【正文】 進(jìn)行的有針對(duì)的市場(chǎng)調(diào)研 。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，現(xiàn)狀分布有精品報(bào)告 精心打造 溫泉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)和大量沿街的零售商業(yè)，區(qū)域內(nèi)人流密集，商業(yè)氣氛濃厚 ，是目前咸寧 市 商業(yè)最為繁華的核心商業(yè)圈， 是咸寧市民逛街購(gòu)物的首選街區(qū)， 項(xiàng)目用地 開(kāi)發(fā)有著有效的商業(yè)人流支撐， 具有 良好的商業(yè)基礎(chǔ) 。 【 咸寧溫泉商業(yè)街 】 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目背景 一、 項(xiàng)目 基本情況： “溫泉商業(yè)街” 項(xiàng)目 位于咸寧市溫泉商圈的核心位置， 項(xiàng)目東臨咸寧學(xué)院溫泉校區(qū)，西面商業(yè)主干道溫泉路，北靠咸寧衛(wèi)校附屬醫(yī)院，南連咸寧市中心醫(yī)院。 ? 調(diào)查前言： ? 本次市場(chǎng)分析是針對(duì) 瑞融地產(chǎn) 公司 咸寧溫泉 項(xiàng)目專案組人員實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù)收集 ? 報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)文獻(xiàn)資料收集分析 ? 商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶及相關(guān)專業(yè)人士訪談 ? 咸寧 市統(tǒng)計(jì)局 、咸寧市房產(chǎn) 局 ? 咸寧市規(guī) 劃局 、咸寧市土地局 第一部分 咸寧市 城市背景 及 宏觀環(huán)境研究分析 ? 區(qū)位環(huán)境分析 精品報(bào)告 精心打造 ? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ? 人口環(huán)境分析 ? 旅游 環(huán)境分析 ? 城市規(guī)劃分析 一、 區(qū)位環(huán)境分析： 位于湘鄂贛三省交匯處，近鄰武漢 ， 依托武漢城市圈，城市發(fā)展資源優(yōu)勢(shì)明顯 ： ? 咸寧市位于湖北省東南部， 長(zhǎng)江中游南岸，湘鄂贛三省交界處， 屬江漢平原向江南丘陵 的 過(guò)渡地帶，處在長(zhǎng)江黃金水產(chǎn)與京廣鐵路大動(dòng)脈交匯處和湘鄂贛三省毗鄰的 “金三角 ”地帶 ； 東與黃石市的陽(yáng)新精品報(bào)告 精心打造 縣交界，南與江西省的修水縣、湖南省的平江縣接壤，西與湖南省的臨湘市相連，北與荊州市的洪湖市隔江相望，與武漢江夏區(qū)、鄂州市、大冶市毗鄰 ， 素 有“湖北南大門”之稱。 ? 咸寧 北距省會(huì)武漢僅 80 公里 ， 在 武漢“ 8+1”城市圈 由“兩軸兩環(huán)三圈四組團(tuán)一園”組成的空間結(jié)構(gòu)框架中，咸寧市處在緊密圈的范圍內(nèi)，是武漢城市圈復(fù)合型產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)發(fā)展縱軸的有機(jī)組成部分，是武漢城市圈唯一一個(gè)以生態(tài)城市建設(shè)為主導(dǎo)的“生態(tài)大花園” 。 京廣鐵路、１０６、１０７國(guó)道、京珠高速公路橫穿南北，長(zhǎng)江黃金水道承接?xùn)|西，市區(qū)距武漢天河機(jī)場(chǎng)精品報(bào)告 精心打造 僅１００余公里，構(gòu)成了以京珠高速公路為龍頭，以國(guó)省道為主干線，通江達(dá)海，四通八達(dá)的陸、水、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。共有生產(chǎn)碼頭５８ 座，泊位８５個(gè)。 從武漢城市圈的 發(fā)展 分析， 以武漢為中心， 100 公里為半徑的“ 8+1”城市圈的發(fā)展規(guī)劃，必將使武漢與咸寧形成產(chǎn)業(yè)資源上的有效對(duì)接， 實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的良 性 互動(dòng) ，推動(dòng)咸寧經(jīng)濟(jì)上新的臺(tái)階 。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入了良性快速增長(zhǎng)的階段。 居民收入呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì) 。