【文章內(nèi)容簡介】 項目屬公共商業(yè)建筑及 商品 住宅建筑，應(yīng)納入招標(biāo)范圍，采用委托招標(biāo)組織形式，建筑及安裝工程采用公開招標(biāo)方式，工程設(shè)計、監(jiān)理可采用邀請招標(biāo)方式，具體見招標(biāo)基本情況表。 招標(biāo)基本 情況表 建設(shè)項目名稱： 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用招 標(biāo)方式 招標(biāo)公告發(fā)布 中標(biāo)候選人公 示媒介 招標(biāo)估算 金額 （萬元） 備注 全部招標(biāo) 部份招標(biāo) 自行招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 邀請招標(biāo) 勘察 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請招標(biāo) 永州日報 10 設(shè)計 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請招標(biāo) 永州日報 40 建筑工程 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 永州網(wǎng) 安裝工程 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 公開招標(biāo) 永州網(wǎng) 180 監(jiān)理 全部招標(biāo) 委托招標(biāo) 邀請招標(biāo) 永州日報 20 主要設(shè)備 重要材料 其它 8投資估算與資金籌措 投資估算 本項目總投資由項目建設(shè)成本和建設(shè)期利息二部分組成。 主要包括建安工程費、土地成本、開辦費、不可預(yù)見費、銷售費用等。 建安工程費：主要包括建安成本和配套設(shè)施建設(shè)費，共計。 1）建安成本：包括土建工程、室內(nèi)給排水工程、室內(nèi)照明工程、室內(nèi)裝飾工程、設(shè)備及消 防工程，按永州市目前建筑市場實際行情，每平方米按 580 元 /㎡ ， 計算要建安成本 萬元。商鋪隔斷及裝修 。 2）基礎(chǔ)設(shè)施配套費 230 萬元。 3）拆除工程：根據(jù)永州市實際行情，拆除房屋廢舊材料可抵扣拆除工程工資及廢渣清理費。 土地開發(fā)成本：根據(jù)公司與藍(lán)山縣國土局簽訂的土地拍賣確認(rèn)書，所有土地購置費為 萬元。 開辦費共計 1）項目管理費：按建安成本的 4%計算為 萬元。 2）規(guī)劃勘探設(shè)計費： 50 萬元。 其它 費用：含質(zhì)監(jiān)費、監(jiān)理費、投資管理費等 25萬元。 前期銷售費用包括廣告宣傳及市場推廣費等 30萬元。 開發(fā)期稅費：共計 萬元。 1）土地出讓金及土地使用稅：本項目土地通過拍賣出讓為出讓 土地，土地出讓金及土地使用稅免。 2）規(guī)劃配套設(shè)施費 30萬元。 3）勞保基金： 萬元。 不可預(yù)見費 按建安成本的 10%計算為 萬元。 以上 7 項開發(fā)成為 。 建設(shè)期利息 本項目擬向銀行貸款 1500萬元，于 2020年貸款 ，至 2020年全部還清，貸期二年，年利率 %，共需建設(shè)期利息 1500 %＝ 萬元。 以上兩項合計項目總額為 3000萬元，以開發(fā)單位可銷售面積計算每平方米綜合造價為 /m178。，項目總投資見表。 項目總投資估算表 編號 項目名稱及費用 單價 面積 (㎡ )178。 合計（萬元） 1 建安工程費 建安成本 480 元 /㎡ 30307 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 230 商鋪隔斷及裝修 2 土地開發(fā) 成本 3 開辦費 項目管理費 規(guī)劃勘探設(shè)計費 50 4 其它費用 (含質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理等 ) 25 5 前期銷售費用 30 6 開發(fā)期稅費 規(guī)劃配套設(shè)施費 30 勞保基金 7 不可預(yù)見費 8 建設(shè)投資 (1＋ 2＋ 3＋ 4＋ 5＋ 6＋ 7) 9 建設(shè)期利息 10 項目總投資（ 8＋ 9） 3000 11 建筑面積單位 成本元 /㎡ 178。 資金籌措及資金使用計劃 資金籌措和使用計劃估算表 單位：萬元 編號 項目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 2020 2020 1 資金來源 1600 1500 自有資金 800 建筑商墊資 100 房屋銷售收入（定金） 300 貸款 1500 2 資金運用 1500 1500 建設(shè)資金成本 1500 借款還本付息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 累計盈余資金 項目資金投入量較大，約為 3000萬元人民幣，資金來源為自有資金、房屋銷售收入再投入、建筑商墊資和銀行貸款組成。 