7新農村建設用地合理利用研究-文庫吧在線文庫
【正文】 動態(tài)平衡，并促進建設用地節(jié)約集約利用的總要求。早先農民聚居地被圈進城，管理滯后，環(huán)境衛(wèi)生、治安、稅收、戶政與治安管理脫節(jié)， “ 城中村 ” 內亂搭亂蓋等問題十分突出。 三是開發(fā)商主導的開發(fā)模式。當土地所有制發(fā)生改變時，將能夠在土地出讓中獲得優(yōu)先權。地方政府由于招 商引資的需要，在地塊區(qū)域上會給予企業(yè)一定的選擇權，因此企業(yè)可以利用這一優(yōu)勢，在了解城市發(fā)展規(guī)劃的基礎上盡量選擇近期將納入城市規(guī)劃范圍的區(qū)域。然而， 2024 年 3 月 5 日，國務院總理溫 家寶在十屆全國人大五次會議上表態(tài)，中國農村宅基地的發(fā)展政策將向實行 “ 控制增量、盤活存量 ” 的路徑上轉移， “ 盤活 ” 二字有望為宅基地流轉提供具體的操作空間；另一個積極的信號是同年出臺的物權法，將之前 “ 禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地 ” 的說法被 “ 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用團隊管理法等法律和國家有關規(guī)定 ”取代，這無疑也是閘口松動的一個標志。廣東在規(guī)范流轉、明確權屬的試點上走在全國前列。當城市規(guī)劃將該地區(qū)納入規(guī)劃范圍后，使用以獲得的指標進行地產項目的開發(fā)就變?yōu)榭尚?。試點建設必然需要外來資金的支持，地產企業(yè)可以充分利用這一契機，參與到農村集體建設用地流轉中，獲得拿地的先機。 小城鎮(zhèn)集體建設用地，是指在重點發(fā)展的中心鎮(zhèn)區(qū)域內，土地利用總體規(guī)劃中確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設施和公益事業(yè)、住宅建設以及其他設施建設使用的土地。 另一方面，若企業(yè)通過招拍掛方式取得現有的城市建設用地進行土地儲備，不僅出讓金高，而且要接受 “ 開工超時 ” 罰金等處罰，甚至面臨國家清理的風險。結合案例，康維歸納出如下的操作模式： （一）、只征不轉的企業(yè)操作方式 企業(yè)對地方進行大型農業(yè)項目，如農業(yè)產業(yè)園、示范基地等，或旅游項目的投資，與地方政府建立合作關系 —— 地方政府通過征地將土地 的集體所有制改變?yōu)閲兄?，并出讓給企業(yè)用于農業(yè)項目或旅游項目的建設 —— 企業(yè)獲得國有土地的使用權 —— 除必要的配套設施用地外，暫不改變土地的農用地性質，實施農業(yè)項目或旅游項目的開發(fā) —— 土地儲備。根據 XX 市的發(fā)展速度，其必然是城市擴張的近期范疇。通過將土地合法地引入市場流通、顯化土地價值，使城中村村集體通過盤活土地資產獲得改造所需資金， （一）、現行的一般改造模式主要有三種模式： 一是由政府主導，主要是指政府完成前
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