格規(guī)定最終項目工期為整體工期，不分單體、單專業(yè)工期。工期拖延違約責任以最后一個單位單項工程完開始計取。因簽證變更或甲方原因引起的工期拖延必須是關鍵工期上的延誤，必須經(jīng)監(jiān)理甲方認可的書面簽證方可作為索賠依據(jù)。因工期延誤外的索賠（如材料漲價等）的處理方式，應由責任方承擔。明確變更、簽證引起工期的延誤對對方造成的損失的費用計取問題。六、質保金方面明確質保金返還的年限，質保金的結算方式。質保金在質保期滿無息返還，質保期間發(fā)生的甲方維修費用的規(guī)定。質保期均從最后一項單位單項工程工期竣工合格日開始計算。大型設備的各配件質保期的規(guī)定。質量保證期中的維修項目的再次的保修期限和保修金的問題。七、不可抗力方面關于現(xiàn)場一周連續(xù)停電不超過及超過8小時的停電問題所涉及的費用及損失計取方式。應明確不可抗力發(fā)生后施工方應積極采取措施進行把損失降到最低的責任。因甲方的原因（圖紙等）盡量在合同談判時以讓利的方式予以不計。不可抗力的范圍界限，比如火災等人為因素的是否屬于不可抗力。為了避免此類風險，須明確工程一切險所涉及的范圍及雙方關于此費用的計取。若不計取發(fā)生的損失由甲方承擔，若甲方給予計取后乙方未上險損失由乙方承擔。此類問題都應在合同中加以明確。八、其他方面必須表明給物業(yè)公司移交的有關事宜，比如最好明確施工單位必須配合甲方順利移交給物業(yè)公司的義務。對外備案合同可以簽訂價格相對低的平米包干固定價形式，避免陰陽合同引起的糾紛后處于被動。注意優(yōu)先受償權的問題及仲裁機構的確定，盡量規(guī)定到公司熟悉的所在地處理。違約費用的利息問題計取方法。規(guī)定上報預算的偏差大的問題的處理方式。必須能達到工程量計算與預算一一對應的程度。應明確結算審核由甲方出具的還是審核機構出具的為準。合同終止時承包人的索賠僅限于直接損失，由于間接損失無法估量，可大可小，所以盡量避免此類間接索賠的發(fā)生。在合同中最好明確不計取此類間接費用?？傊?，對合同條款的不斷深入了解，提高合同條款的精度建筑工程施工合同審核審查要點（主要針對99版、相對重點）注意審查合同招投標要求、承包方主體資格（1）對于：國家大型基礎設施建設、公用事業(yè)、國有資金投資、政府投資項目、國際組織如世行貸款項目，必須通過招投標。（2）2004第14號《關于審理建筑工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》：將五種合同依法認定為無效：（一）承包人未取得建設施工企業(yè)資質或超越資質等級的；（二）沒 有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義的；（三）建設工程必須進行招標而未進行招標或者中標無效的；（四）承包人非法轉包建設工程的；（五）承包人違法分包建設工程的。因此，對于承包主體的資質審查可以防止合同最終效力問題。實務操作中，律師修改施工合同時，合同雙方在前期大多經(jīng)過了相互摸底階段，但仍需要從具體合同特點角度予以分析。注意工程承包范圍的審查整體比較簡潔；注明與招投標文件、發(fā)包圖紙、工程量清單內容一致；包括：土建工程、給排水工程、電氣工程、消火栓工程、消防噴淋工程、暖通工程、弱電工程（包括智能化系統(tǒng)預埋管、盒、箱殼部分）等等。注意標明開工日期的成立標志項目開工日期的明確對工期的認定，具有重要意義。一般標明：開工日期以發(fā)包方和監(jiān)理方、或監(jiān)理出具的開工通知日期為準。實際開工日期與約定日期不一致：實際開工日期為準（開工令等證實）；施工許可證日期和實際施工日期不一致：以施工許可證日期為準。注意審查組成合同文件的順序首先需標注：在前者優(yōu)先；其次，對于有補充協(xié)議的，要注明與合同正文效力一致。注意審查對監(jiān)理工程師、發(fā)包人派駐工程師權限的設置對于可能引起工期順延、工程質量、合同效力等重大變更的工程師指令，可以約定需要經(jīng)過發(fā)包人或承包人認可后生效。一、明確工程師授權范圍；二、對于超越工程師授權范圍的，由發(fā)包方確認。注意審查對安全文明施工的約定一般約定由承包方承擔，但為保護承包方利益時，可以約定一個兜底條款，如：因為發(fā)包方原因造成的安全文明施工問題，由發(fā)包方承擔一切損失。注意審查對于工期順延的約定一、工期順延的原因，除規(guī)定不可抗力外，對于因工程內容變更、工期增加、設計變更、工程款支付、政府指令（停水停電）、地下物等因素造成的工期順延，約定標準作為認定是否構成工期順延的依據(jù)；二、工期順延的程序性約定：承包方在一定時間內，書面報發(fā)包方認可、監(jiān)理認可?？