自有資金：公司計劃投放自有資金 1200 萬元人民幣，于第 一年投入 800 萬元 ,第二年投入 400萬元。 建筑商墊資：按市場行情墊資建安成本 10%左右可籌集資金100萬元，于第一年投入。 銷售房屋定金收入再投入：項目主體工程計劃于 2020 年 6月完成， 7 月開始預(yù)售，預(yù)計收取 300 萬元定金款滾動投入項目開發(fā)。 銀行貸款：本項目雖通過自有資金、商品房預(yù)售籌集了大量資金，但項目開發(fā)建設(shè)資金仍有較大缺口，擬貸款 1500 萬元用于項目建設(shè)，解決資金困難，貸款期至 2020年。 資金使用計劃 根據(jù)項目建設(shè)進(jìn)度安排，本項目自 2020年 6月開始投入， 2020年底完工交付使用，分年度各項資金投入計劃如下： 建安 工程 成本：資金投入從 2020 年 10 月開始至 2020 年 12月結(jié)束，各年投入分別為： 2020年投入 400萬元， 2020年投入 1600萬元。 土地開發(fā)成本：根據(jù)土地協(xié)議， 2020年投入 318元，支付地價款。 貸款還款計劃 本項目實際貸款 1500 萬元人民幣，建設(shè)期累計利息 萬元，建設(shè)期利息計入總投資，用售房收入還款 。 9項目財務(wù)分析 說明及基本數(shù)據(jù) 該項目財務(wù)評價根據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）和有關(guān)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法實施細(xì)則和建設(shè)項目可行性研究報告編制內(nèi)容及深度規(guī)定，以及現(xiàn)行的會計制度和稅收制度等相關(guān) 規(guī)定進(jìn)行測評。 銷售 預(yù)測 銷售量預(yù)測 根據(jù)永州市統(tǒng)計年鑒（ 2020 年）顯示，藍(lán)山縣商品 房屋銷售情況（ 2020年）實際銷售商品房屋面積 ，全部為住宅、個人購買商品房住宅 萬平方米，房屋銷售額 150 萬元， 2020年藍(lán)山商品住房開發(fā)銷售情況見下表。 項目名稱 開盤時間 建設(shè)情況 商鋪售價 銷售情況 住宅售價 銷售情況 數(shù)量 最低價 最高價 數(shù)量 最低價 最高價 藍(lán)山商貿(mào)城 202011 完工 90 套 2180 9999 78% 200 套 718 928 100% 欣馨園 2020728 完工 45 套 2900 6600 85% 200 套 888 1230 98% 紫荊花園 202071 在建 20 套 2180 6180 65% 60 套 918 1080 87% 三藍(lán)花園 202071 在建 38 套 1098 1380 100% 本項目自 2020 年 7 月開工以來，已定購商鋪 30%，住宅已定購40%，均有預(yù)售合同，銷售趨勢看漲，主要是 藍(lán)山現(xiàn) 有商品房開發(fā)基數(shù)少，存量不足，正處在購房高峰期，本項目僅有 200套 住宅不存在銷售風(fēng)險，并且銷售價格正在看漲。 銷售計劃如下：一層商場第 2年銷售 30%，第 3年銷售 70%； 二層商場第 3年銷售 50%，第 4年銷售 50%； 三層商場在第 4年銷完。住宅分三年銷售，第 2 年銷售 30%，第 3 年銷售 40%，第 4 年銷售30%。 銷售單價確定 公司經(jīng)對永州市藍(lán)山縣城商業(yè)物業(yè)及各商品住宅銷售價格比較和市場預(yù)測（詳市場分析），近幾年藍(lán)山縣城舊城改造任務(wù)大，搬遷工程多，商場及商品住宅需求量較大，雖有較為激烈競爭，但市 場的需求旺盛。但考慮到一些不可預(yù)見因素，因此在確定銷售價中采取較為保守的價格，商品住宅平均價按 1060元 /㎡，一層臨城東路按 900011000 元 /㎡，內(nèi)商場按 40006000 元 /㎡，二層商 場按2020元 /㎡，三層按 1800 元 /㎡計算 。 銷售收入表 序號 類別 可銷售面積（ m2） 銷售單價元 /m2 銷售金額（萬元） 1 一層商場 臨街 1120 10000 1120 內(nèi)商場 5000 1196 2 二層商場 2020 721 3 三層商場 720 1800 130 4 住 宅 1060 2382 合 計 5549 銷售收入、銷售稅金及附加 （ 1）銷售收入根據(jù)上述單價及面積經(jīng)計算總收入為 5549萬元，具體見 銷售收入表。 （ 2）考慮到該項目以城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和建筑工程建設(shè)為主要內(nèi)容，在稅收征繳上，本項目按 5%的營業(yè)稅，（另加稅金的 7%城建稅、3%教育附加）綜合按房產(chǎn)銷售收入的 %計算營業(yè)稅金及附加，該項目為招商引資項目，有權(quán)享受縣區(qū)政府制定的招商引資優(yōu)惠政策。 