【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 4． 2 土地市場(chǎng)分析 從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，現(xiàn)階段土地供應(yīng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)政策調(diào)整對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析： １、土地供應(yīng)總量將會(huì)進(jìn)一步得到控制 從供給方面看，國(guó)土資源部下發(fā)的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》以及國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于暫停審批各類開(kāi)發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關(guān)于清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》等文件，對(duì)城市各類 開(kāi)發(fā)區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴(yán)格的限制，這將使城市土地增量供應(yīng)出現(xiàn)較大回落。 從需求方面來(lái)看，由于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實(shí)施，經(jīng)營(yíng)性用地停止協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，市場(chǎng)化程度大大提高，競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈，土地價(jià)格也將因此而上漲。土地價(jià)格的上漲，將降低土地市場(chǎng)需求。 在供求機(jī)制的共同作用下，土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)整將重新實(shí)現(xiàn)平衡， 24 土地總供應(yīng)量縮減，土地價(jià)格則將上浮，從而最終實(shí)現(xiàn)控制土地供應(yīng)總量，減少土地收益流失。 地產(chǎn)價(jià)格短期將會(huì)有所波動(dòng)， 長(zhǎng)期趨向平穩(wěn) 土地儲(chǔ)備制度以及土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。制度建立之初，由于對(duì)土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者的理性預(yù)期影響，房地產(chǎn)價(jià)格有可能會(huì)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。與此同時(shí)，由于政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將對(duì)住房市場(chǎng)需求形成較強(qiáng)的分流作用，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲產(chǎn)生抑制作用。再者，隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)，政府將根據(jù)市場(chǎng)需求 進(jìn)行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅波動(dòng)。因此，從中長(zhǎng)期來(lái)看，土地供應(yīng)政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不會(huì)特別明顯，市場(chǎng)價(jià)格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。 4． 3 旅游市場(chǎng)分析 05 年全市接待入境旅游者 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) 15%。其中，外國(guó)人 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；港、澳、臺(tái)同胞 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %。全市旅游外匯收入 億美元，增長(zhǎng) %。全年出境旅游者達(dá) 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %。全年接待國(guó)內(nèi)旅游者 億人次，增長(zhǎng) %。國(guó)內(nèi)旅游收入 1300 億元，增長(zhǎng) %。 “ 十五 ” 期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬(wàn)人次，旅游外匯收入累計(jì)達(dá)到 148 25 億美元，分別比 “ 九五 ” 時(shí)期增長(zhǎng) %和 %。共接待國(guó)內(nèi)旅游者 ，實(shí)現(xiàn)旅游收入 億元，分別比 “ 九五 ” 時(shí)期增長(zhǎng) %和 倍。 不單是北京， 05 年全國(guó)的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。