【文章內容簡介】 4． 2 土地市場分析 從未來發(fā)展來看，現(xiàn)階段土地供應以及房地產市場的強勢政策調整對我國房地產業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析： １、土地供應總量將會進一步得到控制 從供給方面看，國土資源部下發(fā)的《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知》以及國務院下發(fā)的《關于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設用地管理的通知》等文件，對城市各類 開發(fā)區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴格的限制，這將使城市土地增量供應出現(xiàn)較大回落。 從需求方面來看，由于《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》等的發(fā)布實施，經營性用地停止協(xié)議出讓，轉而實行招標拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價格也將因此而上漲。土地價格的上漲，將降低土地市場需求。 在供求機制的共同作用下，土地市場經過調整將重新實現(xiàn)平衡， 24 土地總供應量縮減，土地價格則將上浮，從而最終實現(xiàn)控制土地供應總量，減少土地收益流失。 地產價格短期將會有所波動， 長期趨向平穩(wěn) 土地儲備制度以及土地招標拍賣掛牌出讓制度的實施，對房地產價格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。制度建立之初，由于對土地供應總量調控力度的加大，使得土地供應規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購房者的理性預期影響，房地產價格有可能會呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。與此同時，由于政府對住房市場的干預，尤其是大規(guī)模經濟適用房的推出，將對住房市場需求形成較強的分流作用，從而對房地產價格上漲產生抑制作用。再者，隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應計劃等的落實，政府將根據(jù)市場需求 進行土地供應，以避免房地產市場價格的大幅波動。因此，從中長期來看，土地供應政策調整對房地產價格的影響不會特別明顯，市場價格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。 4． 3 旅游市場分析 05 年全市接待入境旅游者 萬人次，比上年增長 15%。其中，外國人 萬人次，增長 %；港、澳、臺同胞 萬人次，增長 %。全市旅游外匯收入 億美元，增長 %。全年出境旅游者達 萬人次，增長 %。全年接待國內旅游者 億人次，增長 %。國內旅游收入 1300 億元，增長 %。 “ 十五 ” 期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬人次，旅游外匯收入累計達到 148 25 億美元，分別比 “ 九五 ” 時期增長 %和 %。共接待國內旅游者 ，實現(xiàn)旅游收入 億元，分別比 “ 九五 ” 時期增長 %和 倍。 不單是北京， 05 年全國的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。我國入境旅游人數(shù)達 億人次，出境旅游者達 3100 萬人次，旅游總收入達 7680億元。入境過夜旅游人數(shù)達 4680 萬人次，國內旅游人數(shù)達 12 億人次。在旅游業(yè)總收入中，國內旅游收入達 5286 億元，國際旅游收入達到293 億元。 預計， 06 年入境 旅游人數(shù)將前所未有地達到 億人次，比去年增長 8%。其中入境過夜人數(shù)達到 5180 萬人次，外國人 2290 萬人次，國際旅游收入達到 336 億美元。 05 年旅客運輸總量 60839 萬人，比上年增長 %。其中，鐵路5778 萬人，增長 %；公路 51925 萬人，增長 %；民航 3136 萬人，增長 10%。 “十五 ”期間，客運總量累計達到 億人，比 “九五 ”時期增長 倍。 北京作為中華人民共和國的首都，是一座有 3000 多年悠久歷史的古城，在全世界都享有盛譽。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風格的宏偉壯觀 的城市，同時也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國際化大都市。 作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對北京的經濟有著重大的貢獻。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。在北京城外，就可以爬上世界八大奇跡之一的長城。天安門廣場是世界最大的城市 26 中央廣場。 北京的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長足的進步。在中國31 個省、自治區(qū)、直轄市中，北京是第二大旅游勝地。 