總成本費用 根據(jù)建設(shè)投資成本、借款利息支出及經(jīng)營期成本估算，項目投資總成本費用 ，經(jīng)營成本為 （主要是工資、廣告費及銷售費用等），年平均綜合開發(fā)成本攤銷 1500 萬元（詳見《總成本費用表》、《損益表》）。 財務(wù)評價 根據(jù)逐年估算的銷售收入、總成本費用、現(xiàn)金流量及借款償還期計算，財務(wù)評價及效益分析結(jié)果如下表。 財務(wù)評價及效益分析結(jié)果總表 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 1 總投資 萬元 3000 按項目 2 銷售收入 萬元 5549 按項目 3 總成本費用 萬元 按項目 4 利潤總額 萬元 累計利潤總額 5 投資利潤率 % 38 按項目總利潤計算 6 投資利稅率 % 67 按項目總利稅計算 7 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅后 8 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 折現(xiàn)率 12%（稅后） 9 全部投資回收期 年 含建設(shè)期 2年 10 借款償還期 年 含建設(shè)期 2年 財務(wù)盈利能力分析（全部投資） 通過對該項目全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量的計算，其全部投資內(nèi)部收益率（稅后） %，全部投資回收期 （含建設(shè)期 2年），財務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%） （詳見《現(xiàn)金流量表（全部投資）》）。 從以上測算指標(biāo)分析，財務(wù)盈利能力較強，且該項目屬城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，已能滿足投資的要求。 償債能力分析 該項目經(jīng)營期短，主要依靠房屋銷售收入償還借款本息，借款償還期為 年（含建設(shè)期 2 年），償債能力較強（詳見《借款還本付息計算表》）。 敏感性分析及盈虧平衡點 該項目敏感性因素主要有建設(shè)投資及費用，商品房銷售價格及總收入，建設(shè)經(jīng)營期延長壹年造成經(jīng)營成本增加，根據(jù)上述因素，按最不利情況考慮來判斷項目的風(fēng)險狀況，具體見表。 敏感性分析表 單位 ：萬元 序號 變化因素 幅度 基本年內(nèi)部收益率（ %） 基本年投資回收期（年） 變化后內(nèi)部收益率（ %） 敏感度 臨界點 1 總成本費增加 +5% 2 銷售收入減少 5% 3 建設(shè)經(jīng)營期延長壹年經(jīng)營成本增加 +20% 計算結(jié)果表明：各因素的變化均不同程度影響到財務(wù)內(nèi)部收益率和投資回收期，但變化后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)值，銷售收入因素最敏感、最不利情況 為經(jīng)營期延長一年，造成經(jīng)營成本增加 ，財務(wù)內(nèi)部收益率僅為 %，其次是按 銷售收入降低 5%時財務(wù)內(nèi)部收益率僅為 %，基本可行。說明本項目 開發(fā)有較強的抗風(fēng)險能力。 盈虧平衡分析：該項目的固定成本為土地費用、設(shè)計費、辦證手續(xù)費、工程管理費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑工程費等建設(shè)投資 3000萬元，開發(fā)收益為銷售收入減去經(jīng)營成本即萬元。 盈虧平衡點： 3000247。（ 5549－ ） 100%=% 財務(wù)評價結(jié)論 通過指標(biāo)計算和經(jīng)濟分析，該項目財務(wù)效益較好，抗風(fēng) 險能力較強，社會效益顯著，特別是具有較強的償債能力，因而開發(fā)建設(shè)本項目經(jīng)濟上是可行的。 10風(fēng)險分析 本項目的風(fēng)險主要來自：房屋建造成本、售價、銷售進(jìn)展、 項目的允許建設(shè)面積、開發(fā)周期、貸款利率方面，其中主要取決于銷售價格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。而這些風(fēng)險因素，又受政治、經(jīng)濟、社會條件的影響。另外自有資金占總投資的比例為 40% ，雖然對整個項目全部資金投資效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會影響自有資金的經(jīng)濟評價指標(biāo)，因此要認(rèn)真考慮。 盈虧平衡分析 本項目的盈虧平衡點 %，即銷售面積達(dá)到可銷售面積的%時，項目保持盈虧平衡。 敏感性分析 影響本項目財務(wù)效益的主要風(fēng)險因素為總投資（建造成本）、售價和項目的允許建設(shè)