【文章內(nèi)容簡介】 散的樓盤中，湯山附近的樓盤憑借 優(yōu)越的 自然環(huán)境取的一定市場份額，例如：養(yǎng)龍山莊、 巴厘原墅 。 還有位于 祿口 的 奧斯博恩 憑借其低廉的價(jià)格迅速占領(lǐng)了市場。 目前 江寧 別墅價(jià)格平穩(wěn)， 獨(dú)立 別墅 ： 800020200 雙拼 別墅 ： 7000— 10000 聯(lián)排 別墅 ： 4500— 7500。 總體來說，江寧 憑借三山板塊的品牌效應(yīng)和供應(yīng)量， 在整個(gè)南京市場 擁有舉 有舉足輕重的地位 ， 并且在未來二、三年內(nèi)將長期占據(jù)別墅開發(fā)榜首的位置， 劉峰 第 14 頁 共 74 頁 20201231 表 1：江寧 板塊 別墅項(xiàng)目一覽表 江 寧區(qū) 江 寧 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 均價(jià) 總建筑面積（萬平米） 別墅建筑面積 別墅所占比例 別墅類型 萊茵東郡 江寧科學(xué)園天元東 路 228號 3330 44 含別墅 立信瑞景文華 江寧開發(fā)區(qū)將軍大道 50號 12020 100% 純別墅 復(fù)地朗香別墅 江寧開發(fā)區(qū)佛城西路 138號 ～ 158號 5500 12 12 100% 純別墅 山水華門 江寧將軍大道 58號 6300 13 13 100% 純別墅 翰海翠庭 江寧將軍南路河海大學(xué)西側(cè) 4500 100% 純別墅 秦淮綠洲 東山街道文靖西路以北宏運(yùn)大道以南 3950 100% 純別墅 沁湖景岸 江寧利源 中路 9號 7000 100% 純別墅 巴厘原墅 江寧湯山古泉鎮(zhèn) 8600 100% 純別墅 水韻 MINI生活館 江寧佛城東路 88號 4600 含別墅 奧斯博恩 江寧祿口鎮(zhèn)寧溧路 188號 2665 90 90 100% 純別墅 香山美墅 江寧將軍大道開元欣街 9號 5800 100% 純別墅 養(yǎng)龍山莊 江寧湯山鎮(zhèn)湯泉東路 38號 6000 10 含別墅 愛濤漪水園 江寧開發(fā)區(qū)愛濤路 18號 4600 13 含別墅 翠屏國際城 江寧將軍中路 88號 5000 80 含別墅 中國人家 江寧開發(fā)區(qū)高湖路 61號 4500 100% 純別墅 東湖麗島 江寧湯山鎮(zhèn)麗島路 88號 6000 9 100% 純別墅 佳湖綠島 江寧環(huán)湖西路 9號 14000 3 3 100% 純別墅 瑪斯蘭德 江寧將軍大道 8號 12020 100% 純別墅 明月花園 江寧江寧路 88號 2300 劉峰 第 15 頁 共 74 頁 20201231 區(qū) 碧水灣別墅 江寧岔路口金盛路 518號 3170 11 含別墅 碧水灣西苑 江寧勝利西路 18號 2500 碧水華庭 江寧東郊湯山風(fēng)景區(qū)的湯泉湖畔 5100 100% 純別墅 左岸名苑 江寧秦淮西路 158號 6000 100% 純別墅 運(yùn)盛美之國 江寧將軍北路 139號 6000 28 28 100% 純別墅 水韻別墅 江寧佛城東路 88號 6800 100% 純別墅 印象威尼斯 江寧開發(fā)區(qū)利源中路 99號 12500 100% 純別墅 蘇源頤和美地 江寧開發(fā)區(qū)蘇源大道 8號、 9號 3600聯(lián)排 8000獨(dú)立 含別墅 白鷺湖山莊 江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東善橋 380萬起 300 300 100% 含別墅 、 泛東郊 板塊 分析 泛東郊板塊包括了城東、仙林、麒麟鎮(zhèn)。雖然這三個(gè)區(qū)域 的 特點(diǎn)有許多不同之處，但 因?yàn)榈乩砦恢?比較靠近，因此把 這幾個(gè)區(qū)域劃分在一起。 如果從帝豪花園算起，城東 的 別墅市場已經(jīng)發(fā)展了十多年時(shí)間了 。 也因此，紫金山周圍聚集大量別墅項(xiàng)目。 紫金山東側(cè)山腳下帝豪花園，還有紫金山北麓的東方花園別墅、音樂臺南側(cè)的紫金山莊等等。紫金山東麓環(huán)陵路一線，一批高端物業(yè)如天泓山莊、萬泰鐘山高爾夫、國投馬術(shù)場、陽光 聚寶山等。 其中供 應(yīng)主要集中在：鐘山國際高爾夫 300 棟、帝豪 100 幢、聚寶山莊近 100 幢、馬會(huì)山莊 100 余棟、中住鐵匠營近 54 幢、另外和別墅關(guān)聯(lián)的還有這一帶的城市別墅 —— CITYHOUSE，已推出的主要包括天泓山莊二期， 天泓山莊總建筑面積 23． 