20xx 年，北京接待的海外游客達到 2,857,872 人次，比上一年增長了 ％。其中來自國外和香港、澳門、臺灣的游客分別 2,398,790 人次、 269,265人次、 14,220 人次和 175,597 人次。旅游業(yè)外匯收入總計達 億美元，比上一年增長了 ％。這一年中，北京也接待了一億一千萬來自其他省和中國其他地區(qū)的游客，比上一年增長了 8％，旅游收入達 億元，比上一年增長了 29％。 最近幾年來京出差的人員比例在快速增長。外地游客平均在京停留時間為 天，重游率為 %。 外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示： （數(shù)據(jù)來源： 20xx 年北京統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版） 表 3－ 1： 20xx 年來京的不同職業(yè)的旅游者所占百分比 職業(yè) 其他省游客百分比 當?shù)赜慰桶俜直? 政府公務員 11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公務員 企業(yè)管理人員 技術人員 銷售人員 工人 軍人 農民 退休人員 學生 其它圖 3－ 1： 外地游客職業(yè)分布情況圖 27 企業(yè)管理人員 技術工 服務銷售人員 工人 軍人 農民 退休人員 學生 其他 表 3－ 2： 20xx 年國內游客參觀北京的分類百分比 目的 百分比 (%) 渡假旅游 拜訪親戚朋友 公務 會議 看病 宗教 文化體育 其他 來京的目的有從事文化科技交流（ 天）和宗教活動（ 天）；這些人是外地來京人員中在京停留時間最長的。 下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平均在京停留的天數(shù)。 1 5 . 17 . 56 . 35 . 65 . 24 . 87 . 4文化科技交流 宗教朝拜 商務 醫(yī)療 拜訪親友 參加會議 觀光 28 （數(shù)據(jù)來源： 20xx 年北京統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版） 北京市旅游業(yè)發(fā)展前景 “ 十五 ” 期間至 2020 年北京市旅游業(yè)發(fā)展的前景 根據(jù)《北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》對 20xx 年北京旅游發(fā)展前景的描述，根據(jù)北京市旅游局征求北京旅游業(yè)專家學者的意見和北京市相關委、辦、局 幾個區(qū)縣的意見，我們對 2020 年旅游發(fā)展前景的描繪大體如下： 1．北京的城市建設將有一個極 達的發(fā)展，許多城市標志性建筑物將陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著北京 城市景觀。北京的基礎設施建設將在今后 20 年中產生飛躍式發(fā)展，地鐵線路延長，地面輕軌鐵路建成，四環(huán)、五環(huán)通車，市內的交通也將通過馬路擴延、違法建筑物的拆除、占路市場的清理以及增加停車場地等措施得以徹底的改善。城市綠地將進一步擴大，大氣質量將進一步提高，和基礎設施相配套的城市標識系統(tǒng)將全面建立。北京旅游業(yè)將有一個更加輕松、更加現(xiàn)代的發(fā)展環(huán)境。 29 2．北京市將會竭 盡全力保護北京古城風貌，重點街區(qū)、重點文物、重點民居不僅會得到市政府的高度重視，并且肯定會充分為旅游業(yè)所利用，成為現(xiàn)代化北京的古老文化的亮點。 3．北京的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成為發(fā)展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點旅游區(qū)點的重要通道。 4．北京的旅游產品將更加豐富，觀光旅游、會站旅游、度假旅游、文化旅游、娛樂旅游將成為北京旅游產品的五大支柱。另外，商務旅游、體育旅游、探險旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學旅游、購物旅游以及農業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教 育觀光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時，國內外旅游者將在北京對旅游產品有更多的選擇性。 5．北京將作為科教文化中心，更加充滿知識與趣味氛圍。國家級和地方級重要文物點、博物館、名人故居、歷史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開放?？萍奸_發(fā)區(qū)、科技成果試驗地、大學校園等都將成為旅游者選擇的新熱點，而且民俗文化因其特色鮮明而得到更加重視和充分開發(fā)，茶館、會館、民間文藝、特色小吃、京劇話劇以及來自全國各地不同民族的民俗活動，都將在北京全面開花，使北京成為國際知名的文化大都市。 6．旅游產業(yè)屆時經過四十年的發(fā)展，將成 為一個非常成熟的產業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場，而且在國內外享有很高的知名度，很多產品將成為世界產品，北京將成為世界最主要的旅游目的地和國際會議中 30 心，北京旅游文化節(jié)也將成為享譽世界的國際節(jié)日。