6土地儲(chǔ)備制度發(fā)展工作報(bào)告(編輯修改稿)
2024-09-25 17:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ?？顚Ｓ?、分帳核算，實(shí)行預(yù)決算管理；涉及銀行貸款的，執(zhí)行中國人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121）規(guī)定，主要精神是對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)格的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過2年。 各地為運(yùn)行土地儲(chǔ)備制度，也相繼出臺(tái)了土地儲(chǔ)備政策，主要對(duì)土地儲(chǔ)備性質(zhì)定位、權(quán)利義務(wù)以及計(jì)劃、立項(xiàng)、范圍、拆遷安置、資金管理、法律責(zé)任等方面進(jìn)行了規(guī)定。根據(jù)已掌握的情況，截至目前，北京、上海、重慶、XX省、江蘇、安徽、山東、海南、寧夏9?。▍^(qū)、市）人民政府出臺(tái)了《土地儲(chǔ)備辦法》；吉林、黑龍江、福建、廣東、貴州5省以省政府文件形式下發(fā)了有關(guān)通知或意見；天津、江西、湖南、陜西、山西、浙江6個(gè)?。ㄊ校╇m未出臺(tái)相關(guān)辦法，但在其他文件中也對(duì)土地儲(chǔ)備做了相關(guān)規(guī)定。此外，土地儲(chǔ)備實(shí)施主要集中在市、縣兩級(jí)，絕大多數(shù)城市政府都根據(jù)工作需要，出臺(tái)了管理辦法或?qū)嵤┮庖姟? 三、成效 （一）理順了政府供應(yīng)土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。產(chǎn)權(quán)明晰是市場(chǎng)交易的基本前提。我國城市土地已經(jīng)出讓或劃撥給了用地者，產(chǎn)權(quán)歸屬明確。政府要重新取得土地的處置權(quán)，必須先行收回土地使用權(quán)，對(duì)地上建筑物、構(gòu)筑物依法給予補(bǔ)償。土地儲(chǔ)備制度的建立，使這一正常的財(cái)產(chǎn)關(guān)系得以確立，體現(xiàn)了對(duì)土地權(quán)利人權(quán)益的尊重和保護(hù)，符合《物權(quán)法》的立法精神。 （二）增強(qiáng)了政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力。政府運(yùn)用土地儲(chǔ)備手段，掌握了一定數(shù)量的實(shí)物土地，能夠根據(jù)城市發(fā)展和市場(chǎng)需求，有計(jì)劃地適時(shí)適量供應(yīng)土地，有效調(diào)控土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。 （三）促進(jìn)了土地節(jié)約集約利用。土地儲(chǔ)備制度的建立，使各地能夠通過收購方式對(duì)城市內(nèi)部的空閑土地，因企業(yè)破產(chǎn)、撤消、搬遷騰出的土地，舊城改造土地進(jìn)行重新開發(fā)和利用。20*年調(diào)查顯示，截止2003年底。 （四）支持了國有企業(yè)改革。土地儲(chǔ)備制度的建立，極大地推動(dòng)了國有企業(yè)改革，一定程度地解決了國有企業(yè)改革中“錢從哪里來，人向哪里去”的問題。截止20*年，XX市累計(jì)投入42億元，騰退280余家企業(yè)單位10300畝土地，；XX市通過盤活和顯化改制企業(yè)的土地資產(chǎn)，累計(jì)解決了4萬多下崗職工的安置問題。 （五）保證了規(guī)劃的實(shí)施。城市政府通過實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，能夠有效地對(duì)城市土地利用結(jié)構(gòu)、布局和功能進(jìn)行調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，發(fā)揮城市土地的綜合效益，使土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃得到切實(shí)落實(shí)。 （六）增加了政府土地收益。通過運(yùn)行土地儲(chǔ)備制度，一方面，政府能夠?qū)⒁蚬餐度氘a(chǎn)生的土地增值收益收回。另一方面，政府通過對(duì)土地前期開發(fā)整理，能夠增加土地的價(jià)值。如位于XX市蕭山區(qū)的浙江建材總廠，1999年XX省有關(guān)部門要求轉(zhuǎn)讓或讓其他單位兼并該廠，但無人問津，在省里有關(guān)部門的協(xié)調(diào)下，蕭山區(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為支持國有企業(yè)改革，安置下崗和離退休職工，以3500萬收購了該廠900畝土地，其中410畝為陸地面積，490畝為水面面積。收購?fù)恋睾?，?duì)該地塊投入近億元，2000年11月將該地塊內(nèi)320畝土地拍賣。 （七）促進(jìn)了土地市場(chǎng)的發(fā)育。土地儲(chǔ)備制度的建立，為土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓提供了保障。2001年國務(wù)院15號(hào)文下發(fā)以來，土地儲(chǔ)備制度與招標(biāo)拍賣掛牌制度呈現(xiàn)同步發(fā)展趨勢(shì)，其內(nèi)在的邏輯關(guān)系是，在沒有土地儲(chǔ)備制度以前，政府沒有招標(biāo)拍賣掛牌出讓的標(biāo)的物，只能通過協(xié)議方式、批文方式將未處理完產(chǎn)權(quán)關(guān)系，未進(jìn)行前期開發(fā)的土地供應(yīng)給用地者。有了產(chǎn)權(quán)清晰并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行過前期開發(fā)的儲(chǔ)備土地，使推行招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有了抓手。 四、主要問題 涉及土地儲(chǔ)備制度的問題分為兩類。一類問題是由其他制度改革滯后引起的，即使沒有土地儲(chǔ)備制度，這類問題也必然發(fā)生。這類問題最突出的是市、縣政府“圈地”和追求土地收益?！叭Φ亍眴栴}的產(chǎn)生是由于現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與出讓價(jià)格存在差價(jià)，地方政府通過征收土地，在獲得發(fā)展空間的同時(shí)，也獲得了發(fā)展資金。一些城市政府為取得兩者之間的差價(jià)收益，具有大量征地供應(yīng)的內(nèi)在動(dòng)力。追求土地收益根源有財(cái)稅體制問題，也有政府土地管理多重角色的問題。地方政府既是土地市場(chǎng)的管理者，具有調(diào)控市場(chǎng)的職能，又是國有土地資產(chǎn)的管理者，具有保值增值土地資產(chǎn)的職能。以調(diào)控市場(chǎng)為主，還是以追求土地收益為主，取決于地方政府的決策。解決“圈地”和追求收益問題，需要進(jìn)行財(cái)稅體制、征地
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