房地產(chǎn)全程營銷策劃四大模塊——李龍飛原創(chuàng)最終版(編輯修改稿)
2024-10-06 03:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)商所開發(fā)的商品房自身品質(zhì)好壞在很大程度上決定了項目的成功與否，反映了市場對該產(chǎn)品的認(rèn)可，同時，好的產(chǎn)品也是公司品牌形象的標(biāo)志。房地產(chǎn)項目營銷策劃有影響的主要有：項目規(guī)模指標(biāo)、位置條件、建筑條件、建造條件、產(chǎn)品價格、使用條件和商品附加條件等，這些因素同時也反映出了產(chǎn)品本身的品質(zhì)優(yōu)劣。此外，武漢紡織大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文）公司品牌也是影響營銷的因素之一，品牌作為公司(企業(yè))重要的無形資產(chǎn)，是構(gòu)成企業(yè)核心競爭力的重要方面，品牌的形成和保有意味著擁有對市場的占有權(quán)和主動權(quán)，因而擁有市場優(yōu)勢品牌的企業(yè)既有依靠品牌進(jìn)行市場擴(kuò)張的能力，又有擴(kuò)大品牌效益的內(nèi)在要求。因素二：營銷環(huán)境。營銷環(huán)境是制定房地產(chǎn)營銷策略的第一要件。企業(yè)經(jīng)營的優(yōu)劣成敗，在于營銷管理者是否順應(yīng)不斷變化的營銷環(huán)境。(1)國家宏觀政策因素，具體包括:政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；政府通過銀行從源頭上控制了資金的放貸速度和比例。政府通過各項稅費影響房地產(chǎn)的價格，從而影響房地產(chǎn)銷售狀況及其營銷策略的選??；政府通過房地產(chǎn)交易政策影響房地產(chǎn)的流通狀況。(2)區(qū)域環(huán)境影響因素。由于房地產(chǎn)項目的不可移動性，使得房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為極強(qiáng)的區(qū)域性。區(qū)域因素對房地產(chǎn)營銷影響較大，房地產(chǎn)營銷需要從以下幾個方面進(jìn)行考慮:人口狀況、經(jīng)濟(jì)狀況、居民收入水平、市場供給情況。(3)競爭對手的影響。主要包括項目周邊現(xiàn)有的競爭對手與項目潛在的競爭對手。營銷競爭環(huán)境及對手信息的收集是營銷戰(zhàn)略的一個重要組成部分。因素三：消費者。房地產(chǎn)消費者市場特點有許多，營銷人員應(yīng)著重從下面三個方面研究消費者的喜好:(1)消費者市場房產(chǎn)需求的多層次性。在同一商品市場上，不同消費者群體由于社會地位,收入水平和文化素養(yǎng)的差異，其需求也會表現(xiàn)出多層次性的特點。(2)消費者市場對房屋需求多變性。消費者由于各種因素的影響，對房屋的會有多種多樣的需求，這要求制定營銷策略時根據(jù)自身條件準(zhǔn)確地選擇目標(biāo)市場。(3)消費者市場對房屋需求的可誘導(dǎo)性。經(jīng)濟(jì)政策的變動、社會交際的啟示、廣告宣傳的誘導(dǎo)等都會使消費者的需求發(fā)生變化，這要求市場營銷策略的制定者不僅要適應(yīng)和滿足消費者的需求，而且應(yīng)該通過各種促銷途徑影響和引導(dǎo)消費。二、房地產(chǎn)項目營銷的主要特點，這是在賣方市場情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所采取的一種營銷方式。在生產(chǎn)觀念指導(dǎo)下，企業(yè)往往只重視商品住宅的開發(fā)，而輕視消費者對住宅的要求。在80年代到90年代初，我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都采取了這一營銷方式。不少房地產(chǎn)企業(yè)都沒有銷售部，其產(chǎn)品由公司老總直接“批發(fā)”銷售。這一營銷方式的特點是企業(yè)以自我為中心，重開發(fā)，輕市場。，從本質(zhì)上來說，這一營銷方式類武漢紡織大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文）似于上述以生產(chǎn)觀念為主導(dǎo)的營銷方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然以自我為中心，以產(chǎn)品為中心。在產(chǎn)品觀念的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為其主要任務(wù)就是提高住宅產(chǎn)品質(zhì)量，只要產(chǎn)品質(zhì)量好，就不怕賣不了；只要產(chǎn)品有特色，自然會顧客盈門。這種營銷方式過于重視或迷戀自己的產(chǎn)品，而沒有意識到市場對他們的產(chǎn)品可能不感興趣，或者說根本不考慮市場上消費者是否真正需要這種產(chǎn)品，最終導(dǎo)致“營銷近視癥”，即過分重視產(chǎn)品而忽視顧客需求，忽視市場需求的變化，結(jié)果使產(chǎn)品缺乏競爭力，沒有市場。這一營銷方式的特點是企業(yè)以產(chǎn)品為中心，忽視市場需求。，這一營銷方式認(rèn)為，如果對消費者置之不理，他們不會購買本企業(yè)的產(chǎn)品，因而企業(yè)必須進(jìn)行大量的推銷和促銷努力。它是上述兩種營銷方式的延伸和發(fā)展，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買方市場下采取的一種營銷方式。如在目前的房地產(chǎn)市場中，住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)大于有效需求，這樣，使得一些缺乏競爭力的商品住宅積壓嚴(yán)重。迫于市場壓力，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被迫采取大量促銷手段，如廣告、人員推銷等，千方百計把產(chǎn)品推銷出去。這一營銷方式的特點是企業(yè)通過各種推銷手段，把現(xiàn)有產(chǎn)品推銷出去，而對產(chǎn)品能否滿足消費者需求則不太關(guān)心，即重推銷而輕市場需求。，這一營銷方式認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須研究目標(biāo)市場的需要和欲望，并根據(jù)其需要來開發(fā)產(chǎn)品，同時，以比競爭者更有效的方式來滿足目標(biāo)市場的需要，這樣，才能達(dá)成企業(yè)的目標(biāo)。在目前房地產(chǎn)市場中，已有一些具有市場眼光的開發(fā)商采用這一營銷方式，并取得了較好的業(yè)績。這一營銷方式與上述幾種營銷方式相比，有著質(zhì)的區(qū)別，其特點是企業(yè)重視市場需要，并按市場需要來開發(fā)產(chǎn)品。它以消費者為中心，以滿足消費者的需要為己任，在此基礎(chǔ)上，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)。，這一營銷方式認(rèn)為，企業(yè)的任務(wù)是確定目標(biāo)市場的需求和欲望，比競爭者更有效提供滿足顧客的商品，提供商品的方式應(yīng)能對消費者和社會福利雙重有益。也就是說，作為一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須承擔(dān)起社會責(zé)任，要考慮企業(yè)利潤、消費者需求和欲望的滿足及社會利益三者的平衡。不能盲目搞開發(fā)，如占用大片耕田，破壞社會的可持續(xù)發(fā)展。這一營銷方式的特點是企業(yè)以消費者、社會為中心，在不損害且有益于社會利益的原則下，盡可能滿足消費者的需要和欲望。房地產(chǎn)項目營銷具有獨特的經(jīng)濟(jì)運作武漢紡織大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文）模式,在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行過程中,與其它行業(yè)相比進(jìn)入房地產(chǎn)市場難度更大,運行往往缺乏及時的、準(zhǔn)確的信息,從而影響到房地產(chǎn)市場信息的準(zhǔn)確性。此外,因投資者和消費者進(jìn)出房地產(chǎn)市場困難,形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行時間上的滯
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