【文章內(nèi)容簡介】 ，擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，曾組織管理過多個大型建設(shè)項(xiàng)目，如佛山中醫(yī)院住院大樓、佛山賓館客房大樓、 佛山奧園奧林匹克中心 及 佛奧棕櫚園 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作。鐘先生從事工程項(xiàng)目建設(shè)多年，有豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)和良好的社會關(guān)系。 三．項(xiàng)目 合作單位介紹 合作單位 簡介 規(guī)劃設(shè)計(jì) 柏濤咨詢（深圳）有限公司 全國別墅設(shè)計(jì)前三名，波托菲諾、黃山國際中 心、水榭花都、萬科第五園均為該公司作品 。 景觀設(shè)計(jì) 施工單位 中建八局第一建設(shè)有限公司 國有房屋建筑工程施工總承包壹級資質(zhì)企業(yè) ,具有安裝、裝飾、鋼結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)施工和預(yù)應(yīng)力等 5 個專業(yè)施工壹級資質(zhì)。先后獲得 “魯班獎 ”、國家優(yōu)質(zhì)工程獎 14項(xiàng) 。 監(jiān)理單位 廣州高新工程顧問有限公司 具有國家建設(shè)部頒發(fā)的甲級監(jiān)理資質(zhì)、甲級招標(biāo)代理資質(zhì)和乙級造價咨詢資質(zhì) ， 是廣東省政府指定的 “政府采購招標(biāo)代理單位 ”，財(cái)政部授予的甲級政府采購代理機(jī)構(gòu) ， 是廣州市工商局年檢免檢企業(yè)，并通過 ISO9001:20xx 質(zhì)量管理體系認(rèn)證。 策 劃代理 世聯(lián)地產(chǎn) 上市公司， 多次參與 國內(nèi) 豪華別墅銷售、策劃的國內(nèi)頂級物業(yè)代理公司。 造價咨詢 廣州市永隆工 程造價咨詢 甲級工程造價資質(zhì) ， 并取得 ISO 質(zhì)量體系認(rèn)證。 物業(yè)管理 第一太平戴維 斯物業(yè) 。 1855 年創(chuàng)立 ， 在倫敦股票交易所上市的全球領(lǐng)先房地產(chǎn)服務(wù)提供商。 處于中國物業(yè)市場領(lǐng)導(dǎo)地位 。 四 、 項(xiàng)目 背景 該項(xiàng)目 位于佛山市南海區(qū)，項(xiàng)目占地 平方米（合計(jì) 500 畝）， 項(xiàng)目用地性質(zhì)均為“高級別墅及商住”。 項(xiàng)目在 20xx 年左右開始建設(shè)， 由于建筑設(shè)計(jì)過時， 政府計(jì)劃 將已經(jīng)建設(shè)住宅重新規(guī) 劃 、 設(shè)計(jì)并建設(shè)，以配合佛山市建設(shè)國家旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) (實(shí)驗(yàn)區(qū) )。 目前，根據(jù)佛山市南海區(qū)國土規(guī)劃部門的相關(guān)要某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 13 求，正做相關(guān)的項(xiàng)目 規(guī)劃 調(diào)整，隨著新的規(guī)劃調(diào)整，該項(xiàng)目將更具有升值潛力和市場前景 ，根據(jù)佛山市南海區(qū)有關(guān)土地基準(zhǔn)地價以及相鄰?fù)恋啬壳笆袌鰞r值，該項(xiàng)目土地價值每畝市值不低于 250 萬元人民幣， 500 畝土地市值不低于 億元人民幣 。 由于建筑設(shè)計(jì)過時， 政府計(jì)劃 將已經(jīng)建設(shè)住宅重新規(guī)劃 、 設(shè)計(jì)并建設(shè)，以配合佛山市建設(shè) 國家旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) (實(shí)驗(yàn)區(qū) )。 ： 項(xiàng)目一期擬 重新規(guī)劃、設(shè)計(jì)并建設(shè) 其中 的 175 畝。 預(yù)計(jì)明年 9 月完工，明年12 月 完成 一期項(xiàng)目銷售的 90%（詳見： 第八章 八 、 項(xiàng)目改建進(jìn)程時間安排 ） 。 