7新農(nóng)村建設(shè)用地合理利用研究(完整版)
【正文】 期土地開(kāi)發(fā)，然后采取市場(chǎng)化的招標(biāo)拍賣方式。 第 3 頁(yè) 共 9 頁(yè) （四）、掛鉤為地產(chǎn)企業(yè)提供的契機(jī) 據(jù)了解，重慶已將 “ 建立城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換機(jī)制 ” 列入全國(guó)的試點(diǎn)計(jì)劃，即將報(bào)國(guó)務(wù)院審批。但同時(shí)我們應(yīng)該看到，城市的發(fā)展、區(qū)縣的城市化建設(shè)離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè) 持續(xù)發(fā)展的支持，因此對(duì)于地方政府來(lái)講，為了加快城市發(fā)展和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的繁榮，其必然會(huì)在緊縮的政策環(huán)境中尋找謀求發(fā)展的出路，地方與中央政府必然處于一個(gè)長(zhǎng)期的博弈過(guò)程中，這為地產(chǎn)企業(yè)協(xié)同地方政府操控土地游戲提供了可能。根據(jù)康維投資咨詢公司的深入調(diào)查，并結(jié)合各地的實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)，康維認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)的土地經(jīng)營(yíng)策略可著重從以下幾個(gè)方面考慮。據(jù) XX 市發(fā)改委主任楊慶育透露，試點(diǎn)規(guī)劃在處理農(nóng)村土地問(wèn)題上將有突破性舉措，尤其是城里人能否到農(nóng)村買房、農(nóng)村能否自建可以在市場(chǎng)上銷售的 “ 小產(chǎn)權(quán)房 ” 等問(wèn)題，規(guī)劃明確提出：在農(nóng)村耕地不減少、糧食不減產(chǎn)的情況下，嘗試允許城鄉(xiāng)建設(shè)用地合理置換。這種方式由于前期拆遷安置成本高，政府難以做到資金的平衡，政府財(cái)政資金有限，目前還沒(méi) 有大規(guī)模開(kāi)展此類土地的開(kāi)發(fā)。當(dāng)其改鎮(zhèn)建街道后，其轄區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地所有權(quán)必然將由集體改為國(guó)有。 （二）、只征不轉(zhuǎn)對(duì)企業(yè)的好處 產(chǎn)權(quán)保護(hù)。而 “ 只征不轉(zhuǎn) ”取得使用權(quán)后，進(jìn)行農(nóng)業(yè)或旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，則可規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，降低費(fèi)用。 農(nóng)民集體所有建設(shè)用地（多指農(nóng)村宅基地）使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為，包括農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)出資（入股）、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建、抵押等。 經(jīng)康維調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，目前在重慶的農(nóng)民新村建設(shè)中，已經(jīng)有企業(yè)參與建設(shè)，并以村集體土地 入股、租賃等方式獲得相應(yīng)土地權(quán)利的成功案例，說(shuō)明這一方式是可行的。企業(yè)應(yīng)與地方政府積極溝通，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)等項(xiàng)目?jī)?yōu)先取得該指標(biāo)的使用權(quán)。 （二）、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的為企業(yè)提供的契機(jī) 農(nóng)村集體用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)在珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)已成為了既定的事實(shí)，目前社會(huì)各界積極呼吁的是以法律形式將流轉(zhuǎn)的方式、土地權(quán)屬等問(wèn)題確定下來(lái)。 四、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 盡管在珠三角等發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，集體所有的農(nóng)村宅基地已經(jīng)以租售或低價(jià)抵押等方式形成了事實(shí)上的流轉(zhuǎn)，但在國(guó)家法律制度層面，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)并未得到明文許可和大范圍推廣
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