5萬平方米，容積率 ，綠化率 50％，目前一期項(xiàng)目已經(jīng)交付入住，二期項(xiàng)目繼續(xù)在售。天泓山莊僅有的 50 套空中別墅 3 月初即將推出， 劉峰 第 16 頁 共 74 頁 20201231 均價(jià)預(yù)計(jì) 7300 元／平方米，而多層及小高層花園洋房有望 4 月上市。 待推出的含建發(fā)集團(tuán)、南京木器廠、韋陀巷地塊等項(xiàng)目。其中最高端的產(chǎn)品以鐘山國 際高爾夫?yàn)榇恚蹆r(jià)在 2 萬元／平方米左右，而陽光聚寶山莊的聯(lián)排、獨(dú)立別墅售價(jià)預(yù)計(jì)在 1 萬 — 2 萬元／平方米之間，即使是 CITYHOUSE，價(jià)格也在 8000 元／平方米上下，形成了南京最豪華的別墅陣容。 仙林板塊 94 年就開始發(fā)展，在國務(wù)院“南京市 2020 年城市發(fā)展規(guī)劃”中列為“衛(wèi)星城”，定位“科技、教育、旅游及自然生態(tài)保護(hù)區(qū)”，早期為美資合作開發(fā)，后因合作 前景不明而美方撤資，轉(zhuǎn)為自主開發(fā)大學(xué)區(qū)及休閑居住區(qū)。早期普通住宅項(xiàng)目如雁鳴山莊、亞東花園城定位為針對低端市場的廉價(jià)房，價(jià)位從 1300、 1400 升至 1800、 1900；后期的詠梅山莊隨著南師大分校的建設(shè)定位抬升，其消費(fèi)目標(biāo)群從中低端向中端轉(zhuǎn)移，銷售均價(jià)約 2200、 2300。 05 年仙林 樓市 的發(fā)展態(tài)勢轉(zhuǎn)好 ， 樓盤銷售增長翻了兩番，區(qū)域均價(jià)迅速上漲 ，成交均價(jià)在 4500 元 /㎡ 4900 元 /㎡徘徊。 利好消息也不斷傳來，地鐵二號線的假設(shè)，仙林片區(qū)規(guī)劃的出臺，金鷹億元購買仙林最大的商業(yè)用地 等等 。 目前仙林 板塊的在售普通住宅項(xiàng)目 較少， 有亞東城 、賽世香樟園、東方天郡等樓盤 ，各家樓盤的 體量較大， 建建筑面積 在十幾、二十萬平米以上 。 別墅 項(xiàng)目 主要聚集在仙林的 亞東片區(qū)，例如：聽泉山莊、金陵家天下、 沁蘭雅筑 等 。 這些項(xiàng)目 都是以聯(lián) 排及雙拼為主打，規(guī)劃設(shè)計(jì)均為上乘，銷售狀況良好。但因受江寧三山板塊聯(lián)排別墅 的強(qiáng)大壓力，價(jià)值上升空間非常有限。 亞東片區(qū)的居 住環(huán)境與三山板塊 并駕齊驅(qū)，所不同的是，開發(fā)力度遠(yuǎn)不及江寧的三山板塊 。 因此該區(qū)域的別墅項(xiàng)目基本已經(jīng)結(jié)束或者處于尾盤階段 。但今年將有四家樓盤推出， 預(yù)計(jì)未來的別墅供應(yīng)量將會(huì)猛增。 從土地出讓情況看， 今年仙林板塊 計(jì)劃推出的四家 樓盤容積率都比較低，基本維持在 0． 7 左右 。 未來的供應(yīng)有： 5 月上市的的康橋圣菲規(guī)劃了英倫風(fēng)格的“ 5+1”式情景花園洋房 。 深圳招商地產(chǎn)和南京仙林房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 的項(xiàng)目也是 低密度居住小區(qū) 。 劉峰 第 17 頁 共 74 頁 20201231 表二：泛東郊板塊別墅項(xiàng)目一覽表 棲 霞區(qū) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 均價(jià) 總建筑面積（萬平米） 別墅建筑面積 別墅所占比例 別墅類型 馬會(huì)山莊 南京賽馬場南側(cè) 銀貢山莊 燕子磯鎮(zhèn)誠實(shí)村 3400 含別墅 陽光聚寶山莊 玄武大道 88號（寧鎮(zhèn)公路） 5000 64 含別墅 亞東沁蘭雅筑 亞東仙林大學(xué)城 4400聯(lián)排 8000獨(dú)立 4 4 100% 純別墅 亞東花園城 (聽泉山莊 ) 亞東花園城 2760 100% 純別墅 亞東花園城半山苑 棲霞劉宇一藝術(shù)中心旁邊 100% 純別墅 玄 武區(qū) 鐘山國際高爾夫 玄武紫金山下 20200 8～ 10 8～ 10 100% 純別墅 鼓樓區(qū) 月牙湖花園 苜蓿園大街 69號 8500 紫金山水苑 滬寧高速公路 江寧 錦繡花園 江寧麒麟鎮(zhèn) 麒麟山莊 江寧麒麟鎮(zhèn) 劉峰 第 18 頁 共 74 頁 20201231 、其他零散 板塊分析 除了江寧“三山”板塊和 泛東郊 板塊外。