【文章內(nèi)容簡介】 類業(yè)態(tài)，有新天地的前期商業(yè)拓展，對本案的橫空出世奠定了基礎(chǔ)，再加上環(huán)月兔廣場商圈的逐漸成型，商圈的力量將是單個項(xiàng)目無法抗衡的，使本案商業(yè)有了更有力的支撐。其次，本案前臨廣場，不僅具有休閑娛樂所需要的無人能敵的景觀優(yōu)勢，而且交通暢達(dá)；除此之外，還有一個做休閑娛樂最關(guān)鍵的因素 —— 停車位，本案地下室只限于做車庫，停車位將足夠充裕，這是老城區(qū)內(nèi)其他商業(yè)項(xiàng)目所無法比擬的，也是現(xiàn)有休閑娛樂場所致命的缺陷，這將在未來的運(yùn)營過程中得到體現(xiàn)?？梢哉f，不論是從大環(huán)境還是自身?xiàng)l件來說，休閑娛樂業(yè)都是本案可做嘗試的選擇。 垂直交通的暢達(dá)及平面人流環(huán)回的通暢是高層商業(yè)物業(yè)最重要的競爭力，它直接影響投資者的信心，作為二層以上商業(yè)更要解決好交通引流及商業(yè)集聚等問題，合理解決垂直及平面交通問題，使商業(yè)流“ 快速暢達(dá) ” ，在垂直交通上如在面對街面及廣場可考慮設(shè)置大開口引流樓梯、扶梯及觀光電梯，而水平交通可考慮設(shè)置聯(lián)廊，使整個街區(qū)相銜接，加強(qiáng)商業(yè)達(dá)到度，與本案相臨的新天地正是因?yàn)楹芎玫慕鉀Q了垂直交通流的問題，深得消費(fèi)者認(rèn)可， 2層商鋪銷售形勢相當(dāng)火暴，開盤即售空，創(chuàng)造了廣豐二層商業(yè)的歷史。本案作為高層商業(yè)要想使二層以上商業(yè)熱銷，必須要有有經(jīng)的起考驗(yàn)的垂直及水平交通流組織。 （ 4）、二層以上商業(yè)熱銷考驗(yàn)垂直及水平交通的重要性 主力品牌店是提升投資者信心及解決后續(xù)招商問題的強(qiáng)心劑，結(jié)合項(xiàng)目大體量的商業(yè)情況，必須在各區(qū)段較好位置作預(yù)留，作為吸引大的品牌商或經(jīng)營戶及控制商業(yè)業(yè)態(tài)成型的關(guān)鍵武器。該部分物業(yè)對外可稱已被某品牌店購買，準(zhǔn)備在此開設(shè)旗艦店，提升投資吸引力；這在新天地有前車經(jīng)驗(yàn)可鑒，新天地在地下室部分引入超市作為整個項(xiàng)目吸引人流的主力店，提升了投資者的信心，很快引爆了商鋪的旺銷，起到了“ 錦上添花 ” 的作用；另外，鉆石廣場和金都廣場也是一個典型的對比例子：鉆石廣場對外放風(fēng)已經(jīng)談下一家主力店，使投資者興趣陡增，相反的是金都廣場雖然有非常優(yōu)越的回租條件（ 8年回租， 56%回報(bào)），但其沒有相應(yīng)的招商舉動，更沒有談下主力店的經(jīng)營實(shí)體，只是承諾給回報(bào)，讓投資者對其持不信任態(tài)度，削弱了投資者的投資信心，直接造成銷售形勢的看緊。在消費(fèi)者越趨理性的情況下，招商先行，主力店打頭陣，虛實(shí)結(jié)合，是本案商業(yè)操作所要具備的心理準(zhǔn)備。 （ 5）、主力店提升投資信心 住宅市場的兩極分化 項(xiàng)目 主力戶型 面積區(qū)間 戶型配比 新天地 三房 130多㎡ 48套 三房復(fù)式 150— 160多㎡ 9套 四房 180多㎡ 20套 四房復(fù)式 180多㎡ 24套 新東街 三房 100㎡ — 143㎡ 左右 126套 創(chuàng)美 四室二廳 約 ㎡ / 五室三廳 約 ㎡ / 復(fù)式 ㎡ / 創(chuàng)和 二室二廳 80㎡ 左右 50套 三室二廳 — 153㎡ 120套 復(fù)式 200多㎡ 16套 臥龍城 二房二廳 ㎡ 120套 三房二廳 ㎡ — ㎡ 240套 復(fù)式 ㎡ — ㎡ 14套 華麗世家 二室二廳 ㎡ / 三室二廳 ㎡ — ㎡ / 四室二廳 ㎡ / 在政策的限制下， 90平米以下小面積套型數(shù)量將會穩(wěn)步增加，而以 144平米為界限的中等面積則會成為市場的主流套型，大面積套型將會成為稀缺產(chǎn)品，當(dāng)前廣豐住宅市場已經(jīng)顯現(xiàn)出這種發(fā)展趨勢。