梢栽黾印耙暈椤睏l款。（視為條款：發(fā)包方在約定期限內不予答復的，視為認可。）注意約定對于隱蔽工程和中間驗收的條件和程序（1）程序：“按照國家、省、市、縣有關規(guī)定執(zhí)行。承包人自檢、并在隱蔽或中間驗收前小時，以書面形式通知監(jiān)理工程師和發(fā)包人代表。防水及室外裝修等重要部位的施工先做樣板，經(jīng)發(fā)包人和現(xiàn)場監(jiān)理驗收后方可進行施工?！钡?。（2）通用條款內有具體約定，也可在合同中明確“正負零、封頂”等主要節(jié)點的驗收要求。注意審查合同價款的確定方式一般有三種方式：（1）采用固定價格合同，注意約定合同價款中包括的風險范圍，如：“鋼材價格的市場變化（8%）”注意風險費用的計算方法：（如：合同約定工程總價款包含全部工程量內容，承包人無論何種原因沒有列入單價或總價款中的工程，發(fā)包人都沒有增加支付的義務，并認為該項目已包含在總承包價款中。本工程竣工結算時，只計算變更部分和材料價差調整部分，不再對報價書、標底價及中標價進行重新核對。）（2）采用可調價格合同，合同價款調整方法：招標范圍以內的工程量按實計算，定額計價，稅前總價下浮。設計變更及現(xiàn)場簽證由總監(jiān)、發(fā)包人現(xiàn)場工程師共同認可，施工期間工程變更或簽證調整單項元以內不予計取，元以上單項的變更或簽證于竣工決算時調整，簽證、變更的工程量按專項條款所規(guī)定的相應下浮率下浮。（3）采用成本加酬金合同。采用不多注意審查工程進度款支付方式（1）方式：節(jié)點形象進度，按比例；工程量，按比例。（2）按照節(jié)點付款的約定，承發(fā)包雙方會根據(jù)合同特點加以約定。律師審查的是綜合工程進度和款項支付的配套，前期墊資比例墊資壓力、工程過程中的資金投入的持續(xù)和科學等。1注意審查關于工程變更的約定未經(jīng)過規(guī)劃的批準、設計的批準的規(guī)劃設計變更；承包方原則不作變更；但實務上需做變更。確認流程：由于工程變更使得工程量或工作內容增減的，變更發(fā)生后日內，承包人須向工程師提交書面報告，工程師審批通過書面報告后報發(fā)包人核準，書面報告經(jīng)發(fā)包人確認并加蓋公章后,方可作為調整合同價款的有效簽證,在工程結算時支付。承包人逾期不報，視為不涉及工程造價增加。設計變更必須提供由發(fā)包人發(fā)出的或發(fā)包人委托設計單位經(jīng)發(fā)包人審批后發(fā)出的工程變更通知書，否則不視為設計變更。施工期間變更調整單項元以內不予計取，元以上單項的變更于竣工決算時調整。1注意審查關于竣工驗收和結算的約定此階段的程序設置：（1）驗收過程；（四主體加質檢站）（2）工程交付；（3）資料交付；（視為條款、移交資料明細）（4）竣工結算。（時間、視為條款）重點是關于驗收的主體資格、質量不合格情況下的整改措施和責任承擔、結算資料的提交時間和補充要求。注意作為承包方不要忘記增加：結算文件提交后，在約定時間內發(fā)包方不予以審計的，視為認可結算資料。1在對于施工合同違約責任約定的審查過程中的注意點（1）對于履約保證金（或保函）的具體內涵加以明確：何種情況下扣除、保函生效失效時間、保證金退還的時間及利息約定；（2）對于工期拖延的罰則：扣保證金、違約金及抵工程款、總價款的違約金。（3）對于逾期支付工程款的罰則：發(fā)包人不能按時支付工程款的，自逾期之日起按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率承擔遲延履行期間的利息。違約金：可與延期通比例的約定。（4）對于優(yōu)先受償權的約定；（5）對于工程及資料交付的約定：發(fā)包人與承包人工程結算發(fā)生的任何異議，應當通過仲裁或者訴訟解決，但是無論是否發(fā)生或者爭議責任如何，都不能成為承包人行使工程移交、工程驗收、配合工程備案以及移交工程資料的抗辯理由。上述爭議被確認屬于發(fā)包人過錯的，發(fā)包人承擔相應責任。（留置權）（6）對于質量爭議的約定：質量問題認定的中間機構設置和認定。證明責任的承擔和程序?？杉s定第三方：區(qū)所在地的質量部門。（7）對于質保金的約定：質保期的長短，質保金返還的方式和利息支付問題。（8）對于安全文明施工過程中的責任承擔和處罰方式的約定。（9）關于工程違法轉分包、掛靠的約定：主要是罰則。工程不允許轉包或者違法分包，發(fā)包人發(fā)現(xiàn)承包人違反本條規(guī)定轉包或者違法分包的，有權立即解除合同。承包人除比照本協(xié)議質量、工期相應處罰條款承擔全部責任外，應當承擔工程總標價10%的違約金。