還有其他區(qū)域零散分布著一些別墅項(xiàng)目，比較集中的是位于江北板塊的，根據(jù) 今年 土地局公布的別墅用地存量資料預(yù)測，江北的別墅供應(yīng)量不久將會(huì)達(dá)到 40 萬平方米左右，其市場份額也將隨之增至 20％。 目前 江北的別墅項(xiàng)目 主要是些含別墅的綜合項(xiàng)目，例如： 圣馬麗都 、 威尼斯水城 。未來新增別墅大部分集中在老山周圍 ， 老山山脈由安徽和縣延伸至浦口境內(nèi)，西臨滁河，東南靠長江，東北端延伸至浦口與市區(qū)隔江相望。從東北到西南，綿延 30 公里，寬 3 至 5 公里，面積 76． 5平方公里，共有大小山峰近百座，平均海拔 300 米，最高峰大刺山海拔 442． 1 米 。 在老山周圍 ， 金泉泰來苑項(xiàng)目規(guī)劃有約 80 棟園林風(fēng)格的獨(dú)棟別墅，在今年 3 月份，首 批 15 棟房源將率先面世；珍珠泉高爾夫別墅預(yù)計(jì)在今年 5— 6 月份推出首批房源，此項(xiàng)目占地面積 460 畝，規(guī)劃建筑面積約 9 萬多平方米，也以獨(dú)棟別墅為主；而鴻信地產(chǎn)在湯泉鎮(zhèn)運(yùn)作的山河水項(xiàng)目占地 550 畝，其產(chǎn)品全部規(guī)劃為獨(dú)棟別墅，今年 7 月，第一批約 40 棟房源將公開上市，另外 6 棟鄰近九龍湖水面的樣板房也將同時(shí)對外公開；國信地產(chǎn)的自然天城項(xiàng)目總占地面積高達(dá) 1132 畝 ，該 項(xiàng)目 將 在今年年底前上市；省煙草下屬金葉集團(tuán)（浦口區(qū)煙草）在老山也有一塊 500 畝的別墅用地 ， 老山板塊的別墅用地規(guī)模已經(jīng)達(dá) 3000 畝，隨著這些項(xiàng)目逐漸走入市場 ，江北老山板塊必將成為繼江寧三山板塊南京第二大別墅聚集區(qū) 。 該區(qū)域由于配套、交通等問題，別墅的價(jià)格還在低位徘徊。 除了江北之外，其他的項(xiàng)目均是零散的分布在市區(qū)各地，這些項(xiàng)目雖然擁有完善生活和商業(yè)配套設(shè)施，但也正因?yàn)槲挥谑袇^(qū)，缺乏同類產(chǎn)品的優(yōu)美自然環(huán)境，容積率也較高，社區(qū)舒適度較差。價(jià)格在 6550－ 15000 之間。并且 這些區(qū)域由于土地供給上的限制，未來也將逐步推出市場， 還有一些項(xiàng)目位于外地，例如邊城、臺灣小鎮(zhèn)。 劉峰 第 19 頁 共 74 頁 20201231 表三：其他零散區(qū)域別墅項(xiàng)目一覽表 區(qū)位 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 均價(jià) 總建筑面積（萬平米） 別墅 建筑面積 別墅所占比例 別墅類型 鼓 樓區(qū) 觀園翔龍 鼓樓鼓樓蛇山 70號 14000 100% 純別墅 銀城寶船聽濤 鼓樓草場門大街與漓江路交匯處 8000 7 17％ 含別墅 海德衛(wèi)城 鼓樓定淮門大街與濱江大道交界處 6550 26 6% 含別墅 丁山桂墅園 鼓樓歸云堂 1號 8000 82% 含別墅 溧水 天人佳園 溧水雙塘南路 2號天人橋旁 1920 9 中源陽光城 溧水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 含別墅 大東門商業(yè)步行街 溧 水大東門街 2號 4000 5 含別墅 秦淮緣 溧水縣寶塔路 96號 1500 聯(lián)排 雨花 亞東國際公寓 雨花西路與長虹南路交界處 仁恒玉蘭山莊 雨花玉蘭路口 15000 聯(lián)排13800獨(dú)立 7 7 100% 純別墅 六合 圣馬麗都 六合馬集圣馬麗都 1100 龍池翠洲 六合區(qū)政府新辦公大樓旁 2550 23 含別墅 浦口 金泉泰來苑 浦口泰西路 28號 8000 30 含別墅 林語別墅 浦口珍珠泉省級旅游渡假區(qū) 5500 9 9 100% 純別墅 鳳悅天晴花園 浦口象山路（浦口中醫(yī)院北部） 2700 含別墅 蘇寧天華硅谷 浦口泰山街道 含別墅 劉峰 第 20 頁 共