6土地儲(chǔ)備和出讓過(guò)程中地上建筑物的歸屬及處分(編輯修改稿)
2025-09-25 18:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的土地主要是指依法收回的國(guó)有土地。依法無(wú)償收回的國(guó)有土地主要包括六種：一是因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥?chē)?guó)有土地的；二是公路、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的；三是土地出讓、租賃等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用權(quán)人在規(guī)定的期限內(nèi)未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的（住宅用地除外）；四是土地使用權(quán)人閑置土地，依據(jù)《土地管理法》第三十七條和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)收回土地的；五是因土地使用權(quán)人未按照土地出讓合同的約定支付土地使用權(quán)出讓金，出讓方解除土地使用權(quán)出讓合同的；六是其他可以依法收回國(guó)有土地使用權(quán)的。[①]在上述第三種和第五種情形下，納入儲(chǔ)備的土地上存在不必拆除可繼續(xù)使用的地上建筑物的可能性最大。在這兩種情況下，地上建筑物所有權(quán)應(yīng)如何確定呢。 《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物、其它附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得”，即當(dāng)土地出讓期滿后，地上建筑物應(yīng)歸國(guó)家所有。對(duì)此學(xué)界持保留意見(jiàn)，有學(xué)者認(rèn)為：地上建筑物和其他附著物是土地使用權(quán)人在土地上進(jìn)行大量投資的結(jié)果，受法律保護(hù)；除因標(biāo)的物滅失、取得時(shí)效、所有人拋棄及其他事由而消滅外，建筑物所有權(quán)應(yīng)長(zhǎng)期存續(xù)。因此，依合同收回土地使用權(quán)與依國(guó)家權(quán)力強(qiáng)制無(wú)償取得土地建筑物和其他附著物所有權(quán)是兩種性質(zhì)完全不同的法律關(guān)系。土地使用權(quán)期滿，國(guó)家可以無(wú)償收回土地使用權(quán)，但不能以行政命令強(qiáng)制無(wú)償取得建筑物和其他附著物的所有權(quán)。[8]當(dāng)土地使用權(quán)期限屆滿，由國(guó)家無(wú)償收回時(shí)，國(guó)家對(duì)地上建筑物理所當(dāng)然應(yīng)給予權(quán)利所有人以合理的而不是“適當(dāng)”的補(bǔ)償。[9] 筆者認(rèn)為土地出讓期滿后，地上建筑物原則上應(yīng)歸國(guó)家所有；但是在此情形下，國(guó)家應(yīng)給予建筑物所有權(quán)人合理的補(bǔ)償。 （二）地上新建建筑物的歸屬 土地納入儲(chǔ)備后，基于公共利益或其他原因的需要在儲(chǔ)備的土地上新建建筑物的，此時(shí)政府是國(guó)有土地使用權(quán)的合法權(quán)利人，政府應(yīng)是在該儲(chǔ)備土地上進(jìn)行投資建設(shè)的合法主體，因此政府當(dāng)然地?fù)碛械厣闲陆ńㄖ锏乃袡?quán)。 綜合上述分析，筆者認(rèn)為土地納入儲(chǔ)備后，地上建筑物原則上均應(yīng)為國(guó)家所有，但國(guó)家應(yīng)為獲得建筑物所有權(quán)付出相應(yīng)對(duì)價(jià)，支付對(duì)價(jià)的方式比較復(fù)雜，也比較多樣。實(shí)踐中代表政府進(jìn)行支付對(duì)價(jià)的單位為土地管理和儲(chǔ)備相關(guān)部門(mén)，如國(guó)土局、土地儲(chǔ)備中心等。 三、儲(chǔ)備土地出讓過(guò)程中地上建筑物的處分 根據(jù)上文所述，土地納入儲(chǔ)備后原則上國(guó)家對(duì)地上建筑物擁有所有權(quán)，即享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！拔镏褂?、收益，皆以占有為必要”。[10]處分則是所有人對(duì)所有物在事實(shí)上或法律上進(jìn)行處分，從而變更、消滅物的存在狀態(tài)或改變物的權(quán)利歸屬，[11]以實(shí)現(xiàn)所有物的價(jià)值。在國(guó)家在擁有地上建筑物所有權(quán)期間，有權(quán)對(duì)地上建筑物進(jìn)行合法的處分，避免因資源閑置帶來(lái)不必要的浪費(fèi)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定并結(jié)合實(shí)際，筆者認(rèn)為對(duì)地上建筑物的處分主要包括拆除、租賃、抵押和轉(zhuǎn)讓四種方式。 （一）儲(chǔ)備土地出讓前地上建筑物的處分 拆除 土地儲(chǔ)備后，對(duì)于那些不適應(yīng)規(guī)劃用途或者違章的地上建筑應(yīng)予拆除。所 謂違章建筑，系指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門(mén)審批、未領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或《臨時(shí)建設(shè)工程許可證》，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物，[②]主要包括違背規(guī)劃類、非法用地類、不當(dāng)施工類的和臨建超期這四類。[12]為了保證土地出讓的有效性和效益性，儲(chǔ)備土地出讓前，政府可以對(duì)以上四類建筑物予以拆除。 租賃 房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中一種重要的交易形式。房屋租賃，是指房屋所有權(quán) 人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。[③]房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，均屬于租賃行為。 根據(jù)《土地儲(chǔ)備管理辦法》，土地納入儲(chǔ)備后出讓前地上建筑物不必拆建可繼續(xù)保留使用的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可將儲(chǔ)備土地或連同地上建（構(gòu)）筑物，通過(guò)出租、臨時(shí)使用等方式加以利用。當(dāng)然，因利用取得的收益應(yīng)歸入政府財(cái)政收入。此種處分方式不僅有利于土地和房產(chǎn)資源的充分利用，而且還可以通過(guò)收取租金增加
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