7新農(nóng)村建設(shè)用地合理利用研究(編輯修改稿)
2024-09-19 19:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)商主導(dǎo)的開發(fā)模式。開發(fā)商資金雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富，既可以緩解政府資金的局限性，使財政資金可以投入到更多的基礎(chǔ)設(shè)施及公益事業(yè)上，又可以避免行政力量 的介入，減少社會問題。 （二）、 “ 城中村 ” 改造為地產(chǎn)企業(yè)提供的契機 “ 城中村 ” 改造在廣州、深圳等發(fā)達地區(qū)，以 及西安、武漢等中西部城市都已有了較成熟的經(jīng)驗和經(jīng)典的案例，如西安 XX縣區(qū)三府灣城中村改造、武漢的舊城改造等。盡管重慶目前尚未開展，但重慶不乏中心 XX 縣區(qū)周圍以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為行政編制的地區(qū)，如 XX縣區(qū)覃家崗鎮(zhèn)，這些地區(qū)緊靠中心 XX縣區(qū)、區(qū)位優(yōu)勢明顯， 第 5 頁 共 9 頁 基礎(chǔ)設(shè)施基本齊備，已與城市建設(shè)無異，但其區(qū)域內(nèi)仍然存在較大規(guī)模的集體土地，且尚未納入城市規(guī)劃的范疇。根據(jù) XX 市的發(fā)展速度，其必然是城市擴張的近期范疇。當(dāng)其改鎮(zhèn)建街道后，其轄區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地所有權(quán)必然將由集體改為國有。同時，根據(jù)西安、武漢等城市的 “ 城中村 ” 改造的經(jīng)驗來看，由于 改造是一項龐大的社會工程，單靠地方政府的資金力量一般難以完成，因此其一般鼓勵企業(yè)參與到改造中去。 因此康維建議，房地產(chǎn)企業(yè)可以協(xié)助建設(shè)為條件，與政府進行磋商，先以租賃或其他成本較低、取得較容易的方式獲取集體用地的使用權(quán)。當(dāng)土地所有制發(fā)生改變時，將能夠在土地出讓中獲得優(yōu)先權(quán)。 三、只征不轉(zhuǎn) 對農(nóng)用地的 “ 只征不轉(zhuǎn) ” 原本僅適用于國家重點項目，即對重點農(nóng)業(yè)項目、重點旅游項目中的非設(shè)施建設(shè)、采煤沉陷區(qū)、重點水利工程建設(shè)淹沒區(qū)等項目用地，可以實行在不改變其農(nóng)用地性質(zhì)的基礎(chǔ)上進行土地征用，與 其他征地行為一樣，征用后土地所有權(quán)收歸國家。 盡管對于該種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)換的方式，國家并未有明文規(guī)定，但據(jù)康維調(diào)查所知，全國各地、包括重慶，均有成功操作的案例。同時，在這些案例中，運用這項政策的并不止是國家項目，已有部分實力較強的房地產(chǎn)企業(yè)以此獲得了土地的使用權(quán)，成功實現(xiàn) 第 6 頁 共 9 頁 了較低成本的土地儲備。結(jié)合案例，康維歸納出如下的操作模式： （一）、只征不轉(zhuǎn)的企業(yè)操作方式 企業(yè)對地方進行大型農(nóng)業(yè)項目，如農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、示范基地等，或旅游項目的投資，與地方政府建立合作關(guān)系 —— 地方政府通過征地將土地 的集體所有制改變?yōu)閲兄?，并出讓給企業(yè)用于農(nóng)業(yè)項目或旅游項目的建設(shè) —— 企業(yè)獲得國有土地的使用權(quán) —
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