房地產全程營銷策劃四大模塊——李龍飛原創(chuàng)最終版(編輯修改稿)
2025-10-06 03:49 本頁面
【文章內容簡介】 發(fā)商所開發(fā)的商品房自身品質好壞在很大程度上決定了項目的成功與否，反映了市場對該產品的認可，同時，好的產品也是公司品牌形象的標志。房地產項目營銷策劃有影響的主要有：項目規(guī)模指標、位置條件、建筑條件、建造條件、產品價格、使用條件和商品附加條件等，這些因素同時也反映出了產品本身的品質優(yōu)劣。此外，武漢紡織大學畢業(yè)設計（論文）公司品牌也是影響營銷的因素之一，品牌作為公司(企業(yè))重要的無形資產，是構成企業(yè)核心競爭力的重要方面，品牌的形成和保有意味著擁有對市場的占有權和主動權，因而擁有市場優(yōu)勢品牌的企業(yè)既有依靠品牌進行市場擴張的能力，又有擴大品牌效益的內在要求。因素二：營銷環(huán)境。營銷環(huán)境是制定房地產營銷策略的第一要件。企業(yè)經(jīng)營的優(yōu)劣成敗，在于營銷管理者是否順應不斷變化的營銷環(huán)境。(1)國家宏觀政策因素，具體包括:政府對土地資源的開發(fā)和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產業(yè)的開發(fā)狀況；政府通過銀行從源頭上控制了資金的放貸速度和比例。政府通過各項稅費影響房地產的價格，從而影響房地產銷售狀況及其營銷策略的選取；政府通過房地產交易政策影響房地產的流通狀況。(2)區(qū)域環(huán)境影響因素。由于房地產項目的不可移動性，使得房地產市場表現(xiàn)為極強的區(qū)域性。區(qū)域因素對房地產營銷影響較大，房地產營銷需要從以下幾個方面進行考慮:人口狀況、經(jīng)濟狀況、居民收入水平、市場供給情況。(3)競爭對手的影響。主要包括項目周邊現(xiàn)有的競爭對手與項目潛在的競爭對手。營銷競爭環(huán)境及對手信息的收集是營銷戰(zhàn)略的一個重要組成部分。因素三：消費者。房地產消費者市場特點有許多，營銷人員應著重從下面三個方面研究消費者的喜好:(1)消費者市場房產需求的多層次性。在同一商品市場上，不同消費者群體由于社會地位,收入水平和文化素養(yǎng)的差異，其需求也會表現(xiàn)出多層次性的特點。(2)消費者市場對房屋需求多變性。消費者由于各種因素的影響，對房屋的會有多種多樣的需求，這要求制定營銷策略時根據(jù)自身條件準確地選擇目標市場。(3)消費者市場對房屋需求的可誘導性。經(jīng)濟政策的變動、社會交際的啟示、廣告宣傳的誘導等都會使消費者的需求發(fā)生變化，這要求市場營銷策略的制定者不僅要適應和滿足消費者的需求，而且應該通過各種促銷途徑影響和引導消費。二、房地產項目營銷的主要特點，這是在賣方市場情況下，房地產開發(fā)企業(yè)所采取的一種營銷方式。在生產觀念指導下，企業(yè)往往只重視商品住宅的開發(fā)，而輕視消費者對住宅的要求。在80年代到90年代初，我國大部分房地產開發(fā)企業(yè)都采取了這一營銷方式。不少房地產企業(yè)都沒有銷售部，其產品由公司老總直接“批發(fā)”銷售。這一營銷方式的特點是企業(yè)以自我為中心，重開發(fā)，輕市場。，從本質上來說，這一營銷方式類武漢紡織大學畢業(yè)設計（論文）似于上述以生產觀念為主導的營銷方式。房地產開發(fā)企業(yè)仍然以自我為中心，以產品為中心。在產品觀念的指導下，房地產開發(fā)企業(yè)認為其主要任務就是提高住宅產品質量，只要產品質量好，就不怕賣不了；只要產品有特色，自然會顧客盈門。這種營銷方式過于重視或迷戀自己的產品，而沒有意識到市場對他們的產品可能不感興趣，或者說根本不考慮市場上消費者是否真正需要這種產品，最終導致“營銷近視癥”，即過分重視產品而忽視顧客需求，忽視市場需求的變化，結果使產品缺乏競爭力，沒有市場。這一營銷方式的特點是企業(yè)以產品為中心，忽視市場需求。，這一營銷方式認為，如果對消費者置之不理，他們不會購買本企業(yè)的產品，因而企業(yè)必須進行大量的推銷和促銷努力。它是上述兩種營銷方式的延伸和發(fā)展，是房地產開發(fā)企業(yè)在買方市場下采取的一種營銷方式。如在目前的房地產市場中，住宅供應量遠大于有效需求，這樣，使得一些缺乏競爭力的商品住宅積壓嚴重。迫于市場壓力，一些房地產開發(fā)企業(yè)被迫采取大量促銷手段，如廣告、人員推銷等，千方百計把產品推銷出去。這一營銷方式的特點是企業(yè)通過各種推銷手段，把現(xiàn)有產品推銷出去，而對產品能否滿足消費者需求則不太關心，即重推銷而輕市場需求。，這一營銷方式認為，房地產開發(fā)企業(yè)必須研究目標市場的需要和欲望，并根據(jù)其需要來開發(fā)產品，同時，以比競爭者更有效的方式來滿足目標市場的需要，這樣，才能達成企業(yè)的目標。在目前房地產市場中，已有一些具有市場眼光的開發(fā)商采用這一營銷方式，并取得了較好的業(yè)績。這一營銷方式與上述幾種營銷方式相比，有著質的區(qū)別，其特點是企業(yè)重視市場需要，并按市場需要來開發(fā)產品。它以消費者為中心，以滿足消費者的需要為己任，在此基礎上，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標。，這一營銷方式認為，企業(yè)的任務是確定目標市場的需求和欲望，比競爭者更有效提供滿足顧客的商品，提供商品的方式應能對消費者和社會福利雙重有益。也就是說，作為一個房地產開發(fā)企業(yè)，必須承擔起社會責任，要考慮企業(yè)利潤、消費者需求和欲望的滿足及社會利益三者的平衡。不能盲目搞開發(fā)，如占用大片耕田，破壞社會的可持續(xù)發(fā)展。這一營銷方式的特點是企業(yè)以消費者、社會為中心，在不損害且有益于社會利益的原則下，盡可能滿足消費者的需要和欲望。房地產項目營銷具有獨特的經(jīng)濟運作武漢紡織大學畢業(yè)設計（論文）模式,在房地產經(jīng)濟運行過程中,與其它行業(yè)相比進入房地產市場難度更大,運行往往缺乏及時的、準確的信息,從而影響到房地產市場信息的準確性。此外,因投資者和消費者進出房地產市場困難,形成房地產經(jīng)濟運行時間上的滯
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