從現(xiàn)有市場來看，中等戶型的放量最為龐大，占總體供應(yīng)量的 53%，如果本案繼續(xù)走中等面積套型路子的話勢必會迎來大量同等產(chǎn)品的激烈競爭。 受國家宏觀調(diào)控政策的影響，本案有受限于 90平米以下的小戶型住宅 30%的硬性政策規(guī)定，雖然已經(jīng)是倒 37的一個比較寬松的規(guī)定，但小戶型要以小博大，快速去化也仍必將走創(chuàng)新之路，廣豐目前火暴的酒店開房率以及 20萬在外經(jīng)商的創(chuàng)業(yè)人士，不論是過年過節(jié)回鄉(xiāng)的居住需要還是商務(wù)交流活動的需求，小戶型都有它存在的剛性需求，小戶型和酒店相結(jié)合必讓人聯(lián)想到酒店式公寓這個讓開發(fā)商忽視的產(chǎn)品，本案可嘗試拿小戶型來做酒店式公寓，或自住或投資，以特性產(chǎn)品來增大客戶群體。綜合市場考慮，建議本案的戶型應(yīng)該著力于大、小兩頭，走市場差異贏取市場空間。 二、項(xiàng)目立地條件分析 項(xiàng)目概況 江西綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2020年 11月以近 500萬 /畝的高地價獲得本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，項(xiàng)目位于博山路以西、新天地以東、南臨月兔廣場、北沿西關(guān)街，處于廣豐城市發(fā)展的咽喉地段，擁有得天獨(dú)厚的地理資源優(yōu)勢。項(xiàng)目占地面積 14200㎡ ，用地性質(zhì)為商住樓。政府規(guī)劃設(shè)計(jì)要求項(xiàng)目容積率 ≤；規(guī)劃建筑密度 ≤48%（爭取突破 60%），建筑高度≤61米，建筑層數(shù)為多層、高層。 項(xiàng)目位于 “ 環(huán)月兔廣場商圈 ” ，其周圍地塊的開發(fā)規(guī)劃以商業(yè)為主，有大型購物中心、商業(yè)街區(qū)、大賣場、休閑娛樂場所、超市、百貨及品牌店、專賣店等商業(yè)形態(tài)。項(xiàng)目東南面為早期開發(fā)的金豪大廈，其中匯集了超市、家電城、家具館、號稱上饒地區(qū)最大的 KTV及眾多小型休閑娛樂場所；項(xiàng)目正西面為上海建橋集團(tuán)投資 “ 新天地 ” 商業(yè)街區(qū)，總建筑面積 5萬多平方米，匯聚步行街、女人街、大型超市、娛樂餐飲中心、電影院、主題商場及兒童游樂場等各種商業(yè)類型，集逛街購物、娛樂休閑、觀光游覽、美食小吃于一體的 “ 一站式 ” 商業(yè) “ 巨無霸 ” ，該項(xiàng)目工程已開工，預(yù)計(jì) 2020年全面開業(yè)；與本項(xiàng)目共同成為“ 環(huán)月兔廣場商圈 ” 的縣城兩大主力商業(yè)街區(qū)；另外，據(jù)縣委相關(guān)人士介紹，月兔廣場東面的月兔卷煙廠廠房亦有可能作為商業(yè)地塊來開發(fā)，今后，又將成為 “ 環(huán)月兔廣場商圈 ” 的另一個主力商業(yè)項(xiàng)目。未來圍繞月兔廣場將逐漸形成廣豐縣城的行政、文化、商業(yè)、金融中心。 