【文章內(nèi)容簡介】 精品報告 精心打造 專業(yè)市場 建材 溫泉體育街、 咸安文筆大道 專業(yè)類批發(fā)市場少 特色商業(yè)街 溫泉商業(yè)步行街、咸安福寧商 業(yè)步行街 溫泉、咸安 規(guī)模 小、環(huán)境一般，經(jīng)營狀況一般 ，無其它專業(yè)特色街 百貨商場 無 無 無 [小結(jié) ]： 從商圈地位分析， 溫泉路商圈超過南大街商圈，成為咸寧市的第一商業(yè)圈，但溫泉商圈 現(xiàn)有品牌商業(yè)與低端小商業(yè)市場并存的商業(yè)現(xiàn)狀，與其第一商圈的地位形成較大的反差， 不利于商圈形象的進(jìn)一步提升，因此，重新改造現(xiàn)有商業(yè)格局，重塑溫泉商圈的品牌形象，將有利于擴大溫泉商圈的商業(yè)影響力、輻射力，促進(jìn)咸寧整體商業(yè)市場的發(fā)展。 從整體商業(yè)市場分析， 咸寧 市的 商業(yè)市場 還不成熟 ， 業(yè)態(tài)分布零亂、無序， 現(xiàn)階段的成型商業(yè)基本上集中在溫泉路商業(yè)圈與南大街商業(yè)圈上，其它街區(qū)鮮見成行成市的商業(yè)， 行業(yè)的集合經(jīng)營特征不明顯，城市尚未形成有特色的商業(yè)街區(qū)，缺乏主題型的商 業(yè)。因此， 本案 主題商業(yè)街區(qū) 的 開發(fā)將以其獨特的商業(yè)形象，引爆市場 。 從行業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)分析， 行業(yè) 業(yè)態(tài)分布 尚 不健全 ， 市場 缺乏商場百貨與數(shù)碼通訊電子類產(chǎn)品的有效供給， 本案的商業(yè)開發(fā)有效填補了溫泉 商業(yè)市場存在的空白 ，存在極大的市場需求 。 精品報告 精心打造 從專業(yè)商業(yè)市場分析， 由于咸寧在地理位置上鄰近武漢，地緣上的相近性使專業(yè)類批發(fā)市場的商業(yè)影響力基本在武漢的屏蔽之下， 輻射力有限， 市場缺乏 大規(guī)模專業(yè) 批發(fā)市場的 商業(yè) 土壤 。因此，專業(yè) 批發(fā) 市場的開發(fā)規(guī)模不宜太大 從商業(yè)經(jīng)營狀況分析， 步行街二樓、文化廣場二樓店面轉(zhuǎn)讓頻繁、聚富時代廣場二樓空置的 商業(yè) 經(jīng)營 現(xiàn)象，說明 咸寧市民的逛街購物習(xí)慣 以一層平面為主 ， 對立體 型商業(yè) 有排斥心理，因此在立體型商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計上宜實行差異化經(jīng)營 策略 ， 有機引導(dǎo)消費者的購物習(xí)慣 。 三、 溫泉路商圈商鋪租賃調(diào)查 ： 淦河路商業(yè)調(diào)查表： 店名 經(jīng)營行業(yè) 商品檔次 實用面積（ m2） 門面寬度（米） 租金（元） /m2 月租金 經(jīng)營狀況 淦河路北區(qū)商業(yè)（調(diào)查順序由藍(lán)海酒店 —— 花壇） 卡斯高 鞋類 中高 25 3 2020/月 80 一般 咸寧特產(chǎn) 副食品 中 15 8 500/月 33 差 頂好飾品 飾品 中低 10 500/月 50 良好 九牧王 服裝 高 200 20 12020/月 60 一般 雅戈爾 服裝 高 80 10 7000/月 一般 淦河路南區(qū)商業(yè)（調(diào)查順序由藍(lán)海酒店 —— 花壇） ,備注 :文化廣場二樓 45 平方米標(biāo)準(zhǔn)店面的租金 — 2 萬 /年 花店 花卉 中低 20 350/月 良 精品報告 精心打造 金蘋果 運動休閑 中低 120 10 9 萬 /年 差 七匹狼 運動服飾 中 30 2020/月 67 一般 SHE 服裝 30 3 1500/月 50 一般 文化廣場 與狼共舞 服裝 中 高 90 萬 /年 51 一般 達(dá)芙妮 鞋 中高 30 3 1500/月 50 良 步森 服裝 中高 60 5000/月 83 一般 溫泉路商業(yè)調(diào)查表 店名 經(jīng)營行業(yè) 商品檔次 實用面積（ m2） 門面寬度（米） 租金（元） /m2 月租金 經(jīng)營狀況 步行街沿溫泉路商業(yè) 群豪精英男裝 服裝 高檔 80 12 萬 /年 125 良 步行街內(nèi)街一樓商業(yè) ICE 服飾 女裝 中檔 35 24000/年 一般 浪漫一身 女裝 中檔 35 28000/年 良 時代褲行 褲子 中低檔 35 28000/年 一般 步行街內(nèi)街二樓商業(yè) 璦瑋瑋 女裝 中檔 52 15000/年 24 轉(zhuǎn)讓 灰鼠 女裝 中檔 70 25000/年 30 轉(zhuǎn)讓 夢幻河馬 女裝 中低檔 70 25000/年 30 轉(zhuǎn)讓 精品報告 精心打造 日本 3 年 2 組 服飾 中低檔 35 14000/年 33 轉(zhuǎn)讓 金門街商業(yè) 黛富妮 床上用品 中高檔 100 10 萬 /年 83 一般 誠信男裝 服裝 中檔 80 9 萬 /年 94 一 般 賓女皮鞋 鞋 中檔 33 4 萬 /年 101 良 溫泉路商業(yè)調(diào)查表 店名 經(jīng)營行業(yè) 商品檔次 實用面積（ m2） 門面寬度（米） 租金（元） /m2 月租金 經(jīng)營狀況 本案沿街 商業(yè) 維康藥房 醫(yī)藥 中 36 4000 元 /月 111 賣得快 服裝 中低檔 36 5 萬 /年 116 火玫瑰 女裝 中低檔 36 5 萬 /年 116 花壇 —— 茶花街商業(yè)（調(diào)查順序由花壇起） 波絲登 服裝 高 100 7 5 萬 /年 42 一般 卡朱米 服裝 中高 100 7 4 萬 /年 33 一般 味添面館 飲食 中 170 萬 /年 42 差 夢潔家紡 床上用品 高 80 8 萬 /年 36 良 天逸童裝 服裝 中 18 3 7000/年 33 一般 精品報告 精心打造 藥店 醫(yī)藥 中低 50 6 2 萬 /年 33 差 如意超市 超市 中低 70 9 萬 /年 18 差 [小結(jié) ]： 從經(jīng)營業(yè)態(tài)分析，服裝與鞋類占大多數(shù)，大型百貨與數(shù)碼通訊類商業(yè)少。 從商品檔次分析， 溫泉路東、西兩面街的經(jīng)營檔次不均衡。 淦河路、 溫泉路西面街品牌店多，商業(yè)檔次高；溫泉路東面街，由于 商業(yè)建筑多為臨時建筑，經(jīng)營業(yè)態(tài)較為低級。 從消費層次分析， 以機關(guān)、事業(yè)單位上班族（包括咸安區(qū)）與學(xué)生消費為主。 從經(jīng)營面積分析 ， 普通商業(yè)經(jīng)營面積多為 30— 40 平方米的單店為主，品牌專賣店則由 23 個單店組成，經(jīng)營面積多為 70— 100 平方米，相對較大。 