消費(fèi)水平的持續(xù)增長(zhǎng)，將促進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。 大量居民定期儲(chǔ)蓄存款的積淀，為 商業(yè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了 潛在的 投資市場(chǎng)。現(xiàn)已形成精品報(bào)告 精心打造 咸安、溫泉兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的老城區(qū)。 精品報(bào)告 精心打造 強(qiáng)大的學(xué)生資源是現(xiàn)有 溫泉城 區(qū)商業(yè)的重要消費(fèi)力量之一，因此 溫泉商業(yè)街的 商業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)充分挖掘?qū)W生消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，打造學(xué)生商業(yè)消費(fèi)平臺(tái)， 讓學(xué)生經(jīng)濟(jì)成為咸寧商業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn) 。經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)和探索，境內(nèi)一大批旅游景區(qū)景點(diǎn)，正成為國(guó)內(nèi)、國(guó)際旅游的知名品牌，旅游業(yè)已逐步成為咸寧經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 精品報(bào)告 精心打造 [小結(jié) ]： 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫， 全國(guó)各地 的旅游 市場(chǎng)出現(xiàn)了一片火熱的局面 。 而 溫泉 商業(yè)街 緊鄰 溫泉谷， 在地理位置上具有特殊優(yōu)勢(shì)，在旅游消費(fèi)熱潮不斷涌動(dòng)的市場(chǎng)背景下，其開(kāi)發(fā)建設(shè) 有利于做活、做大溫泉商圈，提升溫泉商圈的品牌，有效擴(kuò)大對(duì)旅游人流的影響力 ， 通過(guò)旅游消費(fèi) 實(shí)現(xiàn) “以旅帶商”進(jìn)而“以商促旅”的 良性經(jīng)濟(jì)循環(huán) 。 [小結(jié) ]： 咸寧“生態(tài)旅游名城”和“現(xiàn)代型商貿(mào)物流中心的綜合型城市”的城市性質(zhì)定位，準(zhǔn)確抓住了咸寧所擁有的旅游資源和便捷的交通區(qū)位兩大城市優(yōu)勢(shì)，隨著城市產(chǎn)業(yè)分工的明確，咸寧做為區(qū)域生態(tài)型的商貿(mào)物流中 心地位將越來(lái)越明顯 ，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平有望進(jìn)入增長(zhǎng)的快車道 ，商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展前景良好 。 由于溫泉城區(qū)是咸寧市政府的所駐地， 聚集 了咸寧眾多的機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，依托區(qū)域內(nèi)高素質(zhì)、高消費(fèi)能力的政府公務(wù)員 ， 該商圈 已成為咸寧高檔商業(yè)的集中地， 是 咸寧市精品報(bào)告 精心打造 的高級(jí)商圈。 ` 精品報(bào)告 精心打造 南大街商圈 ? 商圈簡(jiǎn)介 位于咸安城區(qū)，商圈由南大街、魚(yú)水路、懷德路三條街圍合而成，是咸安城區(qū)居民的日常購(gòu)物消費(fèi)中心。 ? 邊緣商圈：范圍至溫泉城區(qū)，消費(fèi)群體以溫泉城區(qū)的低收入人群為主。 從行業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析， 行業(yè) 業(yè)態(tài)分布 尚 不健全 ， 市場(chǎng) 缺乏商場(chǎng)百貨與數(shù)碼通訊電子類產(chǎn)品的有效供給， 本案的商業(yè)開(kāi)發(fā)有效填補(bǔ)了溫泉 商業(yè)市場(chǎng)存在的空白 ，存在極大的市場(chǎng)需求 。 從商品檔次分析， 溫泉路東、西兩面街的經(jīng)營(yíng)檔次不均衡。 從租金水平分析，溫泉路沿街租金水平最高， 本案沿街店面租金高達(dá) 116元 /m2/月， 內(nèi)街租金水平落差明顯，降至 60 元 / m2/月 ，二層租金約為一層租金的一半，大約在 30 元 / m2/月左右 ；淦精品報(bào)告 精心打造 河路租金集中在 50— 60 元 / m2/月區(qū)間，租金水平由西向東呈增長(zhǎng)趨勢(shì)， 靠近花壇的店面月租金可達(dá) 80 多元 / m2；溫泉南路（花壇向南路段）由于商業(yè)氛圍相對(duì)較差，租金水平 較低，集中在30— 40元 / m2/月區(qū)間。 