旅游業(yè)的產業(yè)配套將走向市場化，產業(yè)各要素得以充分的發(fā)展。旅游者在北京將享受更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識、充滿信息、充滿文化的旅游活動。 7．旅游業(yè)無疑將成為北京經濟的支柱型產業(yè)，將對國家和地方做出較大的貢獻，北京因此成為國際國內知名的文化型消費城市，人民生活水平、生活質量將得到極大提高，整個社會更加穩(wěn)定，經濟更加繁榮，文 化更加豐富多彩，并因此躋身于國際大都市和國際旅游強市的行列。 結論： 中國旅游產業(yè)和北京旅游業(yè)的發(fā)展為國內旅游市場提供了巨大的潛力，國民經濟增長的強勁走勢使得國民用于旅游方面的開銷迅速增長； 北京已有一大批文化歷史名勝，如故宮、天壇、八達嶺長城和頤和園等； 總體上，旅游業(yè)仍處于發(fā)展規(guī)律階段、熱點不多，就是歷史名勝開發(fā)得也很有限，近幾十年沒有開發(fā)新的景點； 游客在京停留時間平均為國為 天，重游率接近 70%。假設在初次到京時已經游覽了 4 個主要景點，對于新景點來說，市場潛力在重游的客源中每年將超過百萬； 所有 的現(xiàn)有景點均為靜態(tài)景觀，北京缺乏像迪斯尼樂園或二十世紀影城那樣的互動性或主題性的景點； 31 將傳統(tǒng)轉變?yōu)橘Y本，并且高度宣揚中關村科技園商務休閑及旅游度假概念，并且得到奧運支撐作用，鳳凰嶺地區(qū)的建設一定能成為充滿活力的亮點。 4． 4 北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點是： 一、旅游飯店的規(guī)模和經濟總量在一定區(qū)域內高度集中。分區(qū)縣的數(shù)據(jù)表明，全市有 52%的旅游飯店集中在朝陽區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，它們實現(xiàn)了全市 79%的營業(yè)收入、 101%的利潤總額和 83%的稅金總額。另外，還有 20%的旅游飯店集中在西城區(qū)、宣武區(qū)和豐臺區(qū)。以上 區(qū)域集中了全市 72%的旅游飯店、 90%以上的經濟總量。 二、高星級飯店是拉動旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。四星級以上的高星級飯店呈現(xiàn)出創(chuàng)收水平高、贏利水平高、平均房價和客房出租率同步提高的態(tài)勢，是拉動旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。 高星級飯店集中全市旅游飯店 60%的收入和 70%的利潤。截至 11月底，僅占全市旅游飯店數(shù) 16%的四、五星級飯店實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，同比增長 %，占總量的 %；實現(xiàn)利潤總額 億元，占總量的 %,收入利潤率為 %。不足兩成的四、五星級飯店集中了 全市六成多的營業(yè)收入和七成多的利潤總額。三星級及以下飯店實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，同比增長 %，占總量的 %；實現(xiàn)利潤總額 億元，不足總體的三成 , 收入利潤率為 %，超過八成的三星級及以下飯店僅集中了全市不足四成的營業(yè)收入和三成的利 32 潤總額。 平均房價和客房出租率同步增長。目前，全市旅游飯店的平均房價為 411 元 /間天，比 20xx 年增長 6%；客房出租率為 65%，比 20xx年上升 15 個百分點，實現(xiàn)平均房價和客房出租率的同步增長。其中：四、五星級飯店的平均房價分別比 20xx 年增長 3%和 10%；客 房出租率分別比 20xx 年提升 15 個和 16個百分點。二、三星級飯店在平均房價不變的情況下，客房出租率分別提升 14和 12 個百分點。一星級飯店在平均房價下降 5%的情況下，客房出租率提升 12個百分點。 表 3－ 4：旅游飯店分星級的平均房價及客房出租率： 星級 五星 四星 三星 二星 一星 平均房價 (元 /間天 ) 762 437 281 204 166 客房出租率 (%) 67 71 63 60 45 4． 5 競爭性項目分析 項目周邊區(qū)域近期沒有土地供應，區(qū)域的土地市場仍然在起步階段。目前正在交易的地塊中，距離項目最近的是位于溫泉鎮(zhèn)的 D D2地塊，規(guī)劃用途為住宅、行政辦公及商業(yè)。 從 04年至 06年間北京市場上成交的地塊中，規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地，同屬于六類土地，并且對本項目有一定參考意義的地塊有三個，分別是：京土整儲掛（昌） [20xx]002號（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)建設用地）、京土整儲掛（昌） [20xx]001號（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中灘村建設用地）、京土整儲掛（石） [20xx]007號（石景山區(qū)八角建設用地）。