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 項(xiàng)目 SWOT分析 S（優(yōu)勢） 四面臨街繁華，盡享商氣、人氣便利； 毗鄰月兔廣場，廣場經(jīng)濟(jì)效應(yīng)明顯； 廣豐新一代標(biāo)王，市場認(rèn)同度及商業(yè)價值凸顯； 同地段項(xiàng)目新天地的市場追捧提升項(xiàng)目價值預(yù)期； “ 環(huán)月兔廣場商圈 ” 漸入人心，商圈提升附加值； W（劣勢） 項(xiàng)目容積率高、建筑密度低且建筑限高，規(guī)劃設(shè)計(jì)難度大 規(guī)模與價值令項(xiàng)目難平衡動靜及商住的分區(qū)； 商業(yè)均好性與居住適宜性對建筑格局的考驗(yàn)； 狹長地塊、廣場景觀面小對住宅附加值的影響； 標(biāo)王地塊成就市場認(rèn)同度亦提升開發(fā)成本； 0（機(jī)會） 廣場商圈初具雛形，具備熱炒空間； 市場驗(yàn)證街區(qū)式臨街鋪易于銷售去化； 市場把握為建筑規(guī)劃創(chuàng)新預(yù)留了升值空間； 新天地的操盤實(shí)踐，促項(xiàng)目快速切入市場； 廣場景觀與地段優(yōu)勢創(chuàng)造住宅價值突破空間； T（風(fēng)險(xiǎn)） 廣豐商業(yè)開發(fā)嚴(yán)重過量，后市競爭無可避免； 開發(fā)過剩、同質(zhì)化嚴(yán)重、客群重疊引發(fā)價格戰(zhàn)； 市場購買力后繼無力，物業(yè)叫好不叫座； 宏調(diào)房控政策的不確定性及銀行房貸的縮緊； 二層以上商業(yè)去化影響開發(fā)節(jié)奏與資金回籠； 項(xiàng)目立地條件綜合結(jié)論： 項(xiàng)目最大的優(yōu)勢是備受市場認(rèn)同的區(qū)域地段、豐富的臨街面、廣場效應(yīng)及項(xiàng)目街鋪式、可塑性較強(qiáng)的商業(yè)發(fā)揮空間； 項(xiàng)目最大的機(jī)會是城市核心商圈的政府及民眾認(rèn)同度，新天地的前期熱炒與廣場經(jīng)濟(jì)的客觀存在為“環(huán)月兔廣場商圈”和“城市核心商圈旗艦項(xiàng)目”概念推波助瀾，成就商業(yè)前景與升值題材； 項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)是開發(fā)體量與市場消化力，政策的不確定性及房貸政策同樣威脅項(xiàng)目的有序開發(fā)及資金回籠計(jì)劃； 所以，把握政策動態(tài)、重視房貸公關(guān)、依托地段優(yōu)勢、合理規(guī)劃、熱炒商圈、引領(lǐng)市場，本項(xiàng)目價值最大化并實(shí)現(xiàn)成功銷售應(yīng)該不成問題。 三、主角顯性及隱性大價值深度挖掘 房地產(chǎn)的核心價值是地段價值，一個項(xiàng)目的區(qū)位價值，體現(xiàn)的是它對于所處區(qū)域乃至城市整體資源的占有程度。它是將項(xiàng)目個體價值建立在片區(qū)和城市整體價值基礎(chǔ)之上。這種價值不是任何項(xiàng)目都可以擁有的，它僅屬于極個別的、先天已經(jīng)賦有的項(xiàng)目，是一種天生的優(yōu)越。本項(xiàng)目就是這樣一個地王項(xiàng)目， 500萬 /畝的天價是廣豐有史以來的地價之巔，在業(yè)界引發(fā)一場不小的 “ 地震 ” ，天價 “ 封王 ” 本身就已經(jīng)象征了地塊的絕版身份，其價值不言而喻。 地王項(xiàng)目，價值不言而喻 核心商圈與否最大的差別在于商業(yè)氛圍的濃厚，商業(yè)中心是繁華城市的鮮活表現(xiàn)，是人口集中、人欲膨脹的地方。城市中心的商業(yè)可以更好的促進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)的流通，支撐經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。