【文章內容簡介】 將依據(jù)業(yè)主的特定要求擬訂一套符合大樓需要的保安計劃供業(yè)主審核確認。(1)本公司將制定大樓清潔服務標準，如建材的類別、位置、清潔次數(shù)及所需員工等。(2)本公司還將擬定清潔服務條款，以便就所承包的清潔及垃圾清運服務進行招標。本公司憑借以往接管大樓的經(jīng)驗，定能獲得具有價格競爭力的清潔服務合約，使業(yè)主能以合理費用達致理想成效。(3)本公司將備有適當報表用以監(jiān)督清潔承包商日常運作，如核查清潔員工資歷，檢驗清潔服務品質等。本公司將設有罰則以規(guī)范廠商的服務人數(shù)及清潔品質，處罰記錄將定期審核以確定清潔費用的標準。(4)本公司建議租用戶的單位內清潔委任相同的承包商負責，從而減少大樓內保安及管理運作問題。由同一承包商承包大樓清潔服務還可節(jié)省大樓營運支出，使公共場所的清潔費用更有競爭力。本公司將協(xié)助擬定租用戶單位內清潔服務的細則條款以期達到統(tǒng)一標準。(1)本公司將全權負責大樓內所有機電設備的運行及保養(yǎng)服務。各駐大樓技工將在高級技師督導下做好各項操作、維護及定期保養(yǎng)工作。(2)本公司將編制短期及長期修繕計劃，建立機電維護的質量標準，并備有各類保養(yǎng)報表以備檢查。(3)選擇適合的保養(yǎng)承包商執(zhí)行定期及大型維修保養(yǎng)計劃，該項計劃將由本公司負責制訂工程細則并通過核查，由業(yè)主核準后進行。(4)本公司將在被委任為物業(yè)管理代理后，為大樓制訂一套5年的長期修繕計劃書，并由業(yè)主審核后施行。1)大樓管理預算案(1)管理預算案主要針對大樓日常運作支出作出評估并制定。經(jīng)業(yè)主核準后，該預算案將作為大樓財務預算管理基準，由業(yè)主授權本公司全責處理。(2)依據(jù)預算案，本公司將建議管理處制定空調費及保證金金額。2)處理支出賬目所有大樓內的管理運作賬目將由駐大樓經(jīng)理審核后交總公司作最后核準，一切支出項目將依據(jù)先前通過的大樓管理預算案所制定的預估費用予以核批。3)收支損益表(1)本公司將每月提交大樓收支損益報告供業(yè)主審核，報告內容包括大樓所有支出明細項目及預估支出，并提供管理費收支賬目與應收賬款相對照，以便業(yè)主了解大樓財務狀況。(2)大樓收支損益賬目將每年由經(jīng)認可的會計師稽核并存檔記錄。4)管理賬戶(1)本公司將在業(yè)主指定的銀行開設大樓管理賬戶，以備業(yè)主審核各項開支。(2)除有支出需要外，所有大樓管理金額將存放于專有賬戶，管理金額所獲得的利息也將歸入大樓管理賬戶。該賬戶特定專供大樓的管理營運使用。(3)本公司將每日提供管理賬戶的銀行收支記錄及結存供業(yè)主以審核。5)代收租金及管理費(1)本公司將每月代業(yè)主發(fā)出租金通知單給承租戶，所有收到的租金將立即存入業(yè)主指定的銀行賬戶，并按時提交有關租金管理的書面報告，同時本公司還將向欠租的租戶發(fā)出催收通知書，以確保業(yè)主能按期收到租金款項。(2)除發(fā)出租金通知單外，本公司還將每月發(fā)出管理費通知單給各承租戶，并將所有收到的費用存入前述管理賬戶，并依據(jù)預算標準將其用于大樓管理營運。(1)為保障業(yè)主權益，本公司在被委任為物業(yè)管理經(jīng)理人后，除前述協(xié)助業(yè)主制訂租約條款及細則外，還將在租用戶租約期內向他們提供有關執(zhí)行租約的服務。(2)在租約有效期內，確保租戶遵從租約上所訂立的條款，并將進行定期查核查。(3)租戶有欠租或不履行租約條款的行為時，迅速報告業(yè)主以便盡快采取行動，以保障業(yè)主權益。(4)在原租戶租約期滿前，代表業(yè)主與租戶洽談并訂立新租約，提供租金水平的市場現(xiàn)值供業(yè)主參考核批。(5)當租戶租約期滿后，本公司將代表業(yè)主收回有關單元，并建議進行適當修葺，使之能盡快租出。(1)制訂停車場整體經(jīng)營策略，如出租營運安排及收費標準等。(2)規(guī)劃停車場的日常管理程序，制訂停車場守則及車輛進出動線流程。(1)駐大樓管理處將記錄所有租用戶的建議或投訴，并在最短時間內處理。