我國(guó)入境旅游人數(shù)達(dá) 億人次，出境旅游者達(dá) 3100 萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá) 7680億元。入境過(guò)夜旅游人數(shù)達(dá) 4680 萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 12 億人次。在旅游業(yè)總收入中，國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá) 5286 億元，國(guó)際旅游收入達(dá)到293 億元。 預(yù)計(jì)， 06 年入境 旅游人數(shù)將前所未有地達(dá)到 億人次，比去年增長(zhǎng) 8%。其中入境過(guò)夜人數(shù)達(dá)到 5180 萬(wàn)人次，外國(guó)人 2290 萬(wàn)人次，國(guó)際旅游收入達(dá)到 336 億美元。 05 年旅客運(yùn)輸總量 60839 萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng) %。其中，鐵路5778 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %；公路 51925 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %；民航 3136 萬(wàn)人，增長(zhǎng) 10%。 “十五 ”期間，客運(yùn)總量累計(jì)達(dá)到 億人，比 “九五 ”時(shí)期增長(zhǎng) 倍。 北京作為中華人民共和國(guó)的首都，是一座有 3000 多年悠久歷史的古城，在全世界都享有盛譽(yù)。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風(fēng)格的宏偉壯觀 的城市，同時(shí)也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國(guó)際化大都市。 作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對(duì)北京的經(jīng)濟(jì)有著重大的貢獻(xiàn)。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。在北京城外，就可以爬上世界八大奇跡之一的長(zhǎng)城。天安門廣場(chǎng)是世界最大的城市 26 中央廣場(chǎng)。 北京的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。在中國(guó)31 個(gè)省、自治區(qū)、直轄市中，北京是第二大旅游勝地。 20xx 年，北京接待的海外游客達(dá)到 2,857,872 人次，比上一年增長(zhǎng)了 ％。其中來(lái)自國(guó)外和香港、澳門、臺(tái)灣的游客分別 2,398,790 人次、 269,265人次、 14,220 人次和 175,597 人次。旅游業(yè)外匯收入總計(jì)達(dá) 億美元，比上一年增長(zhǎng)了 ％。這一年中，北京也接待了一億一千萬(wàn)來(lái)自其他省和中國(guó)其他地區(qū)的游客，比上一年增長(zhǎng)了 8％，旅游收入達(dá) 億元，比上一年增長(zhǎng)了 29％。 最近幾年來(lái)京出差的人員比例在快速增長(zhǎng)。外地游客平均在京停留時(shí)間為 天，重游率為 %。 外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示： （數(shù)據(jù)來(lái)源： 20xx 年北京統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社出版） 表 3－ 1： 20xx 年來(lái)京的不同職業(yè)的旅游者所占百分比 職業(yè) 其他省游客百分比 當(dāng)?shù)赜慰桶俜直? 政府公務(wù)員 11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公務(wù)員 企業(yè)管理人員 技術(shù)人員 銷售人員 工人 軍人 農(nóng)民 退休人員 學(xué)生 其它圖 3－ 1： 外地游客職業(yè)分布情況圖 27 企業(yè)管理人員 技術(shù)工 服務(wù)銷售人員 工人 軍人 農(nóng)民 退休人員 學(xué)生 其他 表 3－ 2： 20xx 年國(guó)內(nèi)游客參觀北京的分類百分比 目的 百分比 (%) 渡假旅游 拜訪親戚朋友 公務(wù) 會(huì)議 看病 宗教 文化體育 其他 來(lái)京的目的有從事文化科技交流（ 天）和宗教活動(dòng)（ 天）；這些人是外地來(lái)京人員中在京停留時(shí)間最長(zhǎng)的。 下圖顯示了外地來(lái)京人員不同的來(lái)京目的和他們平均在京停留的天數(shù)。 1 5 . 17 . 56 . 35 . 65 . 24 . 87 . 4文化科技交流 宗教朝拜 商務(wù) 醫(yī)療 拜訪親友 參加會(huì)議 觀光 28 （數(shù)據(jù)來(lái)源： 20xx 年北京統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社出版） 北京市旅游業(yè)發(fā)展前景 “ 十五 ” 期間至 2020 年北京市旅游業(yè)發(fā)展的前景 根據(jù)《北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》對(duì) 20xx 年北京旅游發(fā)展前景的描述，根據(jù)北京市旅游局征求北京旅游業(yè)專家學(xué)者的意見(jiàn)和北京市相關(guān)委、辦、局 幾個(gè)區(qū)縣的意見(jiàn)，我們對(duì) 2020 年旅游發(fā)展前景的描繪大體如下： 1．