精品報(bào)告 精心打造 第三部分 咸寧市在售商業(yè)物業(yè)分析 精品報(bào)告 精心打造 一、 在售商業(yè)物業(yè) 個(gè)案相關(guān)信息 溫泉 城 區(qū) № 案 名： 溫泉潛山商業(yè)步行街 位 置： 淦河大道 168號(hào) 規(guī) 模： 總建 45000m2，由 15 幢三層商鋪組成，商鋪數(shù)量總計(jì) 500余套，街區(qū)長(zhǎng)度 508m。 № 銷售政策 :預(yù)定 VIP 客戶優(yōu)惠 3%；一次性付款客戶優(yōu)惠 5%。 單套面積范圍： 20 m2～ 500 m2不等，除餐飲區(qū)三層連體出售大面積外， 其余單套面積以 40 m2～ 60 m2為主力。 № 案 名： 步行街二期 位 置： 淦河大道與溫泉路交匯處 規(guī) 模： 總建 23000 余 m2，由 2 幢入口四層分體商鋪、 2 幢 3 層分體商鋪、 3 幢 4 層 商鋪（第四層為辦公樓或住宅）共計(jì) 7 幢建筑組成； 商鋪數(shù) 量 200 余套， 整體定位： 即將有專業(yè)營(yíng)銷策劃公司進(jìn)駐，項(xiàng)目整體包裝定位尚未確定。 價(jià) 格： 未確定，目前預(yù)約登記中的 2兩幢預(yù)計(jì)價(jià)格為一層 18000 元 /m2，二層 7500～ 8000 元 /m2，精品報(bào)告 精心打造 三層 3500～ 4000 元 /m2。 № 3 幢 12 層小高層， 1F3F 為商鋪。 價(jià) 格： 未確定 目前銷售情況： 預(yù)約登記中，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間為 2020 年 3 月 精品報(bào)告 精心打造 № 案 名： 寧虹大市場(chǎng) 位 置： 咸安區(qū)永安大道 34號(hào)（原燃料公司南山煤廠） 規(guī) 模： 占地 32020 m2 整體定位： 咸寧市最大的、最高檔的菜場(chǎng)及批發(fā)市場(chǎng) 功能定位： 地下 為 菜市場(chǎng)、地面 商店規(guī)劃 為摩托車、電腦、文體市場(chǎng)三個(gè)區(qū) 營(yíng)銷推廣核心賣點(diǎn)： № 規(guī)劃的專業(yè)性及唯一性 № 區(qū)位：項(xiàng)目周邊近 10萬(wàn)戶的居民和 100 多家餐飲服務(wù)企業(yè)，意味著終端消費(fèi)市場(chǎng)得到了保障，同時(shí)也意味著“終端消費(fèi)－租賃”鏈條得到了優(yōu)化。 單套面積范圍： 菜市場(chǎng)攤位 3 m2/個(gè)；街區(qū)門面單套面積范圍在 60 m2～ 70 m2 之間 ，內(nèi)街面積在 2030 m2精品報(bào)告 精心打造 之間 。 № 案 名： 世紀(jì)新城 位 置： 咸安區(qū)火車站對(duì)面轉(zhuǎn)盤(pán) 規(guī) 模： 規(guī)劃 6 幢住宅， 1F2F為單層商鋪，總計(jì) 230 套。 工程進(jìn)度： 2020 年 3 月交付使用。 № 位 置：合同銷售中的 44 套有 42套為底層商鋪，占 %。 主題商業(yè)的出現(xiàn) 改變了咸寧目前“街區(qū)商業(yè) +小型購(gòu)物商場(chǎng)”的單一格局， 將大大改善咸寧市的購(gòu)物環(huán)境，提升 城市 商業(yè)消費(fèi)品位 。 精品報(bào)告 精心打造 從銷售情況分析， 溫泉商業(yè)的項(xiàng)目銷售率高于咸安，商業(yè)的投資接受度更高。 咸寧目前 商業(yè)開(kāi)發(fā)量充足 ， 商業(yè)地產(chǎn)面積臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)， 本案在地段上雖然占有優(yōu)勢(shì)，但要提升整體商業(yè)的開(kāi)發(fā)價(jià)值， 必須導(dǎo)入差異化的市場(chǎng)策略，塑造鮮明的商業(yè)主題， 有效避開(kāi)其它項(xiàng)目 的 阻擊， 占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。 溫泉商業(yè)街的 改造開(kāi)發(fā) 將 重塑溫泉商圈品牌形象 ， 提升溫圈商圈競(jìng)爭(zhēng)力， 將成為 咸寧 商業(yè) 增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)和 助推器 。在測(cè)算收入與成本問(wèn)題上，盡量考慮了收入的最低限及成本的最大化，因此對(duì)銷售利潤(rùn)率的 測(cè)算是比