商業(yè)的變革與城市的形態(tài)變化之間存在著一種客觀的和內(nèi)在的聯(lián)系，商業(yè)的發(fā)展促使了城市的發(fā)展，城市的發(fā)展又導(dǎo)致了商業(yè)的變革，這種關(guān)系在城市中央價值區(qū)表現(xiàn)得更為明顯，也是城市中心區(qū)的價值體現(xiàn)所在。項(xiàng)目地處城市中央價值區(qū)，又是核心商圈的主力成員，理所當(dāng)然受惠于由商圈聚變?yōu)橄M(fèi)力所帶來的商圈經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。 核心商圈經(jīng)濟(jì) 廣場經(jīng)濟(jì) 廣場促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的能力，歸根到底來源于 “ 人氣 ” 。集商納客、廣聚人氣的城市客廳效果的高效發(fā)揮，使得廣場周邊房產(chǎn)都成為了 “ 既得利益者 ” 。中心廣場，作為城市的心臟，是現(xiàn)代城市人流、商流、物流、現(xiàn)金流的集散地。廣場和商業(yè)形成一種相輔相成、互動內(nèi)在的聯(lián)系：廣場的休閑、娛樂吸引人氣，滿足了人們心理、生活需要，引來商家 “ 扎堆 ” ，搶灘設(shè)點(diǎn)，商場再聚人氣，使其在短時間內(nèi)形成較濃厚的商業(yè)氛圍，進(jìn)而引發(fā)休閑、娛樂、購物、消費(fèi) “ 一站式 ” 逛街模式 …… 商圈 廣場互為依存，積極互動、共同發(fā)展形成良性循環(huán)，不僅大幅拉動了周邊經(jīng)濟(jì)增長，還可以保持著長盛不衰的吸引力，在廣豐縣城，以月兔廣場為中心的核心商圈正已日漸紅火。 BLOCK街區(qū)即 Block,B— Business(商業(yè) ),LLie fallw（休閑） ,OOpen（開放） ,C— Cowd（人群） ,K— Kind（親和） ,這個概念來源于美國，是商業(yè)和居住的集中融合。它與其說是具備商業(yè)特征的商業(yè)街區(qū)，不如說是應(yīng)有盡有的生活城，街區(qū)以便捷、休閑、開放和親和為特征，以享受生活在中心街區(qū)的 24小時購物便利為前提，并融合在人們的居住中，這是廣豐人品位都市生活、享受購物樂趣的消費(fèi)特區(qū)，這是品牌云集、商賈薈萃的都市時尚消費(fèi)王國，活力四射的商業(yè)特區(qū)，未來廣豐的商業(yè)龍頭。 BLOCK街區(qū) 廣豐商業(yè)龍頭 街鋪有四大優(yōu)勢：低風(fēng)險(xiǎn)，高增值、經(jīng)營靈活、產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，是現(xiàn)今各大、中城市最受投資者歡迎的投資物業(yè)類型之一。BLOCK街區(qū)擁有合理的布局，便利的交通，多樣化的經(jīng)營形式，街鋪的優(yōu)勢更使得 BLOCK街區(qū)成為 MALL（商場）時代的終結(jié)者，它集商業(yè)、居住、酒店、休閑娛樂于一身，各種業(yè)態(tài)相為依托，各區(qū)域之間通過聯(lián)廊、街道連為一體，各種功能之間既相互聯(lián)系又彼此獨(dú)立，完全迎合現(xiàn)代人的生活需要。街鋪歷來是廣豐人的青睞之物，也深信街鋪是商業(yè)價值的保證， BLOCK街區(qū)登陸廣豐，街區(qū)時代宣告來臨。 街鋪，街區(qū)時代的商業(yè)價值保證 城市中的豪宅必定要享有城市稀缺的，甚至是絕版的景觀資源，猶如中國第一豪宅 “ 湯臣一品 ” 其最大的賣點(diǎn)即是擁有無敵的黃浦江最