西安水產(chǎn)副食超級(jí)商城策劃研討地產(chǎn)策劃(編輯修改稿)
2025-06-20 11:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 者： 包括私營業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理人、公務(wù)員、個(gè)體工商戶、各類企業(yè)營銷人員及其配偶 定位探討 目標(biāo)消費(fèi)群分析 ? 總價(jià)承受能力： 據(jù)調(diào)查， 70%的目標(biāo)消費(fèi)群的總價(jià)承受能力在30萬元左右，首付款在 10萬元左右。 ? 面積需求： 目標(biāo)消費(fèi)群的面積需求主要集中在 3080㎡ 范圍之內(nèi)。 ? 購房目的： 主要自住，少量投資 ? 生活態(tài)度： 典型的都市生活主義者，喜歡有品味的派對(duì)生活，喜歡熱鬧，朋友多，與一般小青年的廉價(jià)時(shí)尚消費(fèi)不同。 定位探討 戶型配比建議 ? 戶型配比：根據(jù)前面對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的分析，本著戶型多樣化的原則，本項(xiàng)目可以拿出部分單間配套住宅出來重新組合，形成以單間配套、緊湊實(shí)用的一室和二室為主的完美戶型配比。 ? 戶型面積：主要鎖定在 3050 ㎡， 80 ㎡的以現(xiàn)存寫字間為主。 定位探討 項(xiàng)目基本定位 ? 功能定位： 格局方正、居住功能齊全，緊湊而實(shí)用性強(qiáng)，兼具自住投資雙重功能的小戶型經(jīng)典。 ? 形象定位： 都市華府，大唐世家 身在城市之中，心在繁華之外 城市貴族精英，皇城公寓華府 定位探討 命名參考 ? 商場沿用貴公司原定名稱，即西安水產(chǎn)副食超級(jí)商城。 ? 住宅塔樓命名參考： 皇城公寓 大唐人家 盛唐世家 帝景名苑 灝景臺(tái) 匯景臺(tái) 定位探討 住宅廣告風(fēng)格示意 定位探討 定位探討 商業(yè)廣告風(fēng)格示意 營銷策略 ? 住宅物業(yè)定價(jià) ? 商業(yè)物業(yè)定價(jià) ? 售樓部裝修建議 ? 營銷周期劃分及銷售任務(wù) ? 住宅銷售 ? 商業(yè)物業(yè)的銷售 ? 總銷售額及銷售均價(jià)測算 ? 推廣階段劃分 ? 媒體選擇策略 ? 印刷物料選擇 營銷策略 住宅物業(yè)定價(jià) ? 本項(xiàng)目采用市場比較定價(jià)法：即首先通過采集項(xiàng)目周邊可比樓盤的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行橫向比較 ， 再從消費(fèi)者的角度考慮進(jìn)行總體印象打分 ，求和后 ， 采用均值 、 權(quán)重等統(tǒng)計(jì)計(jì)算方法最后得到項(xiàng)目相對(duì)于可比樓盤的比較價(jià)格的方法 。 ? 本案采用的項(xiàng)目選擇最近推出的城內(nèi)區(qū)的主要公寓型物業(yè)為主 ， 包括：蓮湖佳苑 、 鑫海大廈 、 久福嘉園 、 銀河怡園公館和博瑞商務(wù) 。 ? 根據(jù)以上樓盤的當(dāng)前和歷史價(jià)格 ， 本項(xiàng)目住宅的銷售價(jià)格定在 42005000元 / ㎡ 之間為宜 ， 裝修房加 200元 / ㎡ 。 營銷策略 商業(yè)物業(yè)定價(jià) ? 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)采用租金還原法進(jìn)行定價(jià)：投資者最注重投資回收期和投資收益率 ， 因此 ， 先定出商業(yè)物業(yè)的租金價(jià)格 ， 在將此視為等額年金 ，在一定年限收回全部投資進(jìn)行測算 ， 最后得出的市場參考價(jià)具有較強(qiáng)的說服力 ， 我們即按此法對(duì)本案的進(jìn)行定價(jià) 。 ? 商業(yè)物業(yè)投資總額的常規(guī)回收期是 15年 ， 由于本案位于炭市街核心商圈 ，據(jù)調(diào)查顯示 ， 投資人對(duì)本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的信心比較充足 ， 認(rèn)為本項(xiàng)目具有較大增值潛力 。 ? 根據(jù)炭市街現(xiàn)有商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格 （ 105120元 /㎡ 月 ） 和騾馬市商業(yè)步行街等周邊可比項(xiàng)目的售價(jià) ， 測得本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格： 一 、 二樓： / ㎡ ， 三樓： / ㎡ ， 四 、 五樓： 6600元 / ㎡ 。 營銷策略 售樓部裝修建議 ? 售樓部是銷售接待 、 咨詢和簽約成交的場所 ， 在銷售過程中起著極為重要的作用 ， 其功能區(qū)劃 、 裝修風(fēng)格和裝修品質(zhì)與展示項(xiàng)目形象 、 提升項(xiàng)目品質(zhì) 、 促進(jìn)客戶成交緊密相關(guān) ， 因此具有十分重要的意義 。 ? 售樓部面積： 100150㎡左右 ? 售房部及看房通道裝修風(fēng)格：色調(diào)上與 VI形象相一致 ， 以高尚的金色和莊重的黑色為主 ， 細(xì)節(jié)上注意與品牌形象相適應(yīng) ， 要求具有 盛唐氣象 。 ? 售樓部地址：本案裙樓面向炭市街 ， 如因工程原因 ， 在 2020年 10月銷售人員正式進(jìn)場開始預(yù)熱時(shí)還不能建成使用 ， 則建議考慮選擇炭市街與東大街交匯處設(shè)置室外玻璃售房部 ， 以便于接街咨詢和銷售蓄勢 。 營銷策略 營銷分期 時(shí)間 銷售任務(wù) 銷售率
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