(2)本公司物業(yè)管理部主管級人員將會同駐物業(yè)現(xiàn)場主管定期拜訪各承租戶，建立友好溝通。(3)將所有租戶的建議及投訴記錄提供給業(yè)主，以備業(yè)主核查及檢討。(1)安排大樓園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承包商處理日常園藝景觀的維護工作，并挑選廠商供應適時的盆栽以改善大樓環(huán)境。(2)在特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排大樓布置，所有計劃將在業(yè)主核準后方才施行。(1)定期與大樓各租戶溝通并收集意見，保持雙方友好關系，促進大廈管理運作更順暢。(2)與區(qū)內政府機關及有關團體保持聯(lián)絡，遇有特別事件或狀況時能即時發(fā)揮作用。(1)大樓管理處將定期發(fā)出通告，報道大樓內咨訊及其他事項，并將最新或經(jīng)修改的管理規(guī)章告知租戶。(2)本公司物業(yè)管理部主管將定期拜訪主要租戶，收集有關改善管理運作的意見及建議。(3)本公司將每月與業(yè)主舉行例會，檢討及報告管理進度，必要時還可舉行特別會議，商討其他有關管理問題。(4)本公司將每月提交詳盡的管理報告供業(yè)主審核，內容將包括大樓人力資源狀況、租用戶的投訴、租約將要期滿的租用戶名單、大樓維修事項、管理費用及租金收支表等。(二)管理運作進程與員工工作細則就物業(yè)的規(guī)劃，本公司建議物業(yè)管理組織的運作如下(圖325)：1)業(yè)主與物業(yè)管理公司由業(yè)主委任本公司為管理經(jīng)理人，負責本物業(yè)的一切管理事宜，本公司則直接向業(yè)主負責并定期或每月提交管理報告和物業(yè)財務資料。2)物業(yè)管理公司與駐物業(yè)現(xiàn)場主管／其他管理人員本公司在被委任為管理經(jīng)理人后，將委派資深物業(yè)經(jīng)理進駐大廈統(tǒng)籌處理日常管理事宜，其他管理人員也將配合大廈運作需要適當設置。本公司物業(yè)管理部專門負責人將會同駐物業(yè)現(xiàn)場主管定期與業(yè)主溝通及檢討各項管理運作事務。3)物業(yè)管理公司與基層管理員工各基層管理員工將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗在物業(yè)正式營運前接受調配和訓練，該級別的管理員工將著重選擇有實踐經(jīng)驗的管理人員擔任，務求能夠勝任日常管理事務。本公司將負責督導及培訓各管理員工掌握專業(yè)管理知識，并將所學理論自覺運用于物業(yè)管理實踐。1)物業(yè)主管(1)按其職權所屬，嚴密監(jiān)管其下轄各員工的日常工作。(2)編制員工輪值表，作出精細安排，需要時調派適量員工當班，避免出現(xiàn)人手不足或冗員過多的情況。(3)每日呈交工作報告給公司物業(yè)管理部。(4)主持每周工作會議，檢討工作表現(xiàn)，并借此溝通各級工作人員。(5)巡查其職責范圍內的運作，以確保完成下列各項工作：①清潔情況滿意；②保安系統(tǒng)操作正常；③排水系統(tǒng)正常；④空調供應正常；⑤園藝擺設滿意；⑥消防通道無障礙物阻塞；⑦后備系統(tǒng)正常。(6)第一時間處理投訴，直到事件圓滿解決為止。(7)協(xié)助安排物業(yè)管理部負責人員探訪大樓承租戶。(8)遇有事件發(fā)生時，第一時間趕赴現(xiàn)場，指揮員工并控制場面。(9)熟悉所有緊急情況處理步驟，如臺風預防措施、防火設施、緊急出口位置等。2)物業(yè)管理員(1)按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線。(2)隨時保持最佳工作狀態(tài)，處理意外時必須保持鎮(zhèn)定。(3)絕對服從合理的工作指示。(4)駐守崗位、巡視或監(jiān)視指定的物業(yè)范圍，如發(fā)現(xiàn)任何可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管。(5)盡量避免使用武力，有