造成發(fā)包人損失的，承包人還應承擔由于解除合同迫使發(fā)包人重新招標引起的房屋銷售信譽受損帶來的直接、間接經(jīng)濟、名譽賠償責任。但本協(xié)議約定發(fā)包人分包的除外。（10）對于工程保修責任的認定：承包方不保修情況下的處理和費用承擔。1關于合同生效時間、地點效力的約定審查簽字蓋章時、履約保證金交納時（附生效條件）等；合同簽訂地、項目所在地。1關于爭議解決途徑、地點的約定審查訴訟和仲裁的選擇；工程所在地、合同簽訂地、原告所在地、承包方或發(fā)包方所在地、第三方。1其他注意點：質量約定：合格、市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)。材料：甲供、乙供；與約定品牌不符合的認定與罰則。保險：工程一切險；甲乙雙方的人身險。農(nóng)民工工資支付的承諾。關于公章使用和款項支付。（1）項目部公章：設定權限；（2）款項：轉賬、一個帳戶。專業(yè)工程分包合同審核審查要點（樁基、幕墻、弱電、綠化、室外配套、暖通、混凝土、腳手架、鋼筋、中央空調、特殊墻面地面等等）注意審查分包人資質注意審查分包人的責任范圍分包工程承包人應當按照分包合同的約定對其承包的工程向分包工程發(fā)包人負責。分包工程發(fā)包人和分包工程承包人就分包工程對建設單位承擔連帶責任?？偘贤瑮l款：指發(fā)包人與承包人簽訂的施工總承包合同條款。注意審查發(fā)包、總包、分包人的關系約定分包人、發(fā)包人、承包人之間的關系明確在分包條件下：（1）發(fā)包人與分包人是本分包合同主要權利義務的承擔者。發(fā)包人負有支付分包工程價款義務和取得分包工程的權利；分包人負有按時、保質交付分包工程的義務和享有獲得分包工程價款的權利。（2）承包人與分包人之間是總分包關系，承包人負有協(xié)調總包工程與分包工程關系、配合分包工程施工、進行工程現(xiàn)場安全、文明、消防等管理義務，享有獲取總包管理費、總包配合費的權利；分包人負有服從總包管理、支付總包配合費的義務，享有取得承包人配合施工的權利。（3）發(fā)包人與承包人在本分包合同中具有共同管理分包工程的義務。發(fā)包人負有支付總包管理費的義務，承包人負有以有經(jīng)驗的承包人身份積極配合發(fā)包人管理分包工程的義務。分包工程的工程量確認經(jīng)工程師確認的計量憑證是發(fā)包人與分包人進行工程價款結算時計算工程量的依據(jù)。審查對于工程量變更的約定工程變更（1）分包人應根據(jù)以下指令，以更改、增補或省略的方式對分包工程進行變更： ① 發(fā)包人作出的變更指令。② 工程師根據(jù)總包合同、分包合同約定的權限作出的變更指令。（2）分包人應在工程變更確定后14天內向發(fā)包人、工程師提出變更分包工程價款的報告，發(fā)包人、工程師應在收到變更報告的14天內予以確認，分包人根據(jù)確認結果調整合同價款。（3）分包人在雙方確定變更后14天內不向承包人提出變更分包工程價款的報告，視為該項變更不涉及合同價款的變更。發(fā)包人、工程師無正當理由逾期未予確認或未提出修改意見的，視為該變更報告內容已被確認。注意審查竣工驗收的專業(yè)技術要求（1）發(fā)包人應當在分包工程竣工驗收后24小時內簽署竣工驗收報告。工程竣工驗收后分包人應在專用條款約定的時間內按照本合同協(xié)議書約定的合同價款及本合同專用條款約定的合同價款確定方式和調整內容，完成工程竣工決算報告，向發(fā)包人和承包人送交竣工決算報告及完整的決算資料各一份。承包人收到竣工決算報告和決算資料后，應專用條款約定的時間內完成初步審核，將初審意見提交發(fā)包人或工程師。發(fā)包人或工程師收到分包人的竣工決算報告、決算資料以及承包人的初審意見后，應在專用條款約定的時間內進行確認。（2）分包人未在專用條款約定的時間內提交分包工程決算的，發(fā)包人要求移交分包工程，分包人應當移交。發(fā)包人或工程師未在專用條款約定的時間內完成工程決算的審核確認，從期限屆滿的第二天起計算利息。發(fā)包人或工程師超過約定期限達三個月仍未完成審核確認的，該期限屆滿，視為分包工程決算已被確認。（3）經(jīng)發(fā)包人或工程師、承包人、分包人確認的分包工程決算報告是發(fā)包人與分包人進行工程結算、支付工程結算價款的依據(jù)。（4）結算價款的支付時間和金額由雙方在專用條款中約定。（5）分包工程竣工驗收后，分包人應繼續(xù)負責分包工程的保護和維修，承擔相關費用，配合承包人做好總包工程的竣工驗收工作。分包人應根據(jù)承包人的指令移交分包工程。注意審查合同價款與支付的內容確定方式：（1）單價固定合同最終價款的確定方式：本合同協(xié)議書約定的合同價款為單價固定、工程量暫估的價款。分包人報價書中所列單價為綜合單價，已