剩余 325 畝土地?cái)M后期開發(fā)，該 325 畝土地中 現(xiàn) 有 萬平方米建筑已通過工程驗(yàn)收并取得預(yù)售證，其中 3000 平方米已售出，剩余 4 萬平方米可隨時出售變現(xiàn)， 以每平方米 萬元（項(xiàng)目附近的高明碧桂園地理位置、自然環(huán)境均不如該項(xiàng)目，現(xiàn)售價為每平方米 2 萬 萬之間）的低價計(jì)算可實(shí)現(xiàn)銷售收入 6 億元。 五 、 項(xiàng)目優(yōu) 勢及定位 地理優(yōu)勢 ? 畔山水岸項(xiàng)目地處佛山著名風(fēng)景旅游名勝地 —— 南海西岸風(fēng)景區(qū)，南海西岸風(fēng)景區(qū)，位于珠三角腹地的佛山南海區(qū)西南，全區(qū)總面積 平方公里，是珠江三角洲腹地最后一片凈土 。 西岸風(fēng)景區(qū)，素有“小九寨溝”之稱，眾多自然景觀和歷史人文景觀在此匯聚，其保存完好的自然生態(tài)植被和天然水系，成為大佛山不可多的天然大氧吧、城市后花園 。 ? 目前南海西岸風(fēng)景旅游區(qū)已經(jīng)由中旅集團(tuán)負(fù)責(zé)整體開發(fā)建設(shè)， 今年廣東省最大的旅游投資項(xiàng)目、總投資逾 68 億元的廣東中旅南海西岸旅游產(chǎn)業(yè)園（ 8500 畝） 8 月 30 日奠基動工，國家旅游局 當(dāng) 日還授予該項(xiàng)目 “ 國家旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) (實(shí)驗(yàn)區(qū) )” 牌匾。 未來 5年廣中旅將 把 南海西岸打造成類似深圳東部華僑城的旅游休閑地區(qū) ， 規(guī)劃為酒店別墅區(qū)、國際會所區(qū)、道家文化區(qū)溫泉養(yǎng)生區(qū)等八個區(qū)域，第一期預(yù)計(jì) 20xx 年開業(yè)。 隨著中旅集團(tuán)的進(jìn)駐，該區(qū)域內(nèi)的土地及房產(chǎn)價值獲得巨大的提升空間。 其市場空間可借力互動，對項(xiàng)目尤為有利。 ? 別墅用地為稀缺資源，其項(xiàng)目所在地的自然環(huán)境是不可多得的稀缺原生態(tài)旅游資源， 旅游景點(diǎn)：慶云洞風(fēng)景區(qū)、銀湖景區(qū)、獅子嶺森林公園和農(nóng)業(yè)某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 14 生態(tài)旅游莊園四大景區(qū)；素有“小九寨”之稱，是珠三角地區(qū)有名的“山水游泳之都”，每年可吸引游客上百萬人次。特色農(nóng)莊以“綠色餐飲”馳名廣佛圈，客源 以 廣州客為主，佛山客為 輔。 ? 區(qū)域配套：西岸小學(xué)、信用社、郵局等。項(xiàng)目周邊多農(nóng)莊，特色餐飲業(yè)發(fā)達(dá) 。 交通優(yōu)勢： 項(xiàng)目與高明中心城區(qū)僅一江之隔，到高明中心城區(qū)僅 5 分鐘車程，到西樵、九江等周邊區(qū)域僅 20 分鐘車程，到佛山中心城區(qū)僅 40 分鐘車程，交通便利通達(dá)；而建設(shè)中的廣明高速預(yù)計(jì) 20xx 年可建成通車，建成后，從高明的任何一個鎮(zhèn)（街道）上高速公路只需要花 15 分鐘，到禪城只需要 30分鐘，到廣州也只需 40 分鐘。 廣州亞運(yùn)會重要配套工程、國內(nèi)第一條城際輕軌 —— 廣州至佛山輕軌 20xx 年11 月 3 日正式開通，最高時速可達(dá) 200 公里。車輛為城際 A 型車 6 輛編組，屆時將在佛山設(shè) 5 站，肇慶設(shè) 6站，運(yùn)營時間為清晨 6時至晚上 12 時，從佛山到肇慶最快將只需 25 分鐘。無縫換乘廣佛環(huán)線再到佛山地鐵一號線（廣佛地鐵）直接到達(dá)廣州。 該輕軌距離項(xiàng)目一公里處有站，使項(xiàng)目交通更加便利。 本案 某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 15 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 本項(xiàng)目半小時車程范圍內(nèi)規(guī)模成市民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，孕育大批有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)，如高明、西樵紡織生產(chǎn)及貿(mào)易行業(yè)，龍江、樂從家具生產(chǎn)及貿(mào)易行業(yè)，南莊陶瓷業(yè)，各行業(yè)都有數(shù)百家企業(yè)。 