6土地儲備和出讓過程中地上建筑物的歸屬及處分(編輯修改稿)
2025-09-25 18:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的土地主要是指依法收回的國有土地。依法無償收回的國有土地主要包括六種：一是因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥國有土地的；二是公路、礦場等經(jīng)核準報廢的；三是土地出讓、租賃等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用權人在規(guī)定的期限內(nèi)未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期未獲批準的（住宅用地除外）；四是土地使用權人閑置土地，依據(jù)《土地管理法》第三十七條和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，應當收回土地的；五是因土地使用權人未按照土地出讓合同的約定支付土地使用權出讓金，出讓方解除土地使用權出讓合同的；六是其他可以依法收回國有土地使用權的。[①]在上述第三種和第五種情形下，納入儲備的土地上存在不必拆除可繼續(xù)使用的地上建筑物的可能性最大。在這兩種情況下，地上建筑物所有權應如何確定呢。 《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定：“土地使用權期滿，土地使用權及地上建筑物、其它附著物所有權由國家無償取得”，即當土地出讓期滿后，地上建筑物應歸國家所有。對此學界持保留意見，有學者認為：地上建筑物和其他附著物是土地使用權人在土地上進行大量投資的結果，受法律保護；除因標的物滅失、取得時效、所有人拋棄及其他事由而消滅外，建筑物所有權應長期存續(xù)。因此，依合同收回土地使用權與依國家權力強制無償取得土地建筑物和其他附著物所有權是兩種性質完全不同的法律關系。土地使用權期滿，國家可以無償收回土地使用權，但不能以行政命令強制無償取得建筑物和其他附著物的所有權。[8]當土地使用權期限屆滿，由國家無償收回時，國家對地上建筑物理所當然應給予權利所有人以合理的而不是“適當”的補償。[9] 筆者認為土地出讓期滿后，地上建筑物原則上應歸國家所有；但是在此情形下，國家應給予建筑物所有權人合理的補償。 （二）地上新建建筑物的歸屬 土地納入儲備后，基于公共利益或其他原因的需要在儲備的土地上新建建筑物的，此時政府是國有土地使用權的合法權利人，政府應是在該儲備土地上進行投資建設的合法主體，因此政府當然地擁有地上新建建筑物的所有權。 綜合上述分析，筆者認為土地納入儲備后，地上建筑物原則上均應為國家所有，但國家應為獲得建筑物所有權付出相應對價，支付對價的方式比較復雜，也比較多樣。實踐中代表政府進行支付對價的單位為土地管理和儲備相關部門，如國土局、土地儲備中心等。 三、儲備土地出讓過程中地上建筑物的處分 根據(jù)上文所述，土地納入儲備后原則上國家對地上建筑物擁有所有權，即享有占有、使用、收益和處分的權利。“物之使用、收益，皆以占有為必要”。[10]處分則是所有人對所有物在事實上或法律上進行處分，從而變更、消滅物的存在狀態(tài)或改變物的權利歸屬，[11]以實現(xiàn)所有物的價值。在國家在擁有地上建筑物所有權期間，有權對地上建筑物進行合法的處分，避免因資源閑置帶來不必要的浪費。根據(jù)相關規(guī)定并結合實際，筆者認為對地上建筑物的處分主要包括拆除、租賃、抵押和轉讓四種方式。 （一）儲備土地出讓前地上建筑物的處分 拆除 土地儲備后，對于那些不適應規(guī)劃用途或者違章的地上建筑應予拆除。所 謂違章建筑，系指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門審批、未領取《建設工程規(guī)劃許可證》或《臨時建設工程許可證》，擅自建筑的建筑物和構筑物，[②]主要包括違背規(guī)劃類、非法用地類、不當施工類的和臨建超期這四類。[12]為了保證土地出讓的有效性和效益性，儲備土地出讓前，政府可以對以上四類建筑物予以拆除。 租賃 房屋租賃是房地產(chǎn)市場中一種重要的交易形式。房屋租賃，是指房屋所有權 人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。[③]房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均屬于租賃行為。 根據(jù)《土地儲備管理辦法》，土地納入儲備后出讓前地上建筑物不必拆建可繼續(xù)保留使用的，土地儲備機構可將儲備土地或連同地上建（構）筑物，通過出租、臨時使用等方式加以利用。當然，因利用取得的收益應歸入政府財政收入。此種處分方式不僅有利于土地和房產(chǎn)資源的充分利用，而且還可以通過收取租金增加
規(guī)章制度相關推薦
鄂ICP備17016276號-1