從租金水平分析，溫泉路沿街租金水平最高， 本案沿街店面租金高達(dá) 116元 /m2/月， 內(nèi)街租金水平落差明顯，降至 60 元 / m2/月 ，二層租金約為一層租金的一半，大約在 30 元 / m2/月左右 ；淦精品報告 精心打造 河路租金集中在 50— 60 元 / m2/月區(qū)間，租金水平由西向東呈增長趨勢， 靠近花壇的店面月租金可達(dá) 80 多元 / m2；溫泉南路（花壇向南路段）由于商業(yè)氛圍相對較差，租金水平 較低，集中在30— 40元 / m2/月區(qū)間。 從經(jīng)營狀態(tài)看：目前經(jīng)營狀況一般，普遍感到生意難作，有經(jīng)營上的壓力，因此從這個角度講，商鋪的升值潛力可能會因供量的增加而沖談，價格提升已經(jīng)陷入困境，缺乏商業(yè)業(yè)績的持續(xù)增長支撐。 [提示 ] 溫泉商圈的經(jīng)營業(yè)態(tài)和消費人群結(jié)構(gòu)的綜合分析表明，溫泉商圈目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單一，導(dǎo)致同業(yè)競爭加劇 ，因此溫泉商業(yè)街的改造宜立足現(xiàn)有政府工作人員與學(xué)生兩大消費群體， 在提升 整體 街區(qū)商業(yè) 品位 的同 時，有機營造學(xué)生專門消費街區(qū)， 打造多業(yè)態(tài)經(jīng)營的復(fù)合商業(yè)模式 ，實現(xiàn)與其它商業(yè)形態(tài)的良性互動。 如果按本案街區(qū)現(xiàn)有的租金標(biāo)準(zhǔn)作為目前投資本案商鋪租金的年收益，參照國際通行的商鋪 1：150 的租售比，或按年 8%的收益率推算，則租金對本案售價的支持為，沿街約 17000 元 / m2，內(nèi)街約 10000 元 / m2，內(nèi)街二樓約 4500 元 / m2。 精品報告 精心打造 第三部分 咸寧市在售商業(yè)物業(yè)分析 精品報告 精心打造 一、 在售商業(yè)物業(yè) 個案相關(guān)信息 溫泉 城 區(qū) № 案 名： 溫泉潛山商業(yè)步行街 位 置： 淦河大道 168號 規(guī) 模： 總建 45000m2，由 15 幢三層商鋪組成，商鋪數(shù)量總計 500余套，街區(qū)長度 508m。 整體定位： 財富盛宴城市的生活樂趣 功能定位： 以餐飲、購物、休閑娛樂為主，配以少量家飾家電、通訊科技和文化用品，具體規(guī)劃為以下四個功能分區(qū)： № 1：亞洲精選美食餐飲區(qū)（ 1 1 15） № 2：香榭里步行購物街區(qū)（ 6） 精品報告 精心打造 № 3：錫耶那度假休閑中心區(qū)（ 13） № 4：新奧爾良下沉式時尚廣場區(qū)（ 14） 配套及路網(wǎng)規(guī)劃： 步行道、車行道分離設(shè)計，道路寬 度 14m； 4 臺扶梯、 7 座連廊；地下停車場（ 150個車位）； 3 個開放式廣場、 21個休閑露臺。 營銷推廣 賣點： № 區(qū)位：項目毗鄰建設(shè)中的溫泉谷休閑度假山莊，且周圍街區(qū)形象好。 № 銷售政策 :預(yù)定 VIP 客戶優(yōu)惠 3%；一次性付款客戶優(yōu)惠 5%。 № 返租政策：一年半返利購房總款的 8%。 № 招商政策：采取統(tǒng)一的招商、統(tǒng)一的經(jīng)營管理。 價 格： 一層均價 7000 元 /m2；二層均價 4000 元 /m2；三層均價 2800 元 /m2。 單套面積范圍： 20 m2～ 500 m2不等，除餐飲區(qū)三層