目標(biāo)客戶地區(qū) （ 1） 佛山：佛山市的順德、南海、禪城、三水、高明地區(qū)的客戶，尤以龍江、九江、樂從、南莊、西樵地區(qū)的購買為主。 （ 2） 廣州：廣明高速全線通車后，廣州至本項(xiàng)目車程 40 分鐘，會成為廣州地區(qū)客戶的理想選擇。 （ 3） 其他地區(qū)：江門、肇慶和深圳、珠海、東莞地區(qū)的客戶 。 目標(biāo)客戶人群 （ 1） 廣佛區(qū)域休閑度假客戶，追求休閑度假第二居所； （ 2） 周邊工業(yè)園區(qū)私營企業(yè)主，投資或自??； （ 3） 政府高官、壟斷事業(yè)單位高層 ； 本案 某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 16 （ 4） 、下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主、商業(yè)老板。 六 、 項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 及房地產(chǎn)市場整體分析 ，經(jīng)濟(jì)增長迅速 佛山 09 年 GDP 排名位列全省第三，增速位列全省地級市之首 。 20xx 年佛山GDP 增長的一個顯著特點(diǎn)，是人均 GDP 與 GDP 總量均保持了 %的同步增長，人均生產(chǎn)總值達(dá)到 79200 元，折合 11590 美元，達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。 目前佛山整個 經(jīng)濟(jì)、社會等各方面數(shù)量比重已經(jīng)排在了廣東省第 3 位，當(dāng)前佛山的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展已經(jīng)占到了新的歷史起點(diǎn)上，正向“現(xiàn)代制造基地、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心、嶺南文化名城、富裕和諧家園”邁進(jìn)。 2。 廣佛同城 利好高明房地產(chǎn)市場 20xx 年珠三角城市經(jīng)濟(jì)水平11%%%%%%%0100020xx300040005000600070008000900010000廣州 深圳 佛山 東莞 中山 惠州 江門億元0%2%4%6%8%10%12%14%16%GDP 增速佛山歷年 G D P 走勢 05001000150020xx25003000350040004500500020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元0510152025%GDP 增速某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 17 （ 1） 隨著《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》的出臺，廣佛同城戰(zhàn)略的全面實(shí)施，高明已經(jīng)變成名副其實(shí)的珠三角中心地區(qū)之一。尤其是隨著交通規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，高明迅速崛起為廣佛經(jīng)濟(jì)圈的新都會。接駁高明 區(qū)域珠三角城市的多條交通干線正火熱施工，高明區(qū)的區(qū)位價值日益突顯，區(qū)域樓市上升速度明顯加快。 （ 2） 20xx 年 12 月 22 日，廣明高速公路廣州段正式開通建設(shè)，該高速公路可直通番禺廣州新火車站，計(jì)劃于 20xx 年建成，由此廣明高速全線工程全部落實(shí)。廣明高速位于廣州環(huán)城高速公路南段與國道主干線廣州繞城公路南端之間，同時它還連接廣珠東線、南部快速干線、東新高速和廣珠西線等多條南北縱線。此條高速通車后，將有效改善廣佛東西向的交通，為高明區(qū)的交通帶來極大的便利。高明市民可通過廣明高速到達(dá)廣州中心城區(qū)、廣州新火車站、廣州新 機(jī)場等地，時間將不超過 1 小時，高明暢享廣佛 1 小時生活圈真正指日可待。據(jù)了解，廣明高速項(xiàng)目共分三期進(jìn)行施工：第一期更樓至西樵段已于今年 6 月份通車，在新江新城北部明城設(shè)有出入口，出入口隔碧桂園西江新城項(xiàng)目僅 2 分鐘車程；二期陳村至西樵段也于今年 6 月開工建設(shè)，計(jì)劃 20xx 年 12 月建成通車；廣州段是廣明高速的第三期，起于廣州市番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)復(fù)蘇村東北側(cè)，經(jīng)番禺區(qū)南崗鎮(zhèn)，已于 20xx 年 12 月 22日 正式開工。 