北京的城市建設(shè)將有一個(gè)極 達(dá)的發(fā)展，許多城市標(biāo)志性建筑物將陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著北京 城市景觀。北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將在今后 20 年中產(chǎn)生飛躍式發(fā)展，地鐵線路延長(zhǎng)，地面輕軌鐵路建成，四環(huán)、五環(huán)通車，市內(nèi)的交通也將通過(guò)馬路擴(kuò)延、違法建筑物的拆除、占路市場(chǎng)的清理以及增加停車場(chǎng)地等措施得以徹底的改善。城市綠地將進(jìn)一步擴(kuò)大，大氣質(zhì)量將進(jìn)一步提高，和基礎(chǔ)設(shè)施相配套的城市標(biāo)識(shí)系統(tǒng)將全面建立。北京旅游業(yè)將有一個(gè)更加輕松、更加現(xiàn)代的發(fā)展環(huán)境。 29 2．北京市將會(huì)竭 盡全力保護(hù)北京古城風(fēng)貌，重點(diǎn)街區(qū)、重點(diǎn)文物、重點(diǎn)民居不僅會(huì)得到市政府的高度重視，并且肯定會(huì)充分為旅游業(yè)所利用，成為現(xiàn)代化北京的古老文化的亮點(diǎn)。 3．北京的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成為發(fā)展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點(diǎn)旅游區(qū)點(diǎn)的重要通道。 4．北京的旅游產(chǎn)品將更加豐富，觀光旅游、會(huì)站旅游、度假旅游、文化旅游、娛樂(lè)旅游將成為北京旅游產(chǎn)品的五大支柱。另外，商務(wù)旅游、體育旅游、探險(xiǎn)旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購(gòu)物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教 育觀光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時(shí)，國(guó)內(nèi)外旅游者將在北京對(duì)旅游產(chǎn)品有更多的選擇性。 5．北京將作為科教文化中心，更加充滿知識(shí)與趣味氛圍。國(guó)家級(jí)和地方級(jí)重要文物點(diǎn)、博物館、名人故居、歷史上重要事件發(fā)生地將更多地向游人開(kāi)放。科技開(kāi)發(fā)區(qū)、科技成果試驗(yàn)地、大學(xué)校園等都將成為旅游者選擇的新熱點(diǎn)，而且民俗文化因其特色鮮明而得到更加重視和充分開(kāi)發(fā)，茶館、會(huì)館、民間文藝、特色小吃、京劇話劇以及來(lái)自全國(guó)各地不同民族的民俗活動(dòng)，都將在北京全面開(kāi)花，使北京成為國(guó)際知名的文化大都市。 6．旅游產(chǎn)業(yè)屆時(shí)經(jīng)過(guò)四十年的發(fā)展，將成 為一個(gè)非常成熟的產(chǎn)業(yè)，不僅有穩(wěn)定的市場(chǎng)，而且在國(guó)內(nèi)外享有很高的知名度，很多產(chǎn)品將成為世界產(chǎn)品，北京將成為世界最主要的旅游目的地和國(guó)際會(huì)議中 30 心，北京旅游文化節(jié)也將成為享譽(yù)世界的國(guó)際節(jié)日。旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套將走向市場(chǎng)化，產(chǎn)業(yè)各要素得以充分的發(fā)展。旅游者在北京將享受更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識(shí)、充滿信息、充滿文化的旅游活動(dòng)。 7．旅游業(yè)無(wú)疑將成為北京經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，將對(duì)國(guó)家和地方做出較大的貢獻(xiàn)，北京因此成為國(guó)際國(guó)內(nèi)知名的文化型消費(fèi)城市，人民生活水平、生活質(zhì)量將得到極大提高，整個(gè)社會(huì)更加穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)更加繁榮，文 化更加豐富多彩，并因此躋身于國(guó)際大都市和國(guó)際旅游強(qiáng)市的行列。 結(jié)論： 中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)和北京旅游業(yè)的發(fā)展為國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)提供了巨大的潛力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁走勢(shì)使得國(guó)民用于旅游方面的開(kāi)銷迅速增長(zhǎng)； 北京已有一大批文化歷史名勝，如故宮、天壇、八達(dá)嶺長(zhǎng)城和頤和園等； 總體上，旅游業(yè)仍處于發(fā)展規(guī)律階段、熱點(diǎn)不多，就是歷史名勝開(kāi)發(fā)得也很有限，近幾十年沒(méi)有開(kāi)發(fā)新的景點(diǎn)； 游客在京停留時(shí)間平均為國(guó)為 天，重游率接近 70%。