20xx 年 12月 10 日高明大道的部分路段已經(jīng)建起圍蔽，禪高快速路正式開工。禪高快速化公路起點(diǎn)在魁奇路佛山大道互通立 交，往西沿今年動工的魁奇路西沿線 龍灣大橋 崇民西路 樵高路 高明大橋，全長約 30公里，設(shè)計(jì)時速 80公里，沿線將盡量少設(shè)紅綠燈，如將現(xiàn)有的樵高路 6個路口全部改成互通立交，全名實(shí)現(xiàn)道路快速化。屆時，禪高快速化公路開通后，從佛山市中心到高明僅需 20分鐘。 （ 3）廣佛同城 對房地產(chǎn)效應(yīng)體現(xiàn)在：一、加快房地產(chǎn)基礎(chǔ)建設(shè)，二是推動佛山商品房運(yùn)作成熟，三是提升佛山房地產(chǎn)前景 。 廣州、佛山兩地市均價存大三分之一差價，廣佛同城化意味樓市一體化 。 兩地住宅市場價格差有利好佛山房地產(chǎn)市場發(fā)展 。 某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 18 09年佛山成交量位于廣東省第二位，但成交價格處于珠三角城市的中間水平。 20xx 年 廣東 省房地產(chǎn)銷售市場暢旺，增幅明顯，同時房價持續(xù)高位運(yùn)行，個別城市房價漲幅過大，積累了市場風(fēng)險。 20xx 年房地產(chǎn)市場面臨復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形勢，不確定性加大，政府宏觀調(diào)控增強(qiáng)，金融環(huán)境與稅收政策處于變化調(diào)整之中。 高明成為珠三角唯一個 09 年成交均價低于 08 年成交均價的地區(qū)，而銷售市場暢旺，可以預(yù)測，該區(qū)域商品房升值潛力巨大。 3． 項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境總結(jié)： ? 大佛山的房地產(chǎn)剛性需求底蘊(yùn)充足； ? GDP 逐年遞升，南海受廣 佛同城的政策利好帶動，且大佛山（五區(qū)）屬藏富于民的城市，民營個體經(jīng)濟(jì)支撐強(qiáng)； ? 工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅猛，從培育期開始進(jìn)入發(fā)展期， 高明 區(qū)經(jīng)濟(jì)向善明顯； 廣州 佛山09 年成交均價 9351 5855020xx40006000800010000元 / 平方米廣佛 09 年住宅成交均價比較某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 19 七 、 項(xiàng)目周邊 在售樓盤價格 項(xiàng)目 占地 總建 戶型 面積 價格 高明碧桂園 1500 畝 45 萬㎡ 別墅 獨(dú)棟： 185400 聯(lián)排： 170280 獨(dú)棟： 23000 聯(lián)排： 15000 秀麗花園 萬 萬 別墅 248257 23000 凰樵假日 8萬 17 萬 別墅 別墅 :242 別墅： 23000 上述三個在售樓盤地理位置、環(huán)境均不如本項(xiàng)目， 獨(dú) 棟別墅售價為 萬元/平方米 ， 因此項(xiàng)目一期保守定價為均價 萬元 /平方米。 八 、項(xiàng)目改建進(jìn)程時間安排 項(xiàng)目公司根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)情況，并結(jié)合信托計(jì)劃的方案進(jìn)行討論研究，現(xiàn)初步制定以下項(xiàng)目改建進(jìn)程的時間安排： 日期 進(jìn)程安排 20xx 年 9 月 20xx 年 12 月 改建方案的設(shè)計(jì)、規(guī)劃 20xx 年 11 月 20xx 年 5 月 各項(xiàng)證件的辦理 20xx 年 1 月 開始進(jìn)場施工準(zhǔn)備 20xx 年 3 月 開始正式施工 20xx 年 5 月 綠化施工 20xx 年 9 月 11 月 第一期項(xiàng)目開始銷售 20xx 年 12 月 第 一期項(xiàng)目銷售完成 90% 由此可見，項(xiàng)目至 20xx 年 12 月即可完成 90%的銷售，信托資金進(jìn)入后一年半內(nèi)產(chǎn)生的現(xiàn)金流足以覆蓋信托本金及預(yù)期收益 。某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建