假設(shè)在初次到京時(shí)已經(jīng)游覽了 4 個(gè)主要景點(diǎn)，對(duì)于新景點(diǎn)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)潛力在重游的客源中每年將超過(guò)百萬(wàn)； 所有 的現(xiàn)有景點(diǎn)均為靜態(tài)景觀，北京缺乏像迪斯尼樂(lè)園或二十世紀(jì)影城那樣的互動(dòng)性或主題性的景點(diǎn)； 31 將傳統(tǒng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y本，并且高度宣揚(yáng)中關(guān)村科技園商務(wù)休閑及旅游度假概念，并且得到奧運(yùn)支撐作用，鳳凰嶺地區(qū)的建設(shè)一定能成為充滿活力的亮點(diǎn)。 4． 4 北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn)是： 一、旅游飯店的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量在一定區(qū)域內(nèi)高度集中。分區(qū)縣的數(shù)據(jù)表明，全市有 52%的旅游飯店集中在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，它們實(shí)現(xiàn)了全市 79%的營(yíng)業(yè)收入、 101%的利潤(rùn)總額和 83%的稅金總額。另外，還有 20%的旅游飯店集中在西城區(qū)、宣武區(qū)和豐臺(tái)區(qū)。以上 區(qū)域集中了全市 72%的旅游飯店、 90%以上的經(jīng)濟(jì)總量。 二、高星級(jí)飯店是拉動(dòng)旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。四星級(jí)以上的高星級(jí)飯店呈現(xiàn)出創(chuàng)收水平高、贏利水平高、平均房?jī)r(jià)和客房出租率同步提高的態(tài)勢(shì)，是拉動(dòng)旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。 高星級(jí)飯店集中全市旅游飯店 60%的收入和 70%的利潤(rùn)。截至 11月底，僅占全市旅游飯店數(shù) 16%的四、五星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元，同比增長(zhǎng) %，占總量的 %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，占總量的 %,收入利潤(rùn)率為 %。不足兩成的四、五星級(jí)飯店集中了 全市六成多的營(yíng)業(yè)收入和七成多的利潤(rùn)總額。三星級(jí)及以下飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元，同比增長(zhǎng) %，占總量的 %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，不足總體的三成 , 收入利潤(rùn)率為 %，超過(guò)八成的三星級(jí)及以下飯店僅集中了全市不足四成的營(yíng)業(yè)收入和三成的利 32 潤(rùn)總額。 平均房?jī)r(jià)和客房出租率同步增長(zhǎng)。目前，全市旅游飯店的平均房?jī)r(jià)為 411 元 /間天，比 20xx 年增長(zhǎng) 6%；客房出租率為 65%，比 20xx年上升 15 個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)平均房?jī)r(jià)和客房出租率的同步增長(zhǎng)。其中：四、五星級(jí)飯店的平均房?jī)r(jià)分別比 20xx 年增長(zhǎng) 3%和 10%；客 房出租率分別比 20xx 年提升 15 個(gè)和 16個(gè)百分點(diǎn)。二、三星級(jí)飯店在平均房?jī)r(jià)不變的情況下，客房出租率分別提升 14和 12 個(gè)百分點(diǎn)。一星級(jí)飯店在平均房?jī)r(jià)下降 5%的情況下，客房出租率提升 12個(gè)百分點(diǎn)。 表 3－ 4：旅游飯店分星級(jí)的平均房?jī)r(jià)及客房出租率： 星級(jí) 五星 四星 三星 二星 一星 平均房?jī)r(jià) (元 /間天 ) 762 437 281 204 166 客房出租率 (%) 67 71 63 60 45 4． 5 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目周邊區(qū)域近期沒(méi)有土地供應(yīng)，區(qū)域的土地市場(chǎng)仍然在起步階段。目前正在交易的地塊中，距離項(xiàng)目最近的是位于溫泉鎮(zhèn)的 D D2地塊，規(guī)劃用途為住宅、行政辦公及商業(yè)。 從 04年至 06年間北京市場(chǎng)上成交的地塊中，規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地，同屬于六類土地，并且對(duì)本項(xiàng)目有一定參考意義的地塊有三個(gè)，分別是：京土整儲(chǔ)掛（昌） [20xx]002號(hào)（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)建設(shè)用地）、京土整儲(chǔ)掛（昌） [20xx]001號(hào)（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中灘村建設(shè)用地）、京土整儲(chǔ)掛（石） [20xx]007號(hào)（石景山區(qū)八角建設(shè)用地）。